Pedido de Certificado Energético (SCE) em Portugal

O Pedido de Certificado Energético (SCE) é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Decreto-Lei nº 101-D/2020 de 7 de Dezembro (SCE — Sistema de Certificação Energética dos Edifícios).

O certificado energético atribui ao edifício ou fração uma classe de desempenho energético numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente), calculada por metodologia normativa que considera o consumo anual de energia primária por metro quadrado de área útil, as características da envolvente (paredes, vãos, cobertura, pavimento), os sistemas de aquecimento, arrefecimento, ventilação, águas quentes sanitárias e iluminação, e a contribuição de fontes renováveis de energia.

O regime distingue dois subregimes técnicos consoante o uso do edifício: o Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação (REH) aplicável a edifícios habitacionais, e o Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços (RECS) aplicável a edifícios não residenciais. Ambos foram alterados e atualizados pela Portaria nº 42/2019 de 30 de Janeiro e pela Portaria nº 138-I/2021 de 1 de Julho.

A emissão do certificado é competência exclusiva de Perito Qualificado (PQ) registado na ADENE, qualificado por uma das categorias previstas (PQ-I para habitação, PQ-II para comércio e serviços, PQ-III para grandes edifícios complexos), com formação específica e exame técnico aprovados. A ADENE — Agência para a Energia, criada pelo Decreto-Lei nº 314/2001 e revista pelo Decreto-Lei nº 313/2009, é a entidade gestora do SCE, supervisiona os peritos, fiscaliza certificados e mantém a base de dados pública em www.adene.pt.

O Pedido de Certificado Energético em Portugal é juridicamente exigido em vários momentos do ciclo de vida do imóvel. O artigo 3.º nº 1 do Decreto-Lei nº 101-D/2020 obriga à apresentação de certificado válido na celebração de escritura pública de compra e venda de prédio urbano e na celebração de contrato de arrendamento urbano, ambas as obrigações sendo verificadas pelo notário, advogado, solicitador ou senhorio sob pena de coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas (artigo 36.º do diploma). A validade do certificado é de 10 anos para imóveis residenciais e de 8 anos para imóveis de comércio e serviços, contados da data de emissão (artigo 5.º). A Comissão de Acompanhamento da Reforma do Sistema de Certificação Energética (CARSCE) supervisiona o sistema.

O Pedido de Certificado Energético em Portugal é exigido em diversos momentos do ciclo de vida do imóvel, sob pena de coimas e de impossibilidade de celebração dos atos jurídicos visados.

Celebração de escritura pública de compra e venda. O artigo 3.º nº 1 alínea a) do Decreto-Lei nº 101-D/2020 exige certificado energético válido como elemento da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. O notário, advogado ou solicitador que celebra o ato deve verificar a existência do certificado e juntar cópia ao processo. A omissão expõe os profissionais a responsabilidade disciplinar perante as respetivas Ordens (Ordem dos Notários, Ordem dos Advogados, Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução).

Celebração de contrato de arrendamento urbano. O artigo 3.º nº 1 alínea b) do Decreto-Lei nº 101-D/2020 exige certificado energético válido na celebração de contrato de arrendamento urbano ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro), com as alterações da Lei nº 31/2012, da Lei nº 13/2019 e da Lei nº 56/2023 (Mais Habitação). O senhorio deve apresentar o certificado ao arrendatário e juntar cópia ao contrato.

Conclusão de obra nova de edifício. O Pedido de Licença de Utilização ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei nº 555/99) exige a apresentação de certificado energético como elemento instrutório obrigatório, conforme a Portaria nº 113/2015 de 22 de Abril. Sem certificado, a Câmara Municipal não emite o alvará da licença de utilização.

Grande reabilitação de edifício. Obras de reabilitação que afetem mais de 25% da área útil do edifício ou que envolvam alterações significativas dos sistemas energéticos exigem novo certificado, conforme o artigo 4.º nº 3 do Decreto-Lei nº 101-D/2020. Esta exigência aplica-se em particular a edifícios sujeitos ao regime das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e dos Programas de Investimento e Despesa de Desenvolvimento (PIDDAC).

Anúncios e divulgação comercial de imóveis. O artigo 13.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020 obriga à indicação da classe energética nos anúncios de venda ou arrendamento publicados em meios de comunicação social, em sites de mediação imobiliária e em montras das agências. Os mediadores imobiliários registados no Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) são responsáveis solidários pelo cumprimento desta obrigação.

Edifícios públicos com área útil superior a 250 m². O artigo 12.º exige a afixação visível do certificado energético em edifícios públicos com área útil superior a 250 m², frequentemente visitados pelo público (escolas, tribunais, repartições públicas, hospitais).

Acesso a apoios financeiros e benefícios fiscais. Programas de apoio à eficiência energética dos edifícios (Fundo Ambiental, Programa de Apoio Edifícios + Sustentáveis, Vale Eficiência) exigem certificado energético atualizado. A bonificação do IMI por edifícios com elevada eficiência energética prevista no artigo 112.º-B do CIMI exige certificado de classe igual ou superior a A.

Um Pedido de Certificado Energético em Portugal eficaz exige a contratação de Perito Qualificado registado na ADENE — Agência para a Energia e a disponibilização dos elementos técnicos do edifício ou fração necessários ao cálculo do desempenho energético nos termos do Decreto-Lei nº 101-D/2020 de 7 de Dezembro.

Identificação do requerente. Para pessoas singulares, NIF, Cartão de Cidadão, morada com código postal NNNN-NNN, telemóvel +351 e email. Para pessoas coletivas, NIPC, sede, certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial, identificação do representante.

Identificação rigorosa do imóvel. Concelho, freguesia atual, número de artigo matricial extraído da caderneta predial emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial, morada completa, número de polícia, andar e fração, área bruta privativa, área bruta dependente, número de assoalhadas (T0, T1, T2…), tipo de imóvel (moradia unifamiliar, apartamento em prédio multifamiliar, edifício de comércio e serviços), ano de construção e ano de eventual reabilitação significativa.

Documentação técnica do edifício. Telas finais ou plantas atualizadas com indicação de áreas, alçados, cortes; ficha técnica da habitação ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004 quando disponível; certificados de equipamentos térmicos (caldeiras, bombas de calor, esquentadores, ar condicionado, painéis solares térmicos e fotovoltaicos); informação sobre a envolvente (tipo de paredes exteriores e interiores, tipo de cobertura, tipo de pavimento, tipo de vãos envidraçados com caixilharia e vidros).

Visita técnica do Perito Qualificado. O Perito desloca-se ao imóvel para verificação visual da envolvente, dos sistemas técnicos e dos espaços úteis. A visita é obrigatória e não pode ser substituída por análise documental, conforme as regras técnicas da ADENE. O Perito mede áreas, identifica materiais, regista características dos vãos envidraçados, das instalações de aquecimento e arrefecimento, das águas quentes sanitárias, da iluminação e dos sistemas de ventilação.

Cálculo do desempenho energético. O Perito aplica a metodologia do REH (habitação) ou RECS (comércio e serviços) com recurso a software certificado pela ADENE. O cálculo determina o consumo anual de energia primária por metro quadrado de área útil, a contribuição de fontes renováveis e a classe energética numa escala de A+ a F.

Emissão do certificado. O Perito emite o certificado em formato eletrónico assinado digitalmente, registado no portal da ADENE, com número único, validade (10 anos para residencial, 8 anos para comércio e serviços), classe energética, descrição do imóvel, sistemas técnicos e medidas de melhoria recomendadas com estimativa de poupança energética e tempo de retorno do investimento.

Honorários do Perito Qualificado. Os honorários não são tabelados em Portugal, sendo fixados por acordo entre o requerente e o Perito. Os valores médios situam-se entre 75 e 200 euros para apartamentos T1 a T3, entre 200 e 400 euros para moradias unifamiliares e entre 400 e 1 500 euros para edifícios de comércio e serviços, em função da complexidade. A taxa de registo na ADENE é fixa e atualizada anualmente.

Medidas de melhoria. O certificado inclui propostas de medidas de melhoria com indicação do investimento estimado, da poupança anual e do tempo de retorno. Estas medidas são elegíveis para apoios financeiros designadamente do Fundo Ambiental, do Programa de Apoio Edifícios + Sustentáveis e do Vale Eficiência, geridos pela Agência para o Desenvolvimento e Coesão (AD&C) e pela ADENE.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Pedido de Certificado Energético em Portugal como base para a contratação do Perito Qualificado e para a recolha dos elementos técnicos. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Pedido de Licença de Utilização (que exige o certificado como elemento instrutório ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do RJUE) e Ficha Técnica da Habitação (documento técnico complementar para edifícios habitacionais concluídos após 30 de Março de 2004 ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004); Pedido de Caderneta Predial (documento fiscal que identifica o imóvel para efeitos do certificado); Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel (que pressupõe a verificação da existência ou da contratação do certificado para a escritura).

O preenchimento do Pedido de Certificado Energético em Portugal segue uma sequência prática consolidada que assegura a obtenção do certificado dentro do prazo necessário para a celebração da escritura ou do contrato de arrendamento.

Primeiro passo: identificar Perito Qualificado registado na ADENE. Aceda ao portal da ADENE — Agência para a Energia em www.adene.pt e consulte a lista pública de Peritos Qualificados (PQ) por distrito e categoria (PQ-I para habitação, PQ-II para comércio e serviços, PQ-III para grandes edifícios complexos). Solicite orçamentos a 2-3 Peritos para comparação de honorários e prazos.

Segundo passo: reunir documentação técnica do imóvel. Caderneta predial atualizada emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira no Portal das Finanças, certidão predial permanente da Conservatória do Registo Predial, telas finais ou plantas atualizadas (quando disponíveis), ficha técnica da habitação ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004 quando aplicável, certificados de equipamentos térmicos (caldeira, bomba de calor, esquentador, ar condicionado, painéis solares).

Terceiro passo: contratar o Perito Qualificado. Celebre contrato escrito ou acordo por correio eletrónico com indicação dos honorários, prazo de emissão (geralmente 5 a 15 dias úteis), descrição do imóvel a certificar e modo de pagamento. O Perito emite fatura mediante NIF do requerente.

Quarto passo: facilitar a visita técnica do Perito. O Perito desloca-se ao imóvel para verificação visual da envolvente, dos sistemas técnicos e dos espaços úteis, conforme as regras da ADENE. A visita é obrigatória e demora geralmente entre 30 e 90 minutos para apartamentos e entre 1 e 3 horas para moradias e edifícios não residenciais. Assegure acesso a todos os espaços (zonas técnicas, casas de banho, cozinha, garagem, sótão, cave) e disponibilidade de plantas e certificados de equipamentos.

Quinto passo: cálculo do desempenho energético. O Perito aplica a metodologia do REH (habitação, ao abrigo da Portaria nº 349-B/2013 e atualizações) ou do RECS (comércio e serviços) com recurso a software certificado pela ADENE. O cálculo determina o consumo anual de energia primária por metro quadrado, a contribuição de renováveis e a classe energética numa escala de A+ a F.

Sexto passo: receber e validar o certificado. O Perito emite o certificado em formato PDF assinado digitalmente, registado no portal da ADENE com número único e código de verificação. O certificado tem validade de 10 anos para residencial e 8 anos para comércio e serviços, contados da data de emissão. Verifique a correspondência dos elementos identificativos do imóvel (morada, artigo matricial, descrição predial, área).

Sétimo passo: pagar honorários e taxa de registo. O pagamento dos honorários do Perito faz-se por transferência bancária, MB Way ou multibanco. A taxa de registo na ADENE é geralmente liquidada pelo Perito e repercutida no requerente. Os honorários médios situam-se entre 75 e 200 euros para apartamentos T1 a T3, entre 200 e 400 euros para moradias unifamiliares e entre 400 e 1 500 euros para edifícios de comércio e serviços.

Oitavo passo: utilização do certificado. Apresente o certificado ao notário, advogado ou solicitador que celebra a escritura pública ou DPA. Para arrendamento, junte cópia ao contrato. Para Pedido de Licença de Utilização, anexe o certificado ao formulário do pedido nos Serviços de Urbanismo da Câmara Municipal. Indique a classe energética em todos os anúncios de venda ou arrendamento ao abrigo do artigo 13.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020.

Nono passo: implementação de medidas de melhoria. O certificado inclui propostas de medidas com indicação do investimento, poupança anual e tempo de retorno. Avalie a aplicação destas medidas, recorrendo a apoios do Fundo Ambiental, do Programa de Apoio Edifícios + Sustentáveis e do Vale Eficiência, geridos pela ADENE. A bonificação do IMI prevista no artigo 112.º-B do CIMI premeia edifícios com classe igual ou superior a A.

Décimo passo: renovação do certificado. Antes do termo da validade (10 anos residencial, 8 anos comércio e serviços), contrate novo Perito Qualificado para emissão de novo certificado. Em caso de obras de reabilitação significativa que afetem mais de 25% da área útil ou os sistemas energéticos, emita novo certificado independentemente do termo da validade do anterior.

Os requisitos legais do Pedido de Certificado Energético em Portugal resultam principalmente do Decreto-Lei nº 101-D/2020 de 7 de Dezembro, que transpôs a Diretiva (UE) 2018/844, regulamentado pela Portaria nº 42/2019 de 30 de Janeiro (peritos qualificados) e pela Portaria nº 138-I/2021 de 1 de Julho (atualização técnica).

Âmbito de aplicação. O artigo 3.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020 obriga à existência de certificado energético válido em diversas situações: celebração de escritura pública de compra e venda de prédio urbano (alínea a); celebração de contrato de arrendamento urbano (alínea b); pedido de licença de utilização ao abrigo dos artigos 62.º a 66.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei nº 555/99); divulgação comercial em anúncios; afixação visível em edifícios públicos com área útil superior a 250 m² frequentados pelo público.

Competência exclusiva do Perito Qualificado. O artigo 18.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020 e a Portaria nº 42/2019 estabelecem que apenas Peritos Qualificados (PQ) registados na ADENE — Agência para a Energia podem emitir certificados energéticos. As categorias são PQ-I (habitação), PQ-II (comércio e serviços) e PQ-III (grandes edifícios complexos). O acesso à profissão exige formação específica e aprovação em exame técnico organizado pela ADENE.

Visita técnica obrigatória. As regras técnicas da ADENE exigem visita presencial do Perito ao imóvel para verificação da envolvente, dos sistemas e dos espaços úteis. A emissão de certificado sem visita constitui infração disciplinar com sanções até cancelamento da inscrição.

Metodologia de cálculo. O cálculo aplica a metodologia do Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Habitação (REH) para edifícios habitacionais e a do Regulamento de Desempenho Energético dos Edifícios de Comércio e Serviços (RECS) para edifícios não residenciais. O software de cálculo deve ser certificado pela ADENE.

Validade do certificado. O artigo 5.º fixa a validade em 10 anos para imóveis residenciais e 8 anos para imóveis de comércio e serviços, contados da data de emissão. Em caso de obras de reabilitação que afetem mais de 25% da área útil ou os sistemas energéticos (artigo 4.º nº 3), exige-se novo certificado independentemente do termo da validade do anterior.

Registo na ADENE. O certificado é emitido em formato eletrónico assinado digitalmente e registado no portal da ADENE com número único e código de verificação acessível em www.adene.pt. A consulta pública permite verificar a autenticidade e o conteúdo do certificado por terceiros (compradores, arrendatários, notários, Câmaras Municipais).

Obrigações dos intervenientes. O proprietário ou senhorio deve obter o certificado antes da escritura ou do contrato. O notário, advogado ou solicitador deve verificar a existência do certificado e juntar cópia ao processo. O mediador imobiliário registado no IMPIC deve indicar a classe energética em todos os anúncios. O arrendatário tem direito a receber cópia do certificado.

Sanções. O artigo 36.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020 fixa coimas entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas pela inexistência de certificado válido nos atos exigidos, pela emissão por pessoa não qualificada e pelas demais infrações. A fiscalização compete à ADENE e à Inspeção-Geral da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território (IGAMAOT).

Proteção de dados pessoais. A informação contida no certificado inclui dados pessoais do proprietário e do imóvel protegidos pelo Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD) e pela Lei nº 58/2019 de 8 de Agosto. A ADENE, como responsável pelo tratamento, observa os princípios de minimização e limitação da finalidade do artigo 5.º do RGPD, sendo a Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) a autoridade de supervisão competente.

Os erros mais frequentes no Pedido de Certificado Energético em Portugal podem comprometer a celebração tempestiva de escrituras ou contratos de arrendamento e expor as partes a coimas relevantes.

Contratação de pessoa não qualificada. Apenas Peritos Qualificados registados na ADENE — Agência para a Energia podem emitir certificados válidos. Certificados emitidos por outros profissionais (técnicos de eficiência energética não qualificados, instaladores de equipamentos) são nulos e expõem o requerente a coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas ao abrigo do artigo 36.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020. A solução é verificar previamente o registo do Perito no portal da ADENE em www.adene.pt e exigir a indicação do número de inscrição PQ-I, PQ-II ou PQ-III.

Apresentação de certificado vencido na escritura. A validade é de 10 anos para residencial e 8 anos para comércio e serviços. A apresentação de certificado vencido determina recusa pelo notário ou suspensão do ato. A solução é verificar a data de emissão antes de marcar a escritura e contratar novo Perito quando o prazo se aproxime do termo.

Obras de reabilitação significativa sem novo certificado. O artigo 4.º nº 3 do Decreto-Lei nº 101-D/2020 exige novo certificado quando obras de reabilitação afetem mais de 25% da área útil ou os sistemas energéticos, mesmo dentro do prazo de validade do certificado anterior. A omissão expõe o titular a coima e impede a escritura subsequente.

Ausência de visita técnica do Perito. Algumas práticas indevidas envolvem a emissão de certificados com base apenas em documentação, sem visita ao imóvel. Estes certificados são inválidos e o Perito incorre em sanção disciplinar até cancelamento da inscrição na ADENE. A solução é exigir visita presencial documentada com fotografias e relatório.

Falta de indicação da classe energética em anúncios. O artigo 13.º do Decreto-Lei nº 101-D/2020 obriga à indicação da classe energética em todos os anúncios de venda ou arrendamento. A omissão sujeita o anunciante e o mediador imobiliário registado no IMPIC a coima. A solução é incluir a classe na descrição do imóvel em todos os meios (Imovirtual, Idealista, Casa Sapo, redes sociais, montras de agências).

Documentação técnica incompleta para a visita. A não disponibilização de plantas atualizadas, ficha técnica da habitação ou certificados de equipamentos térmicos durante a visita do Perito obriga a estimativas baseadas em valores tabelares conservadores, com penalização da classe energética. A solução é reunir antecipadamente a documentação ou solicitar à Câmara Municipal cópia do processo de obra.

Esquecimento da bonificação do IMI. Edifícios com classe energética igual ou superior a A beneficiam de bonificação do IMI prevista no artigo 112.º-B do CIMI fixada pelo Município (até 25% para A e 50% para A+). A omissão do pedido de bonificação no Portal das Finanças no prazo legal (geralmente até 31 de Dezembro do ano anterior ao da liquidação) implica perda do benefício para esse exercício.

Não utilização de medidas de melhoria propostas. O certificado inclui propostas de medidas de melhoria com investimento e tempo de retorno calculados. A não consideração destas medidas representa perda de oportunidade de obtenção de apoios financeiros do Fundo Ambiental, do Programa de Apoio Edifícios + Sustentáveis e do Vale Eficiência geridos pela ADENE.