Splitsingsvergunning Aanvraag

De splitsingsvergunning aanvraag in Nederland is het officiële verzoek aan het college van burgemeester en wethouders om toestemming te verlenen voor het splitsen van een woongebouw in meerdere zelfstandige wooneenheden of voor het omzetten van niet-zelfstandige woonruimte in zelfstandige woonruimte, op grond van art. 21 van de Huisvestingswet 2014. Het aanvraagformulier voor Nederland vormt de formele ingang bij de gemeentelijke afdeling Bouwen en Wonen of het Omgevingsloket Online, en is vereist in gemeenten die een huisvestingsverordening hebben vastgesteld met een aanwijzing van woningcategorieën waarvoor de vergunningplicht geldt.

De Huisvestingswet 2014 heeft de oudere Huisvestingswet 1992 vervangen en biedt gemeenten de bevoegdheid om door middel van een huisvestingsverordening de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad te sturen. Art. 21 Huisvestingswet 2014 bepaalt dat het zonder splitsingsvergunning verboden is een aangewezen woonruimte te splitsen in meerdere woonruimten of een niet-zelfstandige woning om te zetten in een of meer zelfstandige woningen. De wetgever heeft met deze vergunningplicht twee doelen nagestreefd: bescherming van de kwaliteit van de te splitsen wooneenheden voor toekomstige bewoners, en beheersing van de woningvoorraad in gespannen woningmarkten.

De splitsingsvergunning aanvraag is nauw verbonden met de notariële splitsingsakte op grond van BW art. 5:106, waarmee de kadastrale splitsing van het gebouw in appartementsrechten tot stand komt. De splitsingsvergunning is een bestuursrechtelijke toestemming, terwijl de splitsingsakte een privaatrechtelijk instrument is; beide zijn noodzakelijk voor een rechtsgeldige splitsing. Naast de splitsingsvergunning kan ook een omgevingsvergunning voor bouwen op grond van de Omgevingswet 2024 art. 5.1 nodig zijn indien de splitsing gepaard gaat met bouwkundige aanpassingen.

In Amsterdam geldt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 met specifieke bouwtechnische kwaliteitseisen per wooneenheid: minimale netto-woonoppervlakten, geluidsisolatie-eisen conform het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), vereisten voor zelfstandige entrees, badkamers en keukens. Andere grote gemeenten als Rotterdam, Utrecht en Den Haag hanteren vergelijkbare maar afwijkende regels in hun eigen verordeningen. Het aanvraagformulier dat op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt volgt de modelstructuur van de gemeentelijke aanvraagprocedure en kan worden aangepast aan de specifieke eisen van de gemeente.

De splitsingsvergunning staat los van de kadastrale splitsing en de VvE-oprichting die daarna door de notaris worden afgehandeld. Na verlening van de vergunning stelt de notaris de splitsingsakte op, schrijft het reglement van splitsing in bij het Kadaster en worden de individuele appartementsrechten in de openbare registers ingeschreven. Pas na deze inschrijving kunnen de afzonderlijke appartementen worden verkocht of individueel worden gefinancierd met een hypotheek.

Een splitsingsvergunning aanvraag voor Nederland is nodig zodra een eigenaar een gebouw wil omzetten in meerdere zelfstandige wooneenheden of een bestaande woning wil splitsen in appartementsrechten, in een gemeente die op grond van de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht heeft ingesteld.

Kadastrale splitsing van een pand in appartementsrechten: een eigenaar van een meergezinswoning, etagegebouw of dubbel bovenhuis wenst de afzonderlijke verdiepingen of wooneenheden te splitsen in zelfstandige appartementsrechten die elk afzonderlijk kunnen worden verkocht, overgedragen of gefinancierd met een hypotheek. De splitsingsvergunning is een vereiste voorwaarde voor de notariële splitsingsakte op grond van BW art. 5:106. Na de splitsing worden de nieuwe eigenaren automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) op grond van BW art. 5:112.

Omzetting van niet-zelfstandige woonruimte naar zelfstandige woonruimte: een eigenaar van een pand met kamers (onzelfstandige woonruimte zonder eigen badkamer of keuken) wenst de kamers om te zetten in zelfstandige wooneenheden met eigen voorzieningen, zodat elk bewoner een volledig eigen woning heeft. De splitsingsvergunning toetst de bouwtechnische kwaliteit van de te vormen zelfstandige wooneenheden aan de gemeentelijke minimumvereisten.

Verbouwing van een bedrijfspand of winkelruimte naar woonruimte: een eigenaar van een voormalig kantoorpand, opslagruimte of winkelpand wenst het pand te verbouwen tot meerdere wooneenheden. Naast de splitsingsvergunning is dan ook een omgevingsvergunning voor de functiewijziging op grond van de Omgevingswet 2024 vereist, alsmede een omgevingsvergunning voor bouwen bij ingrijpende verbouwingen.

Splitsing bij familietransacties of nalatenschap: bij het overlijden van een eigenaar wenst de erfgenamen het geërfde pand te splitsen in appartementsrechten om elk een deel van de nalatenschap te ontvangen. De splitsingsvergunning is vereist als het pand in een gemeente met vergunningplicht is gelegen, ook al is er geen sprake van verkoop aan derden.

Splitsing voor beleggingsdoeleinden: een belegger of vastgoedontwikkelaar koopt een groot eengezinswoning of herenhuis en wil dit splitsen in meerdere kleinere appartementen voor afzonderlijke verhuur of verkoop. De gemeente toetst of de splitsing past binnen het beleid voor de gewenste samenstelling van de woningvoorraad (bescherming van grote woningen voor gezinnen of het voorkomen van te kleine studioflats).

Splitsing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders: woningcorporaties kunnen op grond van de Woningwet 2015 panden splitsen om ze individueel te verkopen aan huurders (Koopgarant of Starterslening) of om de exploitatie te optimaliseren. Particuliere verhuurders splitsen panden om bij vermogensbelasting voordelen te realiseren via box 3 of om de financiering per eenheid te optimaliseren.

De splitsingsvergunning aanvraag voor Nederland moet een aantal essentiële onderdelen bevatten om door de gemeente in behandeling te worden genomen en om aan de vereisten van de Huisvestingswet 2014 en de gemeentelijke huisvestingsverordening te voldoen. Onderstaande elementen zijn opgenomen in het aanvraagformulier dat beschikbaar is op forms-legal.com voor de Nederlandse woningmarkt.

Identificatie van de aanvrager: naam, adres en contactgegevens van de eigenaar of diens gemachtigde (naam gemachtigde, volmacht bijvoegen); BSN of KvK-nummer van de aanvrager; bij rechtspersoon ook naam, functie en tekenbevoegdheid van de ondertekenaars. Bij meerdere eigenaren (onverdeeldheid, nalatenschap) moeten alle mede-eigenaren de aanvraag ondertekenen of een notariële volmacht aan een van de eigenaren afgeven.

Adres en kadastrale aanduiding van het pand: volledig adres met postcode en gemeente; kadastrale aanduiding in de vorm gemeente, sectie, perceelnummer (op te vragen via Mijn Kadaster of via de notaris); bouwjaar van het pand (van belang voor aanvullende eisen bij panden ouder dan 1940 of beschermde stadsgezichten); het gebruiksoppervlak van het huidige pand en het beoogde gebruiksoppervlak na splitsing per wooneenheid.

Omschrijving van de beoogde splitsing: het huidige gebruik en de huidige indeling van het pand (aantal verdiepingen, bestaande gebruiksruimten, huidige bewoners of huurders); de beoogde indeling na splitsing met vermelding van het aantal te vormen zelfstandige wooneenheden en de naam of aanduiding van elke wooneenheid (appartement A, B, C); het netto-woonoppervlak (NVO) conform NEN 2580 van elke te vormen wooneenheid; de gemeenschappelijke ruimten (trappenhuis, entree, dak, tuin) die na splitsing deel uitmaken van de VvE.

Bouwtechnisch rapport: rapport van een erkend bouwinspecteur (BRL 5019 of KvI gecertificeerd) of een architectenbureau, waaruit blijkt dat de te vormen wooneenheden voldoen aan de gemeentelijke minimumkwaliteitseisen (netto-woonoppervlak, geluidsisolatie conform Bbl, ventilatie, vluchtroutes, brandcompartimentering, eigen entree per wooneenheid). Het rapport moet ook ingaan op eventueel achterstallig onderhoud, funderingstoestand, aanwezigheid van asbest (panden van voor 1993 op grond van het Asbestverwijderingsbesluit 2005), loodleidingen en energieprestatie.

Bouwtekeningen: plattegronden van alle verdiepingen op schaal 1:100, met aanduiding van de bestaande en de beoogde indeling; doorsneden en gevels bij ingrijpende verbouwingen; situatietekening van het perceel met aangrenzende bebouwing en bestemmingen. Tekeningen moeten zijn ondertekend door een architect of bouwkundig ingenieur.

Vermelding van huurders of bewoners: lijst van de huidige bewoners of huurders met vermelding van de wooneenheid die zij bewonen; huurcontracten bij verhuurde wooneenheden (de splitsingsvergunning ontslaat niet van de huurbeschermingsbepalingen van BW Boek 7); bij kamerverhuur, opgave van het aantal kamerbewoners per verdieping.

Betaling van leges: bewijs van betaling van de gemeentelijke leges conform de gemeentelijke legesverordening (Amsterdam circa € 1.500 tot € 3.500 afhankelijk van het aantal eenheden; Rotterdam circa € 900 tot € 2.200; Utrecht circa € 750 tot € 1.500). Leges zijn niet terugvorderbaar bij weigering van de vergunning, tenzij de aanvraag wordt ingetrokken voor behandeling.

Het invullen van een aanvraagformulier voor een splitsingsvergunning in Nederland vereist zorgvuldige voorbereiding en het verzamelen van alle benodigde bijlagen, omdat de gemeente de aanvraag als onvolledig aanmerkt bij ontbrekende documenten en de behandeltermijn pas aanvangt na een volledige indiening.

Stap 1 — Identificeer de aanvrager en het eigendom. Vul de volledige naam, het adres en het contactnummer van de eigenaar in. Bij meerdere eigenaren (nalatenschap, gezamenlijk eigendom): vermeld alle mede-eigenaren en voeg notariële volmachten toe indien niet alle eigenaren tekenen. Controleer het kadastrale bewijs van eigendom via Mijn Kadaster (www.kadaster.nl) en vul de kadastrale aanduiding in: gemeente, sectie, perceelnummer.

Stap 2 — Omschrijf het pand en de beoogde splitsing. Vermeld het huidige gebruik (eengezinswoning, meergezinswoning, bedrijfsruimte) en het bouwjaar. Beschrijf de beoogde indeling na splitsing: het aantal te vormen wooneenheden, de ligging van elke wooneenheid in het pand (begane grond, eerste verdieping, etc.), het netto-woonoppervlak (NVO) conform NEN 2580 van elke wooneenheid, en de gemeenschappelijke ruimten.

Stap 3 — Laat een bouwtechnisch rapport opstellen. Schakel een erkend bouwinspecteur in (BRL 5019 of KvI gecertificeerd) voor een bouwtechnisch keuringrapport. Zorg dat het rapport ingaat op: netto-woonoppervlak per wooneenheid, geluidsisolatie conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), ventilatie per wooneenheid, aanwezigheid van asbest (verplicht voor panden van voor 1993), funderingstoestand, brandveiligheid en vluchtroutes.

Stap 4 — Maak bouwtekeningen. Laat een architect of bouwkundig ingenieur plattegronden maken van alle verdiepingen op schaal 1:100, met aanduiding van de bestaande en de beoogde indeling. Vermeld op de tekeningen het netto-woonoppervlak (NVO) van elke wooneenheid, de gemeenschappelijke ruimten, de vluchtroutes en de brandcompartimenten.

Stap 5 — Inventariseer huurders en bewoners. Maak een lijst van alle huidige huurders of bewoners met vermelding van de wooneenheid die zij bewonen, de huurprijs en de huurstartdatum. Voeg kopieën van huurcontracten toe. Denk eraan dat bestaande huurders huurbescherming genieten op grond van BW art. 7:268 en niet kunnen worden ontruimd door de splitsing.

Stap 6 — Dien de aanvraag in en betaal de leges. Dien de aanvraag in bij het Omgevingsloket Online (omgevingsloket.nl) of bij de gemeentelijke balie Bouwen en Wonen. Betaal de leges conform de gemeentelijke legesverordening bij indiening. Bewaar bewijs van indiening (digitaal ontvangstbewijs of getekende ontvangstbevestiging). Houd een kopie van de volledige aanvraag met bijlagen in uw eigen administratie.

Stap 7 — Behandeltermijn en vervolgstappen. Na ontvangst bevestigt de gemeente binnen twee weken of de aanvraag volledig is. Bij volledigheid: behandeltermijn maximaal acht weken (met mogelijke verlenging van zes weken). Na verlening: schakel de notaris in voor de splitsingsakte (BW art. 5:106) en de inschrijving bij het Kadaster. Bij weigering: overweeg bezwaar bij het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken (Awb art. 7:1) en daarna beroep bij de Rechtbank (Awb art. 8:1).

De splitsingsvergunning aanvraag voor Nederland is verankerd in een stelsel van bestuursrechtelijke en privaatrechtelijke wettelijke vereisten die samen de procedure, de inhoud en de gevolgen van de vergunning bepalen.

Vergunningplicht op grond van art. 21 Huisvestingswet 2014: het is verboden een aangewezen woonruimte te splitsen in meerdere woonruimten of een niet-zelfstandige woning om te zetten in een of meer zelfstandige woningen, zonder vergunning van het college van burgemeester en wethouders. De vergunningplicht geldt uitsluitend in gemeenten die op grond van art. 7 Huisvestingswet 2014 een huisvestingsverordening hebben vastgesteld met een aanwijzing van woningcategorieën waarvoor de vergunningplicht geldt. Gemeenten die geen huisvestingsverordening hebben, kennen geen wettelijke vergunningplicht; in dat geval is een omgevingsvergunning voor bouwen voldoende indien bouwkundige aanpassingen worden verricht.

Bouwtechnische kwaliteitseisen op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, 2024) en het Bouwbesluit 2012: de te vormen zelfstandige wooneenheden moeten voldoen aan de wettelijke minimumkwaliteitseisen voor bestaande woningbouw, waaronder de minimum vloeroppervlakten, geluidsisolatie, ventilatie, brandveiligheid en vluchtroutes. De gemeente hanteert aanvullende normen in de huisvestingsverordening die strenger kunnen zijn dan de wettelijke minimumvereisten.

Kadastrale splitsing op grond van BW art. 5:106 tot 5:148: na verlening van de splitsingsvergunning moet de notariële splitsingsakte worden opgesteld en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. De splitsingsakte bevat het reglement van splitsing (VvE-reglement), de beschrijving van de gemeenschappelijke delen en de breukdelen waarnaar de eigenaars bijdragen aan de kosten van de VvE. Pas na inschrijving in het Kadaster ontstaan de afzonderlijke appartementsrechten en kan de VvE rechtsgeldig optreden.

VvE-verplichtingen op grond van BW art. 5:112 tot 5:148 en de Wet verbetering VvE-beheer 2022: na de kadastrale splitsing zijn alle eigenaren verplicht lid van de VvE en zijn zij gehouden bij te dragen aan het reservefonds voor groot onderhoud (minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar), het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de VvE-kosten naar breukdeel.

Huurbescherming bij splitsing op grond van BW art. 7:268: bij splitsing van een pand met huurders gaan bestaande huurovereenkomsten over op de nieuwe eigenaar van het betreffende appartementsrecht. Huurders kunnen niet worden ontruimd door de splitsing; het huurrecht heeft werking tegenover de nieuwe eigenaar (derdenwerkende huurovereenkomst). Bij woningcorporaties geldt aanvullend het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV).

Handhaving op grond van art. 35 Huisvestingswet 2014: bij splitsing zonder vergunning kan het college van burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen van maximaal € 22.500 per wooneenheid, alsmede een last onder bestuursdwang (feitelijk herstel of terugdraaien van de splitsing) op grond van de Awb. Herhaling kan leiden tot verhoging van de boete.

Beroepsmogelijkheden op grond van de Awb: bezwaar binnen zes weken bij het college (Awb art. 7:1); beroep bij de Rechtbank sector bestuursrecht (Awb art. 8:1) en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij spoed: voorlopige voorziening op grond van Awb art. 8:81 bij de Rechtbank.

Bij het aanvragen van een splitsingsvergunning in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die de behandeltermijn ernstig kunnen verlengen, kunnen leiden tot weigering van de vergunning of tot hoge bestuurlijke boetes en herstelverplichtingen.

Fout 1 — Aanvraag indienen in een gemeente zonder vergunningplicht. Een eigenaar vraagt een splitsingsvergunning aan bij een gemeente die geen huisvestingsverordening heeft vastgesteld met een aanwijzing van woningcategorieën. De gemeente is dan niet bevoegd een splitsingsvergunning te verlenen en de aanvraag wordt niet-ontvankelijk verklaard. Controleer altijd eerst bij de gemeentelijke afdeling Bouwen en Wonen of de gemeente een huisvestingsverordening kent en of uw pand in een aangewezen woningcategorie valt.

Fout 2 — Onvolledige aanvraag zonder bouwtechnisch rapport of tekeningen. Een aanvrager dient de aanvraag in zonder een erkend bouwtechnisch rapport of zonder bouwtekeningen op schaal 1:100. De gemeente verklaart de aanvraag onvolledig en vraagt aanvulling; de behandeltermijn van acht weken gaat pas in na ontvangst van de volledige aanvraag. Zorg dat het bouwtechnisch rapport is opgesteld door een BRL 5019 of KvI gecertificeerd inspecteur en dat alle vereiste tekeningen aanwezig zijn vóór indiening.

Fout 3 — Te kleine wooneenheden die niet voldoen aan de gemeentelijke minimumvereisten. Een eigenaar gaat ervan uit dat een minimale oppervlakte van 20 m² volstaat voor een zelfstandige woning, terwijl de gemeente Amsterdam een minimum van 30 m² vereist en Utrecht een minimum van 40 m². De vergunning wordt geweigerd wegens niet-voldoen aan de kwaliteitseisen. Controleer altijd de specifieke minimumoppervlakten in de gemeentelijke huisvestingsverordening vóór het indienen van de aanvraag.

Fout 4 — Geen asbestinventarisatie bij panden van voor 1993. Een eigenaar vergeet een asbestinventarisatie te laten uitvoeren bij een pand uit 1965, terwijl het Asbestverwijderingsbesluit 2005 een verplichte inventarisatie voorschrijft bij verbouwingen aan panden van voor 1993. Bij ontdekking van asbest moet verwijdering plaatsvinden door een gecertificeerd bedrijf (SC-530 certificaat) vóór de verbouwing, waardoor de doorlooptijd sterk kan toenemen en kosten aanzienlijk oplopen.

Fout 5 — Bestaande huurders niet informeren of proberen te ontruimen. Een eigenaar informeert bestaande huurders niet over de splitsingsplannen of probeert hen te ontruimen vóór de splitsing, in de veronderstelling dat de splitsing een geldige reden voor opzegging is. Bestaande huurders hebben op grond van BW art. 7:268 huurbescherming en hun huurovereenkomst gaat over op de nieuwe eigenaar; ontruiming wegens splitsing is onrechtmatig en kan leiden tot schadevergoedingsvorderingen.

Fout 6 — Geen notariële splitsingsakte laten opstellen na vergunningverlening. Een eigenaar verhuurt of verkoopt de afzonderlijke wooneenheden al vóórdat de notariële splitsingsakte is opgesteld en ingeschreven bij het Kadaster. Zonder kadastrale splitsing bestaan er geen afzonderlijke appartementsrechten; de verkoper of verhuurder kan geen geldige eigendomsoverdracht bewerkstelligen en de koper of financier loopt risico op nietigheid van de transactie. De notariële splitsingsakte is een vereiste volgende stap na de bestuursrechtelijke splitsingsvergunning.

Fout 7 — Niet aanmelden bij de gemeentelijke legesadministratie vóór aanvang van werkzaamheden. Een eigenaar begint met de bouwkundige aanpassingen voor de splitsing vóórdat de splitsingsvergunning is verleend en vóórdat de eventueel vereiste omgevingsvergunning voor bouwen is verkregen. Bouwen zonder vergunning is een overtreding van de Omgevingswet 2024 en kan leiden tot een last onder bestuursdwang (afbraak van de illegale bouwwerken), een bestuurlijke boete van maximaal € 25.000 en publicatie in het gemeentelijk register van bouwhandhaving.