Opleveringsrapport Woning

Het opleveringsrapport woning in Nederland is de schriftelijke vastlegging van de staat van een woning op het moment van overdracht tussen twee partijen, opgemaakt bij beeindiging van een huurovereenkomst (huurder aan verhuurder), bij eigendomsoverdracht (verkoper aan koper) of bij oplevering van een nieuwbouw (aannemer aan opdrachtgever), geregeld door Burgerlijk Wetboek artt. 7:224 (oplevering huurwoning), 7:218 (gebreken), 7:271a (waarborgsom huur), 7:758 (oplevering aanneming) en 7:759 (aansprakelijkheid voor verborgen gebreken nieuwbouw), aangevuld door de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024).

Het rapport heeft een fundamentele bewijsfunctie omdat het de objectieve staat van de woning vastlegt en partijen tegen elkaar beschermt tegen latere ongegronde claims over gebreken die reeds bestonden of die juist na de oplevering zijn ontstaan. Voor huur is de oplevering bedoeld om de verrekening van de waarborgsom op transparante en verifieerbare grondslag te kunnen verrichten, zodat de verhuurder binnen veertien dagen na opleveringsdatum een eindafrekening kan opstellen op grond van art. 7:271a BW. Voor koop dient het rapport als bewijs van de staat bij risico-overgang op grond van art. 7:10 BW. Voor nieuwbouw is het rapport het uitgangspunt voor de restpunten- en garantieafhandeling onder de Wkb.

De wettelijke kaders waaraan een opleveringsrapport in Nederland moet voldoen zijn deels uitgewerkt in bijzondere wet- en regelgeving. Voor huur: art. 7:224 BW (oplevering bij einde huur in dezelfde staat als bij aanvang behoudens redelijke slijtage); art. 7:217 BW jo. het Besluit kleine herstellingen 2003 (kleine herstellingen voor rekening van de huurder); art. 7:218 BW (aansprakelijkheid voor schade door huurder of bezoekers); art. 7:271a BW (eindafrekening waarborgsom binnen veertien dagen). Voor nieuwbouw: art. 7:758 BW (oplevering aanneming), art. 7:759 BW (aansprakelijkheid voor verborgen gebreken twintig jaar voor ernstige en tien jaar voor andere); Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024) met opleveringsdossier, kwaliteitsborger en inhouding van vijf procent op de derdengeldenrekening van de notaris.

Het opleveringsrapport regelt de essentialia van de oplevering en is de juridische grondslag voor de afwikkeling. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van de vertrekkende partij (huurder, verkoper, aannemer) en de ontvangende partij (verhuurder, koper, opdrachtgever); gegevens van de woning (adres, type, bruikbaar vloeroppervlak volgens NEN 2580, bouwjaar); datum en tijd van de oplevering; meterstanden voor elektra (dal en normaal tarief), gas en water (eventueel teruglevering van zonnepanelen); staat van iedere ruimte (woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamers, berging, balkon, tuin); lijst van geconstateerde gebreken en restpunten met termijn voor herstel; verrekening van de waarborgsom bij huur; aantal sleutels, codes, pasjes en handleidingen overgedragen; ondertekening door beide partijen met plaats en datum. Deze modelrapportage voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van Burgerlijk Wetboek Boek 7 en de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen en is geschikt voor huur, koop en nieuwbouw.

Een opleveringsrapport woning voor Nederland is nodig op vrijwel ieder moment van overdracht van een woning tussen twee partijen, en dient om de staat van de woning op het overdrachtsmoment vast te leggen voor de afwikkeling van de waarborgsom, de eindafrekening van energie en water, de aansprakelijkheid voor gebreken en de overhandiging van sleutels en codes. Het rapport wordt opgemaakt door beide partijen gezamenlijk tijdens een fysieke inspectie van de woning op de opleveringsdatum.

Beeindiging van een huurovereenkomst woonruimte: bij het einde van de huur (door opzegging door de huurder met opzegtermijn van een maand op grond van art. 7:271 BW, door opzegging door de verhuurder op een van de limitatieve gronden van art. 7:274 BW, of door wederzijds goedvinden) moet de huurder de woning op de afgesproken einddatum opleveren aan de verhuurder. Het opleveringsrapport vermeldt de staat van iedere ruimte, de meterstanden, eventueel geconstateerde gebreken en de overhandigde sleutels; binnen veertien dagen na opleveringsdatum moet de verhuurder de eindafrekening van de waarborgsom opstellen op grond van art. 7:271a BW.

Aanvang van een huurovereenkomst woonruimte: bij ingang van een nieuwe huurperiode wordt een opleveringsrapport opgemaakt door verhuurder en huurder om de staat van de woning bij aanvang vast te leggen. Dit aanvangsrapport dient als referentie voor de oplevering aan het einde van de huur en is essentieel voor het bewijzen van eventuele aanvankelijke gebreken die niet voor rekening van de huurder mogen worden gebracht. Verzuim van een aanvangsrapport zet de huurder in een nadelige bewijspositie.

Eigendomsoverdracht van een koopwoning: op de overdrachtsdatum (de dag waarop de notariele transportakte wordt gepasseerd) of een dag eerder vindt een gezamenlijke inspectie plaats door verkoper en koper om de staat van de woning vast te stellen. Het opleveringsrapport vermeldt de meterstanden voor de eindafrekening met de energieleverancier, de overhandiging van sleutels en pasjes, de aanwezigheid van afgesproken roerende zaken (keukenapparatuur, gordijnen) en eventuele restpunten. Het risico van de woning gaat over op de koper per de overdrachtsdatum op grond van art. 7:10 BW.

Oplevering van een nieuwbouwwoning onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024): bij oplevering van een nieuwbouwwoning door de aannemer aan de opdrachtgever wordt het opleveringsrapport gecombineerd met het opleveringsdossier van de kwaliteitsborger, waarin de bouwtekeningen, berekeningen, keurmerken en het constateringsverslag zijn vermeld. De aannemer levert het opleveringsdossier uiterlijk op de opleveringsdatum aan de opdrachtgever en de gemeente. De aannemer is gehouden de geconstateerde restpunten binnen dertig tot zestig dagen te herstellen, op straffe van inhouding van vijf procent van de aanneemsom op de derdengeldenrekening van de notaris.

Oplevering na verbouwing of renovatie door een aannemer: bij oplevering van een verbouwing (uitbreiding, dakkapel, badkamerrenovatie, keukenvervanging) door een aannemer aan de opdrachtgever wordt een opleveringsrapport opgemaakt waarin de afgesproken werkzaamheden, de uitvoering en eventueel geconstateerde restpunten worden vermeld. De aannemer is op grond van art. 7:758 BW gehouden de restpunten binnen een redelijke termijn te herstellen; bij gebreken die later aan het licht komen geldt de garantietermijn van art. 7:759 BW.

Oplevering van een appartement uit splitsingsakte met de Vereniging van Eigenaren: bij oplevering van een nieuwbouwappartement of na renovatie wordt het opleveringsrapport opgemaakt tussen de aannemer, de opdrachtgever en eventueel een vertegenwoordiger van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het rapport vermeldt naast de individuele appartementen ook de staat van de gemeenschappelijke ruimtes (trappenhuis, gang, lift, dak, gevel) en de verdeling van de verantwoordelijkheid tussen de aannemer, de individuele eigenaren en de VvE.

Oplevering bij gedwongen verkoop of executoriale verkoop: bij executoriale verkoop door een hypotheekhouder of curator op grond van art. 3:268 BW of de Faillissementswet wordt een opleveringsrapport opgemaakt op de overdrachtsdatum tussen de vorige eigenaar of bewoner en de koper-na-veiling. De koper-na-veiling neemt het onroerend goed doorgaans aan zoals het op de veiling stond, met de bestaande gebreken; het opleveringsrapport dient enkel als bewijs van de meterstanden en de overhandigde sleutels, niet als basis voor klachten over de staat.

Het opleveringsrapport woning voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om bewijsrechtelijk waterdicht te zijn en om de oplevering tussen partijen sluitend te documenteren. De volgende elementen vormen de kern van een degelijk opleveringsrapport en zijn opgenomen in het modeldocument dat op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: vermeld de vertrekkende partij (huurder bij einde huur, verkoper bij eigendomsoverdracht, aannemer bij nieuwbouw) met naam, adres en eventueel BSN of KvK-nummer; vermeld de ontvangende partij (verhuurder bij einde huur, koper bij eigendomsoverdracht, opdrachtgever bij nieuwbouw) met dezelfde gegevens. Bij vertegenwoordiging door een derde (makelaar, advocaat, bestuurslid VvE): vermeld de naam en de hoedanigheid van de vertegenwoordiger.

Gegevens van de woning: volledig adres met postcode en gemeente; type woning (eengezinswoning, appartementsrecht, kamer, studio); bruikbaar vloeroppervlak in vierkante meters volgens NEN 2580; bouwjaar. Vermeld het type oplevering: einde huur, aanvang huur, eigendomsoverdracht, nieuwbouw, of na verbouwing.

Datum en tijd van de oplevering: vermeld de exacte datum (formaat DD-MM-JJJJ) en het tijdstip (HH:MM uur) van de oplevering; meestal valt deze samen met of een dag voor de overdrachtsdatum bij koop, of de einddatum van de huurovereenkomst bij huur.

Meterstanden voor de eindafrekening: vermeld de meterstanden van elektra (dal of laag tarief in kWh, normaal of hoog tarief in kWh, eventueel teruglevering van zonnepanelen in kWh), gas (in m³) en water (in m³). Voor warmtemeters bij stadsverwarming: ook de meterstand in GJ. Vermeld het nummer van de woning bij blokverwarming of bij meerdere subwoningen op een hoofdaansluiting. De meterstanden worden binnen vijf werkdagen na de oplevering doorgegeven aan de energieleverancier (Vattenfall, Eneco, Essent, Greenchoice) en het waterleidingbedrijf voor de eindafrekening.

Staat van iedere ruimte: beschrijf de staat van iedere ruimte van de woning met aandacht voor: muren (kleur, eventuele schade, gaten van montage, vergeling), vloer (type, slijtage, krassen, vlekken), plafond (stucwerk, schimmel, vlekken), kozijnen en raamwerk (kleur, schade, beslag), apparatuur en sanitair (werkend of niet, ouderdom, garantiestatus), kasten (vast of meeverhuurd, staat). Beschrijf de woonkamer, de keuken, de badkamer, de slaapkamers (aantal), de berging, het balkon en de tuin. Bij twijfel of bij groot geschil: maak kleurenfoto's met datum-stempel en voeg deze als bijlage toe.

Gebreken en restpunten met termijn voor herstel: lijst van de bij oplevering geconstateerde gebreken en restpunten, met vermelding van: (1) de aard van het gebrek (vochtschade in slaapkamer, krassen in laminaatvloer, druppende kraan, kapot raam); (2) de partij die verantwoordelijk is voor het herstel (huurder bij schade door eigen toedoen op grond van art. 7:218 BW, verhuurder bij groot onderhoud op grond van art. 7:206 BW, aannemer bij nieuwbouw op grond van art. 7:758 BW); (3) de termijn voor herstel (gebruikelijk dertig tot zestig dagen na opleveringsdatum); (4) de geschatte kosten van herstel indien verrekening met de waarborgsom (huur) of de aanneemsom (nieuwbouw) plaatsvindt.

Verrekening waarborgsom (bij huur): vermeld of de waarborgsom wordt verrekend met de kosten van herstel die voor rekening van de huurder komen, op grond van art. 7:271a BW. Vermeld het oorspronkelijke bedrag van de waarborgsom (maximaal twee maanden kale huur op grond van Wet goed verhuurderschap 2023), de te verrekenen kosten van herstel met onderbouwing (factuur of taxatie), en het netto bedrag dat de verhuurder binnen veertien dagen na opleveringsdatum terugbetaalt aan de huurder op de door de huurder aangegeven bankrekening.

Sleutels, codes en overige overgedragen zaken: vermeld het aantal sleutels van iedere toegang (voordeur, achterdeur, berging, brievenbus, parkeergarage); vermeld de codes voor toegang (deurcodes, alarmcodes, chipkaarten voor parkeergarage of gezamenlijke ingangen); vermeld de overgedragen handleidingen (cv-ketel, vaatwasser, afzuigkap), garantiebewijzen (keukenapparatuur, zonnepanelen, warmtepomp) en gebruiksinstructies. Vermeld eventuele overige zaken zoals afstandsbedieningen, sleutels van brandkasten of fietsenstallingen.

Akkoord en voorbehoud voor verborgen gebreken: beide partijen verklaren akkoord te zijn met de inhoud van het opleveringsrapport, behoudens de bij oplevering geconstateerde gebreken vermeld in artikel 4. Vermeld dat verborgen gebreken die na de oplevering aan het licht komen mogelijk op grond van art. 7:218 BW (huur), art. 7:17 BW (koop) of art. 7:759 BW (nieuwbouw aanneming) voor rekening van de vertrekkende partij blijven binnen de wettelijke garantietermijnen. Voor verwante zaken zie de modeldocumenten huurovereenkomst woonruimte, huuropzegging huurder en huuropzegging verhuurder op forms-legal.com.

Het invullen van een opleveringsrapport woning voor Nederland vergt een gezamenlijke inspectie van de woning door beide partijen op de opleveringsdatum, met aandacht voor iedere ruimte, alle meterstanden en alle overgedragen zaken. Volg de onderstaande stappen om alle benodigde gegevens correct te verwerken en geschillen later te voorkomen.

Stap 1 — Bereid de oplevering voor. Spreek een opleveringsdatum en tijd af die voor beide partijen schikt, gebruikelijk in de ochtend (09:00 of 10:00 uur) zodat de inspectie en de overhandiging van sleutels op dezelfde dag kunnen plaatsvinden. Verzamel vooraf alle relevante documenten: huurovereenkomst of koopovereenkomst, eerdere opleveringsrapport van de aanvang van de huur (indien beschikbaar), handleidingen van apparatuur, garantiebewijzen. Maak een afspraak met de energieleverancier en het waterleidingbedrijf voor het doorgeven van de eindstanden binnen vijf werkdagen na oplevering.

Stap 2 — Identificeer de partijen en het type oplevering. Vermeld de vertrekkende partij (huurder, verkoper of aannemer) met volledige naam en adres; vermeld de ontvangende partij (verhuurder, koper of opdrachtgever) met dezelfde gegevens. Kies het type oplevering: einde huur, aanvang huur, eigendomsoverdracht, oplevering nieuwbouw, of oplevering na verbouwing. Bij vertegenwoordiging door een derde: vermeld de naam en de hoedanigheid van de vertegenwoordiger (makelaar, advocaat, bestuurslid VvE).

Stap 3 — Vermeld de gegevens van de woning. Volledig adres met postcode en gemeente. Type woning (eengezinswoning, appartementsrecht, kamer, studio). Bruikbaar vloeroppervlak in vierkante meters volgens NEN 2580 (op te vragen via de huurovereenkomst, koopovereenkomst of een meting). Datum van oplevering (formaat DD-MM-JJJJ) en tijdstip (HH:MM uur).

Stap 4 — Lees en noteer de meterstanden. Ga naar de meterkast en lees nauwkeurig af: elektra dal of laag tarief in kWh, elektra normaal of hoog tarief in kWh, eventueel teruglevering van zonnepanelen in kWh, gas in m³, water in m³. Voor stadsverwarming: ook GJ van de warmtemeter. Maak foto's van de meterstanden met datum-stempel als bewijs. Geef de meterstanden door aan de energieleverancier en het waterleidingbedrijf binnen vijf werkdagen via hun website of telefonisch.

Stap 5 — Inspecteer en noteer de staat van iedere ruimte. Ga ruimte voor ruimte door de woning en beschrijf de staat van: woonkamer (muren, vloer, plafond, kozijnen), keuken (apparatuur, aanrecht, kasten), badkamer (tegels, sanitair, kraanwerk), slaapkamers (aantal, muren, vloer), berging, balkon, tuin. Maak kleurenfoto's met datum-stempel van alle ruimtes en van eventuele gebreken; voeg de foto's als bijlage toe of bewaar ze digitaal als bewijs. Bij twijfel of bij groot geschil: schakel een onafhankelijke bouwkundig deskundige in voor een tweede mening (kosten EUR 250 tot EUR 750).

Stap 6 — Vermeld geconstateerde gebreken en restpunten. Lijst de bij oplevering geconstateerde gebreken nauwkeurig op met: (1) de aard van het gebrek (gat in slaapkamerwand 5 cm, druppende kraan keuken, ontbrekende sleutel achterdeur); (2) de verantwoordelijke partij (huurder bij schade door eigen toedoen op grond van art. 7:218 BW, verhuurder bij groot onderhoud op grond van art. 7:206 BW, aannemer bij nieuwbouw op grond van art. 7:758 BW); (3) de termijn voor herstel (gebruikelijk dertig tot zestig dagen); (4) de geschatte kosten van herstel bij verrekening met de waarborgsom of de aanneemsom.

Stap 7 — Verreken de waarborgsom (bij huur). Vermeld het oorspronkelijke bedrag van de waarborgsom (maximaal twee maanden kale huur op grond van Wet goed verhuurderschap 2023), de te verrekenen kosten van herstel met onderbouwing (factuur of taxatie van een aannemer), en het netto bedrag dat de verhuurder binnen veertien dagen na opleveringsdatum terugbetaalt aan de huurder op de door de huurder aangegeven bankrekening (vermeld IBAN en tenaamstelling). Bij geschil over de verrekening: verwijs de huurder naar de Huurcommissie of de Kantonrechter.

Stap 8 — Overhandig sleutels, codes en handleidingen en onderteken. Vermeld het aantal sleutels van iedere toegang (voordeur, achterdeur, berging, brievenbus, parkeergarage), de codes voor toegang (deurcodes, alarmcodes, chipkaarten), en de overgedragen handleidingen, garantiebewijzen en gebruiksinstructies. Beide partijen ondertekenen het rapport in tweevoud (ieder een origineel) met handtekening, plaats en datum. Geef een origineel aan de vertrekkende partij en een origineel aan de ontvangende partij; bewaar minimaal vijf jaar voor eventueel later geschil bij de Huurcommissie of de Rechtbank.

Het opleveringsrapport woning voor Nederland kent een wettelijk kader dat is uitgewerkt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artt. 7:206, 7:217, 7:218, 7:224, 7:271a, 7:758, 7:759), de Wet goed verhuurderschap 2023, de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024) en de Huurprijzenwet. De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en bieden bescherming aan de partijen, met name de huurder en de koper.

Oplevering bij einde huur op grond van art. 7:224 BW: de huurder is bij het einde van de huurovereenkomst verplicht de woning op te leveren in dezelfde staat als bij aanvang van de huur, behoudens redelijke slijtage en behoudens veranderingen die door de verhuurder zijn aanvaard of voor zijn rekening komen. De oplevering omvat de feitelijke teruggave van de woning en alle bijbehorende sleutels, codes en pasjes; de huurder mag eigen verbeteringen (verfwerk, gemonteerde gordijnen, ingebouwde apparatuur) in stand laten indien deze niet beschadigend kunnen worden verwijderd of indien de verhuurder de overneming aanvaardt.

Kleine herstellingen voor rekening van de huurder op grond van art. 7:217 BW jo. Besluit kleine herstellingen 2003: de huurder is verantwoordelijk voor kleine herstellingen die volgens het Besluit kleine herstellingen 2003 op zijn rekening komen, waaronder: vervanging van kapotte ruiten en spiegels door eigen toedoen; reparatie van versleten kranen, sloten en deurkrukken; onderhoud van tuin en balkon; vervanging van filters van afzuigkappen; smeren van scharnieren en regelen van deuren. Groot onderhoud (dak, gevel, fundering, leidingen) komt voor rekening van de verhuurder.

Aansprakelijkheid voor schade door huurder of bezoekers op grond van art. 7:218 BW: de huurder is aansprakelijk voor de schade die door zijn toedoen of door dat van zijn huisgenoten of bezoekers aan de woning wordt toegebracht, en moet deze schade herstellen of de kosten van herstel vergoeden aan de verhuurder. Bij oplevering wordt de schade in het opleveringsrapport vermeld; bij verrekening met de waarborgsom moet de verhuurder een factuur van een aannemer of een onafhankelijke taxatie kunnen overleggen.

Eindafrekening waarborgsom binnen veertien dagen op grond van art. 7:271a BW (Wet goed verhuurderschap 2023): de verhuurder moet binnen veertien dagen na opleveringsdatum een schriftelijke eindafrekening van de waarborgsom opstellen en het netto bedrag terugbetalen aan de huurder op de door de huurder aangegeven bankrekening. De waarborgsom mag maximaal twee maanden kale huurprijs bedragen en mag alleen worden verrekend met daadwerkelijke schade die de huurder heeft veroorzaakt buiten redelijke slijtage. Bij te late terugbetaling is de verhuurder wettelijke rente verschuldigd op grond van art. 6:119 BW.

Oplevering bij aanneming nieuwbouw op grond van art. 7:758 BW: de aannemer is bij oplevering verplicht het werk volledig aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen in de staat zoals overeengekomen in de aanneemovereenkomst. De opdrachtgever heeft het recht om binnen een redelijke termijn na oplevering klacht in te dienen over restpunten of gebreken die bij oplevering konden worden geconstateerd; de aannemer is gehouden de restpunten binnen dertig tot zestig dagen te herstellen op straffe van inhouding van vijf procent van de aanneemsom op de derdengeldenrekening van de notaris (op grond van Wkb 2024).

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken nieuwbouw op grond van art. 7:759 BW: de aannemer is gedurende twintig jaar na oplevering aansprakelijk voor ernstige verborgen gebreken die de woning geheel of gedeeltelijk ongeschikt maken voor bewoning (constructieve gebreken, ernstige lekkages, fundering); gedurende tien jaar voor andere verborgen gebreken die de woning niet ongeschikt maken voor bewoning maar wel afbreuk doen aan de bewoonbaarheid (afwerking, isolatie, sanitair).

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024): voor nieuwbouw in gevolgklasse 1 (woningen, kleine bedrijfsgebouwen) is sinds 1 januari 2024 een kwaliteitsborger onder erkenning verplicht die toezicht houdt op het bouwproces en de oplevering. De kwaliteitsborger levert bij oplevering een opleveringsdossier aan de opdrachtgever en de gemeente met bouwtekeningen, berekeningen, keurmerken en het constateringsverslag. Vijf procent van de aanneemsom wordt ingehouden op de derdengeldenrekening van de notaris totdat de restpunten zijn hersteld.

Geschillenbeslechting bij Huurcommissie of Kantonrechter: bij geschillen tussen huurder en verhuurder over de oplevering, de waarborgsom, het onderhoud of de huurprijs kan de huurder zich richten tot de Huurcommissie op grond van de Huurprijzenwet (kosteloos voor de huurder, EUR 25 voor de verhuurder); de Huurcommissie geeft een bindend advies of uitspraak. Voor grotere geschillen of voor herstel van schade kan de huurder of verhuurder zich richten tot de Kantonrechter van de Rechtbank van het arrondissement waar de woning is gelegen (vorderingen tot EUR 25.000).

Klachtplicht en risico-overgang bij koop op grond van artt. 7:17, 7:23 en 7:10 BW: bij koop van een woning gaat het risico over op de koper per de overdrachtsdatum op grond van art. 7:10 BW; voor verborgen gebreken die na de overdracht aan het licht komen geldt de conformiteitsplicht van de verkoper ex art. 7:17 BW en de klachtplicht van de koper ex art. 7:23 BW (klagen binnen redelijke termijn na ontdekking, vaste rechtspraak Hoge Raad: enkele weken tot twee maanden).

Bij het opstellen en ondertekenen van een opleveringsrapport woning in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot ongegronde inhouding van de waarborgsom, onbedoelde aanvaarding van bestaande gebreken, of langdurige geschillen bij de Huurcommissie of de Rechtbank. Onderstaande fouten komen het meest voor in de praktijk van Nederlandse verhuurders, kopers en huurders.

Fout 1 — Geen aanvangsrapport bij ingang van de huur. De huurder en de verhuurder verzuimen een opleveringsrapport op te maken bij aanvang van de huurovereenkomst, in de veronderstelling dat de woning in goede staat is en geen documentatie nodig heeft. Bij het einde van de huur claimt de verhuurder vervolgens schade die al bij aanvang aanwezig was (gaten in muren, vochtschade in plafond), met inhouding van de waarborgsom als gevolg. Voorkom dit door bij iedere nieuwe huurperiode een uitgebreid aanvangsrapport op te maken met foto's en handtekening van beide partijen.

Fout 2 — Onnauwkeurige meterstanden zonder foto-bewijs. De meterstanden worden ruwweg opgeschreven of geschat zonder fotobewijs; bij latere verschillen met de stand bij de energieleverancier ontstaan disputen over de eindafrekening, met als gevolg betaalachterstanden bij de oude bewoner of dubbel betalen door de nieuwe bewoner. Voorkom dit door bij oplevering de meterstanden nauwkeurig af te lezen, een foto met datum-stempel te maken, en binnen vijf werkdagen door te geven aan de energieleverancier (Vattenfall, Eneco, Essent, Greenchoice) en het waterleidingbedrijf via hun website of telefonisch.

Fout 3 — Verzuim van vermelding van gebreken in het rapport. De huurder of de koper ondertekent het opleveringsrapport zonder de bij oplevering geconstateerde gebreken te laten vermelden, in de veronderstelling dat ze later wel kunnen worden gemeld. Door het ondertekenen zonder voorbehoud aanvaardt de huurder of koper de woning in de staat zoals beschreven, en kan hij later geen klacht meer indienen voor gebreken die bij oplevering zichtbaar waren. Voorkom dit door alle geconstateerde gebreken expliciet in het opleveringsrapport te laten vermelden, eventueel met foto-bijlage, en pas te tekenen na akkoord over de gebreken.

Fout 4 — Onjuiste verrekening van de waarborgsom met normale slijtage. De verhuurder houdt kosten van schilder- of stucwerk in op de waarborgsom, in de veronderstelling dat de huurder verplicht is alles in nieuwstaat op te leveren. Op grond van art. 7:224 BW is de huurder echter slechts verplicht de woning op te leveren in dezelfde staat als bij aanvang behoudens redelijke slijtage; bij meer dan zeven jaar bewoning is vergeling van muren of slijtage van vloeren normaal en mag niet op de waarborgsom worden ingehouden. Voorkom dit door als verhuurder alleen daadwerkelijke schade buiten redelijke slijtage te verrekenen, en als huurder bij ongegronde inhouding de Huurcommissie in te schakelen.

Fout 5 — Verzuim van veertien dagen termijn voor eindafrekening waarborgsom. De verhuurder verstuurt de eindafrekening van de waarborgsom pas na een maand of langer, of houdt het bedrag aan met de motivering dat er nog kosten kunnen ontstaan. Op grond van art. 7:271a BW (Wet goed verhuurderschap 2023) moet de verhuurder binnen veertien dagen na opleveringsdatum een schriftelijke eindafrekening opstellen en het netto bedrag terugbetalen; bij te late terugbetaling is hij wettelijke rente verschuldigd op grond van art. 6:119 BW. Voorkom dit door als huurder bij niet-ontvangst binnen veertien dagen direct een herinnering te sturen per aangetekende brief en bij blijvende weigering de Huurcommissie of de Kantonrechter in te schakelen.

Fout 6 — Geen foto-bewijs van de staat van de woning. Het opleveringsrapport bevat alleen tekstuele beschrijvingen zonder foto's; bij geschil over de staat van een specifieke ruimte (vlek op de vloer, gat in de muur, gebroken raam) ontstaan disputen die zonder visueel bewijs lastig zijn op te lossen. Voorkom dit door bij iedere oplevering kleurenfoto's te maken van alle ruimtes met datum-stempel (camera-instelling of metadata) en deze als bijlage bij het rapport te voegen of digitaal te bewaren met back-up.

Fout 7 — Verzuim van overhandiging van alle sleutels en codes. De huurder houdt nog een sleutel, deurcode of chipkaart achter, of overhandigt deze niet bij oplevering, met als gevolg dat de verhuurder de sloten moet vervangen voor de nieuwe bewoner (kosten EUR 100 tot EUR 300) en deze kosten op de waarborgsom inhoudt. Voorkom dit door bij oplevering alle sleutels van iedere toegang (voordeur, achterdeur, berging, brievenbus, parkeergarage), deurcodes, alarmcodes en chipkaarten over te dragen en het aantal in het opleveringsrapport te vermelden.

Fout 8 — Aanvaarding van nieuwbouwwoning zonder bouwkundige inspectie. De koper of opdrachtgever ondertekent het opleveringsrapport van een nieuwbouwwoning zonder dat een onafhankelijke bouwkundig deskundige aanwezig is geweest bij de inspectie. Latere ontdekking van restpunten of gebreken (constructieve afwijkingen, slechte afwerking, ontbrekende isolatie) wordt door de aannemer betwist met de motivering dat de gebreken bij oplevering zichtbaar waren en niet zijn vermeld in het rapport. Voorkom dit door bij oplevering van een nieuwbouwwoning altijd een onafhankelijke bouwkundig deskundige (Vereniging Eigen Huis, Vereniging van bouwkundigen NLingenieurs) in te schakelen voor de inspectie (kosten EUR 350 tot EUR 750) en alle geconstateerde restpunten in het opleveringsrapport en het opleveringsdossier van de kwaliteitsborger te laten vermelden onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024).