Huurgarantie Borgtocht

De Huurgarantie Borgtocht Nederland is een schriftelijke overeenkomst waarbij een derde partij (de borg of garant) zich tegenover een verhuurder verbindt tot nakoming van de huurbetalings- en onderhoudsverplichting van een huurder voor het geval de huurder deze verplichtingen niet nakomt, conform Burgerlijk Wetboek Boek 7 titel 14 artikelen 850 tot en met 870 (borgtocht) en in samenhang met BW 7:232 (huurrecht woonruimte). De huurgarantie borgtocht is een specifieke toepassing van de wettelijke borgstelling bij de huurovereenkomst voor woonruimte in Nederland.

De wettelijke grondslag van de borgtocht in Nederland is te vinden in BW 7:850, dat de borgtocht definieert als de overeenkomst waarbij de ene partij (de borg) zich tegenover de andere partij (de schuldeiser, in dit geval de verhuurder) verbindt tot nakoming van een verbintenis van een derde (de schuldenaar, in dit geval de huurder). De borgtocht is een accessoire verbintenis: zij volgt de hoofdverbintenis (de huurovereenkomst) en is afhankelijk van de geldigheid daarvan. Is de huurovereenkomst nietig of vernietigd, dan vervalt ook de borgstelling.

De Huurgarantie Borgtocht onderscheidt zich van de waarborgsom (BW 7:261): de waarborgsom is een geldbedrag dat de huurder zelf betaalt als zekerheid en dat de verhuurder bij het einde van de huur terugbetaalt. Bij de borgstelling betaalt de borg pas als de huurder tekortschiet; de borg heeft daarna een regresrecht op de huurder. De borgstelling is dus een contingente verbintenis die pas actueel wordt bij wanprestatie van de huurder.

Bij een particuliere borgstelling (de borg handelt niet in de uitoefening van beroep of bedrijf, BW 7:857) gelden bijzondere wettelijke beschermingsregels: de borgstelling moet schriftelijk worden vastgelegd (BW 7:858 op straffe van nietigheid), moet een maximumbedrag vermelden in cijfers en letters (BW 7:859), en vereist bij gehuwde of geregistreerd-partner borg de medeondertekening van de echtgenoot of partner (BW 1:88 lid 1 onderdeel c op straffe van vernietigbaarheid). De particuliere borg heeft verder het voorrecht van uitwinning (BW 7:855: verhuurder moet eerst de huurder uitwinnen), recht op opzegging na vijf jaar bij borgstelling voor onbepaalde tijd (BW 7:861), en recht op informatie over de financiële positie van de huurder bij aanvang.

De huurgarantie borgtocht wordt in Nederland veel gebruikt bij vrije-sectorhuur (huurprijs boven de liberalisatiegrens) waarbij de verhuurder de financiële positie van de huurder onvoldoende vindt om de huurverplichting zelfstandig na te komen. Veelvoorkomende situaties zijn: ouders die borg staan voor een kind dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen; werkgevers die borg staan voor een werknemer die tijdelijk in een huurwoning verblijft; of vrienden die borg staan voor een gezamenlijk huisgenoot.

De Wet op de huurtoeslag biedt aanvullende context: huurders die huurtoeslag ontvangen (Wet op de huurtoeslag art. 7) zijn doorgaans minder risicovolle huurders voor de verhuurder, maar de verhuurder kan toch een borgstelling eisen als extra zekerheid naast de huurtoeslag.

De Huurgarantie Borgtocht verschilt van de Borgstellingsovereenkomst in algemene zin: de specifieke huurgarantie borgtocht is uitsluitend gericht op huurverplichtingen en is direct verbonden aan de huurovereenkomst als bijlage of aanvullende overeenkomst.

De Huurgarantie Borgtocht Nederland is relevant in de volgende situaties bij de verhuur van woonruimte.

Huurder heeft onvoldoende inkomen voor de gevraagde huurprijs. De meest voorkomende situatie: een student, starter of zzp'er met onregelmatig inkomen wil een woning huren in de vrije sector maar voldoet niet aan de inkomenseis van de verhuurder (doorgaans minimaal 2,5 tot 3 maal de bruto maandhuur als bruto jaarinkomen). De ouders staan borg voor de maandelijkse huurbetaling tot het moment dat de huurder zelfstandig aan de inkomenseis voldoet.

Internationale expat of nieuwkomer zonder kredietgeschiedenis. Een buitenlandse werknemer of expat die Nederland binnenkomt voor werk, heeft vaak geen Nederlandse kredietgeschiedenis en geen BKR-verleden. Een werkgever of recruitmentbureau staat borg voor de huurverplichtingen gedurende de eerste huurperiode.

Sociale huurder met betalingsmoeilijkheden. Een huurder van een sociale corporatiewoning die door persoonlijke omstandigheden (scheiding, werkloosheid) tijdelijk moeite heeft de huur te betalen, vraagt een familielid om tijdelijk borg te staan tegenover de woningcorporatie als alternatief voor een huisuitzetting.

Jong gezin bij huur van een grotere woning. Een jong echtpaar dat een gezinswoning huurt in de vrije sector en waarbij slechts één partner werkt, laat de ouders van de meest verdienende partner borg staan als aanvullende zekerheid zolang het inkomen nog niet op het vereiste niveau is.

Verhuizing bij einde arbeidscontract. Een werknemer die een huurwoning sluit ter overbrugging van de periode tussen twee banen vraagt een borg voor de huurperiode. De werkgever of een garantsteller staat tijdelijk borg totdat de werknemer nieuw werk heeft.

Tijdelijke woonruimte bij verbouwing eigen woning. Eigenaren die hun eigen woning tijdelijk verlaten tijdens verbouwing en een woning huren in de vrije sector als tijdelijk verblijf, kunnen een borgstelling van een familielid of kennis regelen als de verhuurder een extra zekerheid vraagt naast de waarborgsom.

De Huurgarantie Borgtocht Nederland bevat de volgende essentiële onderdelen conform BW 7:850-870 en de bijzondere bescherming van particuliere borgen.

Identificatie van alle drie partijen. Verhuurder (naam, adres, KVK-nummer bij rechtspersoon), huurder (naam, adres, BSN) en borg (naam, adres, BSN, beroep). Bij gehuwde of geregistreerd-partner borg: ook naam, adres en BSN van de echtgenoot of geregistreerd partner voor de toestemmingsvereiste van BW 1:88.

Verwijzing naar de onderliggende huurovereenkomst. Datum en partijen van de huurovereenkomst waarvoor de borgstelling wordt gesteld; het adres van het gehuurde; de maandelijkse kale huurprijs en de ingangsdatum. De borgstelling is accessoir aan de huurovereenkomst en eindigt bij rechtsgeldige beëindiging van de huur.

Omschrijving van de geborgde verplichtingen. Precieze aanduiding van welke verplichtingen van de huurder worden gedekt: uitsluitend huurbetalingen (kale huur); kale huur plus servicekosten; kale huur plus servicekosten plus herstelkosten bij schade; of alle verplichtingen van de huurder jegens de verhuurder. Een ruimere omschrijving geeft de verhuurder meer zekerheid maar stelt de borg bloot aan een groter risico.

Maximumbedrag in cijfers en in letters (verplicht bij particuliere borg, BW 7:858). Het maximale bedrag waartoe de borg aansprakelijk is, vermeld in cijfers (bijv. EUR 14.400,00) en voluit in letters (veertienduizend vierhonderd euro). Dit is een geldigheidseis voor particuliere borgtochten; ontbreekt het maximumbedrag, dan is de borgstelling nietig.

Looptijd van de borgstelling. Periode waarvoor de borg zich verbindt: gelijke looptijd als de huurovereenkomst; bepaalde termijn (bijv. twee jaar); of onbepaalde tijd met opzeggingsrecht na vijf jaar (BW 7:861). Op forms-legal.com vindt u ook de Huurovereenkomst Woonruimte en de Borgstellingsovereenkomst als aanverwante modellen voor een compleet overzicht van de huurzekerheidsdocumenten.

Toestemming echtgenoot (BW 1:88). De paragraaf met medeondertekening door de echtgenoot of geregistreerd partner van de borg, of een verklaring dat de borg ongehuwd is en geen geregistreerd partnerschap heeft. Zonder medeondertekening is de borgstelling vernietigbaar.

Regresrecht en subrogatie. Vermelding dat de borg na betaling aan de verhuurder een regresrecht heeft op de huurder (BW 7:866) en van rechtswege in de rechten van de verhuurder treedt door subrogatie (BW 6:150), inclusief eventuele overige zekerheden die de verhuurder heeft (waarborgsom, pandrecht inboedel).

Forumkeuze en toepasselijk recht. Toepasselijk Nederlands recht. Bevoegde rechter: Rechtbank Kanton bij vorderingen tot € 25.000 (Rv art. 93); Rechtbank civiele kamer bij hogere vorderingen. Voor huurzaken is de kantonrechter van de woonplaats van de huurder bevoegd (Rv art. 103 jo. 100).

Het invullen van de Huurgarantie Borgtocht Nederland vereist zorgvuldige afstemming tussen de verhuurder, de huurder en de borg. De volgende stappen beschrijven het proces.

Stap 1: Verzamel alle partijgegevens. De verhuurder verzamelt van alle drie partijen: volledige naam, adres, BSN (huurder en borg), en bij rechtspersoon de KVK-gegevens. De borg zorgt ook voor de BSN en contactgegevens van zijn of haar echtgenoot of geregistreerd partner.

Stap 2: Bepaal het maximumbedrag van de borgtocht. Stel het maximumbedrag vast op zes tot twaalf maanden kale huur (afhankelijk van het risicoprofiel van de huurder). Noteer het bedrag zowel in cijfers (EUR X.XXX,00) als in letters (X duizend Y honderd Z euro) conform BW 7:858 en BW 7:859.

Stap 3: Omschrijf de geborgde verplichtingen. Bepaal welke verplichtingen worden gedekt: huurprijs, servicekosten, schadeherstel. Een ruimere omschrijving geeft meer zekerheid voor de verhuurder maar vergroot de aansprakelijkheid van de borg.

Stap 4: Stel de looptijd van de borgstelling vast. Kies voor de looptijd van de huurovereenkomst (meest gebruikelijk), een bepaalde kortere termijn, of onbepaalde tijd met opzeggingsrecht na vijf jaar.

Stap 5: Onderteken de borgstelling met handgeschreven maximumbedrag. De borg schrijft eigenhandig het maximumbedrag in letters onder zijn handtekening conform BW 7:859. De verhuurder en huurder tekenen als getuige c.q. schuldeiser en schuldenaar. Bij gehuwde of geregistreerd partner borg: de echtgenoot of partner ondertekent ook op de toestemmingsverklaring.

Stap 6: Bewaar de borgstelling als bijlage bij de huurovereenkomst. De verhuurder bewaart het origineel van de borgstelling. Alle partijen ontvangen een kopie. De borgstelling is een bijlage bij of aanvulling op de huurovereenkomst; vermeld dit in de huurovereenkomst zelf.

Stap 7: Informeer de borg bij beëindiging van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst eindigt, stelt de verhuurder de borg schriftelijk op de hoogte dat de borgstelling niet langer van kracht is. De verhuurder berekent de eindafrekening (terugbetaling waarborgsom, verrekening schade) en geeft de borg inzicht in de definitieve stand van zaken.

De Huurgarantie Borgtocht Nederland is gebonden aan de wettelijke eisen van de borgtochttitel in het BW.

Schriftelijkheidsvereiste particuliere borg (BW 7:858). Een borgstelling door een particulier (niet-ondernemer) is slechts geldig als zij schriftelijk is vastgelegd en een maximumbedrag vermeldt in cijfers en letters. Ontbreekt de schriftelijke vorm of het maximumbedrag, dan is de borgstelling geheel of gedeeltelijk nietig. Dit is een absolute nietigheidsgrond die ook door de borg te allen tijde kan worden ingeroepen.

Toestemmingsvereiste echtgenoot (BW 1:88). Bij een gehuwde of geregistreerd partner particuliere borg is medeondertekening door de echtgenoot of partner verplicht. Ontbreekt deze toestemming, dan kan de echtgenoot de borgstelling vernietigen binnen drie jaar na bekendwording (BW 1:89). Dit vernietigingsrecht verjaart niet eerder dan drie jaar na bekendwording.

Voorrecht van uitwinning (BW 7:855). Tenzij uitdrukkelijk afgeweken, heeft de particuliere borg het recht dat de verhuurder eerst de huurder heeft uitgewonnen voordat hij de borg aanspreekt. Verhuurders bedingen bij huurzekerheden doorgaans dat het voorrecht van uitwinning wordt uitgesloten (hoofdelijke borgstelling), zodat zij de borg direct kunnen aanspreken bij achterstand.

Informatieplicht verhuurder (BW 7:858 jo. HR Van Lanschot/Bink). De verhuurder is verplicht de particuliere borg vóór het ondertekenen van de borgstelling te informeren over de financiële positie van de huurder en de risico's van de borgstelling. Schending van deze informatieplicht kan leiden tot vernietiging van de borgstelling wegens dwaling (BW 6:228) of aanpassing van de aansprakelijkheid.

Opzeggingsrecht na vijf jaar (BW 7:861). Bij borgstelling voor onbepaalde tijd of voor toekomstige schulden heeft de particuliere borg het recht de borgstelling op te zeggen na vijf jaar door schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder. Opzegging ontslaat de borg van aansprakelijkheid voor schulden die na de opzegging ontstaan.

Bij de Huurgarantie Borgtocht in Nederland worden de volgende fouten regelmatig gemaakt, met aanzienlijke rechtsgevolgen.

Maximumbedrag vergeten te vermelden. De meest voorkomende en fatale fout bij een particuliere borgstelling: het borgstellingsdocument vermeldt geen maximumbedrag in cijfers en letters. De borgstelling is daarmee geheel nietig (BW 7:858). De verhuurder heeft geen rechten jegens de borg en de borg is niet gebonden. Controleer altijd of het maximumbedrag correct is vermeld vóór ondertekening.

Echtgenoot niet laten medeondertekenen. Een borgstelling door een gehuwde borg waarbij de echtgenoot niet medeondertekent, is vernietigbaar op verzoek van de echtgenoot binnen drie jaar (BW 1:89). Verhuurders die dit vergeten, lopen het risico dat de borgstelling later wordt vernietigd op het moment dat zij de borg nodig hebben. Controleer altijd de burgerlijke staat van de borg.

Borgstelling beperkt tot huurprijs maar niet tot schade. Verhuurders die de borgstelling beperken tot 'achterstallige huurprijs' maar vergeten ook schadeherstel op te nemen, missen de mogelijkheid de borg aan te spreken voor herstelkosten na vertrek van de huurder. Formuleer de geborgde verplichtingen ruim: huurprijs, servicekosten en schade aan het gehuurde.

Vergeten de borgstelling te beëindigen na einde huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst eindigt en de verhuurder de borg niet schriftelijk van de beëindiging op de hoogte stelt, kan verwarring ontstaan over de vraag of de borg nog aansprakelijk is voor een eventuele opvolgende huurder. Beëindig de borgstelling altijd schriftelijk bij het einde van de huurovereenkomst.

Geen koppeling aan de specifieke huurovereenkomst. Een borgstelling die geen verwijzing bevat naar de specifieke huurovereenkomst (datum, partijen, adres), kan problemen geven bij de handhaving als er meerdere huurovereenkomsten op hetzelfde pand zijn gesloten. Zorg altijd voor een duidelijke verwijzing naar de betreffende huurovereenkomst in de borgstellingsakte.