Huuropzegging door Verhuurder

De Huuropzegging door Verhuurder in Nederland is de schriftelijke opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte door de verhuurder, die wegens de wettelijke huurbescherming slechts op een beperkt aantal gronden mogelijk is, op grond van Burgerlijk Wetboek art. 7:271 tot 7:274. De verhuurder moet een van de limitatieve opzeggronden van BW art. 7:274 noemen, zoals dringend eigen gebruik of wanprestatie, een opzegtermijn van drie tot zes maanden aanhouden en de opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende brief doen; bij gebrek aan instemming van de huurder eindigt de huur pas na een rechterlijke uitspraak.

De opzegging wordt gericht aan de huurder en geldt voor alle vormen van huurovereenkomst woonruimte: standaardovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming ex artt. 7:271 tot 7:282 BW; tijdelijke overeenkomst van maximaal twee jaar zelfstandige woonruimte op grond van art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016) waarvoor geen opzeggrond is vereist maar wel een tijdige schriftelijke kennisgeving uiterlijk een maand voor de einddatum; onzelfstandige woonruimte (kamerhuur, hospitaverhuur) met afwijkende termijnen.

De wettelijke kaders waaraan de opzegging door de verhuurder in Nederland moet voldoen zijn streng en dwingend, op straffe van vernietigbaarheid. Tot de essentiele vereisten behoren: schriftelijke vorm per deurwaardersexploot of aangetekende brief op grond van art. 7:271 lid 3 BW; expliciete vermelding van een van de limitatieve opzeggronden van art. 7:274 lid 1 BW op straffe van vernietigbaarheid ex art. 7:271 lid 4 BW; opzegtermijn van drie maanden bij huurverhouding korter dan een jaar, vier maanden bij een tot twee jaar, vijf maanden bij twee tot drie jaar en zes maanden bij drie jaar of langer (art. 7:271 lid 5 BW); bij dringend eigen gebruik aantoonbare passende vervangende woonruimte voor de huurder; bij verkoop kan op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad de verkoopwens alleen geen grond zijn; bij tijdelijke overeenkomst tijdige kennisgeving uiterlijk een maand voor de einddatum.

De opzeggingsbrief regelt de essentialia van de opzegging en is de juridische grondslag voor een eventuele ontruimingsprocedure. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van de verhuurder (statutaire naam, vestigingsadres, KvK-nummer voor rechtspersoon; of voor- en achternaam, woonadres, BSN voor particulier) en de huurder (voor- en achternaam, adres van het gehuurde); volledig adres van het gehuurde met postcode en huisnummer; expliciete vermelding dat het gaat om een opzegging van de huurovereenkomst voor woonruimte; vermelding van de gekozen opzeggrond uit art. 7:274 lid 1 BW met feitelijke onderbouwing; voorgestelde einddatum met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn; verzoek aan de huurder om binnen zes weken schriftelijk in te stemmen of mee te delen niet in te stemmen op grond van art. 7:272 lid 1 BW; uitleg dat bij gebreke van instemming de verhuurder een ontruimingsprocedure bij de Kantonrechter zal starten binnen zes maanden na de opzegging; ondertekening door de verhuurder of zijn tekenbevoegde bestuurder; verzending per deurwaardersexploot of aangetekende brief met handtekening voor ontvangst voor onomstotelijk bewijs. Deze modelbrief voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Wet goed verhuurderschap en is geschikt voor zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties en beheerkantoren.

Een huuropzegging door de verhuurder voor Nederland is nodig zodra de verhuurder de huurovereenkomst voor woonruimte wenst te beëindigen en een rechtsgeldige basis heeft op een van de in art. 7:274 lid 1 BW limitatief opgesomde gronden. De opzegging moet schriftelijk per deurwaardersexploot of aangetekende brief, met expliciete vermelding van de opzeggrond en de feitelijke onderbouwing, en met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn worden gedaan, op straffe van vernietigbaarheid.

Dringend eigen gebruik door de verhuurder of een eerstegraads verwante: de verhuurder of een familielid in de eerste graad (ouder, kind, echtgenoot, geregistreerd partner) wil de woning duurzaam zelf bewonen. De verhuurder moet aantoonbare passende vervangende woonruimte beschikbaar hebben voor de huurder, en moet feitelijk onderbouwen dat het ingebruikname noodzakelijk en duurzaam is (geen vakantieverhuur, geen tijdelijke wens). De Kantonrechter beoordeelt aan de hand van een belangenafweging en kan een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex art. 7:275 BW toekennen (minimaal EUR 7.428 in 2024).

Slecht huurderschap (wanbetaling, overlast, illegale activiteiten): de huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen, bijvoorbeeld door een huurachterstand van twee maanden of meer (na schriftelijke sommatie), ernstige overlast aan medebewoners, illegale activiteiten zoals hennepteelt, vernieling van het gehuurde of illegale onderverhuur. De verhuurder moet een grondig dossier opbouwen met schriftelijke waarschuwingen, politiemutaties, getuigenverklaringen of deurwaardersexploten voor de huurachterstand.

Niet instemmen met een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst: de huurder weigert in te stemmen met een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst die niet zijnde een wijziging van de huurprijs (de huurprijs kan op deze grond niet worden verhoogd, daarvoor geldt de jaarlijkse huurverhoging of de Huurcommissie). Dit kan bijvoorbeeld een aanbod zijn tot een nieuwe overeenkomst na renovatie of bij wijziging van de bestemming.

Renovatie of sloop op grond van een geldend bestemmingsplan: de verhuurder wil de woning verwezenlijken in een geldend bestemmingsplan voor renovatie of sloop (stadsvernieuwing). De verhuurder moet aantoonbare passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar hebben en kan op grond van art. 7:220 lid 2 BW het renovatieplan dwingend voorstellen aan een meerderheid van de bewoners van een wooncomplex.

Tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar ex art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016): de verhuurder moet de huurder uiterlijk een maand voor de afgesproken einddatum en niet eerder dan drie maanden voor de einddatum schriftelijk informeren dat de huur op die datum eindigt. Geen opzeggrond is vereist; bij gebreke van tijdige kennisgeving ontstaat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.

Hospitaverhuur: voor hospitaverhuur (de verhuurder woont zelf in de woning en heeft minder dan negen maanden geleden een huurovereenkomst gesloten met een inwonende huurder of medebewoner) gelden minder strenge regels en kan de verhuurder zonder zelfstandige opzeggrond opzeggen mits binnen de negen maanden.

Verkoop van de woning is GEEN zelfstandige opzeggrond: op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad en art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper. De verhuurder kan dus niet opzeggen om vrij van huur te verkopen. Indien de verkoper de woning vrij van huur wil verkopen, moet hij de huurder uitkopen door middel van een vrijwillige opzegging met financiële vergoeding, of de woning in verhuurde staat verkopen (gebruikelijk vijftien tot vijfentwintig procent lagere prijs).

De huuropzegging door de verhuurder voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en ontvankelijk te zijn onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke opzeggingsbrief en zijn opgenomen in de modeltekst die op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt. Bij gebreke van een van deze elementen is de opzegging vernietigbaar op grond van art. 7:271 lid 4 BW en moet de verhuurder een nieuwe opzegging doen.

Identificatie van de afzender (verhuurder): voor een rechtspersoon-verhuurder (woningcorporatie, beheerkantoor, vastgoedfonds): statutaire naam, vestigingsadres, KvK-nummer (Kamer van Koophandel), met een KvK-uittreksel niet ouder dan een maand en een aanwijzing van de tekenbevoegde bestuurder. Voor een particuliere verhuurder: voor- en achternaam, woonadres en BSN. Bij meerdere verhuurders (mede-eigenaars): alle eigenaars moeten ondertekenen of een notariele volmacht overleggen voor de ondertekenaar.

Identificatie van de geadresseerde (huurder): voor- en achternaam zoals in het identiteitsbewijs; adres van het gehuurde (waar de aangetekende brief of het deurwaardersexploot wordt bezorgd); bij medehuur op grond van art. 7:266 BW (echtgenoot of geregistreerd partner) of art. 7:267 BW (samenwoner met toestemming): de opzegging moet aan alle medehuurders worden gericht en aan ieder van hen worden betekend; ontbreekt betekening aan een medehuurder, dan is de opzegging tegenover die medehuurder niet rechtsgeldig.

Verwijzing naar de huurovereenkomst: vermeld de datum van de huurovereenkomst en eventueel een dossier- of contractnummer voor identificatie. Vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van Boek 7 BW.

Vermelding van de opzeggrond: een expliciete vermelding van de gekozen opzeggrond uit art. 7:274 lid 1 BW (slecht huurderschap, dringend eigen gebruik, niet instemmen met redelijk aanbod, renovatie of sloop, hospitaverhuur, tijdelijke huurovereenkomst). De vermelding moet specifiek zijn en niet vaag (bijvoorbeeld niet 'persoonlijke redenen' maar 'dringend eigen gebruik door de zoon van de verhuurder, die uit Engeland terugkeert na het beëindigen van zijn studie en geen andere woonruimte beschikbaar heeft').

Feitelijke onderbouwing van de opzeggrond: bij dringend eigen gebruik: bewijs van de noodzaak (bijvoorbeeld een verklaring van de werkgever bij terugkeer naar Nederland, een huurovereenkomst van de huidige woning die afloopt, een medische verklaring voor mantelzorgsituatie) en een verklaring inzake passende vervangende woonruimte voor de huurder. Bij slecht huurderschap: een opsomming van de gedragingen met data, getuigenverklaringen, politiemutaties of deurwaardersexploten. Bij renovatie of sloop: het renovatieplan en het bestemmingsplan met de aangetoonde vervangende woonruimte.

Voorgestelde einddatum: vermeld de einddatum met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn op grond van art. 7:271 lid 5 BW. De termijn telt vanaf de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de opzegging door de huurder en bedraagt: drie maanden bij huurverhouding korter dan een jaar; vier maanden bij een tot twee jaar; vijf maanden bij twee tot drie jaar; zes maanden bij drie jaar of langer. Voorbeeld: bij een huurverhouding van vier jaar en een opzegging ontvangen op 15 maart eindigt de huur per 30 september.

Uitnodiging tot schriftelijke instemming of niet-instemming: een verzoek aan de huurder om binnen zes weken na ontvangst schriftelijk in te stemmen met de opzegging (waarmee de huur eindigt op de voorgestelde einddatum) of mee te delen niet in te stemmen op grond van art. 7:272 lid 1 BW. Bij gebreke van instemming blijft de huur van rechtswege voortduren en moet de verhuurder een ontruimingsprocedure starten.

Mededeling over de ontruimingsprocedure: een uitleg dat bij gebreke van instemming de verhuurder een ontruimingsprocedure bij de Kantonrechter zal starten binnen zes maanden na de opzegging (art. 7:272 lid 2 BW). De Kantonrechter beoordeelt of de opzeggrond rechtsgeldig is en kan een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex art. 7:275 BW toekennen.

Ondertekening en verzending: ondertekening door de verhuurder of zijn tekenbevoegde bestuurder met datum (formaat DD-MM-JJJJ) en plaats. Verzending per deurwaardersexploot (sterkste bewijs) of aangetekende brief met handtekening voor ontvangst via PostNL. Bewaar het verzendbewijs en het ontvangstbewijs in uw administratie. Voor verwante situaties zie ook de modellen huurovereenkomst woonruimte en huuropzegging door huurder op forms-legal.com.

Het invullen van een huuropzegging door de verhuurder voor Nederland vergt grote nauwkeurigheid omdat ieder verzuim leidt tot vernietigbaarheid van de opzegging en de verhuurder een nieuwe opzegging moet doen met opnieuw de volledige opzegtermijn. Volg de onderstaande stappen om alle wettelijk vereiste gegevens correct te verwerken.

Stap 1 — Bepaal de opzeggrond. Kies een van de in art. 7:274 lid 1 BW limitatief opgesomde gronden: a) slecht huurderschap; b) tijdelijke overeenkomst van maximaal twee jaar; c) dringend eigen gebruik; d) niet instemmen met een redelijk aanbod; e) renovatie of sloop met passende vervangende woonruimte; f) hospitaverhuur. Verzamel de feitelijke onderbouwing en de benodigde bewijsstukken (getuigenverklaringen, politiemutaties, deurwaardersexploten voor huurachterstand, verklaring van werkgever voor terugkeer naar Nederland, renovatieplan).

Stap 2 — Bepaal de juiste opzegtermijn. De opzegtermijn op grond van art. 7:271 lid 5 BW is gerelateerd aan de duur van de huurverhouding op het moment van opzegging: drie maanden bij huurverhouding korter dan een jaar; vier maanden bij een tot twee jaar; vijf maanden bij twee tot drie jaar; zes maanden bij drie jaar of langer. De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de opzegging door de huurder. Voor een opzegging die per 30 september effectief moet worden bij een huurverhouding van vier jaar, moet de opzegging uiterlijk eind maart bij de huurder zijn ontvangen.

Stap 3 — Vul de verhuurdergegevens in. Voor een rechtspersoon-verhuurder: statutaire naam, vestigingsadres, KvK-nummer (acht cijfers), naam en functie van de tekenbevoegde bestuurder volgens een KvK-uittreksel niet ouder dan een maand. Voor een particuliere verhuurder: voor- en achternaam, woonadres, BSN. Bij meerdere verhuurders (mede-eigenaars): alle eigenaars moeten ondertekenen of een notariele volmacht overleggen.

Stap 4 — Vul de huurdergegevens in. Voor- en achternaam zoals in het identiteitsbewijs; adres van het gehuurde (waar de aangetekende brief of het deurwaardersexploot wordt bezorgd). Bij medehuur op grond van art. 7:266 BW (echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder, automatisch medehuurder) of art. 7:267 BW (samenwoner met schriftelijke toestemming van de verhuurder): vermeld alle medehuurders en betekent de opzegging afzonderlijk aan ieder van hen.

Stap 5 — Vul de opzeggrond en de feitelijke onderbouwing in. Vermeld de gekozen opzeggrond expliciet (bijvoorbeeld 'dringend eigen gebruik door mij, de verhuurder, op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW') en geef een specifieke feitelijke onderbouwing. Bij dringend eigen gebruik: vermeld wie de woning gaat bewonen (zelf, ouder, kind, partner), wanneer en waarom (terugkeer naar Nederland, einde lopende huurovereenkomst van de huidige woning, mantelzorgsituatie), en welke passende vervangende woonruimte beschikbaar is voor de huidige huurder. Bij slecht huurderschap: vermeld de specifieke gedragingen met data, het ontvangen klachten van medebewoners, de schriftelijke waarschuwingen en de huurachterstand.

Stap 6 — Vul de voorgestelde einddatum in. Bereken de einddatum op basis van de duur van de huurverhouding en de wettelijke opzegtermijn (drie tot zes maanden). De einddatum moet op de laatste dag van een maand vallen.

Stap 7 — Verzoek tot instemming of niet-instemming. Voeg een uitnodiging toe aan de huurder om binnen zes weken na ontvangst schriftelijk in te stemmen met de opzegging op grond van art. 7:272 lid 1 BW. Vermeld dat bij gebreke van instemming de verhuurder een ontruimingsprocedure bij de Kantonrechter zal starten binnen zes maanden na de opzegging (art. 7:272 lid 2 BW).

Stap 8 — Onderteken en verzend. Onderteken de brief met datum (formaat DD-MM-JJJJ) en plaats; bij rechtspersoon door de tekenbevoegde bestuurder. Verzend per deurwaardersexploot (sterkste bewijs van de exacte ontvangstdatum, kosten circa EUR 100 tot EUR 150) of per aangetekende brief met handtekening voor ontvangst via PostNL (kosten EUR 9 tot EUR 12). Bewaar het deurwaardersexploot of het aangetekend verzendbewijs en het ontvangstbewijs zorgvuldig in uw administratie; bij betwisting van de ontvangst door de huurder heeft u zonder bewijs van ontvangst geen sterke positie.

De huuropzegging door de verhuurder voor Nederland kent een streng en dwingend wettelijk kader, uitgewerkt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artt. 7:271 tot 7:282 BW) ter bescherming van de huurder. Bij niet-naleving van de wettelijke vereisten is de opzegging vernietigbaar op grond van art. 7:271 lid 4 BW en moet de verhuurder een nieuwe opzegging doen met de volledige opzegtermijn.

Schriftelijke vorm en wijze van verzending op grond van art. 7:271 lid 3 BW: de opzegging door de verhuurder moet schriftelijk per deurwaardersexploot of aangetekende brief plaatsvinden. Een mondelinge opzegging, gewone post of gewone e-mail is niet rechtsgeldig. Het deurwaardersexploot biedt het sterkste bewijs van de exacte ontvangstdatum; de aangetekende brief met handtekening voor ontvangst via PostNL is een gebruikelijk en goedkoper alternatief.

Limitatieve opzeggronden op grond van art. 7:274 lid 1 BW: de opzegging is alleen rechtsgeldig op een van de zes limitatief opgesomde gronden. De wens tot verkoop, de wens tot tijdelijke verhuur of vakantieverhuur, of de algemene wens tot wegwerken van een huurverhouding zijn geen rechtsgeldige opzeggronden op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad.

Expliciete vermelding van de opzeggrond op grond van art. 7:271 lid 4 BW: de opzeggingsbrief moet de gekozen opzeggrond uitdrukkelijk vermelden en feitelijk onderbouwen. Bij verzuim is de opzegging vernietigbaar; in een latere ontruimingsprocedure kan de verhuurder geen andere of aanvullende opzeggrond aanvoeren dan in de opzeggingsbrief is vermeld.

Opzegtermijn op grond van art. 7:271 lid 5 BW: drie maanden bij huurverhouding korter dan een jaar; vier maanden bij een tot twee jaar; vijf maanden bij twee tot drie jaar; zes maanden bij drie jaar of langer. De termijn telt vanaf de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de opzegging door de huurder.

Dringend eigen gebruik op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW: de verhuurder of een eerstegraads verwante (ouder, kind, echtgenoot, geregistreerd partner) moet de woning duurzaam zelf willen bewonen. De verhuurder moet aantoonbare passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar hebben of zich actief inzetten om die te verkrijgen. De Kantonrechter beoordeelt aan de hand van een belangenafweging en kan een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex art. 7:275 BW toekennen (minimaal EUR 7.428 in 2024).

Koop breekt geen huur op grond van art. 7:226 BW: bij verkoop van het gehuurde gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper, inclusief alle rechten en plichten en de huurbescherming. De verhuurder kan dus niet opzeggen om vrij van huur te verkopen.

Medehuur op grond van art. 7:266 en 7:267 BW: de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder is van rechtswege medehuurder (art. 7:266 BW); een samenwoner of andere medehuurder is medehuurder alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder (art. 7:267 BW). De opzegging moet aan alle medehuurders worden gericht en aan ieder van hen worden betekend; ontbreekt betekening aan een medehuurder, dan is de opzegging tegenover die medehuurder niet rechtsgeldig.

Procedure bij niet-instemming op grond van art. 7:272 BW: indien de huurder niet binnen zes weken na de opzegging schriftelijk instemt, moet de verhuurder een ontruimingsprocedure bij de Kantonrechter van de Rechtbank van het arrondissement waar de woning is gelegen starten binnen zes maanden na de opzegging. Bij gebreke van tijdige indiening vervalt de opzegging.

Tegemoetkoming in de verhuiskosten op grond van art. 7:275 BW: bij dringend eigen gebruik, renovatie of sloop kan de Kantonrechter een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder toekennen (minimaal EUR 7.428 in 2024, hoger op basis van de omstandigheden).

Tijdelijke huurovereenkomst op grond van art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016): voor een tijdelijke overeenkomst van maximaal twee jaar zelfstandige woonruimte hoeft geen opzeggrond te worden gegeven, maar moet de verhuurder de huurder uiterlijk een maand voor de afgesproken einddatum en niet eerder dan drie maanden voor de einddatum schriftelijk informeren. Bij gebreke van tijdige kennisgeving ontstaat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.

Bij het opstellen en versturen van een huuropzegging door de verhuurder in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die leiden tot vernietigbaarheid van de opzegging en tot voortduring van de huurovereenkomst voor lange tijd. Onderstaande fouten komen het meest voor in de jurisprudentie van de Kantonrechters en het Gerechtshof.

Fout 1 — Geen vermelding van een limitatieve opzeggrond. Een verhuurder schrijft een opzeggingsbrief zonder vermelding van een van de in art. 7:274 lid 1 BW limitatief opgesomde gronden, of met een vage formulering zoals 'persoonlijke redenen' of 'gewijzigde omstandigheden'. Op grond van art. 7:271 lid 4 BW is de opzegging vernietigbaar en de huur loopt door. Voorkom dit door expliciet een van de zes limitatieve gronden te vermelden met verwijzing naar art. 7:274 lid 1 sub a tot en met f BW, en de gekozen grond feitelijk te onderbouwen met specifieke omstandigheden.

Fout 2 — Te korte opzegtermijn. Een verhuurder hanteert een opzegtermijn van drie maanden ongeacht de duur van de huurverhouding, terwijl op grond van art. 7:271 lid 5 BW de termijn oploopt naar vier, vijf of zes maanden naargelang de duur. Bij een huurverhouding van vier jaar en een opzegtermijn van slechts drie maanden is de opzegging vernietigbaar. Voorkom dit door de juiste opzegtermijn te bereken op basis van de duur van de huurverhouding en marge in te bouwen voor de verzending.

Fout 3 — Verzending per gewone post of e-mail. Een verhuurder verstuurt de opzegging per gewone post, gewone e-mail of WhatsApp; bij ontkenning van de ontvangst door de huurder kan de opzegging niet worden bewezen. Op grond van art. 7:271 lid 3 BW moet de opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende brief worden gedaan. Voorkom dit door altijd te kiezen voor deurwaardersexploot (sterkste bewijs) of aangetekende brief met handtekening voor ontvangst via PostNL, en het verzendbewijs en ontvangstbewijs zorgvuldig te bewaren.

Fout 4 — Geen betekening aan medehuurder. Een verhuurder betekent de opzegging slechts aan de hoofdhuurder en niet aan de medehuurder op grond van art. 7:266 BW (echtgenoot of geregistreerd partner) of art. 7:267 BW (samenwoner met toestemming). De opzegging is dan tegenover de medehuurder niet rechtsgeldig, met als gevolg dat de medehuurder de huurovereenkomst als hoofdhuurder kan voortzetten op grond van art. 7:267 lid 7 BW. Voorkom dit door de opzegging afzonderlijk te betekenen aan iedere medehuurder op het adres van het gehuurde.

Fout 5 — Onvoldoende onderbouwing van dringend eigen gebruik. Een verhuurder zegt op met als grond 'dringend eigen gebruik' maar onderbouwt deze grond niet met concrete feiten en omstandigheden, of biedt geen aantoonbare passende vervangende woonruimte voor de huurder. In een ontruimingsprocedure wijst de Kantonrechter de vordering af omdat de grond niet aannemelijk is gemaakt. Voorkom dit door bij de opzegging een feitelijke onderbouwing te geven (wie gaat de woning bewonen, wanneer, waarom, met bewijs zoals werkgeversverklaring, einde lopende huurovereenkomst, medische verklaring) en een schriftelijk aanbod tot passende vervangende woonruimte te overleggen.

Fout 6 — Opzegging met de wens tot verkoop als grond. Een verhuurder zegt op met als grond dat hij de woning vrij van huur wil verkopen voor een hogere prijs. Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad en art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) is dit geen rechtsgeldige opzeggrond. Voorkom dit door bij verkoopwens de woning in verhuurde staat te verkopen (gebruikelijk vijftien tot vijfentwintig procent lagere prijs) of de huurder uit te kopen door middel van een vrijwillige opzegging met financiele vergoeding (gebruikelijk twaalf tot achttien maanden huur).

Fout 7 — Geen ontruimingsprocedure binnen zes maanden. De huurder stemt niet in met de opzegging, maar de verhuurder verzuimt binnen zes maanden na de opzegging een ontruimingsprocedure bij de Kantonrechter te starten op grond van art. 7:272 lid 2 BW. De opzegging vervalt en de verhuurder moet een nieuwe opzegging doen met opnieuw de volledige opzegtermijn. Voorkom dit door direct na het verstrijken van de zes weken instemmingstermijn een dagvaarding te laten betekenen door een gerechtsdeurwaarder.

Fout 8 — Te late kennisgeving bij tijdelijke huurovereenkomst. Bij een tijdelijke overeenkomst van maximaal twee jaar ex art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016) verzuimt de verhuurder de huurder uiterlijk een maand voor de einddatum en niet eerder dan drie maanden voor de einddatum schriftelijk te informeren dat de huur op die datum eindigt. Bij gebreke van tijdige kennisgeving (te vroeg, te laat of mondeling) ontstaat van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming en kan de verhuurder alleen op de limitatieve gronden van art. 7:274 BW opzeggen. Voorkom dit door bij ondertekening van de tijdelijke overeenkomst direct een herinneringsdatum (bijvoorbeeld twee maanden voor de einddatum) in de agenda te zetten.