Appartement Splitsingsakte

Een Appartement Splitsingsakte is in Nederland een notariële akte waarmee een gebouw of perceel juridisch wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Op grond van artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kunnen appartementsrechten worden gevestigd op een onroerend goed. De Splitsingsakte legt de juridische structuur vast van een appartementencomplex: welke delen privé zijn, welke gemeenschappelijk, hoe de eigendom is verdeeld via breukdelen en hoe de Vereniging van Eigenaars (VvE) is georganiseerd.

De Splitsingsakte is een van de meest fundamentele notariële akten in het Nederlandse vastgoedrecht. Zonder een geldige Splitsingsakte kunnen appartementsrechten niet worden overgedragen, niet worden verpand en is de VvE niet rechtsgeldig. De notaris is verplicht de akte in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster op grond van artikel 5:109 BW en de Kadasterwet 1994. De inschrijving in het Kadaster werkt als publicatie richting derden.

Tijdens het opstellen van de Splitsingsakte stelt de notaris ook een Splitsingstekening op — een plattegrond die de privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten nauwkeurig aangeeft. De tekening maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de Splitsingsakte en wordt tegelijk ingeschreven in het Kadaster. Op de tekening zijn de appartementsindicaties (A-1, A-2, etc.) aangegeven, die de basis vormen voor de eigendomsregistratie per appartement.

Het Modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) wordt in de meeste Splitsningsakten van toepassing verklaard. Het Modelreglement 2006 is het meest gebruikte; voor oudere complexen gelden de versies uit 1973, 1983 of 1992. Het reglement regelt de gebruiksregels, vergaderprocedures en financiële verplichtingen van de appartementsgerechtigden, en kan door middel van een Huishoudelijk Reglement verder worden uitgewerkt.

De Splitsingsakte heeft permanente rechtsgevolgen. Wijziging is slechts mogelijk via een nieuwe notariële akte waarbij in beginsel alle appartementsgerechtigden moeten instemmen (BW 5:139). In complexen met meer dan twee appartementsrechten kan een gekwalificeerde meerderheid (bijv. vier vijfde) volstaan als het reglement dit bepaalt.

Een Appartement Splitsingsakte is nodig in de volgende situaties.

Bij nieuwbouw van een appartementencomplex: een projectontwikkelaar of aannemer die een nieuw appartementencomplex realiseert, dient voor de eerste verkoop van een appartement een Splitsingsakte bij de notaris te laten opmaken. Kopers kopen een aandeel in het toekomstige appartementsrecht; de eigendomsoverdracht vindt plaats zodra het gebouw gereed is en de Splitsingsakte is ingeschreven bij het Kadaster.

Bij omzetting van een bestaand pand: een eigenaar van een bestaand gebouw die dit wil opdelen in meerdere afzonderlijk te verkopen of verhuren eenheden, dient een Splitsingsakte te laten opmaken. Zonder Splitsingsakte kunnen de eenheden niet afzonderlijk worden geregistreerd bij het Kadaster en zijn ze niet afzonderlijk hypotheceerbaar.

Bij oprichting van een gemengd complex: bij complexen met zowel woningen als commerciële ruimten (winkels, kantoren, parkeerplaatsen) legt de Splitsingsakte de gebruiksbestemmingen per eenheid vast. Een onjuiste bestemming kan leiden tot problemen bij vergunningverlening door de gemeente op grond van de Omgevingswet 2024.

Bij herstructurering van bestaande appartementsrechten: als de breukdelen onjuist zijn, een eigenaar een balkon wil toevoegen aan zijn privé-gedeelte of de gemeenschappelijke ruimten worden heringedeeld, is een wijziging van de Splitsingsakte via een nieuwe notariële akte noodzakelijk.

Bij erfpacht en opstal: ook bij appartementsrechten in combinatie met erfpacht (BW 5:85) of opstalrechten (BW 5:101) is een notariële Splitsingsakte vereist die de samenloop van zakelijke rechten regelt.

Een volledige Appartement Splitsingsakte bevat verplicht de volgende elementen.

Kadastraal object: de kadastraal beschrijving van het te splitsen perceel, inclusief gemeente, sectie en perceelnummer. De notaris controleert via de Kadasterdienst of de eigenaar beschikkingsbevoegd is (BW 3:84).

Breukdelen per appartement: het breukdeel van elk appartementsrecht in het geheel (bijv. 1/10 of 25/200). Het breukdeel bepaalt de eigendomsverhouding, de bijdrage aan gemeenschappelijke kosten en het stemgewicht in de VvE. Onjuiste breukdelen zijn een bron van langdurige geschillen.

Privé- en gemeenschappelijke gedeelten: een nauwkeurige omschrijving van wat tot het privé-gedeelte behoort (de woning inclusief privé-sanitair, eventueel bergbox en parkeerplaats) en wat gemeenschappelijk is (fundering, dak, gevel, trappenhuis, lift, installaties).

Splitsingstekening: een plattegrond van het gebouw met aanduiding van alle privé- en gemeenschappelijke gedeelten, genummerd per appartement. De tekening is een bijlage bij de akte en wordt ingeschreven bij het Kadaster.

VvE-oprichting en reglement: de Splitsingsakte richt de VvE op en verklaart een Modelreglement van toepassing. De naam, het KvK-nummer en de eerste bestuurder van de VvE worden vermeld.

Bijzondere bepalingen: gebruiksbeperkingen (bijv. uitsluitend woonbestemming), recht van eerste koop (voorkeursrecht), regels voor verbouwing van privé-gedeelten en de procedure voor wijziging van de Splitsingsakte.

Eigenaren of potentiële kopers die een Splitsingsakte willen begrijpen, kunnen een model downloaden via forms-legal.com als referentiedocument. De feitelijke Splitsingsakte moet echter worden opgesteld en gepasseerd door een notaris (Wet op het notarisambt, art. 2). Gerelateerde documenten zijn het VvE Reglement en de Eigendomsoverdracht Akte.

Het model Splitsingsakte op forms-legal.com is een referentiedocument voor partijen die een notaris willen instructeren of de structuur van hun complex willen begrijpen.

Stap 1 — Eigenaar en perceel: vul de volledige naam van de eigenaar in (particulier of BV), het adres van het te splitsen gebouw en de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer).

Stap 2 — Aantal appartementen: voer het totaal aantal appartementen en andere eenheden in (bijv. winkels, parkeerplaatsen). Elke eenheid krijgt een uniek indexnummer (A-1, A-2, etc.).

Stap 3 — Breukdelen: voer per appartement het breukdeel in als breuk (bijv. 1/10). Controleer dat alle breukdelen samen optellen tot 1 (of een equivalent).

Stap 4 — Privé- en gemeenschappelijke gedeelten: beschrijf per appartement de privé-gedeelten en geef aan welke delen gemeenschappelijk zijn. Gebruik de Splitsingstekening als leidraad.

Stap 5 — VvE-naam en reglement: voer de naam van de VvE in en selecteer het toepasselijke Modelreglement.

Stap 6 — Bijzondere bepalingen: voeg eventuele bijzondere bepalingen toe (gebruiksbestemming, verbouwingsregels, voorkeursrecht).

Stap 7 — Notaris: overhandig het ingevulde model aan uw notaris. De notaris past de conceptakte aan op de lokale situatie en verzorgt de inschrijving bij het Kadaster.

De Appartement Splitsingsakte kent strikte wettelijke vereisten.

Notariële verplicht: een Splitsingsakte moet op grond van artikel 5:109 BW worden verleden door een notaris (Wet op het notarisambt, art. 2 Wna). Een onderhandse akte heeft geen rechtsgevolg voor de splitsing in appartementsrechten.

Inschrijving Kadaster: de akte is pas rechtsgeldig na inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (Kadasterwet 1994 art. 3:17 BW). De notaris verzorgt de inschrijving; kosten: € 185 inschrijfrecht (2024) plus notariskosten.

Kadastrale meting: de Splitsingstekening dient te worden opgesteld door een gediplomeerd tekenaar of landmeter; in complexe gevallen voert het Kadaster zelf een meting uit.

Ovdrachtsbelasting: bij de eerste overdracht van een appartementsrecht is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (art. 2). Eerste kopers jonger dan 35 jaar kunnen onder voorwaarden vrijgesteld zijn (startersvrijstelling).

Wijziging Splitsingsakte: wijziging vereist medewerking van alle eigenaars of een meerderheid zoals bepaald in de Splitsingsakte, en een nieuwe notariële akte (BW 5:139). De gewijzigde akte wordt opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Bij het opstellen of begrijpen van een Splitsingsakte worden de volgende fouten regelmatig gemaakt.

Fout 1 — Onjuiste breukdelen: als de breukdelen niet overeenkomen met de werkelijke oppervlakten of waarden van de appartementen, leidt dit tot jarenlange geschillen over bijdragen en stemrecht. Laat de breukdelen berekenen door een taxateur of makelaar vóór de notaris.

Fout 2 — Verkeerde bestemming: als een appartement in de Splitsingsakte de bestemming 'wonen' heeft maar als kantoor wordt gebruikt, handelt de eigenaar in strijd met de akte en riskeert een vordering van de VvE op grond van artikel 5:120 BW.

Fout 3 — Onduidelijke grenzen privé en gemeenschappelijk: als de tekening niet duidelijk aangeeft of de CV-ketel tot het privé-gedeelte of het gemeenschappelijk gedeelte behoort, leidt dit tot conflicten over onderhoudsverplichting.

Fout 4 — Geen verwijzing naar MJOP: een Splitsingsakte die niets regelt over het verplichte Meerjarenonderhoudsplan laat de VvE achter zonder kader voor financiële planning.

Fout 5 — Vergeten een VvE in te schrijven bij KvK: de VvE is een rechtspersoon die verplicht ingeschreven moet worden bij de Kamer van Koophandel. Een slapende VvE zonder KvK-nummer kan geen contracten sluiten of bankrekening openen.

Fout 6 — Geen rekening houden met erfpacht: als het perceel in erfpacht is uitgegeven, moet de Splitsingsakte rekening houden met de erfpachtcanon en de goedkeuring van de erfpachtgever. Verkoop van een appartementsrecht op erfpacht zonder toestemming van de grondeigenaar kan onrechtmatig zijn.