Voorlopig Koopcontract Onroerend Goed

De Voorlopig Koopcontract Onroerend Goed in Nederland is de eerste schriftelijke vastlegging van de aankoop van een woning of perceel die, anders dan de naam suggereert, na ondertekening bindend is, op grond van het schriftelijkheidsvereiste van Burgerlijk Wetboek art. 7:2 en de regels over aanbod en aanvaarding van BW art. 6:217. Zodra het contract alle essentialia bevat zoals partijen, het verkochte, de koopsom en de overdrachtsdatum, zijn de partijen gebonden; bij niet-nakoming kan de wederpartij nakoming, ontbinding of schadevergoeding vorderen onder BW art. 6:265, behoudens de wettelijke bedenktijd voor de consument-koper.

De term "voorlopig" wekt soms ten onrechte de indruk dat het contract niet bindend is. In de juridische werkelijkheid is een voorlopig koopcontract dat door beide partijen is ondertekend en alle essentialia bevat (partijen, het verkochte, de koopsom, de overdrachtsdatum, eventuele ontbindende voorwaarden) een bindende overeenkomst op grond van art. 6:217 BW. De partijen zijn gehouden de afspraken na te komen en de definitieve koopovereenkomst te tekenen binnen de afgesproken termijn; bij niet-nakoming kan de wederpartij ontbinding, nakoming of schadevergoeding vorderen op grond van art. 6:265 BW en art. 6:74 BW.

De wettelijke kaders waaraan een voorlopig koopcontract in Nederland moet voldoen zijn deels dwingendrechtelijk van aard ter bescherming van de particuliere koper. Tot de dwingende bepalingen behoren: het schriftelijkheidsvereiste voor de definitieve koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde woning door een particulier op grond van art. 7:2 lid 1 BW; de drie dagen bedenktijd voor de particuliere koper vanaf de schriftelijke vastlegging op grond van art. 7:2 lid 2 BW; de conformiteitsplicht en klachtplicht uit artt. 7:17 en 7:23 BW; de notariele transportakte met inschrijving bij het Kadaster op grond van art. 3:89 BW. Voor commerciele koop (door rechtspersonen of beleggers) gelden deze beschermingsregels niet en kan de overeenkomst direct bindend en zonder bedenktijd worden gesloten.

Het voorlopig koopcontract regelt de essentialia en bereidt de definitieve overeenkomst voor. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van verkoper en koper met naam, geboortedatum, adres en BSN (particulieren) of statutaire naam en KvK-nummer (rechtspersonen); nauwkeurige omschrijving van het verkochte met adres, kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer), bruikbaar vloeroppervlak volgens NEN 2580 en energielabel; de voorlopige koopsom in euro; de beoogde overdrachtsdatum; de termijn voor ondertekening van de definitieve koopovereenkomst (twee tot vier weken); de termijn voor het financieringsvoorbehoud (vier tot zes weken); de essentiele ontbindende voorwaarden (financiering, bouwkundig, NHG, huisvestingsvergunning); en de verklaring dat partijen gehouden zijn de definitieve overeenkomst conform Nederlands recht en het NVM- of VBO-model te tekenen. Deze modelovereenkomst voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van Burgerlijk Wetboek Boek 6 en Boek 7 en is geschikt voor zowel particuliere als bedrijfsmatige transacties.

Een voorlopig koopcontract voor Nederland is nodig zodra een verkoper en een koper wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia van een vastgoedtransactie en willen vastleggen dat zij gebonden zijn aan de afspraken, voorafgaand aan de uitwerking in de definitieve schriftelijke koopovereenkomst en de notariele transportakte. Het document wordt typisch opgemaakt aan het einde van de onderhandelingsfase, na een of meer bezichtigingen en een onderhandeling over de koopsom, en dient om de overige biedingen en geinteresseerden definitief af te wijzen.

Afronding van een biedingsronde in een gespannen markt: in de stedelijke woningmarkt van Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven worden woningen vaak in een biedingsronde verkocht waarbij meerdere kandidaat-kopers binnen een week een bod uitbrengen via de makelaar van de verkoper. Na de selectie van het winnende bod wordt direct een voorlopig koopcontract opgemaakt om de wilsovereenstemming met de winnende koper vast te leggen en de andere bieders af te wijzen. Voor de koper biedt het voorlopig contract zekerheid dat hij in beeld blijft en dat de verkoper niet alsnog een hoger bod accepteert.

Koop in afwachting van het opstellen van de definitieve koopovereenkomst: de definitieve schriftelijke koopovereenkomst (volgens NVM-model 2018 of VBO-model) is een uitgebreid document van tien tot vijftien paginas met alle ontbindende voorwaarden, garanties en bijzondere bepalingen; het opstellen door de makelaar of de notaris vergt enkele dagen tot een week. In de tussentijd dient het voorlopig contract om partijen te binden en wankoop te voorkomen.

Koop van een woning met gecompliceerde bijzonderheden: voor woningen met monumentale status, erfpacht, splitsing in appartementsrechten, agrarische bestemming, bodemverontreiniging of een ingewikkelde eigendomshistorie kan het opstellen van de definitieve koopovereenkomst weken vergen. Het voorlopig contract legt de essentialia vast terwijl de notaris, de juristen en de fiscale adviseurs de bijzondere bepalingen uitwerken in de definitieve overeenkomst.

Koop binnen familieverband bij voorgenomen schenking: bij verkoop tussen ouders en kinderen of tussen broers en zussen met fiscale aspecten (schenkbelasting, jaarlijkse vrijstelling EUR 6.633 of eenmalig EUR 31.813 voor onderwijs of woningaankoop, Successiewet 1956) is vooroverleg met een fiscaal adviseur en een notaris nodig. Het voorlopig contract legt de essentialia vast terwijl de fiscale en juridische structuur wordt uitgewerkt in de definitieve overeenkomst.

Koop van commercieel vastgoed met due diligence-onderzoek: voor de aankoop van een bedrijfspand, beleggingsobject of nieuwbouwproject voert de koper doorgaans een uitgebreid due diligence-onderzoek uit (juridisch, fiscaal, bouwkundig, milieu) dat enkele weken duurt. Het voorlopig contract met financieringsvoorbehoud en due diligence-voorbehoud bindt partijen terwijl het onderzoek loopt; bij ongunstig onderzoek kan de koper ontbinden zonder boete.

Wensen tot inschrijving van Vormerkung in het Kadaster: bij vrees voor wankoop in een gespannen markt kan de koper op grond van art. 7:3 BW een Vormerkung laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster om voorrang ten opzichte van latere overdrachten of beslagen te verkrijgen. De notaris stelt op verzoek van de koper een notariele akte op met de essentialia van de koop en biedt deze ter inschrijving aan; het voorlopig koopcontract dient als basis voor de inschrijving. De Vormerkung is zes maanden geldig en vervalt bij voltooiing van de transportakte of bij niet-voltooiing binnen de termijn.

Uitstel van de definitieve overeenkomst voor financiele planning: bij koop tegen het einde van het jaar (oktober tot december) kan de koper het voorlopig contract opmaken om de wilsovereenstemming vast te leggen, maar de definitieve overeenkomst pas in januari laten ondertekenen om gebruik te maken van een nieuw kalenderjaar voor de hypotheekrente-aftrek of de inkomstenpositie; vergelijkbaar bij verkoop van een tweede woning om de heffing in box 3 te beheersen.

Het voorlopig koopcontract voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en handhaafbaar te zijn onder Boek 6 en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en als basis te dienen voor de definitieve schriftelijke koopovereenkomst en de notariele transportakte. De volgende elementen vormen de kern van een degelijk voorlopig contract en zijn opgenomen in het modeldocument dat op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: volledige naam, geboortedatum, adres en BSN van de particuliere verkoper en koper, of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (Kamer van Koophandel) van een rechtspersoon. Bij gehuwde verkoper: vermelding van de toestemming van de echtgenoot of geregistreerd partner ex art. 1:88 BW indien het de echtelijke woning betreft, met aankondiging dat een ondertekende toestemmingsverklaring als bijlage bij de definitieve overeenkomst wordt gevoegd. Vermelding of de koper een particulier is (met drie dagen bedenktijd na de definitieve overeenkomst) of een rechtspersoon of belegger (zonder bedenktijd op grond van art. 7:2 lid 4 BW).

Omschrijving van het verkochte: nauwkeurige aanduiding van het adres met postcode en huisnummer, aangevuld met de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer) volgens de Kadasterwet 1989; voor een appartementsrecht aangevuld met het indexnummer uit de splitsingsakte. Vermeld het bruikbaar vloeroppervlak in vierkante meters volgens NEN 2580, het bouwjaar, het energielabel (verplicht op grond van het Besluit energieprestatie gebouwen) en de eventuele aanhorigheden (tuin, balkon, garage, parkeerplaats).

Koopsom en overdrachtsdatum: vermeld de voorlopige koopsom in euro met twee decimalen, met de aankondiging dat het exacte bedrag wordt bevestigd in de definitieve koopovereenkomst; in de praktijk wordt de koopsom in het voorlopig contract zelden gewijzigd, behoudens kleine aanpassingen na bouwkundige keuring. Vermeld de beoogde overdrachtsdatum (passeren van de notariele transportakte), gebruikelijk zes tot acht weken na het verstrijken van de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden.

Termijn voor de definitieve koopovereenkomst: vermeld de termijn waarbinnen de definitieve schriftelijke koopovereenkomst moet worden ondertekend (gebruikelijk twee tot vier weken na het voorlopig contract). Bij niet-tijdige ondertekening door een partij kan de andere partij na ingebrekestelling ontbinden of nakoming vorderen op grond van art. 6:265 BW en art. 6:74 BW.

Waarborgsom en zekerheidstelling: vermeld dat de koper bij ondertekening van de definitieve koopovereenkomst een waarborgsom van 10% van de koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris zal storten of een bankgarantie van een Nederlandse bank zal verstrekken, binnen vier weken na de ondertekening van de definitieve overeenkomst en na het verstrijken van de bedenktijd. Vermeld dat de waarborgsom dient als zekerheid voor de nakoming en bij ontbinding wegens wanprestatie wordt verbeurd als boete (10% van de koopsom).

Ontbindende voorwaarden: vermeld de essentiele voorbehouden die in de definitieve koopovereenkomst zullen worden uitgewerkt: financieringsvoorbehoud (de koper verkrijgt binnen vier tot zes weken een hypotheekofferte van een Nederlandse bank); bouwkundig voorbehoud (de koper kan een bouwkundige keuring laten uitvoeren door een onafhankelijke deskundige, drempelbedrag herstelkosten EUR 10.000); voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot kostengrens EUR 435.000 (peildatum 2024); voorbehoud van geen bezwaar van de Vereniging van Eigenaren bij appartementen; voorbehoud van een huisvestingsvergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 in gemeenten met een vergunningenstelsel (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag).

Garanties en mededelingsplicht: vermeld dat de verkoper alle bekende gebreken aan het verkochte heeft medegedeeld in de mededelingenlijst die als bijlage wordt gevoegd, op grond van art. 7:17 BW en art. 7:23 BW; de koper bevestigt kennis te hebben genomen van de mededelingenlijst en het energielabel. Vermeld dat de verkoper garandeert dat hij eigenaar is, het verkochte vrij is van hypothecaire inschrijvingen en beslagen anders dan reeds afgelost, geen achterstallige VvE-bijdragen en geen kettingbedingen anders dan vermeld.

Notaris en kosten: vermeld de aanwijzing van de notaris voor de transportakte (gekozen door de koper, vrije notariskeuze sinds 1999, in Nederland gevestigd op grond van art. 2 Wet op het notarisambt); vermeld dat de notariskosten, het kadastraal recht, de overdrachtsbelasting (0%, 2% of 10,4%) en de eventuele hypotheekakte voor rekening van de koper komen (kosten koper, k.k.) tenzij anders overeengekomen (vrij op naam, v.o.n.). Voor verwante zaken zie de modeldocumenten koopovereenkomst onroerend goed, akte van levering en hypotheekakte op forms-legal.com.

Het invullen van een voorlopig koopcontract voor Nederland vergt zorgvuldigheid omdat het contract na ondertekening bindend is op grond van art. 6:217 BW en de partijen verplicht tot het sluiten van de definitieve schriftelijke koopovereenkomst. Volg de onderstaande stappen om alle essentialia correct te verwerken en geschillen later in het proces te voorkomen.

Stap 1 — Identificeer de partijen. Voor de particuliere verkoper en koper: vermeld voor- en achternaam volgens paspoort, geboortedatum (formaat DD-MM-JJJJ), volledig adres met postcode en gemeente, en BSN voor de notariele afwikkeling. Voor gehuwde verkoper: vermeld de naam van de echtgenoot of geregistreerd partner en kondig de toestemmingsverklaring ex art. 1:88 BW aan voor de definitieve overeenkomst. Voor rechtspersonen: statutaire naam, vestigingsadres, KvK-nummer en naam van de tekenbevoegde bestuurder volgens KvK-uittreksel. Kies expliciet of de koper een particulier (met latere bedenktijd) of een rechtspersoon of belegger (zonder bedenktijd) is.

Stap 2 — Omschrijf het verkochte. Vermeld het volledige adres (straat, huisnummer met eventuele toevoeging, postcode, gemeente). Vermeld de kadastrale aanduiding in de vorm gemeente sectie perceelnummer (op te vragen via Mijn Kadaster of de makelaar). Voor appartementsrecht: vermeld het indexnummer uit de splitsingsakte. Vermeld het bruikbaar vloeroppervlak (in vierkante meters volgens NEN 2580), het bouwjaar en het energielabel. Voeg een verwijzing naar de mededelingenlijst en het energielabelcertificaat als bijlage.

Stap 3 — Vul de koopsom en de termijnen in. Voorlopige koopsom: vermeld het bedrag in euro met twee decimalen (EUR 450.000,00); kondig aan dat het exacte bedrag wordt bevestigd in de definitieve koopovereenkomst. Termijn voor ondertekening van de definitieve koopovereenkomst: gebruikelijk twee tot vier weken na het voorlopig contract (vermeld de exacte datum DD-MM-JJJJ). Termijn voor het financieringsvoorbehoud: vier tot zes weken (gebruikelijk twee weken voor de overdrachtsdatum, om tijdig de financiering rond te krijgen).

Stap 4 — Bepaal de beoogde overdrachtsdatum. Vermeld de beoogde overdrachtsdatum (passeren van de notariele transportakte): formaat DD-MM-JJJJ, gebruikelijk zes tot acht weken na het verstrijken van de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden. Bij koop met overgang van huurovereenkomst (art. 7:226 BW koop breekt geen huur): vermeld dit expliciet met opgave van huurprijs, looptijd en waarborgsom.

Stap 5 — Vul de essentiele voorbehouden in. Financieringsvoorbehoud: JA (standaard) of NEE; vermeld de termijn (vier tot zes weken na het voorlopig contract). Bouwkundig voorbehoud: JA of NEE; vermeld de termijn (twee tot vier weken) en het drempelbedrag voor herstelkosten (EUR 10.000 standaard). Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG): JA of NEE; tot kostengrens EUR 435.000 (peildatum 2024). Voorbehoud van huisvestingsvergunning op grond van Huisvestingswet 2014: JA of NEE (in gemeenten met een vergunningenstelsel zoals Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag).

Stap 6 — Vermeld de waarborgsom en de garanties. Vermeld dat de koper bij ondertekening van de definitieve koopovereenkomst een waarborgsom van 10% van de koopsom op de derdengeldenrekening van de notaris zal storten of een bankgarantie zal verstrekken. Vermeld dat de verkoper garandeert dat hij eigenaar is, dat het verkochte vrij is van hypothecaire inschrijvingen en beslagen anders dan reeds afgelost via de notaris, en dat hij alle bekende gebreken in de mededelingenlijst heeft vermeld.

Stap 7 — Wijs de notaris aan en vermeld de kosten. Vermeld de notaris voor de transportakte (gekozen door de koper, vrije notariskeuze sinds 1999): naam, kantooradres en plaats. Vermeld de afspraak over de notariskosten (gebruikelijk kosten koper, EUR 800 tot EUR 2.000 inclusief BTW), het kadastraal recht (EUR 200), en het toepasselijke tarief overdrachtsbelasting (0% starter 18-35 jaar tot EUR 510.000, 2% woning hoofdverblijf, 10,4% beleggingsobject of bedrijfspand).

Stap 8 — Onderteken en regel de vervolgstappen. Beide partijen ondertekenen in tweevoud, ieder een origineel; vermeld de plaats van ondertekening en de datum (DD-MM-JJJJ). Geef een afschrift aan de koper en de verkoper, en stuur een kopie naar de makelaar van de verkoper en eventueel de aankoopmakelaar van de koper voor opvolging. Plan binnen twee tot vier weken een afspraak met de notaris voor de ondertekening van de definitieve koopovereenkomst, en informeer de bank voor de hypotheekaanvraag. Voeg als bijlagen toe: de mededelingenlijst van de verkoper, het energielabel, een recent kadastraal uittreksel, en bij appartement het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement van de VvE.

Het voorlopig koopcontract voor Nederland kent een wettelijk kader dat is uitgewerkt in Boek 6 en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet 1989 en de Wet op het notarisambt (Wna). De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en bieden bescherming aan de partijen, met name de particuliere koper.

Aanbod en aanvaarding op grond van art. 6:217 BW: een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding; zodra partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia (partijen, het verkochte, de koopsom, de overdrachtsdatum, eventuele essentiele voorbehouden), is sprake van een bindende overeenkomst. De vaste rechtspraak van de Hoge Raad bepaalt dat een aanbod en aanvaarding kunnen plaatsvinden zonder dat alle details zijn uitgewerkt, mits de essentialia voor uitvoering toereikend zijn vastgesteld.

Schriftelijkheidsvereiste voor woningkoop op grond van art. 7:2 lid 1 BW: voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, geldt een dwingend schriftelijkheidsvereiste; de koop is niet rechtsgeldig totdat de overeenkomst schriftelijk is vastgelegd. Een voorlopig koopcontract dat door beide partijen is ondertekend en alle essentialia bevat kan aan dit vereiste voldoen, maar in de praktijk wordt na het voorlopig contract een uitgebreide definitieve koopovereenkomst opgesteld die de uiteindelijke schriftelijke vastlegging vormt.

Drie dagen bedenktijd op grond van art. 7:2 lid 2 BW: de particuliere koper heeft drie werkdagen bedenktijd vanaf de ondertekening en de overhandiging van een afschrift van de schriftelijke koopovereenkomst, waarbinnen hij zonder opgave van redenen en zonder kosten of boete kan ontbinden. De termijn wordt berekend in werkdagen op grond van de Algemene termijnenwet en moet ten minste twee werkdagen geheel binnen de termijn omvatten. Voor commerciele kopers (rechtspersoon, belegger) geldt geen bedenktijd op grond van art. 7:2 lid 4 BW. Een beding waarbij de bedenktijd wordt uitgesloten, verkort of waarbij een boete wordt opgelegd, is nietig.

Conformiteitsplicht en mededelingsplicht op grond van artt. 7:17 en 7:23 BW: de verkoper is op grond van art. 7:17 BW verplicht een zaak te leveren die voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten; bij verzwijging van bekende gebreken is hij aansprakelijk voor de schade. De koper is op grond van art. 7:23 BW gehouden binnen een redelijke termijn na ontdekking van een gebrek schriftelijk te klagen, op straffe van verlies van zijn rechten. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad hanteert een termijn van enkele weken tot twee maanden.

Vormerkung in het Kadaster op grond van art. 7:3 BW: bij vrees voor wankoop kan de koper een Vormerkung laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster; de Vormerkung is een aantekening dat een koopovereenkomst is gesloten en geeft de koper voor zes maanden voorrang ten opzichte van latere overdrachten of beslagen door de verkoper. De inschrijving wordt verricht door een notaris op verzoek van de koper na ondertekening van een notariele akte die de koopovereenkomst aanhaalt; bij voltooiing van de transportakte vervalt de Vormerkung van rechtswege.

Ontbinding wegens tekortkoming op grond van art. 6:265 BW: bij niet-nakoming van de definitieve koopovereenkomst (weigering tot ondertekening, weigering tot medewerking aan de transportakte) kan de wederpartij na schriftelijke ingebrekestelling en het verstrijken van een redelijke termijn ontbinden en schadevergoeding vorderen ex art. 6:74 BW. De ingebrekestelling moet per aangetekende brief of deurwaardersexploot worden gezonden en een termijn van minimaal acht dagen voor nakoming bevatten.

Boete bij wanprestatie op grond van algemene voorwaarden: in de definitieve schriftelijke koopovereenkomst wordt doorgaans een gefixeerde boete van 10% van de koopsom opgenomen voor het geval een partij na ingebrekestelling weigert mee te werken aan de transportakte. De boete dient als gefixeerde schadevergoeding bij ontbinding en wordt geinde door de wederpartij; voor een koopsom van EUR 450.000 bedraagt de boete EUR 45.000. De voorzieningenrechter van de Rechtbank kan de boete matigen op grond van art. 6:94 BW indien het bedrag onredelijk hoog is.

Koop breekt geen huur op grond van art. 7:226 BW: indien op het verkochte een huurovereenkomst rust, gaat deze van rechtswege over op de koper. De koopovereenkomst moet de huurovereenkomst expliciet vermelden om misverstanden en aansprakelijkheid bij verzwijging te voorkomen.

Bevoegde Rechtbank: geschillen in eerste aanleg worden beslecht door de Rechtbank van het arrondissement waar het onroerend goed is gelegen op grond van art. 103 Rv; voor spoedeisende kwesties (afdwinging van de medewerking) is de voorzieningenrechter bevoegd in kort geding ex art. 254 Rv. Cassatieberoep is mogelijk bij de Hoge Raad der Nederlanden. Bij vorderingen tot EUR 25.000 is de Kantonrechter bevoegd.

Bij het opstellen en ondertekenen van een voorlopig koopcontract in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot onbedoelde bindendheid, verlies van een gunstig bod, verbeuren van de boete van 10% in de definitieve overeenkomst, of langdurige procedures bij de Rechtbank. Onderstaande fouten komen het meest voor in de praktijk van Nederlandse vastgoedmakelaars en in de jurisprudentie van de Hoge Raad en de Gerechtshoven.

Fout 1 — Misverstand over de bindende werking van het voorlopig contract. Een verkoper of koper ondertekent het voorlopig koopcontract in de veronderstelling dat het niet bindend is en dat zij vrijblijvend kunnen terugtrekken; bij latere terugtrekking wordt de andere partij geconfronteerd met de juridische werkelijkheid dat het contract op grond van art. 6:217 BW bindend was indien de essentialia waren bepaald en kan zij nakoming of schadevergoeding vorderen. Voorkom dit door bij ondertekening van het voorlopig contract zich te realiseren dat de overeenkomst bindend is, en pas te tekenen na zorgvuldige overweging en eventueel raadpleging van een aankoopmakelaar of notaris.

Fout 2 — Ontbreken van essentiele voorbehouden in het voorlopig contract. Een koper ondertekent het voorlopig contract zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundig voorbehoud, in de veronderstelling dat deze later in de definitieve overeenkomst kunnen worden opgenomen. De verkoper kan na het voorlopig contract weigeren om de voorbehouden alsnog op te nemen omdat hij gebonden is aan de oorspronkelijke wilsovereenstemming; de koper moet vervolgens kopen ook al krijgt hij geen financiering, met als gevolg het verbeuren van de boete van 10% bij niet-nakoming. Voorkom dit door alle essentiele voorbehouden direct in het voorlopig contract op te nemen, met termijnen en bewijslast.

Fout 3 — Onduidelijke of ontbrekende kadastrale aanduiding. Het voorlopig contract vermeldt alleen het adres zonder de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer); bij appartementsrecht ontbreekt het indexnummer uit de splitsingsakte. De notaris kan de definitieve overeenkomst en de transportakte dan niet eenduidig opstellen, met vertraging in het proces en het risico van een verkeerde aanduiding van het verkochte. Voorkom dit door direct bij het opstellen van het voorlopig contract de kadastrale aanduiding op te vragen via Mijn Kadaster, de makelaar of de notaris en deze nauwkeurig in het contract op te nemen.

Fout 4 — Onjuiste termijn voor de definitieve koopovereenkomst en het financieringsvoorbehoud. Het voorlopig contract vermeldt een te krappe termijn voor de definitieve overeenkomst (een week) of voor het financieringsvoorbehoud (drie weken); de koper kan dan niet tijdig zijn hypotheekofferte verkrijgen of de definitieve overeenkomst laten opstellen, met als gevolg verval van de voorbehouden en verbeuren van de boete. Voorkom dit door een ruime termijn af te spreken: twee tot vier weken voor de definitieve overeenkomst en vier tot zes weken voor het financieringsvoorbehoud.

Fout 5 — Geen vermelding van de toestemming van de echtgenoot bij verkoop van de echtelijke woning. Een gehuwde verkoper ondertekent het voorlopig contract zonder de toestemming van zijn echtgenoot of geregistreerd partner; op grond van art. 1:88 BW is de definitieve verkoop later vernietigbaar binnen drie jaar op verzoek van de andere echtgenoot, met als gevolg dat de koper het onroerend goed kwijtraakt na ondertekening, betaling van de koopsom en eventuele verbouwing. Voorkom dit door bij gehuwde verkoper standaard een toestemmingsverklaring van de echtgenoot of partner op te vragen en als bijlage bij het voorlopig contract te voegen.

Fout 6 — Verzuim van Vormerkung bij vrees voor wankoop. In een gespannen markt sluit de koper het voorlopig contract en wacht twee tot vier weken op de definitieve overeenkomst, zonder een Vormerkung op grond van art. 7:3 BW te laten inschrijven in het Kadaster. De verkoper kan vervolgens een hoger bod accepteren of het onroerend goed aan een derde verkopen en transporteren; de koper heeft slechts een persoonlijk recht op schadevergoeding en geen voorrang ten opzichte van de tweede koper. Voorkom dit door in een gespannen markt (Amsterdam, Utrecht, Den Haag) direct na het voorlopig contract een Vormerkung te laten inschrijven door de notaris, voor de geringe kosten van EUR 250 tot EUR 500.

Fout 7 — Ontbreken van de mededelingenlijst van de verkoper als bijlage. De verkoper levert geen mededelingenlijst met bekende gebreken (vochtproblemen, asbest, bodemverontreiniging, kettingbedingen, overlast van buren); op grond van art. 7:17 BW jo. art. 7:23 BW is hij later aansprakelijk voor schade door verzwegen gebreken en kan de koper de koop ontbinden of een prijsvermindering vorderen ex art. 7:22 BW. Voorkom dit door als verkoper alle bekende gebreken expliciet in een mededelingenlijst op te nemen en deze als bijlage bij het voorlopig contract te voegen, met handtekening van de verkoper.

Fout 8 — Verzuim van vermelding van bestaande huurovereenkomsten op het verkochte. De verkoper vermeldt geen bestaande huurovereenkomst op het verkochte; op grond van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper, die het onroerend goed dan niet vrij van huurders krijgt opgeleverd en de huurbescherming voor de huurder moet eerbiedigen. Voorkom dit door in het voorlopig contract expliciet te vermelden of het onroerend goed verhuurd of vrij van huurders wordt geleverd; bij verhuur de huurovereenkomst, huurprijs, waarborgsom en achterstanden als bijlage toe te voegen.