Makelaarsovereenkomst

De Makelaarsovereenkomst in Nederland is de bemiddelingsopdracht waarmee een opdrachtgever een makelaar inschakelt om bij de aan- of verkoop of verhuur van onroerend goed te bemiddelen, op grond van de bemiddelingsregeling van Burgerlijk Wetboek art. 7:425 tot 7:427. De makelaar heeft op grond van BW art. 7:426 recht op courtage zodra door zijn bemiddeling een overeenkomst tot stand komt; bij consumenten geldt een bedenktijd van veertien dagen onder BW art. 6:230o en een verbod op het in rekening brengen van courtage aan de consument-huurder onder BW art. 7:417 lid 4.

De wettelijke kaders waaraan een makelaarsovereenkomst in Nederland moet voldoen zijn aangevuld met sectorspecifieke regelgeving en de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM voor bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars aangesloten kantoren, naast vergelijkbare voorwaarden voor VBO Makelaar en VastgoedPRO. Tot de relevante bepalingen behoren: art. 7:425 BW (bemiddelingsovereenkomst), art. 7:426 BW (verschuldigdheid van loon bij totstandkoming van de overeenkomst), art. 7:427 BW (uitzondering voor agentuur), art. 7:417 lid 4 BW (verbod op courtage van consument-huurder), art. 6:230o BW (bedenktijd van veertien dagen voor consumenten bij overeenkomsten op afstand), art. 7:401 BW (goed opdrachtnemer), art. 7:402 BW (informatieplicht). De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM bieden aanvullende bescherming voor consumenten en zijn door de Consumentenbond aanvaard.

De makelaarsovereenkomst regelt de essentialia van de bemiddeling en de financiele verhouding tussen opdrachtgever en makelaar. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van partijen met naam, adres en BSN of KvK-nummer; aanduiding van het type opdracht (verkoop, aankoop, verhuur, huurmiddeling, taxatie); aanduiding van het onroerend goed met adres en kadastrale aanduiding; de courtage of provisie als percentage van de koopsom (gewoonlijk 1% tot 2% voor verkoopmakelaars) of als vast bedrag (gewoonlijk EUR 2.000 tot EUR 5.000 voor aankoopmakelaars); de looptijd van de opdracht (gewoonlijk zes maanden bij NVM) met opzegtermijn; de exclusiviteit (of de opdrachtgever andere makelaars mag inschakelen); een eventueel intrekkingstarief (gewoonlijk EUR 500 tot EUR 1.500 als redelijke vergoeding voor verrichte werkzaamheden); de aansprakelijkheid en de geschillenregeling. Deze modelovereenkomst voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van Burgerlijk Wetboek Boek 7 en de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en is geschikt voor zowel particuliere als bedrijfsmatige opdrachten.

Een makelaarsovereenkomst voor Nederland is nodig zodra een opdrachtgever de diensten van een makelaar wenst in te schakelen voor de bemiddeling bij een vastgoedtransactie en wil vastleggen wat de courtage, de looptijd en de werkzaamheden zijn. Het document is verplicht volgens de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM voor NVM-makelaars en wordt sterk aanbevolen voor andere makelaars om misverstanden te voorkomen.

Verkoop van een eigen woning door een particulier: in het meest voorkomende geval geeft de eigenaar van een woning de opdracht aan een makelaar voor de verkoop, waarbij de makelaar de waardebepaling, marketing op Funda en de eigen website, bezichtigingen, onderhandeling en juridische begeleiding tot het notariele transport verzorgt. De makelaarsovereenkomst legt de courtage (1% tot 2% van de koopsom inclusief BTW), de looptijd (zes maanden standaard NVM) en de exclusiviteit vast. Bij een gespannen markt (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag) wordt de woning vaak binnen enkele weken verkocht voor of boven de vraagprijs; bij een rustige markt of in kleinere plaatsen kan de verkoop maanden duren.

Aankoop van een woning of bedrijfspand met een aankoopmakelaar: koper schakelt een eigen makelaar in voor de zoektocht, bezichtigingen, prijsonderhandeling en juridische beoordeling van de koopovereenkomst, naast de verkopende makelaar. De aankoopmakelaar werkt doorgaans tegen een vast bedrag (EUR 2.000 tot EUR 5.000 inclusief BTW) of op no cure no pay basis (percentage van het bespaarde bedrag ten opzichte van de vraagprijs). Vooral in de gespannen markten van de Randstad biedt een aankoopmakelaar voordeel door zijn netwerk, off-market matches en onderhandelingservaring.

Verhuur van een woning of bedrijfspand door een verhuurmakelaar: de eigenaar (verhuurder) geeft de opdracht aan een makelaar voor het zoeken van een huurder, met advertentie op Funda en Pararius, organisatie van bezichtigingen, screening van gegadigden (inkomenstoets, werkgeversverklaring, BKR-check) en opstelling van de huurovereenkomst en het opleveringsrapport. De courtage bedraagt doorgaans een tot twee maanden kale huurprijs, betaald door de verhuurder; voor consument-huurder mag geen courtage worden gevraagd op grond van art. 7:417 lid 4 BW.

Taxatie voor hypotheek, fiscaal of nalatenschap: voor een hypotheekaanvraag bij een Nederlandse bank, voor de aangifte erfbelasting (Successiewet 1956), voor de WOZ-bezwaarprocedure of voor de aangifte inkomstenbelasting (box 3) is een NWWI of NRVT gevalideerd taxatierapport van een gecertificeerd taxateur vereist. De taxatieovereenkomst legt het tarief (EUR 400 tot EUR 750 inclusief BTW), de opname, de validatie en de leveringstermijn (gewoonlijk vijf tot tien werkdagen) vast.

Verkoop of aankoop van commercieel vastgoed met BTW-vraagstukken: voor de transactie van een bedrijfspand, kantoorpand, winkelpand of beleggingsobject is doorgaans een gespecialiseerde commercieel vastgoedmakelaar nodig met kennis van BTW (verleggingsregeling, eindgebruikerstatus), erfpacht, huurdersovergang en due diligence. De courtage bedraagt 1,5% tot 3% van de koopsom; voor zeer grote transacties (boven EUR 5 miljoen) wordt vaak een vast bedrag overeengekomen of een combinatie van vast plus succesbonus.

Makelaarsovereenkomst bij echtscheiding of verdeling van nalatenschap: bij echtscheiding waarbij een gezamenlijke woning moet worden verkocht of toegewezen aan een van de partners, of bij verdeling van een nalatenschap met onroerend goed, kan een makelaar worden ingeschakeld voor de waardebepaling en de verkoop. De makelaarsovereenkomst wordt ondertekend door beide partners of door alle erfgenamen gezamenlijk, met aanduiding van wie de courtage draagt (gewoonlijk gedeeld of uit de opbrengst).

Makelaarsovereenkomst voor herhuisvesting of vinden van vervangende woning: bij verhuizing naar een andere stad of werkomgeving kan een aankoopmakelaar of een herhuisvestingsbureau worden ingeschakeld voor het vinden van een vervangende woning of huurwoning. Werkgevers bieden voor expat-werknemers vaak een relocation package met aankoopmakelaar of huurmakelaar inbegrepen; de makelaarsovereenkomst wordt dan door de werkgever ondertekend voor rekening van de werknemer.

De makelaarsovereenkomst voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en handhaafbaar te zijn onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke overeenkomst en zijn opgenomen in het modeldocument dat op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: vermeld de opdrachtgever met volledige naam (particulier) of statutaire naam (rechtspersoon), adres, BSN of KvK-nummer. Bij gehuwde opdrachtgever bij verkoop van de echtelijke woning: toestemming van de echtgenoot of geregistreerd partner ex art. 1:88 BW. Bij verkoop in onverdeeldheid (gezamenlijke eigendom, erfenis): ondertekening door alle mede-eigenaren of een notariele volmacht van de afwezige eigenaren. Vermeld de makelaar met naam van het kantoor, vestigingsadres, KvK-nummer en lidmaatschap brancheorganisatie (NVM, VBO Makelaar, VastgoedPRO of geen).

Aard en omvang van de opdracht: vermeld het type opdracht (verkoopopdracht, aankoopopdracht, verhuuropdracht, huurmiddeling consument, taxatieopdracht) en het onroerend goed met adres, kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer) en eventueel het type vastgoed (eengezinswoning, appartement, bedrijfspand, recht van erfpacht). Vermeld de beoogde vraagprijs of het zoekbudget van de koper, met een duidelijke marge voor onderhandeling. Voor huur: vermeld de huurprijs en de doelgroep (consument, expat, student).

Werkzaamheden van de makelaar: vermeld in detail welke werkzaamheden de makelaar voor de opdrachtgever zal uitvoeren. Voor verkoopopdracht: waardebepaling, opstelling advertentietekst en plattegronden, professionele fotografie, plaatsing op Funda en de website van de makelaar, bezichtigingen, onderhandeling, opstellen voorlopig koopcontract en definitieve koopovereenkomst NVM-model 2018, begeleiding tot notarieel transport. Voor aankoopopdracht: opstellen zoekprofiel, voorselectie op Funda en off-market, bezichtigingen, onderhandeling, beoordeling koopovereenkomst en bedenktijd, begeleiding tot transport. Voor taxatie: opname met NEN 2580 meting, marktanalyse, validatie via NWWI of NRVT, opstellen rapport conform Reglement gedrags- en beroepsregels NRVT.

Courtage en betalingsvoorwaarden: vermeld de courtage of provisie als percentage van de koopsom (gewoonlijk 1% tot 2% voor verkoopmakelaars met regionale verschillen) of als vast bedrag (EUR 2.000 tot EUR 5.000 voor aankoopmakelaars) of als no cure no pay (percentage van besparing). Vermeld of de courtage inclusief of exclusief 21% BTW is (voor consumenten is verplicht inclusief BTW op grond van de Wet OB 1968). Vermeld het moment van verschuldigdheid (gewoonlijk bij ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen, ongeacht of de overeenkomst later wordt ontbonden door de bedenktijd of ontbindende voorwaarden). Vermeld de betaaltermijn (gewoonlijk veertien tot dertig dagen na de factuur).

Opstartkosten, intrekkingstarief en aanvullende kosten: vermeld de opstartkosten of dossierkosten (marketing, fotografie, plattegronden, energielabel; gewoonlijk EUR 250 tot EUR 750), verschuldigd bij aanvang ongeacht het resultaat. Vermeld het intrekkingstarief bij voortijdige intrekking door de opdrachtgever (gewoonlijk EUR 500 tot EUR 1.500 plus opstartkosten als redelijke vergoeding voor verrichte werkzaamheden, conform Algemene Consumentenvoorwaarden NVM). Vermeld eventuele aanvullende kosten voor extra werkzaamheden (extra bezichtigingen, een tweede plaatsing op Funda na intrekking, juridische ondersteuning boven de standaard).

Looptijd en exclusiviteit: vermeld de looptijd van de opdracht in maanden (gewoonlijk zes bij NVM), met eventueel stilzwijgende verlenging na afloop en opzegtermijn van een maand voor beide partijen. Vermeld de exclusiviteit: bij JA (standaard NVM) mag de opdrachtgever geen tweede makelaar inschakelen en is bij verkoop, aankoop of huur via derden toch de courtage aan de exclusieve makelaar verschuldigd; bij NEE (open opdracht) is de opdrachtgever alleen courtage verschuldigd aan de makelaar door wiens bemiddeling de transactie tot stand is gekomen.

Bedenktijd voor consumenten op grond van art. 6:230o BW: indien de opdrachtgever een consument is en de overeenkomst op afstand (online, telefonisch) of buiten verkoopruimte (bij thuisbezoek) tot stand is gekomen, vermeld de bedenktijd van veertien dagen waarbinnen de consument zonder opgave van redenen kan ontbinden door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de makelaar. Indien de makelaar reeds met de uitvoering is begonnen op uitdrukkelijk verzoek van de opdrachtgever (bijvoorbeeld bezichtigingen al gepland), vervalt het ontbindingsrecht voor de reeds verrichte werkzaamheden.

Aansprakelijkheid en klachtenbehandeling: vermeld dat de makelaar de opdracht uitvoert naar beste vermogen en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft conform de vereisten van de brancheorganisatie (NVM minimaal EUR 1.000.000 per gebeurtenis). Vermeld dat de makelaar niet aansprakelijk is voor de juistheid van door derden verstrekte informatie (verkoopinformatie verkoper, bouwkundige rapporten, energielabels). Vermeld dat klachten eerst bij de makelaar zelf worden ingediend en bij ongegrondverklaring kunnen worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij (bij NVM) of de tuchtrechter van de brancheorganisatie. Voor verwante zaken zie de modeldocumenten koopovereenkomst onroerend goed, akte van levering, voorlopig koopcontract en huurovereenkomst woonruimte op forms-legal.com.

Het invullen van een makelaarsovereenkomst voor Nederland vergt zorgvuldigheid en aandacht voor de financiele en juridische voorwaarden, omdat de overeenkomst de opdrachtgever doorgaans voor zes maanden bindt aan een specifieke makelaar tegen een aanzienlijke courtage. Volg de onderstaande stappen om alle benodigde gegevens correct te verwerken en latere geschillen te voorkomen.

Stap 1 — Identificeer de partijen. Voor de particuliere opdrachtgever: vermeld voor- en achternaam volgens paspoort, geboortedatum (formaat DD-MM-JJJJ), adres en BSN. Bij gehuwden of geregistreerd partners bij verkoop van de echtelijke woning: voeg de toestemmingsverklaring ex art. 1:88 BW als bijlage toe. Voor de makelaar: vermeld de officiele naam van het kantoor, het vestigingsadres, het KvK-nummer en het lidmaatschap brancheorganisatie (NVM, VBO Makelaar, VastgoedPRO of geen). Vermeld de naam en de functie van de behandelend makelaar (registermakelaar, kandidaat-makelaar).

Stap 2 — Bepaal het type opdracht. Kies tussen: verkoopopdracht (woning of bedrijfspand verkopen), aankoopopdracht (woning vinden en kopen), verhuuropdracht (huurder zoeken voor woning), huurmiddeling (huurder zoeken die woning gaat huren — let op verbod consument-huurder ex art. 7:417 lid 4 BW), of taxatieopdracht (NWWI of NRVT taxatie voor hypotheek of fiscaal doel). Het type opdracht bepaalt de werkzaamheden, de courtage en de looptijd.

Stap 3 — Omschrijf het onroerend goed. Vermeld het adres met postcode en gemeente (bij verkoopopdracht is dit het object dat verkocht wordt; bij aankoopopdracht het zoekgebied). Vermeld de kadastrale aanduiding bij verkoopopdracht (gemeente, sectie, perceelnummer, op te vragen via Mijn Kadaster). Vermeld de beoogde vraagprijs of het zoekbudget in euro met twee decimalen (EUR 475.000,00 voor verkoop, of EUR 350.000 tot EUR 450.000 voor aankoop met marge).

Stap 4 — Bepaal de courtage en de BTW. Voor verkoopmakelaar: vermeld het percentage van de koopsom (gewoonlijk 1% tot 2% inclusief 21% BTW; bij grote koopsommen of in concurrentie soms 0,75% tot 1,25%). Voor aankoopmakelaar: vermeld het vaste bedrag (gewoonlijk EUR 2.000 tot EUR 5.000 inclusief BTW) of de no cure no pay structuur (percentage van besparing ten opzichte van de vraagprijs). Voor consumenten is de prijsvermelding inclusief BTW verplicht op grond van de Wet OB 1968.

Stap 5 — Vermeld opstartkosten en intrekkingstarief. Opstartkosten of dossierkosten (marketing, fotografie, plattegronden, energielabel): gewoonlijk EUR 250 tot EUR 750, te betalen bij aanvang ongeacht het resultaat. Intrekkingstarief bij voortijdige intrekking door de opdrachtgever: gewoonlijk EUR 500 tot EUR 1.500 plus opstartkosten als redelijke vergoeding voor verrichte werkzaamheden, conform Algemene Consumentenvoorwaarden NVM. Vermeld of het intrekkingstarief van toepassing is binnen de hele looptijd of alleen binnen de minimumtermijn van drie maanden.

Stap 6 — Vul de looptijd en de exclusiviteit in. Ingangsdatum van de opdracht: formaat DD-MM-JJJJ, gewoonlijk de dag na ondertekening of een afgesproken latere datum. Looptijd van de opdracht in maanden: gewoonlijk zes bij NVM, met stilzwijgende verlenging na afloop. Opzegtermijn na de minimumtermijn: gewoonlijk een maand voor beide partijen, schriftelijk per aangetekende brief of e-mail met ontvangstbevestiging. Exclusiviteit: JA (standaard NVM) of NEE (open opdracht); bij NEE is de opdrachtgever alleen courtage verschuldigd aan de makelaar door wiens bemiddeling de transactie tot stand komt.

Stap 7 — Vermeld de werkzaamheden en bijzondere afspraken. Vermeld in detail welke werkzaamheden de makelaar zal uitvoeren (zie de standaardlijst voor verkoop-, aankoop- of verhuurmakelaar). Vermeld eventuele bijzondere afspraken: extra bezichtigingen, persoonlijke begeleiding bij notariele overdracht, professionele 360-graden virtual tour, plaatsing op Funda Premium, internationale marketing voor expat-markt. Vermeld de afspraken over communicatie (frequentie van updates, contactpersoon, beschikbaarheid in weekenden). Vermeld de afspraken over fotografie en marketingmateriaal (rechten, gebruik na intrekking).

Stap 8 — Onderteken en regel bedenktijd voor consumenten. Beide partijen ondertekenen in tweevoud met handtekening, plaats en datum (formaat DD-MM-JJJJ). Geef een afschrift aan de opdrachtgever en bewaar een afschrift in het dossier van de makelaar. Voor consumenten die de overeenkomst op afstand (online, telefonisch) of buiten verkoopruimte (bij thuisbezoek) hebben gesloten: informeer over de bedenktijd van veertien dagen op grond van art. 6:230o BW; voeg een modelformulier voor ontbinding toe en vermeld dat tijdens de bedenktijd kosteloos kan worden ontbonden, tenzij de consument uitdrukkelijk vraagt om vroege uitvoering van werkzaamheden (verlies van bedenktijd voor reeds verrichte werkzaamheden).

De makelaarsovereenkomst voor Nederland kent een wettelijk kader dat is uitgewerkt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artt. 7:425 tot 7:427, 7:417, 7:401 tot 7:413), Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (artt. 6:230o tot 6:230v voor consumentenbescherming bij overeenkomsten op afstand), de Mededingingswet en de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM voor bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars aangesloten kantoren. De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en bieden bescherming aan de consument-opdrachtgever en de huurder.

Kwalificatie als bemiddelingsovereenkomst op grond van art. 7:425 BW: de makelaarsovereenkomst is een bemiddelingsovereenkomst waarbij de makelaar zich verbindt om werkzaamheden te verrichten gericht op het tot stand brengen van een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde, zonder zelf partij te zijn bij die overeenkomst. Dit onderscheidt de bemiddelingsovereenkomst van de opdracht ex art. 7:400 BW (waarbij de opdrachtnemer zelf de overeenkomst sluit) en van de agentuur ex art. 7:428 BW (waarbij de agent op duurzame basis voor de principaal werkt en aanspraak heeft op een afsluitvergoeding bij beeindiging).

Verschuldigdheid van loon op grond van art. 7:426 BW: de courtage of provisie is op grond van de wettelijke hoofdregel verschuldigd bij het tot stand komen van de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde door bemiddeling van de makelaar; de courtage is verschuldigd ook indien de overeenkomst niet daadwerkelijk wordt uitgevoerd, behoudens andersluidende afspraak. In de praktijk wordt in de makelaarsovereenkomst de verschuldigdheid gekoppeld aan het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst of huurovereenkomst.

Verbod op courtage van consument-huurder op grond van art. 7:417 lid 4 BW: een makelaar of bemiddelingsbureau dat optreedt voor twee partijen tegelijk (verhuurder en huurder) mag geen courtage vragen aan de consument-huurder voor zelfstandige woonruimte, op straffe van vernietigbaarheid en terugvordering. Het verbod is van openbare orde en kan niet door partijen contractueel worden uitgesloten; de boete voor overtreding kan oplopen tot EUR 90.000 of 10% van de jaaromzet (Wet handhaving consumentenbescherming, toezicht ACM).

Goed opdrachtnemer op grond van art. 7:401 BW: de makelaar moet bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen en zijn werkzaamheden verrichten met de zorgvuldigheid die van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht. Bij tekortkoming in deze zorg is de makelaar aansprakelijk voor de schade van de opdrachtgever ex art. 6:74 BW; de norm wordt ingevuld door de gedragsregels van de brancheorganisatie (NVM Reglement, VBO Gedragscode, VastgoedPRO Erecode).

Informatieplicht op grond van art. 7:402 BW: de makelaar is verplicht de opdrachtgever bijtijds en op begrijpelijke wijze informatie te verschaffen over de uitvoering van de opdracht, over biedingen en onderhandelingen, over gewijzigde omstandigheden en over kosten boven de gebruikelijke. Verzuim van de informatieplicht kan grond zijn voor tekortkoming en voor terugvordering van een deel van de courtage.

Bedenktijd voor consumenten op grond van art. 6:230o BW: indien de opdrachtgever een consument is en de overeenkomst op afstand (online, telefonisch) of buiten verkoopruimte (bij thuisbezoek) tot stand is gekomen, heeft de consument veertien dagen bedenktijd vanaf de ondertekening. Tijdens de bedenktijd kan de consument zonder opgave van redenen ontbinden door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de makelaar via het modelformulier voor ontbinding (bijlage I bij Boek 6 BW). Indien de makelaar reeds met de uitvoering is begonnen op uitdrukkelijk verzoek van de consument, vervalt het ontbindingsrecht voor de reeds verrichte werkzaamheden.

Algemene Consumentenvoorwaarden NVM: voor bij de NVM aangesloten makelaars zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing op overeenkomsten met consumenten; de voorwaarden zijn door de Consumentenbond aanvaard en bieden aanvullende bescherming op het wettelijk minimum, met heldere bepalingen over courtage, looptijd, intrekkingstarief, aansprakelijkheid en geschillenregeling. Vergelijkbare voorwaarden gelden voor VBO Makelaar (Algemene Voorwaarden VBO) en VastgoedPRO (Algemene Voorwaarden VastgoedPRO).

Geschillenbeslechting via Geschillencommissie of Kantonrechter: voor geschillen tussen makelaar en consument over de courtage, de uitvoering van de werkzaamheden of aansprakelijkheid kan de consument zich richten tot de Geschillencommissie Makelaardij (Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken) voor NVM-, VBO- of VastgoedPRO-aangesloten makelaars; procedure binnen drie tot zes maanden, kosten EUR 50 voor de consument, bindende uitspraak. Voor grotere geschillen tot EUR 25.000 is de Kantonrechter bevoegd; voor grotere bedragen of complexe geschillen de Rechtbank van het arrondissement waar de makelaar is gevestigd.

Tuchtrechtspraak van de brancheorganisaties: NVM, VBO en VastgoedPRO hebben elk een eigen tuchtcollege voor klachten over de beroepshouding en de gedragsregels van aangesloten makelaars; sancties zijn waarschuwing, berisping, geldboete of royement (verlies van lidmaatschap). De tuchtrechtspraak is openbaar; de uitspraken worden gepubliceerd op de website van de brancheorganisatie.

Bij het opstellen en ondertekenen van een makelaarsovereenkomst in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot ongunstige courtagebepalingen, ongewenste exclusiviteit, verbeuren van het intrekkingstarief, of langdurige geschillen bij de Geschillencommissie Makelaardij of de Kantonrechter. Onderstaande fouten komen het meest voor in de praktijk van Nederlandse opdrachtgevers.

Fout 1 — Geen vergelijking van courtage tussen meerdere makelaars. De opdrachtgever ondertekent direct de makelaarsovereenkomst bij de eerste makelaar die langskomt, in de veronderstelling dat de courtage standaard is en niet onderhandelbaar. In werkelijkheid is de courtage sinds de Mededingingswet 1998 vrij onderhandelbaar en kan de opdrachtgever door vergelijking van drie tot vijf makelaars een korting van 0,2% tot 0,5% op de standaardcourtage realiseren. Voor een woning van EUR 450.000 kan dit EUR 1.000 tot EUR 2.500 voordeel opleveren. Voorkom dit door bij verkoopopdracht drie tot vijf makelaars uit te nodigen voor een waardebepaling en offerte, en op basis van prijs, ervaring en service een keuze te maken.

Fout 2 — Te lange looptijd of automatische verlenging zonder mogelijkheid tot vroege opzegging. De opdrachtgever ondertekent een opdracht met looptijd van twaalf maanden zonder mogelijkheid tot tussentijdse opzegging, of met stilzwijgende verlenging na afloop van de oorspronkelijke termijn. Indien de makelaar slecht presteert (geen bezichtigingen, geen biedingen, slechte marketing), zit de opdrachtgever vast aan de overeenkomst zonder uitweg behalve betaling van het intrekkingstarief. Voorkom dit door de looptijd op zes maanden te beperken (standaard NVM) met opzegtermijn van een maand na de minimumtermijn van drie maanden, en de stilzwijgende verlenging te vervangen door een actieve verlengingsbeslissing.

Fout 3 — Exclusiviteit zonder besef van consequenties. De opdrachtgever stemt in met exclusiviteit zonder zich te realiseren dat hij bij verkoop, aankoop of huur via een andere route (eigen netwerk, online platform, een familielid) toch de courtage aan de exclusieve makelaar verschuldigd is. Bij verkoop via een buur die de woning rechtstreeks koopt, kan de exclusieve makelaar de volledige courtage opeisen ook al heeft hij geen werkzaamheden verricht. Voorkom dit door bij twijfel over exclusiviteit te kiezen voor een open opdracht (niet-NVM-makelaar of zelf vermarkten via Funda Standalone), of de exclusiviteit te beperken tot bemiddeling buiten de eigen kring (uitzondering voor verkoop aan familieleden of buren).

Fout 4 — Geen onderhandeling over intrekkingstarief. De opdrachtgever ondertekent een opdracht met een hoog intrekkingstarief (EUR 2.000 of meer) zonder onderhandeling, in de veronderstelling dat het tarief vaststaat. In werkelijkheid is het intrekkingstarief onderhandelbaar en moet het overeenkomstig de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM een redelijke vergoeding zijn voor de reeds verrichte werkzaamheden; te hoge tarieven kunnen door de Geschillencommissie of de Kantonrechter worden gematigd op grond van art. 6:94 BW. Voorkom dit door het intrekkingstarief op EUR 500 tot EUR 1.000 te onderhandelen, met aftrek van eventuele opstartkosten die al zijn gefactureerd.

Fout 5 — Verzuim van schriftelijke vastlegging van bijzondere afspraken. De opdrachtgever en de makelaar maken mondelinge afspraken over bijzondere werkzaamheden (extra bezichtigingen in het weekend, professionele 360-graden virtual tour, deelname aan een open huizen route) die niet in de schriftelijke overeenkomst worden opgenomen. Bij latere discussie over de uitvoering of de kosten ontstaan disputen waarbij de makelaar zich op het schriftelijke contract beroept en de mondelinge afspraken ontkent. Voorkom dit door alle bijzondere afspraken expliciet in de schriftelijke overeenkomst op te nemen of als bijlage toe te voegen, met handtekening van beide partijen.

Fout 6 — Vragen van bemiddelingskosten aan consument-huurder in strijd met de wet. Een verhuurmakelaar of bemiddelingsbureau brengt aan de consument-huurder een bedrag in rekening voor de bemiddeling (bijvoorbeeld een halve of een hele maand kale huur), in strijd met het verbod van art. 7:417 lid 4 BW. De huurder kan binnen vijf jaar de betaling terugvorderen ex art. 6:203 BW (onverschuldigde betaling), en de makelaar loopt boete tot EUR 90.000 of 10% van de jaaromzet op van de ACM. Voorkom dit als makelaar door consequent geen courtage te vragen aan consument-huurders en de courtage uitsluitend bij de verhuurder in rekening te brengen; als huurder, weiger te betalen en verwijs de makelaar naar de Geschillencommissie of de Kantonrechter bij aandringen.

Fout 7 — Geen gebruik van bedenktijd bij overeenkomst op afstand of buiten verkoopruimte. De consument-opdrachtgever ondertekent online of bij thuisbezoek een makelaarsovereenkomst zonder zich te realiseren dat hij veertien dagen bedenktijd heeft op grond van art. 6:230o BW. Bij latere spijt of betere offerte bij een concurrent kan de consument niet meer kosteloos ontbinden, omdat hij de bedenktijd heeft laten verstrijken. Voorkom dit door bij elke makelaarsovereenkomst die niet in het kantoor van de makelaar is ondertekend onmiddellijk na te gaan of de bedenktijd van veertien dagen van toepassing is, en bij twijfel binnen de termijn schriftelijk te ontbinden via het modelformulier (bijlage I bij Boek 6 BW).

Fout 8 — Geen toetsing van het keurmerk en de aansluiting bij de brancheorganisatie. De opdrachtgever schakelt een makelaar in zonder vooraf te controleren of deze is aangesloten bij NVM, VBO Makelaar of VastgoedPRO en of hij over een geldige beroepsaansprakelijkheidsverzekering beschikt. Bij latere klachten of schade door fouten van de makelaar kan de opdrachtgever zich niet richten tot een geschillencommissie of tuchtcollege, en is alleen de Kantonrechter beschikbaar (met advocaatkosten en lange procedure). Voorkom dit door bij keuze van een makelaar het keurmerk te controleren via Funda.nl/makelaars of NVM.nl/zoek-makelaar, en in de overeenkomst expliciet te vermelden welke brancheorganisatie van toepassing is en welke algemene voorwaarden gelden.