Akte van Levering

De Akte van Levering (transportakte) in Nederland is de notariële akte waarmee de eigendom van een onroerende zaak daadwerkelijk overgaat van verkoper op koper, op grond van het causale stelsel van Burgerlijk Wetboek art. 3:84 en de leveringseis van BW art. 3:89. Voor een geldige overdracht zijn drie cumulatieve vereisten nodig: een geldige titel zoals koop of schenking, de notariële akte van levering, en de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster; bij koop is bovendien overdrachtsbelasting verschuldigd op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer art. 2.

De Nederlandse eigendomsoverdracht volgt een zogenaamd causaal stelsel: voor een geldige overdracht zijn drie cumulatieve vereisten van art. 3:84 BW vereist: een geldige titel (causa), een notariele akte van levering (vorm), en de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (publicatie). De geldige titel kan zijn: koop (op grond van een schriftelijke koopovereenkomst ex art. 7:2 BW), schenking (notariele schenkingsakte ex art. 7:177 BW), ruil (art. 7:49 BW), inbreng in een vennootschap, verdeling van een gemeenschap (echtscheiding ex art. 1:99 BW, erfenis ex Boek 4 BW), of executoriale verkoop door een hypotheekhouder (art. 3:268 BW) of curator (Faillissementswet).

De wettelijke kaders waaraan een akte van levering in Nederland moet voldoen zijn deels dwingendrechtelijk van aard ter bescherming van de rechtszekerheid van het vastgoedverkeer en van derden. Tot de dwingende bepalingen behoren: het vormvereiste van een notariele akte op grond van art. 3:89 BW; de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster voor derdenwerking; de causaverklaring met vermelding van de geldige titel en de voorgaande akte (verkrijgingstitel van de vervreemder); de bevoegdheid van een in Nederland gevestigde notaris (art. 2 Wna); de identiteitscontrole van partijen op grond van de Wwft 2018; de afdracht van de overdrachtsbelasting door de notaris binnen een maand aan de Belastingdienst op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

De akte van levering regelt de essentialia van de eigendomsoverdracht en is de juridische grondslag voor de inschrijving bij het Kadaster. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van partijen met naam, adres en BSN (particulieren) of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (rechtspersonen); nauwkeurige omschrijving van het verkochte met adres en kadastrale aanduiding gemeente sectie perceelnummer; vermelding van de causa en de voorgaande verkrijgingstitel van de vervreemder; verklaring van overdracht en aanvaarding; garanties van de vervreemder (vrij van hypotheken en beslagen, geen achterstallige VvE-bijdragen, geen kettingbedingen anders dan vermeld); de aangifte en betaling van de overdrachtsbelasting met vermelding van het toepasselijke tarief (0%, 2% of 10,4%); de risico-overgang per overdrachtsdatum op grond van art. 7:10 BW; de notariele bevestiging en de inschrijving bij het Kadaster. Deze modelakte voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van Burgerlijk Wetboek Boek 3, de Kadasterwet 1989, de Wet op het notarisambt en de Wet op belastingen van rechtsverkeer en is geschikt voor zowel particuliere als zakelijke transacties.

Een akte van levering voor Nederland is nodig zodra een eigenaar van een onroerende zaak (woning, bedrijfspand, perceel grond, appartementsrecht, recht van erfpacht) de eigendom wenst over te dragen aan een ander, op grond van een geldige rechtstitel (koop, schenking, erfenis, verdeling, ruil of executoriale verkoop). De eigendomsoverdracht ontstaat uitsluitend door middel van een notariele akte ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris op grond van art. 3:89 BW; mondelinge afspraken, onderhandse contracten of bestuursbesluiten zonder notariele bekrachtiging bewerkstelligen geen eigendomsoverdracht en kunnen niet worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Verkoop van een woning door een particulier aan een andere particulier: in het klassieke geval wordt de akte van levering gepasseerd zes tot acht weken na de ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst en na het verstrijken van de bedenktijd ex art. 7:2 lid 2 BW en de ontbindende voorwaarden (financiering, bouwkundige keuring). De koper kiest de notaris (vrije notariskeuze sinds 1999); de notaris stelt de akte op, voert kadastraal onderzoek uit, en draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst.

Aankoop van een nieuwbouwwoning op basis van een koop- en aanneemovereenkomst: bij nieuwbouw wordt de transportakte van de grond gepasseerd voor of bij de start van de bouw, terwijl de aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning afzonderlijk wordt afgewikkeld op grond van art. 7:750 BW. De koper draagt de overdrachtsbelasting over de grondwaarde af, en de waarde van de bouw valt onder de BTW van 21%; voor de zogenaamde "vrij op naam" (v.o.n.) prijs zijn alle kosten in de koopsom inbegrepen.

Verkoop van een bedrijfspand door een onderneming: voor bedrijfspanden geldt geen schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW en geen drie dagen bedenktijd, maar in de praktijk wordt de koopovereenkomst altijd schriftelijk vastgelegd voor de bewijspositie en de financiering. De transportakte wordt gepasseerd zes tot tien weken later, met afdracht van de hoge overdrachtsbelasting van 10,4% (peildatum 2024) tenzij beroep kan worden gedaan op een vrijstelling (fusie, splitsing of interne reorganisatie ex art. 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Schenking van onroerend goed binnen familieverband: voor de schenking van een woning door ouders aan een kind of tussen broers en zussen is een notariele schenkingsakte vereist op grond van art. 7:177 BW, gevolgd door een notariele akte van levering met inschrijving bij het Kadaster. De begiftigde is overdrachtsbelasting verschuldigd (2% woning hoofdverblijf, 10,4% beleggingsobject) en schenkbelasting op grond van de Successiewet 1956 met vrijstellingen voor kinderen (jaarlijks EUR 6.633 voor 2024, eenmalig EUR 31.813 voor onderwijs of woningaankoop).

Verdeling van onroerend goed bij echtscheiding of erfenis: bij beeindiging van een huwelijksgemeenschap (op grond van art. 1:99 BW) of een onverdeelde erfenis (op grond van Boek 4 BW) kan een notariele akte van verdeling worden opgesteld die tegelijkertijd de akte van levering bevat, waarbij een van de partners of erfgenamen de gehele eigendom verkrijgt onder uitkering van een vergoeding aan de andere partij. De akte wordt ingeschreven bij het Kadaster om de overgang aan derden tegen te werpen; voor de overdrachtsbelasting geldt op grond van art. 15 lid 1 letter g een vrijstelling bij echtscheiding en erfenis.

Executoriale verkoop door een hypotheekhouder of curator: bij verzuim van de hypotheekgever kan de bank op grond van art. 3:268 BW het onroerend goed laten verkopen via een openbare veiling onder leiding van een notaris (Eerste Nederlandse Veilingstichting) of via onderhandse verkoop met toestemming van de voorzieningenrechter; bij faillissement op grond van de Faillissementswet kan de curator de overdracht regelen. De koper krijgt het onroerend goed in beginsel onder algemene titel zonder de gebruikelijke garanties, maar wel met derdenwerking van bestaande huurovereenkomsten ex art. 7:226 BW.

Inbreng van onroerend goed in een vennootschap of stichting: bij oprichting of kapitaalverhoging van een BV, NV, vennootschap of stichting kan onroerend goed worden ingebracht als storting op aandelen of als kapitaalstorting; de inbreng vergt een notariele akte van levering aan de vennootschap met taxatierapport van de waarde door een onafhankelijke deskundige (art. 2:204a BW voor BV).

De akte van levering voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en handhaafbaar te zijn onder Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet 1989 en de Wet op het notarisambt. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke transportakte en zijn opgenomen in het modeldocument dat op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: volledige naam, geboortedatum, adres en BSN van de particuliere vervreemder en verkrijger, of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (Kamer van Koophandel) van een rechtspersoon. Voor gehuwde vervreemders moet de toestemming van de andere echtgenoot of geregistreerd partner ex art. 1:88 BW als bijlage worden gevoegd indien het de echtelijke woning betreft, op straffe van vernietigbaarheid binnen drie jaar. Voor rechtspersonen moet een actueel KvK-uittreksel en een door de statuten vereiste machtiging of bestuursbesluit worden overgelegd.

Vermelding van de geldige rechtstitel (causa): nauwkeurige aanduiding van de titel waaronder de eigendom wordt overgedragen, zoals koop op grond van een schriftelijke koopovereenkomst ex art. 7:2 BW met vermelding van de datum, schenking op grond van een notariele schenkingsakte ex art. 7:177 BW, ruil ex art. 7:49 BW, inbreng in een vennootschap, verdeling van een gemeenschap (echtscheiding, erfenis), of executoriale verkoop ex art. 3:268 BW. De geldige titel is op grond van art. 3:84 BW een dwingend vereiste voor de overdracht; bij ontbreken of nietigheid van de titel is de overdracht nietig.

Omschrijving van het verkochte: nauwkeurige aanduiding van het adres met postcode en huisnummer, aangevuld met de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer) volgens de Kadasterwet 1989; voor een appartementsrecht aangevuld met het indexnummer uit de splitsingsakte. Vermeld het soort onroerend goed (eengezinswoning, appartementsrecht, bedrijfspand, perceel grond, recht van erfpacht). Vermeld de voorgaande verkrijgingstitel van de vervreemder (de eerdere notariele akte waarmee hij eigenaar is geworden) met datum, notaris en plaats.

Verklaring van overdracht en aanvaarding: uitdrukkelijke verklaring dat de vervreemder de eigendom van het onroerend goed overdraagt aan de verkrijger en dat de verkrijger de overdracht aanvaardt. De akte vermeldt dat de eigendom overgaat op het moment van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster op grond van art. 3:89 BW, met onmiddellijke aanbieding ter inschrijving door de notaris na ondertekening.

Garanties van de vervreemder: verklaring dat hij bevoegd is tot de overdracht en dat hij volledig eigenaar is van het verkochte; verklaring dat het verkochte vrij is van hypothecaire inschrijvingen, beslagen en beperkte rechten anders dan vermeld in de akte (eventuele rustende hypotheken worden uit de koopsom afgelost via de notaris); verklaring dat er geen achterstallige bijdragen aan de Vereniging van Eigenaren (bij appartement), zakelijke lasten of belastingen op het verkochte rusten; verklaring inzake bodemverontreiniging op grond van de Wet bodembescherming; verklaring dat er geen kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen of gemeentelijke aanschrijvingen op het verkochte rusten anders dan vermeld.

Overdrachtsbelasting: vermelding van het toepasselijke tarief overdrachtsbelasting op grond van art. 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer: 0% (startersvrijstelling 18-35 jaar tot EUR 510.000), 2% (woning hoofdverblijf), 10,4% (beleggingsobject, bedrijfspand), of vrijstelling (fusie, splitsing, art. 15 letter g of h). Bij het tarief 0% legt de verkrijger een schriftelijke verklaring af aan de notaris dat hij tussen 18 en 35 jaar is, de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en niet eerder een beroep heeft gedaan op de vrijstelling. De notaris draagt de belasting binnen een maand af aan de Belastingdienst en stelt de aangifte op.

Risico-overgang en feitelijke levering: vermelding dat het risico van het verkochte overgaat op de verkrijger met ingang van de overdrachtsdatum op grond van art. 7:10 BW; vermelding van de datum van de feitelijke levering (overhandiging van sleutels en codes), die doorgaans samenvalt met de juridische levering. Vermelding van de verzekeringsplicht van de verkrijger vanaf de risico-overgang voor brand, storm en wettelijke aansprakelijkheid.

Kosten en notariele bevestiging: vermelding dat de kosten van de transportakte, de inschrijving in het Kadaster en de overdrachtsbelasting voor rekening van de verkrijger komen (kosten koper, k.k.), tenzij anders overeengekomen (vrij op naam, v.o.n.). De akte wordt ondertekend ten overstaan van de notaris, die de identiteit van partijen verifieert (Wwft 2018), de akte voorleest of samenvat, en direct na ondertekening ter inschrijving aanbiedt bij de openbare registers van het Kadaster. Voor verwante zaken zie de modeldocumenten koopovereenkomst onroerend goed, hypotheekakte en voorlopig koopcontract op forms-legal.com.

Het invullen van een akte van levering voor Nederland vereist nauwgezetheid en samenwerking met de notaris, omdat de akte de eigendomsoverdracht van vaak het meest waardevolle bezit van de verkoper bewerkstelligt en omdat fouten in de akte kunnen leiden tot nietigheid, fiscale boetes of langdurige procedures bij de Rechtbank. Volg de onderstaande stappen om alle wettelijk vereiste gegevens correct te verwerken.

Stap 1 — Identificeer de partijen. Voor de particuliere vervreemder: vermeld voor- en achternaam volgens paspoort, geboortedatum (formaat DD-MM-JJJJ), adres en BSN. Bij gehuwden of geregistreerd partners: voeg een toestemmingsverklaring ex art. 1:88 BW als bijlage toe. Voor rechtspersonen: statutaire naam, vestigingsadres, KvK-nummer en naam van de tekenbevoegde bestuurder volgens KvK-uittreksel niet ouder dan een maand. Voor de verkrijger: dezelfde gegevens, plus expliciete vermelding of de woning hoofdverblijf wordt.

Stap 2 — Omschrijf het verkochte. Vermeld het volledige adres (straat, huisnummer met eventuele toevoeging, postcode, gemeente). Vermeld de kadastrale aanduiding in de vorm gemeente sectie perceelnummer (op te vragen via Mijn Kadaster of de notaris). Voor appartementsrecht: vermeld het indexnummer en de aanduiding uit de splitsingsakte. Vermeld het soort onroerend goed (eengezinswoning, appartementsrecht, bedrijfspand, perceel grond, recht van erfpacht).

Stap 3 — Vermeld de verkrijgingstitel van de vervreemder. Vermeld de voorgaande notariele akte waarmee de vervreemder eigenaar is geworden, met datum, notaris en plaats van het passeren. Bijvoorbeeld: "koop bij notariele transportakte d.d. 15-06-2018 verleden voor notaris mr. K. Smit te Amsterdam" of "verkrijging krachtens erfopvolging als enig erfgenaam blijkens verklaring van erfrecht d.d. 23-09-2020 afgelegd voor notaris mr. J. de Boer te Utrecht". Deze vermelding is vereist voor de continue keten van eigendom in het Kadaster.

Stap 4 — Vermeld de rechtstitel (causa) en de koopsom. Kies de rechtstitel: koop (op grond van schriftelijke koopovereenkomst), schenking (notariele schenkingsakte), ruil, inbreng in vennootschap, verdeling van gemeenschap (echtscheiding, erfenis), of executoriale verkoop. Voor koop: vermeld de datum van de schriftelijke koopovereenkomst (formaat DD-MM-JJJJ) en de koopsom in euro met twee decimalen (EUR 450.000,00).

Stap 5 — Vermeld het toepasselijke tarief overdrachtsbelasting. Kies tussen: 0% (startersvrijstelling 18-35 jaar tot peildatum EUR 510.000), 2% (woning hoofdverblijf), 10,4% (beleggingsobject of bedrijfspand), of vrijstelling (fusie, splitsing, echtscheiding, erfenis op grond van art. 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer). Bij het tarief 0% verklaart de verkrijger schriftelijk dat hij tussen 18 en 35 jaar is, de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en niet eerder een beroep heeft gedaan op de vrijstelling.

Stap 6 — Vul de garanties van de vervreemder in. Vrij van hypotheken en beslagen: JA of NEE. Bij JA: vermeld dat eventuele rustende hypotheken via de notaris uit de koopsom worden afgelost en dat royementsakten direct ter inschrijving worden aangeboden bij het Kadaster. Vermeld eventuele kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, achterstallige VvE-bijdragen, gemeentelijke aanschrijvingen of bodemverontreiniging anders dan reeds vermeld in de koopovereenkomst.

Stap 7 — Vul de overdrachtsdatum en feitelijke levering in. Datum van levering (passeren van de akte): formaat DD-MM-JJJJ. Datum van feitelijke levering (overhandiging van sleutels): doorgaans dezelfde dag, gebruikelijk 16.00 uur na het passeren van de akte. Vermeld de staat van oplevering (bezemschoon, leeg, met of zonder roerende zaken).

Stap 8 — Kies de notaris en bereid de afspraak voor. De koper kiest de notaris (vrije notariskeuze sinds 1999); de notaris moet in Nederland zijn gevestigd op grond van art. 2 Wet op het notarisambt. Vermeld de naam en het kantooradres. Notarieel honorarium voor transportakte: EUR 800 tot EUR 2.000 inclusief BTW, plus kadastraal recht EUR 200. De notaris stuurt vooraf een afrekening met alle kosten. Op de afspraakdatum verschijnen beide partijen persoonlijk (of via notariele volmacht) met paspoort of identiteitskaart (Wwft 2018), de notaris leest de akte voor (samenvatting bij langere aktes), en laat de partijen ondertekenen. Direct na ondertekening biedt de notaris de akte ter inschrijving aan bij de openbare registers van het Kadaster te Apeldoorn; binnen vijf werkdagen wordt het kadastraal bewijs van inschrijving verstrekt aan beide partijen.

De akte van levering voor Nederland kent een dwingend wettelijk kader dat is uitgewerkt in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (artt. 3:84, 3:89), de Kadasterwet 1989, de Wet op het notarisambt (Wna), de Wet op belastingen van rechtsverkeer (overdrachtsbelasting) en de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft 2018). De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en kunnen niet bij overeenkomst worden uitgesloten.

Drievoudig vereiste voor overdracht op grond van art. 3:84 BW: voor een geldige overdracht zijn drie cumulatieve elementen vereist: een geldige titel (causa, zoals koop, schenking, erfenis, ruil, inbreng, verdeling of executoriale verkoop), een notariele akte van levering (vorm), en de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (publicatie). Bij ontbreken van een van de drie is de overdracht nietig en wordt de verkrijger geen eigenaar; bij latere herstel van het ontbrekende element kan de overdracht worden geheeld, maar zonder terugwerkende kracht.

Vormvereiste op grond van art. 3:89 BW jo. art. 2 Wna: de levering van een registergoed (onroerend goed, schip, vliegtuig) moet op straffe van nietigheid plaatsvinden bij notariele akte ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris. De notaris stelt de akte op, controleert de identiteit van partijen, voert kadastraal onderzoek uit en biedt de akte direct na ondertekening ter inschrijving aan bij de openbare registers van het Kadaster te Apeldoorn op grond van art. 3:89 lid 4 BW. Voor buitenlandse partijen kan een notariele volmacht of legalisatie van handtekening met apostille worden gebruikt.

Inschrijving en derdenwerking op grond van art. 3:89 BW jo. de Kadasterwet 1989: de overdracht heeft pas vanaf het moment van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster derdenwerking; voor die tijd is de verkrijger geen eigenaar ten opzichte van derden en kan een latere verkrijger met inschrijving voorrang krijgen. De notaris is gehouden de akte direct na ondertekening ter inschrijving aan te bieden om vertraging te voorkomen.

Overdrachtsbelasting op grond van art. 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer: bij elke overdracht onder bezwarende titel (koop, ruil, executoriale verkoop) is overdrachtsbelasting verschuldigd door de verkrijger. Tarieven (peildatum 2024): 0% voor de eenmalige startersvrijstelling voor verkrijgers tussen 18 en 35 jaar tot een maximale koopsom van EUR 510.000; 2% voor woningen hoofdverblijf; 10,4% voor beleggingsobjecten en bedrijfspanden. Vrijstellingen op grond van art. 15 (fusie, splitsing letter h; echtscheiding of erfenis letter g). De notaris draagt de belasting binnen een maand af aan de Belastingdienst en stelt de aangifte op.

Toestemming van de echtgenoot op grond van art. 1:88 BW: bij gehuwden of geregistreerd partners is voor de overdracht van de echtelijke woning de schriftelijke toestemming van de andere echtgenoot of partner vereist, op straffe van vernietigbaarheid binnen drie jaar. De toestemming moet ondertekend als bijlage bij de akte worden gevoegd.

Causaverklaring met verkrijgingstitel: de akte moet een nauwkeurige vermelding bevatten van de geldige titel waaronder de overdracht plaatsvindt (koop, schenking, erfenis, ruil, etc.) met verwijzing naar het onderliggende document (koopovereenkomst, schenkingsakte, verklaring van erfrecht) en vermelding van de voorgaande verkrijgingstitel van de vervreemder met datum, notaris en plaats. Deze causaverklaring is vereist voor de keten van eigendom in de openbare registers.

Wwft 2018 — clientonderzoek door de notaris: de notaris is op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme verplicht een clientonderzoek uit te voeren naar de identiteit van partijen, de uiteindelijke belanghebbende (UBO) bij rechtspersonen, en de aard van de transactie. Bij verdenking van witwassen is de notaris gehouden een ongebruikelijke transactie te melden bij de Financial Intelligence Unit (FIU-Nederland) zonder de cliënt te informeren.

Verklaring van bekendheid met bodemverontreiniging op grond van de Wet bodembescherming: bij overdracht van grond of een onroerend goed met grondbelasting moet de vervreemder verklaren of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging waarvoor saneringsplicht bestaat; bij verzwijging is de vervreemder aansprakelijk voor de saneringskosten op grond van art. 75 Wet bodembescherming.

Koop breekt geen huur op grond van art. 7:226 BW: indien op het verkochte een huurovereenkomst rust, gaat deze van rechtswege over op de verkrijger met alle rechten en plichten van de verhuurder. De akte van levering moet de huurovereenkomst expliciet vermelden met opgave van huurprijs, looptijd, waarborgsom en eventuele achterstanden.

Bevoegde Rechtbank: geschillen in eerste aanleg worden beslecht door de Rechtbank van het arrondissement waar het verkochte is gelegen op grond van art. 103 Rv; voor spoedeisende kwesties (afdwinging van de medewerking aan de transportakte) is de voorzieningenrechter bevoegd in kort geding ex art. 254 Rv. Cassatieberoep is mogelijk bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Bij het opstellen en passeren van een akte van levering in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot nietigheid, vernietigbaarheid van de overdracht, fiscale boetes door de Belastingdienst, of langdurige procedures bij de Rechtbank. Onderstaande fouten komen het meest voor in de jurisprudentie van de Hoge Raad, de Gerechtshoven en de Rechtbanken.

Fout 1 — Verzuim van toestemming van de echtgenoot bij overdracht van de echtelijke woning. Een gehuwde vervreemder ondertekent de transportakte zonder de schriftelijke toestemming van de andere echtgenoot of geregistreerd partner, terwijl het de echtelijke woning betreft. Op grond van art. 1:88 BW is de overdracht vernietigbaar op verzoek van de andere partner binnen drie jaar, met als gevolg dat de verkrijger het onroerend goed kwijtraakt na ondertekening, betaling van de koopsom en eventuele verbouwing. Voorkom dit door bij gehuwde vervreemder standaard een toestemmingsverklaring van de andere echtgenoot of partner te vragen en als bijlage bij de transportakte te voegen.

Fout 2 — Onjuiste of ontbrekende kadastrale aanduiding. De transportakte vermeldt alleen het adres zonder de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer), of vermeldt een verkeerde aanduiding; de notaris kan de inschrijving bij het Kadaster dan niet voltooien en de overdracht heeft geen derdenwerking. Bij appartementsrecht ontbreekt soms het indexnummer uit de splitsingsakte. Voorkom dit door direct bij de voorbereiding van de transportakte de actuele kadastrale aanduiding op te vragen via Mijn Kadaster of de notaris en deze nauwkeurig in de akte op te nemen.

Fout 3 — Onjuiste of ontbrekende causaverklaring met verkrijgingstitel. De transportakte vermeldt geen of een onjuiste rechtstitel (koop, schenking, erfenis), of de voorgaande verkrijgingstitel van de vervreemder is niet of onvolledig vermeld; de keten van eigendom in het Kadaster wordt verbroken en latere overdrachten kunnen niet rechtsgeldig worden ingeschreven. Voorkom dit door de notaris vooraf de koopovereenkomst, schenkingsakte of verklaring van erfrecht te overleggen en de voorgaande transportakte met datum, notaris en plaats te vermelden.

Fout 4 — Onjuiste toepassing van het tarief overdrachtsbelasting. De verkrijger claimt de startersvrijstelling van 0% terwijl hij ouder is dan 35 jaar of de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken, of claimt het tarief van 2% terwijl hij belegger is; de Belastingdienst legt naheffingsaanslag op met boete tot 100% van de belastingschuld op grond van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR). Voorkom dit door de verklaring van hoofdverblijf en de leeftijdsverklaring zorgvuldig in te vullen en bij twijfel over het tarief vooraf de Belastingdienst te raadplegen via de BelastingTelefoon of een fiscaal adviseur.

Fout 5 — Verzwijging van bodemverontreiniging door de vervreemder. De vervreemder verzwijgt bekende bodemverontreiniging in de transportakte, in de hoop dat de verkrijger deze niet ontdekt; op grond van art. 75 Wet bodembescherming is de vervreemder aansprakelijk voor de saneringskosten die kunnen oplopen tot honderdduizenden euro, en de verkrijger kan de koop ontbinden ex art. 6:265 BW. Voorkom dit door als vervreemder alle bekende informatie over bodemverontreiniging op te nemen in de mededelingenlijst en als bijlage bij de akte te voegen, en als verkrijger een bodemonderzoek te laten uitvoeren door een onafhankelijk milieubureau.

Fout 6 — Verzuim van mededeling van bestaande huurovereenkomsten. De vervreemder vermeldt geen bestaande huurovereenkomst op het verkochte; op grond van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de verkrijger, met als gevolg dat de verkrijger het onroerend goed niet vrij van huurders krijgt opgeleverd en de huurbescherming voor de huurder moet eerbiedigen. Voorkom dit door in de transportakte expliciet te vermelden of het verkochte verhuurd of vrij van huurders wordt geleverd, en bij verhuur de huurovereenkomst, huurprijs, waarborgsom en achterstanden als bijlage toe te voegen.

Fout 7 — Verzuim van inschrijving bij het Kadaster door de notaris. De notariele transportakte wordt opgesteld en ondertekend, maar de notaris verzuimt of vergeet de akte direct ter inschrijving aan te bieden bij het Kadaster; de overdracht heeft dan geen derdenwerking en de verkrijger is geen eigenaar tegenover derden. Een latere koper kan met inschrijving voorrang krijgen. Voorkom dit door binnen vijf werkdagen na ondertekening bij de notaris na te vragen of de inschrijving heeft plaatsgevonden en het kadastraal bewijs te ontvangen.

Fout 8 — Onvoldoende identiteitscontrole bij digitale of buitenlandse partijen. De notaris voert onvoldoende clientonderzoek uit op grond van de Wwft 2018 bij digitale ondertekening of bij buitenlandse partijen; de overdracht is dan kwetsbaar voor latere vernietiging wegens onbevoegde vertegenwoordiging of identiteitsfraude, en de notaris loopt tuchtrechtelijke aansprakelijkheid op grond van de Wet op het notarisambt. Voorkom dit door als notaris altijd een geldig identiteitsbewijs (paspoort of identiteitskaart) te verifieren, een Wwft-clientonderzoek uit te voeren, bij buitenlandse partijen een gelegaliseerde notariele volmacht met apostille te eisen, en bij twijfel een aanvullende identiteitscontrole bij de basisregistratie personen (BRP) te verrichten.