NVM Model Koopovereenkomst Woning

De NVM Model Koopovereenkomst Woning in Nederland is de meest gebruikte gestandaardiseerde koopakte voor een bestaande woning, opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Consumentenbond, op grond van het schriftelijkheidsvereiste van Burgerlijk Wetboek art. 7:2. Het model regelt de koopsom, de waarborgsom van doorgaans tien procent, de wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de particuliere koper, de gangbare ontbindende voorwaarden zoals het financieringsvoorbehoud en de boete van tien procent bij niet-nakoming.

Het document regelt alle essentiële aspecten van de woningkoop: de identificatie van partijen (verkoper en koper), de kadastrale omschrijving van het te verkopen onroerend goed, de koopsom en betalingsregeling, de waarborgsom (gebruikelijk 10% van de koopsom) te storten op de derdengeldenrekening van de notaris, de overdrachtsdatum voor het passeren van de notariële transportakte bij het Kadaster, de driedaagse wettelijke bedenktijd voor de particuliere koper (BW 7:2 lid 2), de ontbindende voorwaarden (financieringsvoorbehoud, bouwkundig voorbehoud, NHG-voorbehoud) en de boetebepaling van 10% bij niet-nakoming.

Het gebruik van de NVM Koopakte biedt beide partijen rechtszekerheid doordat elk geschilpunt dat in de praktijk bij woningtransacties ontstaat, in het model is geadresseerd. De Rechtbank en Gerechtshoven zijn bekend met de bepalingen van het NVM-model, wat de uitleg en handhaving bij geschillen vereenvoudigt. De notaris die de transportakte passeert, werkt eveneens op basis van dit standaardmodel en controleert de overeenkomst op volledigheid en rechtmatigheid vóór overdracht.

Belangrijk is dat de NVM Koopakte uitsluitend betrekking heeft op bestaande woningen. Voor nieuwbouwwoningen wordt doorgaans een koop-aannemingsovereenkomst (conform GIW/Woningborg) of een aparte projectnotariële koopovereenkomst gebruikt. Voor commercieel vastgoed (kantoren, winkels, bedrijfspanden) gelden de afwijkende huurrechtbepalingen van BW 7:290-7:310 (middenstandsbedrijfsruimte) of BW 7:230a (overige bedrijfsruimte).

De Hoge Raad der Nederlanden heeft in meerdere arresten de reikwijdte van BW 7:17 (conformiteit) en de mededelingsplicht van de verkoper verduidelijkt: de verkoper is gehouden alle aan hem bekende gebreken en bijzonderheden te vermelden op straffe van non-conformiteit. De koper mag op zijn beurt verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn, tenzij hij uitdrukkelijk van een uitzondering op de hoogte is gesteld.

De NVM Model Koopovereenkomst is van toepassing bij elke aankoop of verkoop van een bestaande woning waarbij een particuliere koper betrokken is. BW 7:2 maakt de schriftelijke vastlegging verplicht zodra een consument een woning koopt; mondeling gesloten woningkoopovereenkomsten zijn bij particulieren niet afdwingbaar.

Kopers die gebruik willen maken van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundig voorbehoud, hebben de NVM Koopakte nodig om deze ontbindende voorwaarden rechtsgeldig vast te leggen. Zonder schriftelijke overeenkomst heeft een potentiële koper geen contractueel recht om te ontbinden bij afwijzing van de hypotheekaanvraag.

De overeenkomst wordt ook ingezet bij de overdracht van een appartementsrecht (geregistreerd bij het Kadaster als appartementsindex), waarbij aanvullende VvE-stukken (splitsingsakte, jaarrekening, beheerder) bij de overeenkomst worden gevoegd en de koper de VvE-bijdragen en het reservefonds overneemt.

Bij erfrechtelijke situaties waarbij een woning wordt verkocht door de erfgenamen, of bij een gedwongen verkoop in het kader van een verdeling van een nalatenschap of een echtscheiding (BW 3:182-200), dient eveneens een schriftelijke koopovereenkomst te worden opgesteld. De rechter of de notaris in een boedelprocedure stelt doorgaans vast op welke basis de transactie plaatsvindt.

Bij verkoop via een veiling (openbare verkoop art. 101 Rv of executoriale veiling art. 514 Rv) gelden afwijkende regels en wordt de NVM Koopakte doorgaans niet gebruikt. In dat geval geldt het veilingreglement als het bindende contractdocument. Voor alle andere reguliere woningverkopen is het NVM-model het aangewezen instrument.

De NVM Model Koopovereenkomst bevat de volgende onmisbare onderdelen die bij elk gebruik zorgvuldig moeten worden ingevuld.

**Identificatie van partijen.** Volledige naam, geboortedatum, adres en BSN van zowel de verkoper als de koper moeten worden vermeld. Bij een rechtspersoon: statutaire naam, KvK-nummer en vertegenwoordigingsbevoegdheid. Bij de verkoop van een echtelijke woning is op grond van BW 1:88 de schriftelijke toestemming van de echtgenoot of geregistreerd partner vereist op straffe van vernietigbaarheid.

**Kadastrale omschrijving.** Het onroerend goed wordt geïdentificeerd aan de hand van het volledig adres, de gemeente, sectie en het perceelnummer zoals geregistreerd bij het Kadaster. Bij appartementsrecht: ook het indexnummer uit de splitsingsakte en de benaming van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

**Koopsom en overdrachtsbelasting.** De koopsom in euro's wordt vermeld, evenals de wijze van betaling via de derdengeldenrekening van de notaris. De overdrachtsbelasting (Wet op belastingen van rechtsverkeer, 2% hoofdverblijf of 0% starter of 10,4% belegger) wordt in de eindafrekening van de notaris verrekend.

**Waarborgsom.** Gebruikelijk 10% van de koopsom, te storten op de derdengeldenrekening van de notaris of te stellen als bankgarantie van een Nederlandse bank. Dit bedrag dient als zekerheid voor nakoming door de koper.

**Ontbindende voorwaarden.** Het financieringsvoorbehoud (termijn, minimaal leenbedrag, vereiste documenten), het bouwkundig voorbehoud (drempelbedrag herstelkosten) en het NHG-voorbehoud (Nationale Hypotheek Garantie, kostengrens 2024: € 435.000) worden elk afzonderlijk vastgelegd met precieze termijnen.

**Bedenktijd.** Drie werkdagen voor de particuliere koper conform BW 7:2 lid 2 na ontvangst van het ondertekende afschrift. Elke beperking van dit recht is nietig.

**Overdrachtsdatum.** De datum waarop de notariële transportakte wordt gepasseerd en de sleutels worden overhandigd. Na inschrijving bij het Kadaster gaat het eigendom over (BW 3:89).

Op forms-legal.com kunt u de NVM Model Koopovereenkomst gratis downloaden, invullen en aanpassen. Raadpleeg daarna een erkende NVM-makelaar of kandidaat-notaris voor begeleiding bij de transactie en inschrijving bij het Kadaster.

Verwante documenten: de Hypotheekakte (nl-hypotheekakte) voor de zekerheidsvestiging en de Eigendomsoverdracht Akte (nl-eigendomsoverdracht-akte) voor de notariële leveringshandeling bij het Kadaster.

Volg onderstaande stappen om de NVM Model Koopovereenkomst correct in te vullen.

**Stap 1 — Partijgegevens verkoper.** Vermeld de volledige voor- en achternaam van de verkoper zoals op het identiteitsbewijs, het adres, de geboortedatum (DD-MM-JJJJ) en het BSN. Is de verkoper een rechtspersoon, voeg dan de statutaire naam (Kamer van Koophandel, art. 2 Handelsregisterwet 2007), KvK-nummer en de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de ondertekenende bestuurder toe. Is de te verkopen woning de echtelijke woning, vermeld dan ook naam en handtekening van de echtgenoot of geregistreerd partner (BW 1:88).

**Stap 2 — Partijgegevens koper.** Vul identieke gegevens in voor de koper. Bij twee kopers (gezamenlijk eigendom) vermeld beide namen, BSN's en geboortedata, plus de gewenste eigendomsverhouding (bijv. 50/50 of op grond van financiële inbreng anders).

**Stap 3 — Omschrijving van het verkochte.** Zoek de kadastrale aanduiding op via Mijn Kadaster of het NVM-taxatierapport: gemeente, sectie, perceelnummer en grootte. Vermeld het adres met postcode, het bouwjaar, het bruikbaar vloeroppervlak (NEN 2580) en het energielabel.

**Stap 4 — Koopsom en betaling.** Gebruik de notatie € 450.000,00 (punt als duizendscheider, komma als decimaalteken). Stel de waarborgsom vast (gebruikelijk 10%) en geef de datum waarop die op de derdengeldenrekening van de notaris is gestort. Vermeld de naam en vestigingsplaats van de notaris.

**Stap 5 — Ontbindende voorwaarden.** Vink het financieringsvoorbehoud aan indien de koper een hypotheek nodig heeft, geef de termijn op (bijv. 30 juni 2026) en het minimale leenbedrag. Neem het bouwkundig voorbehoud op met een drempelbedrag (bijv. € 10.000).

**Stap 6 — Ondertekening.** Beide partijen ondertekenen in tweevoud te de plaats en op de datum van ondertekening. De koper ontvangt direct een ondertekend afschrift: de driedaagse bedenktijd begint te lopen.

De belangrijkste wettelijke vereisten voor de NVM Model Koopovereenkomst in Nederland zijn als volgt.

**Schriftelijkheidsvereiste (BW 7:2 lid 1).** De koopovereenkomst voor een woning waarbij een particuliere koper betrokken is, moet schriftelijk worden vastgelegd op straffe van nietigheid. Mondelinge afspraken zijn niet afdwingbaar.

**Bedenktijd (BW 7:2 lid 2).** Drie werkdagen na ontvangst van het door beide partijen ondertekende contract. Verkorting is nietig (BW 7:2 lid 3).

**Notariële transportakte (BW 3:89).** De eigendomsoverdracht vindt uitsluitend plaats via een notariële akte gepasseerd door een in Nederland gevestigde notaris (art. 2 Wet op het notarisambt, Wna) gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster.

**Energielabel (Besluit energieprestatie gebouwen).** Bij de verkoop van een woning is overlegging van een geldig energielabel verplicht. Ontbrekend energielabel kan leiden tot een boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT).

**Overdrachtsbelasting (Wet op belastingen van rechtsverkeer art. 2).** Te voldoen via de notaris op de dag van overdracht.

**Anti-witwascontrole (Wwft 2018).** De notaris identificeert beide partijen conform de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft 2018) en controleert de herkomst van de koopsom. BSN of KvK en identiteitsbewijs zijn verplicht.

**Opkoopbescherming.** In gemeenten waar een opkoopbeschermingsverordening geldt (art. 40 Huisvestingswet 2014), heeft de koper die de woning niet als hoofdverblijf wil gebruiken een huisvestingsvergunning nodig. De notaris weigert de transportakte te passeren zonder deze vergunning.

Kopers en verkopers maken bij het invullen van de NVM Koopovereenkomst regelmatig de volgende fouten.

**Onvolledige kadastrale omschrijving.** Alleen het adres vermelden is onvoldoende; het perceelnummer, de sectie en bij een appartementsrecht het indexnummer uit de splitsingsakte zijn noodzakelijk voor de notaris bij inschrijving bij het Kadaster. Ontbreekt deze informatie, dan kan de transportakte niet worden opgesteld.

**Geen toestemming echtgenoot.** Bij de verkoop van de echtelijke woning ontbreekt soms de handtekening van de echtgenoot of geregistreerd partner. Zonder deze toestemming (BW 1:88) is de koopovereenkomst vernietigbaar op verzoek van de andere partner, ook nadat de notariële akte is gepasseerd.

**Verkeerde termijn voor het financieringsvoorbehoud.** Kopers nemen een te korte termijn op, waarna zij de hypotheekaanvraag niet tijdig kunnen afronden. Gebruik altijd de huidige gebruikelijke termijn van vier tot zes weken en stem dit af met de hypotheekadviseur.

**Geen bewijs bij inroeping voorbehoud.** Bij inroeping van het financieringsvoorbehoud zijn twee schriftelijke afwijzingen van erkende geldverstrekkers vereist. Kopers vergeten deze bijlagen te verzamelen, waardoor de inroeping ongegrond is en de boete van 10% verschuldigd wordt.

**Onjuist tarief overdrachtsbelasting berekend.** De startersvrijstelling (0%) geldt alleen voor kopers onder de 35 jaar en bij een koopsom tot € 510.000 op peildatum. Kopers ouder dan 35 jaar die de woning voor eigen bewoning kopen, betalen 2%, niet 0%.

**Roerende zaken niet afzonderlijk gespecificeerd.** De waarde van roerende zaken (keukeninventaris, gordijnen) die meegaan bij de koop, dient apart te worden vermeld. Worden ze meegeteld in de koopsom, dan accepteert de Belastingdienst dit maximaal tot 5% van de totale koopsom.