Leegstandwet Tijdelijke Verhuur

De Leegstandwet Tijdelijke Verhuur in Nederland is een formeel aanvraagproces waarmee eigenaren van leegstaande woonruimte op grond van de Leegstandwet 1981, art. 15, een gemeentelijke vergunning aanvragen om hun woning tijdelijk te verhuren zonder de volledige huurbescherming van Burgerlijk Wetboek Boek 7 (artt. 7:271-282). Het bijbehorende formulier legt zowel de aanvraaggegevens als de tijdelijke huurovereenkomst vast, en dient als bewijs voor de gemeente, de huurder en de Belastingdienst.

De Leegstandwet 1981 is een bijzondere wet die afwijkt van het gewone huurrecht om leegstand in de Nederlandse woningmarkt te bestrijden. Door tijdelijke verhuur van te koop staande woningen, leegstaande huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie, en leegstaande kantoorgebouwen die worden getransformeerd naar woningen mogelijk te maken, draagt de wet bij aan een betere benutting van de beschikbare woonruimte. De meest gebruikte bepaling is art. 15 (te koop staande woning), maar ook art. 16 (sloop of renovatie) en art. 15a (kantoor-woningtransformatie) zijn relevant.

Voor eigenaren is de Leegstandwet bijzonder omdat de huurder bij tijdelijke verhuur minder opzeggingsbescherming geniet dan bij gewone huur. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen als de woning wordt verkocht, als de vergunning verloopt of als de verhuurder de woning zelf wil bewonen. De huurder heeft echter wel recht op een redelijke opzegtermijn (minimaal een maand ex art. 15 Leegstandwet) en huurprijsbescherming via de Huurcommissie.

Gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht verlenen jaarlijks duizenden Leegstandwet-vergunningen als onderdeel van hun woonbeleid. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft richtlijnen gepubliceerd voor tijdelijke verhuur. Het college van burgemeester en wethouders (B&W) beslist op de aanvraag binnen dertig dagen; bij niet-tijdige beslissing wordt de vergunning van rechtswege geacht te zijn verleend.

De wettelijke grondslag omvat de Leegstandwet 1981 (art. 15: te koop staande woning, art. 16: sloop/renovatie, art. 15a: transformatie), de Huisvestingswet 2014 (gemeentelijk woonbeleid), BW 7:232 (woonruimtehuur) en de Huurprijzenwet woonruimte (huurprijsbescherming). De Omgevingswet 2024 kan mede relevant zijn bij transformatieprojecten. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is bedoeld als overbruggingsmaatregel en vervangt geen reguliere huurovereenkomst. De gemeente is de centrale toezichthoudende instantie: zij geeft de vergunning af, stelt de maximale huurprijs vast op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en kan de vergunning intrekken als de eigenaar de voorwaarden niet naleeft. De Huurcommissie heeft beperkte bevoegdheid bij leegstandsvergunningen, maar huurders kunnen bij grove misstanden een klacht indienen bij de gemeente of de Autoriteit Woningcorporaties als de eigenaar een corporatie is. In Nederland is de Leegstandwet de enige wettelijke basis voor tijdelijke verhuur van leegstaande koopwoningen; andere constructies (zoals antikraak of tijdelijke huurovereenkomsten buiten de Leegstandwet) bieden de huurder doorgaans minder rechten.

Een Leegstandwet Tijdelijke Verhuur formulier is nodig wanneer de eigenaar van een leegstaande woning de woning te koop heeft staan en tijdelijk wil verhuren om de lasten (hypotheekrente, onderhoud, VvE-bijdrage, gemeentelijke onroerende zaakbelasting) te dekken totdat de woning is verkocht.

Het formulier is vereist wanneer een eigenaar zijn vorige woning heeft achtergelaten voor een nieuwbouwwoning en zijn oude woning nog niet heeft verkocht. Tijdens de dubbele woonlasten is tijdelijke verhuur via de Leegstandwet een financieel aantrekkelijke oplossing: de huurinkomsten dekken een deel van de hypotheeklasten.

Vastgoedinvesteerders die een pand hebben aangekocht voor renovatie of sloop, kunnen via art. 16 Leegstandwet de woning tijdelijk verhuren aan tijdelijke huurders om leegstand en verloedering te voorkomen. De gemeente kan bij een leegstandsmelding ex art. 4 Leegstandwet de eigenaar ook opleggen de woning tijdelijk te verhuren.

Woningcorporaties die woningen in de pijplijn hebben voor sloop en vervangende nieuwbouw, gebruiken de Leegstandwet om de woningen niet leeg te laten staan in de periode tussen de huurbeëindiging van de zittende bewoner en de sloopvergunning.

Projectontwikkelaars die kantoorgebouwen transformeren naar woningbouw, kunnen via art. 15a Leegstandwet de leegstaande kantoorruimtes tijdelijk verhuren als woonruimte gedurende de transformatieperiode, zonder de gebruikers te binden aan een langlopende huurovereenkomst met volledige huurbescherming. Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet is ook verstandig als de eigenaar de woning wil verkopen maar nog geen koper heeft gevonden en de leegstaande woning wil beschermen tegen vandalisme en kraak. De wet biedt de eigenaar bescherming: na afloop van de vergunningperiode kan de huurder geen beroep doen op huurbescherming en dient hij de woning te verlaten. Dit maakt de constructie aantrekkelijker dan een reguliere huurovereenkomst, waarbij de huurder na twee jaar volledige huurbescherming geniet. Gemeenten stellen vaak aanvullende eisen aan de eigenaar, zoals de verplichting om de woning actief te koop aan te bieden of renovatieplannen in te dienen bij de aanvraag. Overleg altijd vooraf met de gemeente over de lokale procedure en eventuele aanvullende documenten die nodig zijn voor de vergunningsaanvraag.

Een volledig Leegstandwet Tijdelijke Verhuur formulier voor Nederland bevat de volgende onderdelen.

Gegevens aanvrager: volledige naam van de eigenaar, adres, telefoonnummer, e-mailadres en BSN of KvK-nummer. De aanvraag moet worden ondertekend door de eigenaar of zijn gemachtigde (volmacht bijvoegen).

Objectomschrijving: volledig adres van de leegstaande woning, perceelnummer bij het Kadaster, type woning, woonoppervlak (m² conform NEN 2580), bouwjaar, reden van leegstand (te koop, sloop, renovatie).

Grondslag Leegstandwet-categorie: aanvinken welke categorie van toepassing is — art. 15 (te koop staande woning), art. 16 (sloop/renovatie), art. 15a (kantoor-woningtransformatie). Bijlagen: verkoopbevestiging makelaar (art. 15), sloopvergunning of omgevingsvergunning (art. 16), bouwvergunning (art. 15a).

Gewenste vergunningsduur: aantal maanden of jaren (maximaal 5 jaar voor art. 15). Aangevraagde ingangsdatum.

Huurdersinformatie: geplande huurprijs per maand (niet boven de maximale huurprijs conform WWS, tenzij de woning boven de liberalisatiegrens valt ex art. 7:247 BW). Naam en adres van de beoogde huurder als die al bekend is.

Verklaring: de aanvrager verklaart dat de woning niet zelf wordt bewoond en dat de aanvraag voldoet aan de vereisten van de Leegstandwet. Ondertekening door eigenaar en datum (DD-MM-JJJJ). Bijlage: gemeentelijke aanvraagformulier. Verwijs naar de Vrije Sector Huurovereenkomst en de Huuropzegging Verhuurder van forms-legal.com als aanvullende documenten voor de tijdelijke huurperiode.

Huurovereenkomst als bijlage: de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de verleende Leegstandwet-vergunning moet als bijlage worden gevoegd en vermeldt de vergunningsnummer, de vergunningsdatum, de opzegtermijn (minimaal een maand voor art. 15) en de einddatum van de tijdelijke huur. De overeenkomst vermeldt ook de maximale huurprijs op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS): het aantal punten van de woning bepaalt de maximale huur. Bij leegstandsverhuur geldt een afwijkende berekening voor geliberaliseerde woningen in de vrije sector. Neem op welke voorzieningen zijn inbegrepen (gas, water, elektriciteit, internet) en of de huurder een eigen contract bij de energieleverancier moet afsluiten. Voeg een staat-van-opleveringsrapport toe als bijlage bij de overeenkomst, met foto’s en een beschrijving van de toestand van de woning bij aanvang. Beschrijf de procedure bij tussentijdse opzegging door de verhuurder: dit is alleen mogelijk als de vergunning door de gemeente wordt ingetrokken of als de verhuurder de woning zelf gaat bewonen of sloopt. De huurder heeft recht op een redelijke opzegtermijn conform de voorwaarden van de leegstandsvergunning. Geef ook aan wat er gebeurt als de gemeente de vergunning weigert te verlengen: de huurder dient de woning tijdig te verlaten en de verhuurder dient de huurder hierover minimaal drie maanden van tevoren te informeren. Op forms-legal.com vindt u een actueel model voor tijdelijke verhuur conform de Leegstandwet 1981, inclusief alle verplichte vermeldingen en bijlagen. Voeg tot slot een clausule toe over de aansprakelijkheid voor schade die tijdens de huurperiode ontstaat: de huurder is verplicht schade te melden bij de verhuurder en draagt de kosten van schade die niet het gevolg is van normale slijtage of verborgen gebreken.

Het invullen van het Leegstandwet Tijdelijke Verhuur formulier voor de gemeente verloopt als volgt.

Stap 1 — Gegevens eigenaar: vul de volledige naam of de statutaire naam bij een rechtspersoon in. BSN voor particulieren (te vinden op paspoort of rijbewijs), KvK-nummer voor ondernemers. Vermeld het contacttelefoonnummer en e-mailadres voor communicatie met de gemeente.

Stap 2 — Adres van de woning: vul het volledige adres in van de te verhuren woning (straat, huisnummer, postcode, woonplaats). Dit adres moet overeenkomen met de kadastrale gegevens; controleer via mijn.kadaster.nl.

Stap 3 — Categorie Leegstandwet: kruis de toepasselijke categorie aan (art. 15 voor te koop staande woning). Voeg als bijlage een kopie van de verkoopopdracht van de NVM- of VBO-makelaar toe als bewijs dat de woning te koop staat.

Stap 4 — Gewenste huurprijs en vergunningsduur: vul de gewenste maandhuurprijs in (controleer de maximale huurprijs via de Huurprijscheck van de Huurcommissie als de woning onder de liberalisatiegrens valt). Vermeld de gewenste vergunningsduur (bijv. twee jaar) en de gewenste ingangsdatum (DD-MM-JJJJ).

Stap 5 — Naam huurder (indien bekend): als er al een huurder is gevonden, vul dan naam en adres in. De gemeente controleert niet wie de huurder is, maar de vergunning is persoonsgebonden voor het object.

Stap 6 — Ondertekening: zet datum (DD-MM-JJJJ) en handtekening. Dien in bij het gemeentelijke loket (digitaal via het omgevingsloket of per post). Bewaar een kopie voor eigen administratie.

Stap 7 — Na vergunningsverlening: stel de tijdelijke huurovereenkomst op met verwijzing naar het vergunningsnummer. Zorg dat de huurder het vergunningsnummer en de vergunningsvoorwaarden kent voor aanvang van de huur. Stuur een kopie van de ingevulde overeenkomst samen met een kopie van de leegstandsvergunning naar de huurder voordat de huurperiode begint. Laat de huurder tekenen voor ontvangst van het staat-van-opleveringsrapport en de sleutels. Als de woning gemeubileerd wordt verhuurd, voeg dan een inventarislijst toe als bijlage bij de overeenkomst. Bewaar alle correspondentie met de gemeente over de vergunningsaanvraag en eventuele verlengingen zorgvuldig. Controleer voor aanvang van de verhuur of de woning voldoet aan de minimale vereisten op het gebied van veiligheid en gezondheid conform het Bouwbesluit 2012, zodat u niet aansprakelijk wordt gesteld voor gebreken die al voor de verhuur aanwezig waren.

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet 1981 is onderworpen aan de volgende wettelijke vereisten.

Gemeentelijke vergunningsplicht: tijdelijke verhuur op grond van art. 15 Leegstandwet vereist altijd een vergunning van B&W. Verhuur zonder vergunning leidt tot de toepasselijkheid van het gewone huurrecht met volledige huurbescherming, waardoor de huurder vrijwel niet kan worden uitgezet.

Huurprijslimiet: de huurprijs bij Leegstandwet-verhuur mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel (WWS) van de Huurprijzenwet woonruimte, tenzij de woning boven de liberalisatiegrens valt (art. 7:247 BW). De Huurcommissie kan op verzoek van de huurder de huurprijs toetsen.

Opzegtermijn: de verhuurder moet bij opzegging van een Leegstandwet-huurovereenkomst de huurder minimaal een maand van tevoren schriftelijk informeren (art. 15 Leegstandwet). Bij art. 16-vergunningen is de minimale opzegtermijn drie maanden. De opzegging moet worden gedaan per aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Informatieplicht aan huurder: de huurder moet voor aanvang van de huur op de hoogte worden gesteld van het tijdelijke karakter van de verhuur, het vergunningsnummer en de einddatum van de vergunning. Zonder deze informatie kan de huurder later aanvoeren dat hij niet wist dat de verhuur tijdelijk was, wat de opzegging bemoeilijkt.

Hypotheek en verzekering: de eigenaar moet de tijdelijke verhuur melden bij de hypotheekverstrekker en de opstalverzekeraar; verhuur zonder melding kan leiden tot opzegging van de verzekering of opeisbaarheid van de hypotheek. De eigenaar is verantwoordelijk voor het opstellen van een actueel Energielabel (EPC) voor de woning. Zonder geldig Energielabel mag de woning niet worden verhuurd en riskeert de eigenaar een bestuurlijke boete van de gemeente. De huurder heeft recht op inzage in het Energielabel voor of bij het sluiten van de overeenkomst. Bij verhuur van een sociale huurwoning via de Leegstandwet gelden aanvullende eisen van de woningcorporatie of gemeentelijke regels. De Autoriteit Woningcorporaties houdt toezicht op corporaties die gebruik maken van de Leegstandwet. Raadpleeg bij twijfel altijd een gespecialiseerd huurrechtadvocaat of de gemeente voor de actuele regels in uw regio.

Bij de tijdelijke verhuur via de Leegstandwet worden de volgende fouten regelmatig gemaakt.

Fout 1 — Verhuren zonder vergunning: sommige eigenaren verhuren hun te koop staande woning zonder Leegstandwet-vergunning, in de veronderstelling dat een tijdelijke huurovereenkomst voldoende is. Zonder vergunning gelden de gewone regels van het BW en is de huurder volledig beschermd; opzegging is dan vrijwel onmogelijk.

Fout 2 — Te hoge huurprijs: eigenaren vragen een huurprijs boven de maximale WWS-huurprijs, terwijl de woning onder de liberalisatiegrens valt. De Huurcommissie kan de huurprijs op verzoek van de huurder verlagen met terugwerkende kracht.

Fout 3 — Niet informeren van hypotheekverstrekker: eigenaren melden de tijdelijke verhuur niet bij de hypotheekverstrekker. Veel hypotheekakten bevatten een verhuurverbod of een meldingsplicht; schending hiervan kan leiden tot renteopslagen of opeisbaarheid van de hypotheek.

Fout 4 — Geen conditierapport bij aanvang: eigenaren stellen geen inspectierapport op bij aanvang van de tijdelijke huur. Zonder dit rapport is het moeilijk schade die de huurder heeft veroorzaakt te verhalen.

Fout 5 — Vergunningsduur verlopen: eigenaren vergeten de vergunning tijdig te verlengen bij de gemeente. Na afloop van de vergunning zonder verlenging wordt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch een gewone huurovereenkomst met volledige huurbescherming, waarna de eigenaar de huurder vrijwel niet meer kan uitzetten. Een andere veelgemaakte fout is het niet actualiseren van de overeenkomst bij verlenging van de leegstandsvergunning. Als de vergunning wordt verlengd, dienen ook de voorwaarden van de huurovereenkomst opnieuw te worden bevestigd en eventuele huurprijswijzigingen schriftelijk te worden vastgelegd. Informeer de huurder tijdig over de einddatum van de vergunning en de gevolgen voor zijn verblijfsrecht in de woning.