Koopovereenkomst Onroerend Goed

De Koopovereenkomst Onroerend Goed in Nederland is de overeenkomst waarmee verkoper en koper de aankoop van een woning of ander onroerend goed vastleggen voordat de notariële levering plaatsvindt, op grond van het schriftelijkheidsvereiste van Burgerlijk Wetboek art. 7:2 en de conformiteitseis van BW art. 7:17. De koper-consument heeft een wettelijke bedenktijd van drie dagen na ontvangst van de getekende overeenkomst, de overeenkomst bevat de kadastrale aanduiding, de koopsom en eventuele ontbindende voorwaarden, en bij de eigendomsoverdracht is overdrachtsbelasting verschuldigd op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

De overeenkomst wordt gesloten tussen een verkoper (eigenaar, erfpachter, vruchtgebruiker of vertegenwoordiger op grond van een notariele volmacht) en een koper die natuurlijke persoon of rechtspersoon kan zijn. Onder onroerend goed verstaat art. 3:3 BW grond, de zich daarop bevindende gebouwen en werken, alsmede appartementsrechten op grond van art. 5:106 BW. De koopovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij essentialia zijn: de exacte aanduiding van het verkochte (adres, kadastrale aanduiding gemeente sectie perceelnummer, eventueel appartementsindex uit de splitsingsakte), de koopsom in euro, de overdrachtsdatum, de eventuele roerende zaken die mee overgaan, en de ontbindende voorwaarden.

De wettelijke kaders waaraan een koopovereenkomst onroerend goed in Nederland moet voldoen zijn deels dwingendrechtelijk van aard ter bescherming van de particuliere koper. Tot de dwingende bepalingen behoren: het schriftelijkheidsvereiste (art. 7:2 lid 1 BW); de drie dagen bedenktijd voor de particuliere koper (art. 7:2 lid 2 BW); de conformiteitsplicht van de verkoper (art. 7:17 BW); de klachtplicht van de koper binnen een redelijke termijn na ontdekking van een gebrek (art. 7:23 BW); de plicht tot eigendomsoverdracht door middel van een notariele transportakte en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW jo. de Kadasterwet 1989). Geschillen worden in eerste aanleg beslecht door de Rechtbank van het arrondissement waar het onroerend goed is gelegen, met cassatieberoep bij de Hoge Raad der Nederlanden.

De koopovereenkomst onroerend goed regelt de essentialia van de transactie en is de juridische grondslag voor de latere notariele transportakte. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van partijen met naam, adres, geboortedatum en BSN (particulieren) of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (rechtspersonen); nauwkeurige omschrijving van het verkochte met kadastrale aanduiding; koopsom en betalingsregeling met waarborgsom van tien procent op de derdengeldenrekening van de notaris; overdrachtsdatum en oplevering (sleuteloverdracht); roerende zaken die mee overgaan en hun waarde voor de berekening van de overdrachtsbelasting; ontbindende voorwaarden (financiering, bouwkundige keuring, NHG, huisvestingsvergunning); garanties van de verkoper (geldige verkoper, vrij van hypotheken en beslagen, geen achterstallige VvE-bijdragen); leveringsverplichtingen (energielabel, bodemverklaring); risico-overgang per overdrachtsdatum; ingebrekestellingsclausule met boete van tien procent. Deze modelovereenkomst voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet 1989 en de Wet op belastingen van rechtsverkeer en is geschikt voor zowel particuliere als bedrijfsmatige transacties.

Een koopovereenkomst onroerend goed voor Nederland is nodig zodra een eigenaar, vruchtgebruiker of erfpachter een onroerende zaak in eigendom wenst over te dragen aan een koper tegen betaling van een koopsom. Voor de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een natuurlijke persoon geldt op grond van art. 7:2 BW een dwingend schriftelijkheidsvereiste op straffe van het ontbreken van rechtsgeldigheid. Voor commerciele koop (bedrijfspanden, beleggingsobjecten, koop door rechtspersonen) is de schriftelijke vorm niet dwingend voorgeschreven, maar in de praktijk onontbeerlijk voor de bewijspositie, de ontbindende voorwaarden en de voorbereiding van de notariele transportakte.

Koop van een eengezinswoning of appartementsrecht door een particulier: in dit klassieke geval is de schriftelijke koopovereenkomst de basis voor de gehele transactie en bepaalt zij de koopsom, de overdrachtsdatum, de ontbindende voorwaarden (financiering, bouwkundige keuring), de garanties van de verkoper en de verdeling van de transactiekosten. Vanaf het moment van ondertekening loopt de wettelijke bedenktijd van drie dagen ex art. 7:2 lid 2 BW. Voor appartementsrechten onder een Vereniging van Eigenaren moet de verkoper een recente VvE-administratie, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement aanleveren op grond van art. 5:122 BW.

Koop van een nieuwbouwwoning door een particulier op basis van een koop- en aanneemovereenkomst: hier wordt de koop van de grond (koopovereenkomst onroerend goed) gecombineerd met een aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning op grond van art. 7:750 BW. De koop- en aanneemovereenkomst valt onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb 2024) en biedt de koper de waarborgcertificaten van Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) of Woningborg Garantie.

Koop van een bedrijfspand door een onderneming of belegger: voor commerciele koop geldt geen schriftelijkheidsvereiste en geen drie dagen bedenktijd, maar in de praktijk wordt de overeenkomst altijd schriftelijk vastgelegd om de financiering, het due diligence-onderzoek en de notariele transportakte voor te bereiden. Voor de overdrachtsbelasting geldt het hoge tarief van 10,4% (peildatum 2024) tenzij beroep kan worden gedaan op een vrijstelling (fusie, splitsing, interne reorganisatie ex art. 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Koop binnen familieverband (verkoop ouders aan kind, broers en zussen): voor de Belastingdienst moet de koopsom marktconform zijn (art. 1 Successiewet 1956) om te voorkomen dat de Belastingdienst het verschil tussen de marktwaarde en de overeengekomen koopsom als schenking kwalificeert en schenkbelasting heft. Een schriftelijke koopovereenkomst met een onafhankelijke taxatie van een NWWI-erkende taxateur is dan onontbeerlijk; voor het verlaagde tarief overdrachtsbelasting van 2% gelden de standaardregels.

Koop uit faillissement of executoriale verkoop: bij verkoop door een curator op grond van de Faillissementswet of bij executoriale verkoop door een hypotheekhouder op grond van art. 3:268 BW gelden bijzondere regels en is de koop alleen schriftelijk geldig na de notariele veilingakte. De koper neemt het onroerend goed in beginsel onder algemene titel over zonder de gebruikelijke garanties, maar wel met derdenwerking van bestaande huurovereenkomsten ex art. 7:226 BW (koop breekt geen huur).

Koop van een woning waarop een huurovereenkomst rust: op grond van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper. De schriftelijke koopovereenkomst moet de huurovereenkomst expliciet vermelden met opgave van huurprijs, looptijd, waarborgsom en eventuele achterstanden om de bewijspositie en de risico-overgang te regelen.

De koopovereenkomst onroerend goed voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en handhaafbaar te zijn onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet 1989 en de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke overeenkomst en zijn opgenomen in de modeltekst die op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: volledige naam, geboortedatum, adres en BSN van particuliere verkoper en koper, of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (Kamer van Koophandel) van een rechtspersoon. Voor gehuwden of geregistreerd partners moet de toestemming van de echtgenoot of partner worden gevraagd op grond van art. 1:88 BW indien het de echtelijke woning betreft, op straffe van vernietigbaarheid. Voor rechtspersonen moet een actueel KvK-uittreksel en een door de statuten vereiste machtiging of bestuursbesluit worden overgelegd; bij twijfel over de tekenbevoegdheid is een notariele volmacht raadzaam.

Omschrijving van het verkochte: nauwkeurige aanduiding van het adres met postcode en huisnummer, aangevuld met de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer) volgens de Kadasterwet 1989; voor een appartementsrecht aangevuld met het indexnummer uit de splitsingsakte en de aanduiding van het appartement. Vermeld eveneens het bruikbaar vloeroppervlak in vierkante meters volgens NEN 2580, het bouwjaar, het energielabel (verplicht op grond van het Besluit energieprestatie gebouwen), en de eventuele aanhorigheden zoals tuin, garage, parkeerplaats, kelderbox.

Koopsom en betalingsregeling: vermeld de koopsom in euro met expliciete vermelding of de roerende zaken zijn inbegrepen en met welke waarde (van belang voor de berekening van de overdrachtsbelasting van 2% woning of 10,4% beleggingsobject). Vermeld een waarborgsom van 10% van de koopsom die op de derdengeldenrekening van de notaris binnen een afgesproken termijn (gebruikelijk vier weken na ondertekening) moet worden gestort, ter zekerheid van de nakoming. De restant koopsom wordt op de overdrachtsdatum via de notaris voldaan.

Overdrachtsdatum en oplevering: vermeld de overdrachtsdatum (de datum waarop de transportakte wordt gepasseerd ten overstaan van de notaris) en de oplevertijd op die datum. Vermeld de staat waarin het onroerend goed wordt opgeleverd (bezemschoon, leeg, met of zonder roerende zaken). Voor commerciele koop met huurders: vermelding van de overgang van de huurovereenkomsten ex art. 7:226 BW en de verrekening van vooruitbetaalde huur en waarborgsommen.

Ontbindende voorwaarden: standaard de financieringsclausule waarbij de koper binnen vier tot zes weken een hypotheekofferte van een Nederlandse bank moet verkrijgen voor ten minste de overeengekomen koopsom, eventueel met Nationale Hypotheek Garantie (NHG); bouwkundig voorbehoud op basis van een rapport van een onafhankelijke deskundige met een drempelbedrag voor herstelkosten; voorbehoud van een huisvestingsvergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 voor gemeenten met een vergunningenstelsel; voorbehoud van geen bezwaar van de Vereniging van Eigenaren bij appartementen. Bij niet-vervulling moet de koper schriftelijk en gemotiveerd ontbinden binnen de afgesproken termijn op straffe van verval van het voorbehoud.

Garanties van de verkoper: verklaring dat de verkoper bevoegd is tot verkoop (volledig eigendom of toereikende toestemming van mede-eigenaren); verklaring dat het onroerend goed vrij is van hypothecaire inschrijvingen, beslagen, beperkte rechten anders dan vermeld in de koopovereenkomst; verklaring dat er geen achterstallige VvE-bijdragen of zakelijke lasten zijn; verklaring inzake bodemverontreiniging op grond van de Wet bodembescherming; verklaring dat er geen kettingbedingen of kwalitatieve verplichtingen rusten op het verkochte anders dan vermeld; verklaring inzake hangende procedures bij de gemeente, de buren of de Vereniging van Eigenaren.

Risico-overgang en ingebrekestelling: het risico van het onroerend goed gaat over op de koper per de overdrachtsdatum (art. 7:10 BW); voor de periode tussen ondertekening en overdracht draagt de verkoper het risico maar moet de koper het onroerend goed verzekerd houden. Een standaard ingebrekestellingsclausule met een termijn van acht dagen na schriftelijke aanmaning per aangetekende brief of deurwaardersexploot, gevolgd door een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de koopsom, geeft de wederpartij een gefixeerde schadevergoeding en de mogelijkheid tot ontbinding ex art. 6:265 BW.

Notariele transportakte: aanwijzing van de notaris (gebruikelijk gekozen door de koper, vrije notariskeuze sinds 1999); afspraken over wie de notariskosten draagt (gebruikelijk de koper, op straffe van een afslag op de koopsom); ondertekening van de transportakte ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris met onmiddellijke inschrijving in de openbare registers van het Kadaster ex art. 3:89 BW. Voor verwante situaties, zie ook de modellen huurovereenkomst woonruimte en volmacht algemeen die op forms-legal.com beschikbaar zijn.

Het invullen van een koopovereenkomst onroerend goed voor Nederland vergt nauwgezetheid om latere geschillen met de notaris, de Belastingdienst of de wederpartij te voorkomen. Volg de onderstaande stappen om alle wettelijk vereiste gegevens correct te verwerken.

Stap 1 — Vul de partijen volledig in. Voor een particuliere verkoper en koper: voor- en achternaam (zoals in het paspoort), geboortedatum (formaat DD-MM-JJJJ), volledig woonadres met postcode en gemeente, BSN voor de Belastingdienst en de notaris. Voor gehuwden of geregistreerd partners is op grond van art. 1:88 BW de toestemming van de echtgenoot of partner vereist; vermeld de naam van de echtgenoot of partner en voeg een toestemmingsverklaring als bijlage toe. Voor een rechtspersoon: statutaire naam, vestigingsadres, KvK-nummer (acht cijfers), naam en functie van de tekenbevoegde bestuurder volgens een KvK-uittreksel niet ouder dan een maand.

Stap 2 — Omschrijf het verkochte nauwkeurig. Geef het volledige adres (straat, huisnummer met eventuele toevoeging, postcode, gemeente). Vermeld de kadastrale aanduiding in de vorm gemeente sectie perceelnummer (op te vragen via Mijn Kadaster of de notaris). Voor een appartementsrecht: vermeld het indexnummer en de aanduiding uit de splitsingsakte, alsmede het breukdeel in de gemeenschap. Vermeld het bruikbaar vloeroppervlak (in vierkante meters volgens NEN 2580), het bouwjaar, het energielabel en de roerende zaken die mee overgaan (met opgave van hun waarde voor de overdrachtsbelasting).

Stap 3 — Vul de koopsom en de betalingsregeling in. Geef de koopsom in euro met twee decimalen (EUR 450.000,00). Vermeld de samenstelling: koopsom voor het onroerend goed, plus eventuele roerende zaken (apart bedrag, doorgaans 5% tot 10% van de koopsom). Vermeld de waarborgsom van 10% die binnen vier weken na ondertekening op de derdengeldenrekening van de notaris moet worden gestort, alternatief een bankgarantie van een Nederlandse bank. Vermeld het bankrekeningnummer (IBAN) van de notaris voor de waarborgsom en de restant koopsom.

Stap 4 — Bepaal de overdrachtsdatum. Vermeld de overdrachtsdatum (formaat DD-MM-JJJJ) waarop de transportakte wordt gepasseerd, doorgaans zes tot acht weken na het verstrijken van de bedenktijd en de termijn voor de ontbindende voorwaarden. Vermeld de oplevertijd op die datum (gebruikelijk 16.00 uur na het passeren van de akte) en de staat van oplevering (bezemschoon, leeg). Voor commerciele koop met huurders: vermeld de overgang van de huurovereenkomsten en de verrekening van vooruitbetaalde huur.

Stap 5 — Vul de ontbindende voorwaarden in. Financieringsvoorbehoud: termijn (vier tot zes weken), hoogte van de te verkrijgen hypotheek (gebruikelijk de volle koopsom of de koopsom plus de kosten koper), aantal afwijzingen (gebruikelijk twee) en de naam van twee verschillende Nederlandse banken. Bouwkundig voorbehoud: termijn (twee tot vier weken), drempelbedrag voor herstelkosten (gebruikelijk EUR 10.000), naam van de bouwkundig deskundige. Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie indien gewenst. Voorbehoud van geen bezwaar van de VvE bij appartementen.

Stap 6 — Vul de garanties van de verkoper in. Verklaringen inzake: vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen anders dan die welke door de verkoper worden afgelost uit de koopsom; vrij van beperkte rechten (erfdienstbaarheden, opstal, vruchtgebruik) anders dan vermeld; geen achterstallige VvE-bijdragen, energiekosten of zakelijke lasten; geen bodemverontreiniging anders dan vermeld; geen kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen of gemeentelijke aanschrijvingen. Voeg een ondertekende verklaring van de verkoper als bijlage toe.

Stap 7 — Vul de notariele en bijkomende bepalingen in. Vermeld de naam en het kantooradres van de notaris (gekozen door de koper, vrije notariskeuze sinds 1999), de afspraak over wie de notariskosten draagt (gebruikelijk de koper), en de afspraak over de overdrachtsbelasting (2% voor woning hoofdverblijf, 0% voor starter 18-35 jaar tot peildatum EUR 510.000, 10,4% voor beleggingsobject of bedrijfspand). Vermeld de ingebrekestellingsclausule (termijn van acht dagen na aanmaning, gefixeerde boete van 10%) en de bevoegde Rechtbank.

Stap 8 — Onderteken en bewaar. Beide partijen ondertekenen in tweevoud, ieder een origineel; vermeld de plaats van ondertekening en de datum (DD-MM-JJJJ). Vanaf het moment van ondertekening en de overhandiging van een afschrift aan de koper loopt de wettelijke bedenktijd van drie dagen ex art. 7:2 lid 2 BW. Voeg als bijlagen toe: kopie van het identiteitsbewijs van beide partijen; kopie van het energielabel; recent kadastraal uittreksel; bij appartement het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement van de VvE; bij gehuwde verkoper de toestemmingsverklaring ex art. 1:88 BW. Stuur na ondertekening een afschrift aan de notaris voor het opstellen van de transportakte.

De koopovereenkomst onroerend goed voor Nederland kent een dwingend wettelijk kader dat is uitgewerkt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet 1989, de Wet op belastingen van rechtsverkeer en de Wet op het notarisambt (Wna). De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en kunnen niet bij overeenkomst worden uitgesloten ten nadele van de particuliere koper.

Schriftelijkheidsvereiste op grond van art. 7:2 BW: de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, moet schriftelijk worden vastgelegd op straffe van het ontbreken van rechtsgeldigheid. Mondelinge afspraken of per e-mail bevestigde prijzen binden de partijen niet. Voor commerciele koop (door rechtspersonen of beleggers) geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, maar wordt in de praktijk altijd schriftelijk vastgelegd voor de bewijspositie en de financierings- en vergunningvoorbehouden.

Drie dagen bedenktijd op grond van art. 7:2 lid 2 BW: de particuliere koper heeft drie dagen vanaf de ondertekening en de overhandiging van een afschrift om zonder opgave van redenen en zonder kosten of boete de overeenkomst te ontbinden. De termijn wordt berekend in werkdagen op grond van de Algemene termijnenwet en moet ten minste twee werkdagen geheel binnen de termijn omvatten. Een beding waarbij de bedenktijd wordt uitgesloten, verkort of waarbij een boete wordt opgelegd, is nietig op grond van art. 7:2 lid 3 BW.

Conformiteitsplicht van de verkoper op grond van art. 7:17 BW: de afgeleverde zaak moet voldoen aan de overeenkomst, hetgeen betekent dat zij de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken die hij wist of had moeten weten en die hij niet aan de koper heeft medegedeeld. Bij ontbreken van conformiteit kan de koper kiezen tussen herstel, vervanging, prijsvermindering of ontbinding op grond van art. 7:21 en 7:22 BW, eventueel met schadevergoeding ex art. 6:74 BW.

Klachtplicht van de koper op grond van art. 7:23 BW: de koper moet binnen een redelijke termijn na ontdekking van het gebrek schriftelijk klagen bij de verkoper, op straffe van verlies van zijn rechten. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad hanteert een termijn van enkele weken tot twee maanden afhankelijk van de omstandigheden en de aard van het gebrek. Het verdient aanbeveling de klacht per aangetekende brief of deurwaardersexploot te zenden om de datum te kunnen bewijzen.

Notariele transportakte en inschrijving bij het Kadaster op grond van art. 3:89 BW jo. de Kadasterwet 1989: de eigendomsoverdracht vindt plaats door middel van een notariele akte die wordt gepasseerd ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris (art. 2 Wna). Direct na ondertekening biedt de notaris de transportakte ter inschrijving aan bij de openbare registers van het Kadaster; vanaf het moment van inschrijving heeft de overdracht derdenwerking en is de koper juridisch eigenaar. De koper kiest in beginsel de notaris (vrije notariskeuze sinds 1999).

Overdrachtsbelasting op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer: de koper is bij de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd. Tarieven (peildatum 2024): 2% voor een woning die door de koper als hoofdverblijf wordt gebruikt; 0% voor een starter 18-35 jaar tot een maximale koopsom van EUR 510.000 (eenmalige startersvrijstelling op grond van art. 9 lid 5); 10,4% voor een beleggingsobject of bedrijfspand. De notaris draagt de belasting binnen een maand af aan de Belastingdienst.

Toestemming van de echtgenoot op grond van art. 1:88 BW: bij gehuwden of geregistreerd partners is voor de verkoop van de echtelijke woning de toestemming van de andere echtgenoot of partner vereist, op straffe van vernietigbaarheid op verzoek van die echtgenoot binnen drie jaar. De toestemming moet schriftelijk worden gegeven en als bijlage bij de koopovereenkomst worden gevoegd.

Koop breekt geen huur op grond van art. 7:226 BW: indien op het verkochte een huurovereenkomst rust, gaat deze van rechtswege over op de koper bij de overdracht. De koper treedt in alle rechten en plichten van de verhuurder, inclusief de huurbescherming voor de huurder. De schriftelijke koopovereenkomst moet de huurovereenkomst expliciet vermelden met opgave van huurprijs, looptijd, waarborgsom en eventuele achterstanden.

Bevoegde Rechtbank: geschillen in eerste aanleg worden beslecht door de Rechtbank van het arrondissement waar het onroerend goed is gelegen op grond van art. 103 Rv. Voor spoedeisende kwesties (afdwinging van de medewerking aan de transportakte) is de voorzieningenrechter bevoegd in kort geding ex art. 254 Rv. Cassatieberoep is mogelijk bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Bij het opstellen van een koopovereenkomst onroerend goed in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot vernietigbaarheid, verlies van de bedenktijd, het verbeuren van de boete van 10% of zelfs het in stand blijven van de koop tegen een onvoordelige prijs. Onderstaande fouten komen het meest voor in de jurisprudentie van de Hoge Raad, de Gerechtshoven en de Rechtbanken.

Fout 1 — Geen schriftelijke vastlegging bij koop door particulier. Een verkoper en een koper bevestigen mondeling of per e-mail de koopsom en zien af van een schriftelijke koopovereenkomst, in de veronderstelling dat de overeenkomst rechtsgeldig is. Op grond van art. 7:2 BW is de koop echter zonder schriftelijke vastlegging niet rechtsgeldig; tot het moment van ondertekening kan iedere partij zonder aansprakelijkheid terugtreden, met als gevolg dat de koop niet doorgaat en de bouwkundige keuring of de hypotheekofferte vergeefs is geweest. Voorkom dit door direct na de mondelinge wilsovereenstemming een conceptkoopovereenkomst te laten opstellen door de makelaar of de notaris.

Fout 2 — Ontbreken van de drie dagen bedenktijd of een poging tot uitsluiting. Een verkoper neemt een beding op waarin de drie dagen bedenktijd wordt uitgesloten, verkort tot een dag of waarin een boete wordt opgelegd bij gebruikmaking. Op grond van art. 7:2 lid 3 BW is een dergelijk beding nietig en kan de koper binnen drie werkdagen zonder enige kosten of boete ontbinden. Voorkom dit door de wettelijke bedenktijd integraal op te nemen en de aanvangsdatum vast te leggen (de dag waarop de koper het ondertekende afschrift heeft ontvangen).

Fout 3 — Onduidelijke of te late inroeping van het financieringsvoorbehoud. Een koper roept het financieringsvoorbehoud te laat in, ongemotiveerd of zonder overlegging van twee afwijzingsbrieven van Nederlandse banken; het voorbehoud vervalt en de koper is op grond van art. 7:26 BW jo. de ingebrekestellingsclausule een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Voorkom dit door tijdig (uiterlijk de afgesproken termijn, doorgaans vier tot zes weken na ondertekening) per aangetekende brief of deurwaardersexploot het voorbehoud in te roepen met overlegging van de afwijzingsbrieven, en bij twijfel een korte verlenging van de termijn schriftelijk overeen te komen.

Fout 4 — Verzwijging van bekende gebreken door de verkoper. Een verkoper verzwijgt bekende gebreken zoals vochtproblemen, asbest, bodemverontreiniging, kettingbedingen of overlast van buren in de hoop dat de koper deze niet ontdekt. Op grond van art. 7:17 BW jo. art. 7:23 BW is de verkoper aansprakelijk voor de schade en kan de koper de koop ontbinden ex art. 6:265 BW of een prijsvermindering vorderen ex art. 7:22 BW. Voorkom dit door alle bekende gebreken expliciet in een ouderdomsclausule of een mededelingenlijst op te nemen en deze als bijlage bij de koopovereenkomst te voegen.

Fout 5 — Geen toestemming van de echtgenoot bij verkoop van de echtelijke woning. Een gehuwde verkoper ondertekent de koopovereenkomst zonder de schriftelijke toestemming van de andere echtgenoot, terwijl het de echtelijke woning betreft. Op grond van art. 1:88 BW is de overeenkomst vernietigbaar op verzoek van de andere echtgenoot binnen drie jaar, met als gevolg dat de koper het onroerend goed kwijtraakt na ondertekening, betaling van de waarborgsom en overdracht. Voorkom dit door bij gehuwde verkoper standaard een toestemmingsverklaring van de echtgenoot of geregistreerd partner te vragen en als bijlage bij de koopovereenkomst te voegen.

Fout 6 — Onjuiste opgave van de roerende zaken voor de overdrachtsbelasting. Verkoper en koper kwalificeren ten onrechte een hoog percentage van de koopsom als roerende zaken (om de overdrachtsbelasting te verlagen), terwijl de Belastingdienst de waarde van inboedel en roerende zaken doorgaans op maximaal 5% van de koopsom kwalificeert. Bij controle door de Belastingdienst wordt het verschil als onroerende zaak gekwalificeerd en wordt overdrachtsbelasting nageheven met een boete. Voorkom dit door de waarde van de roerende zaken realistisch te bepalen en een inboedellijst met taxatie als bijlage te voegen.

Fout 7 — Geen of onvolledige kadastrale aanduiding van het verkochte. De koopovereenkomst vermeldt alleen het adres zonder de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie, perceelnummer); de notaris kan de transportakte dan niet zonder nader onderzoek opstellen en de inschrijving bij het Kadaster ondervindt vertraging. Voorkom dit door direct bij de voorbereiding van de koopovereenkomst de kadastrale aanduiding op te vragen via Mijn Kadaster, via de notaris of via de makelaar, en deze in de overeenkomst op te nemen.

Fout 8 — Geen vermelding van bestaande huurovereenkomsten of pacht. De verkoper vermeldt geen bestaande huurovereenkomst of pacht op het verkochte; op grond van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper, met als gevolg dat de koper het onroerend goed niet vrij van huurders krijgt opgeleverd en de huurbescherming voor de huurder moet eerbiedigen. Voorkom dit door in de koopovereenkomst expliciet te vermelden of het onroerend goed verhuurd of vrij van huurders wordt geleverd, en zo nodig de huurovereenkomst, huurprijs, waarborgsom en achterstanden als bijlage toe te voegen.