Huurovereenkomst Woonruimte

De Huurovereenkomst Woonruimte in Nederland regelt de huur van een zelfstandige woning met eigen toegang en eigen voorzieningen en geeft de huurder de in het Burgerlijk Wetboek verankerde huurbescherming, dwingend geregeld in BW art. 7:232 tot 7:282. De wet beschermt de huurder onder meer met opzeggingsbescherming, prijsbescherming via het woningwaarderingsstelsel en, sinds de Wet betaalbare huur 2024, een uitgebreid gereguleerd middensegment; afwijking ten nadele van de huurder is in beginsel niet toegestaan.

De overeenkomst wordt gesloten tussen een verhuurder — die eigenaar, erfpachter, vruchtgebruiker of erfpachter kan zijn — en een huurder die de woonruimte gaat bewonen. Onder zelfstandige woonruimte wordt verstaan een woning met eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen (keuken, toilet, douche of bad), zoals geformuleerd in art. 7:234 BW. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers in een studentenhuis of bij een hospita, gelden afwijkende regels in afdeling 5 die in een afzonderlijke modelovereenkomst (huurovereenkomst kamer) worden behandeld.

De wettelijke kaders waaraan de huurovereenkomst woonruimte in Nederland moet voldoen zijn semidwingend van aard: afwijkingen ten nadele van de huurder zijn vernietigbaar (art. 7:265 BW), terwijl afwijkingen in het voordeel van de huurder wel zijn toegestaan. Tot de dwingendrechtelijke bepalingen behoren onder meer de huurprijsbescherming (artt. 7:246–7:265 BW), de huurbescherming bij opzegging door de verhuurder (artt. 7:271–7:282 BW), de onderhoudsverplichting van de verhuurder (art. 7:206 BW) en de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huur (art. 7:261b BW, ingevoegd door de Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023). De Huurcommissie en de Kantonrechter zijn de instanties die over geschillen oordelen, met de Kadasterwet 1989 als grondslag voor de kadastrale registratie van het verhuurde object.

De huurovereenkomst woonruimte regelt de essentialia van de huurverhouding: identificatie van partijen met naam, adres en BSN of KvK-nummer, omschrijving van het gehuurde met kadastrale aanduiding voor eengezinswoningen, ingangsdatum en duur van de huur, kale huurprijs en eventuele servicekosten en voorschotten nutsvoorzieningen, waarborgsom, betalingswijze en bankrekeningnummer, bestemming van het gehuurde (uitsluitend bewoning door huurder en zijn gezin), verbod op onderverhuur zonder schriftelijke toestemming, eventueel huishoudelijk reglement bij appartementen met Vereniging van Eigenaren (VvE), en de wijze van beëindiging. Sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2016 is naast de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ook een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte mogelijk, waarbij de verhuurder de overeenkomst zonder opzeggrond kan beëindigen mits hij de huurder tijdig (uiterlijk een maand voor het einde) schriftelijk meedeelt dat de huur eindigt op de afgesproken datum. Deze modelovereenkomst voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur 2024 en is geschikt voor zowel particuliere verhuurders als professionele beheerders.

Een huurovereenkomst woonruimte voor Nederland is nodig zodra een eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter een zelfstandige woning aan een huurder ter beschikking stelt voor bewoning tegen betaling van een huurprijs. De wet eist geen schriftelijke vorm op straffe van nietigheid, maar in de praktijk maken de Wet goed verhuurderschap (in werking 1 juli 2023) en de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) een schriftelijk contract noodzakelijk om bestuurlijke boetes van de gemeente te voorkomen en de informatieplichten over huurbescherming en het puntenaantal te kunnen aantonen.

Verhuur van een eengezinswoning, appartement of bovenwoning aan een gezin of alleenstaande: in dit klassieke geval is een schriftelijke huurovereenkomst de basis voor de gehele huurverhouding en bepaalt zij de aanvangshuurprijs, de jaarlijkse huurverhoging, de servicekosten en de wijze van betaling. Zonder schriftelijke vastlegging kan de huurder binnen zes maanden na de ingang van de huur de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie ex art. 7:249 BW, met het risico voor de verhuurder dat de huurprijs met terugwerkende kracht wordt verlaagd tot de maximale WWS-prijs.

Tijdelijke verhuur voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2016: deze contractvorm vereist een schriftelijke overeenkomst waarin uitdrukkelijk de korte duur en de eindigingsregeling zijn opgenomen, anders ontstaat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming. De verhuurder moet de huurder uiterlijk een maand voor het einde van de huur schriftelijk informeren dat de huur op de afgesproken datum eindigt.

Geliberaliseerde verhuur in de vrije sector (vanaf 187 WWS-punten en huur boven € 879,66 per maand, peildatum 1 juli 2024): hier kunnen partijen de aanvangshuur vrij overeenkomen, maar zijn de jaarlijkse huurverhoging (CPI plus maximaal 1% op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten) en de huurbescherming bij opzegging dwingend geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Schriftelijke vastlegging is essentieel om de geliberaliseerde status met de Huurcommissie of de Kantonrechter te kunnen aantonen.

Verhuur door een professionele verhuurder, woningcorporatie of beheerder: de Wet goed verhuurderschap legt aanvullende verplichtingen op aan verhuurders die meer dan een woning verhuren, waaronder de schriftelijke informatieplicht over huurprijs, servicekosten, waarborgsom, klachtenregeling en het verbod op discriminatie en intimidatie. De schriftelijke huurovereenkomst is het instrument om aan deze verplichtingen te voldoen.

Verhuur van een woning waarop een hypotheekverstrekker een huurbeding heeft bedongen: art. 3:264 BW staat de hypotheekhouder toe een huurovereenkomst te vernietigen die zonder zijn toestemming is gesloten. Een schriftelijke overeenkomst maakt duidelijk dat de toestemming is verkregen en voorkomt latere vernietigingsprocedures.

Verhuur van een woning in een appartementencomplex met Vereniging van Eigenaren: het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement moeten op de huurder van toepassing worden verklaard ex art. 5:120 BW. Een schriftelijke huurovereenkomst is de aangewezen plaats om de huurder formeel aan deze reglementen te binden en aansprakelijkheid voor overtredingen vast te leggen.

De huurovereenkomst woonruimte voor Nederland moet een aantal essentiële bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en handhaafbaar te zijn onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur 2024. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke overeenkomst en zijn opgenomen in de modeltekst die op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: volledige naam, geboortedatum, adres en BSN van particuliere verhuurder en huurder, of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (Kamer van Koophandel) van een rechtspersoon. Voor verhuurders die meer dan een woning verhuren is opname van de KvK-inschrijving verplicht op grond van de Wet goed verhuurderschap. De huurder moet zijn BSN aan de verhuurder verstrekken indien deze de huur op de inkomstenbelasting wenst af te trekken (verhuur in box 1) of huurtoeslag aanvraagt via de Belastingdienst/Toeslagen.

Omschrijving van het gehuurde: nauwkeurige aanduiding van het adres met postcode en huisnummer, voor een eengezinswoning aangevuld met de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer) volgens de Kadasterwet 1989; voor een appartementsrecht aangevuld met het indexnummer uit de splitsingsakte en de aanduiding van eventuele aanhorigheden zoals kelderbox, balkon of parkeerplaats. Vermeld eveneens het bruikbaar vloeroppervlak in vierkante meters volgens NEN 2580.

Duur en ingangsdatum: vermeld of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd is gesloten. Voor een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar zelfstandige woonruimte of vijf jaar onzelfstandige woonruimte op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2016 moet de uitdrukkelijke verwijzing naar art. 7:271 lid 1 BW worden opgenomen en moet de eindigingsregeling worden uitgewerkt; bij gebreke daarvan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.

Huurprijs en huurprijsbescherming: kale huurprijs per maand in euro, met afzonderlijke vermelding van servicekosten en voorschotten voor nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit, blokverwarming). Voor gereguleerde en middenhuurwoningen tot 186 WWS-punten geldt sinds 1 juli 2024 huurprijsbescherming op grond van de Wet betaalbare huur en kan de huurder binnen zes maanden de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie ex art. 7:249 BW. Vermeld het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel om transparantie te bieden.

Waarborgsom: maximaal twee maanden bruto kale huurprijs op grond van art. 7:261b BW (Wet goed verhuurderschap, 1 juli 2023). Vermeld bedrag, betalingswijze en eindafrekeningsclausule (terugbetaling binnen veertien dagen na einde huur met wettelijke rente ex art. 6:119 BW bij verzuim).

Bestemming en gebruik: uitsluitend bewoning door de huurder en zijn gezin; verbod op zelfstandige onderverhuur of toeristische verhuur (Airbnb) zonder schriftelijke toestemming, met verwijzing naar gemeentelijke verordeningen voor steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht waar toeristische verhuur is gereguleerd of verboden.

Onderhoudsverdeling: verwijzing naar het Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168) waarin de onderhoudsverdeling tussen verhuurder (groot onderhoud op grond van art. 7:206 BW) en huurder (klein onderhoud) is geregeld. Vermeld een meldingsregeling voor gebreken en de verplichting voor de huurder gebreken zo snel mogelijk schriftelijk te melden om aansprakelijkheid voor vervolgschade te voorkomen.

Opzegging en beëindiging: vermeld de opzegtermijn van de huurder (minimaal een maand, gelijk aan een huurbetalingstermijn) en van de verhuurder (drie tot zes maanden afhankelijk van de duur van de huur) en de wettelijke opzeggronden voor de verhuurder ex art. 7:274 BW (slecht huurderschap, dringend eigen gebruik, niet instemmen met redelijk aanbod, renovatie of sloop). Verwijs voor opzeggingen naar de modellen huurovereenkomst beëindigen door huurder en huurovereenkomst beëindigen door verhuurder die op forms-legal.com beschikbaar zijn.

Geschillenregeling: bevoegdheid van de Huurcommissie voor gereguleerde en middenhuurwoningen (art. 7:262 BW) en van de Kantonrechter van de Rechtbank van het arrondissement waar de woning is gelegen voor vrije sector en andere geschillen. Vermeld het toepasselijke Nederlandse recht en de mogelijkheid van mediation via een NMI- of NAI-gecertificeerde mediator. Voor appartementen onder een Vereniging van Eigenaren: verwijzing naar het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement ex art. 5:120 BW. Zie ook de modellen huurovereenkomst bedrijfsruimte en koopovereenkomst onroerend goed voor verwante situaties.

Het invullen van een huurovereenkomst woonruimte voor Nederland vergt zorgvuldigheid om latere geschillen met de Huurcommissie of de Kantonrechter te voorkomen. Volg de onderstaande stappen om alle wettelijk verplichte gegevens correct te verwerken.

Stap 1 — Vul de partijen volledig in. Voor een particuliere verhuurder: voor- en achternaam, geboortedatum (DD-MM-JJJJ), woonadres (straat, huisnummer, postcode, gemeente) en BSN; voor een rechtspersoon: statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (Kamer van Koophandel) van acht cijfers. Voor de huurder hetzelfde, met opgave van zijn BSN voor inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) bij de gemeente en voor de aanvraag van huurtoeslag bij de Belastingdienst/Toeslagen. Vermeld een geldig telefoonnummer en e-mailadres van beide partijen voor formele communicatie.

Stap 2 — Omschrijf het gehuurde nauwkeurig. Geef het volledige adres (straat, huisnummer, eventuele toevoeging zoals “huis” of “2-hoog”, postcode, gemeente). Voor een eengezinswoning: voeg de kadastrale aanduiding toe in de vorm “gemeente, sectie, perceelnummer”, op te vragen bij het Kadaster of via Mijn Overheid. Voor een appartementsrecht: vermeld het indexnummer en de aanduiding van het appartement uit de splitsingsakte (notariële akte gedeponeerd bij het Kadaster). Geef het bruikbaar vloeroppervlak in vierkante meters volgens NEN 2580. Vermeld eventuele aanhorigheden: kelderbox, balkon, dakterras, tuin, parkeerplaats, garage.

Stap 3 — Bepaal de duur en de ingangsdatum. Kies tussen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (de standaard met volledige huurbescherming) of voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte op grond van art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016). Vermeld de ingangsdatum in formaat DD-MM-JJJJ. Voor een tijdelijke overeenkomst: vermeld de einddatum en de eindigingsregeling met de verplichting voor de verhuurder de huurder uiterlijk een maand voor het einde schriftelijk te informeren.

Stap 4 — Vul de huurprijs in. Geef de kale huurprijs per maand in euro met twee decimalen (€ 1.250,00). Vermeld afzonderlijk de servicekosten (schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes, glasverzekering, huismeester) en de voorschotten voor nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit, blokverwarming) met de afspraak over de jaarlijkse afrekening. Verwijs voor de jaarlijkse huurverhoging naar de wettelijke maximumpercentages: voor gereguleerde en middenhuurwoningen vastgesteld door de minister voor Volkshuisvesting, voor de vrije sector CPI plus 1%. Voeg het WWS-puntenaantal volgens de Huurcommissie-puntencheck toe (transparantie).

Stap 5 — Vul de waarborgsom in. Maximaal twee maanden bruto kale huurprijs (art. 7:261b BW). Vermeld bedrag, betalingstermijn (uiterlijk bij overhandiging van de sleutels) en de eindafrekeningsclausule (terugbetaling binnen veertien dagen na einde huur, met wettelijke rente ex art. 6:119 BW vanaf de veertiende dag bij verzuim).

Stap 6 — Vul de bijzondere bepalingen in. Bestemming: uitsluitend bewoning door huurder en zijn gezin. Verbod op onderverhuur zonder schriftelijke toestemming. Verbod op toeristische verhuur (Airbnb) zonder gemeentelijke vergunning. Verbod op het houden van dieren (afhankelijk van de verhuurder, anders met toestemming). Huishoudelijk reglement bij appartementen onder een Vereniging van Eigenaren. Onderhoudsverdeling conform Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168).

Stap 7 — Onderteken en bewaar. Beide partijen ondertekenen het contract in tweevoud, ieder een origineel. Vermeld de plaats van ondertekening en de datum (DD-MM-JJJJ). Voeg als bijlage toe: kopie energielabel (verplicht op grond van het Besluit energieprestatie gebëouwen), kopie WWS-puntencheck van de Huurcommissie, eventueel huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren, eventueel inventarislijst gemeubileerde woning. Overhandig de huurder bij ingang van de huur de informatiebrochure over rechten en plichten conform de Wet goed verhuurderschap.

De huurovereenkomst woonruimte voor Nederland is rechtsgeldig vanaf het moment van wilsovereenstemming tussen partijen op grond van art. 6:217 BW; een notariële akte is niet vereist en de overeenkomst hoeft niet bij het Kadaster of de Belastingdienst te worden geregistreerd. De wetgever heeft echter via een reeks recente wetten aanvullende verplichtingen aan verhuurders opgelegd die in de praktijk de schriftelijke vastlegging onontbeerlijk maken.

De Wet goed verhuurderschap (in werking 1 juli 2023) verplicht de verhuurder de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, de huurder algemene informatie te verstrekken over rechten en plichten, een klachtenregeling te bieden en discriminatie en intimidatie te voorkomen. Verhuurders die meer dan een woning verhuren moeten zich melden bij de gemeente indien deze een verhuurvergunning heeft ingevoerd op grond van art. 4 van de wet. Bij overtreding kan de gemeente een bestuurlijke boete tot € 22.500 opleggen, en bij herhaalde overtredingen de verhuurvergunning intrekken of de verhuurder onder beheer plaatsen.

De Wet betaalbare huur (in werking 1 juli 2024) breidde de huurprijsbescherming uit naar middenhuurwoningen (144 tot 186 WWS-punten, huurprijzen tot circa € 1.157,95) en verplichtte verhuurders het WWS-puntenaantal bij de huurovereenkomst te vermelden. De huurder kan binnen zes maanden na de ingang van de huur de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie ex art. 7:249 BW; bij overschrijding van de maximale WWS-huurprijs wordt de aanvangshuur verlaagd tot het maximum met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum.

De waarborgsom is op grond van art. 7:261b BW (Wet goed verhuurderschap) gemaximeerd op twee maanden bruto kale huurprijs. Hogere waarborgsommen zijn vernietigbaar; de huurder kan het meerdere te allen tijde terugvorderen via de Kantonrechter. De terugbetaling van de waarborgsom moet binnen veertien dagen na het einde van de huur plaatsvinden, met wettelijke rente ex art. 6:119 BW bij verzuim.

De Wet doorstroming huurmarkt 2016 (in werking 1 juli 2016) introduceerde de tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte op grond van art. 7:271 lid 1 BW. De tijdelijke overeenkomst eindigt van rechtswege op de afgesproken einddatum, mits de verhuurder de huurder uiterlijk een maand voor het einde schriftelijk informeert. Bij gebreke van deze informatie ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming ex art. 7:274 BW. Sinds 1 juli 2024 (Wet vaste huurcontracten) is de tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte aanzienlijk beperkt tot specifieke uitzonderingen, en is het hoofdregel de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Voor appartementen onder een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet de verhuurder het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement aan de huurder ter beschikking stellen ex art. 5:120 BW. De huurder is gebonden aan deze reglementen en is bij overtreding civielrechtelijk en bestuurlijk aansprakelijk; de verhuurder blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen aan de VvE.

De Huurcommissie is bevoegd voor geschillen over de aanvangshuurprijs, jaarlijkse huurverhoging, servicekosten en onderhoudsgebreken bij gereguleerde en middenhuurwoningen op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 7:262 BW. Voor woningen in de vrije sector en voor opzegging is de Kantonrechter van de Rechtbank van het arrondissement waar de woning is gelegen bevoegd. Geschillenbeslechting via een NAI- of NMI-gecertificeerde mediator is een vrijwillig alternatief.

Bij het opstellen van een huurovereenkomst woonruimte in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot vernietigbaarheid van bepalingen, verlies van huurprijsbescherming voor de verhuurder of bestuurlijke boetes op grond van de Wet goed verhuurderschap. Onderstaande fouten komen het meest voor in de jurisprudentie van de Kantonrechter en de uitspraken van de Huurcommissie.

Fout 1 — Onjuiste classificatie als vrije sector. Een verhuurder kwalificeert de woning ten onrechte als vrije sector terwijl het WWS-puntenaantal onder de 187 punten ligt; de huurder kan binnen zes maanden na de ingang van de huur de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie ex art. 7:249 BW met als gevolg verlaging van de huurprijs tot de maximale WWS-prijs en terugbetaling van het te veel betaalde met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Voorkom dit door vóór ondertekening een puntencheck uit te voeren via de Huurcommissie en het puntenaantal in de overeenkomst op te nemen.

Fout 2 — Overschrijding van de wettelijke waarborgsom. Een verhuurder eist een waarborgsom van drie of meer maanden huur, wat sinds 1 juli 2023 in strijd is met art. 7:261b BW (Wet goed verhuurderschap). Het meerdere boven twee maanden bruto kale huur is vernietigbaar en kan door de huurder via de Kantonrechter worden teruggevorderd. Voorkom dit door de waarborgsom strikt op twee maanden bruto kale huur of lager te stellen.

Fout 3 — Niet schriftelijk vastleggen van de tijdelijke huurovereenkomst. Een verhuurder sluit een mondelinge tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar op grond van art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016) en informeert de huurder niet schriftelijk uiterlijk een maand voor het einde van de huur. Het gevolg is dat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat met volledige huurbescherming ex art. 7:274 BW; de verhuurder kan de woning niet meer beëindigen behoudens een limitatief aantal opzeggronden. Voorkom dit door de tijdelijke aard uitdrukkelijk schriftelijk vast te leggen en de wettelijke kennisgevingstermijn van een maand te respecteren.

Fout 4 — Vergeten van de informatieplicht onder de Wet goed verhuurderschap. Een verhuurder verstrekt de huurder geen schriftelijke informatie over rechten en plichten, huurprijs, servicekosten, klachtenregeling en discriminatieverbod. De gemeente kan een bestuurlijke boete tot € 22.500 opleggen en bij herhaalde overtreding de verhuurvergunning intrekken of de verhuurder onder beheer plaatsen. Voorkom dit door de informatiebrochure als bijlage bij de huurovereenkomst te overhandigen en de overhandiging te laten paraferen door de huurder.

Fout 5 — Onjuiste of ontbrekende huurverhogingsclausule. Een verhuurder neemt een huurverhogingsclausule op die afwijkt van de wettelijke maxima (CPI plus 1% voor de vrije sector ex Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, of de jaarlijks door de minister vastgestelde maxima voor de gereguleerde en middenhuur sector). Een hogere verhoging is op grond van art. 7:252 BW vernietigbaar voor de gereguleerde sector en kan door de Huurcommissie worden teruggebracht. Voorkom dit door de wettelijke maxima jaarlijks te raadplegen via de website van de Huurcommissie.

Fout 6 — Verbod op inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP). Een verhuurder verbiedt de huurder zich op het adres in te schrijven in de BRP bij de gemeente, hetgeen in strijd is met het recht op vrije vestiging (art. 12 Wet basisregistratie personen) en met art. 22 van de Grondwet. De gemeente kan een bestuurlijke maatregel opleggen en de huurder kan via de Kantonrechter een verbod op de inschrijvingsbelemmering vorderen. Voorkom dit door inschrijving expliciet toe te staan in de overeenkomst.

Fout 7 — Geen onderhoudsverdeling vermelden. Een verhuurder neemt geen verwijzing op naar het Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168) waarin de onderhoudsverdeling tussen verhuurder (groot onderhoud ex art. 7:206 BW) en huurder (klein onderhoud) is geregeld. Het gevolg is onduidelijkheid over de aansprakelijkheid bij gebreken en mogelijke claims via de Huurcommissie voor huurverlaging wegens onderhoudsgebreken ex art. 7:207 BW. Voorkom dit door uitdrukkelijk naar het Besluit kleine herstellingen te verwijzen en een meldingsregeling voor gebreken op te nemen.

Fout 8 — Geen toestemming van de hypotheekverstrekker. Een verhuurder sluit een huurovereenkomst zonder de schriftelijke toestemming van zijn hypotheekverstrekker, terwijl de hypotheekakte een huurbeding bevat ex art. 3:264 BW. De hypotheekverstrekker kan in geval van executoriale verkoop de huurovereenkomst vernietigen waardoor de huurder zijn huurbescherming verliest en op straat komt te staan. Voorkom dit door vóór ondertekening de schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker te verkrijgen en deze als bijlage bij de overeenkomst te voegen.