Huuropzegging door Huurder

De Huuropzegging door Huurder in Nederland is de schriftelijke mededeling waarmee een huurder de huurovereenkomst van woonruimte beëindigt, op grond van Burgerlijk Wetboek art. 7:228 en de opzeggingsregeling van BW art. 7:271 lid 5. Voor de huurder geldt een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur maar ten minste een maand en ten hoogste drie maanden bedraagt; de opzegging moet per aangetekende brief of deurwaardersexploot worden gedaan en hoeft, anders dan bij de verhuurder, geen reden te vermelden.

De opzegging wordt gericht aan de verhuurder (eigenaar, vruchtgebruiker, beheerder of woningcorporatie) en geldt voor alle vormen van huurovereenkomst woonruimte: standaardovereenkomst voor onbepaalde tijd, tijdelijke overeenkomst van maximaal twee jaar zelfstandige woonruimte op grond van art. 7:271 lid 1 BW (Wet doorstroming huurmarkt 2016), en onzelfstandige woonruimte zoals kamerhuur of hospitaverhuur. Voor commerciele bedrijfsruimte op grond van art. 7:290 BW gelden afwijkende regels met een opzegtermijn van een jaar tegen het einde van een huurperiode van vijf jaar.

De wettelijke kaders waaraan de opzegging door de huurder in Nederland moet voldoen zijn relatief eenvoudig maar dwingend. Tot de essentiele vereisten behoren: schriftelijke vorm op grond van art. 7:271 lid 3 BW (mondelinge opzegging is niet rechtsgeldig); een opzegtermijn gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende huurbetalingstermijnen met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden (art. 7:271 lid 5 BW); voor een huurovereenkomst met maandelijkse huurbetaling — verreweg de meest voorkomende situatie — geldt dus een opzegtermijn van een maand; gezamenlijke ondertekening door alle medehuurders bij medehuur op grond van art. 7:266 BW (echtgenoot of geregistreerd partner) of art. 7:267 BW (samenwoner of andere medehuurder met schriftelijke toestemming); verzending per aangetekende brief, deurwaardersexploot of langs elektronische weg met ontvangstbevestiging voor bewijspositie.

De opzeggingsbrief regelt de essentialia van de beëindiging en is de juridische grondslag voor het einde van de huurovereenkomst. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van de huurder (voor- en achternaam, BSN, huidig adres van het gehuurde) en de verhuurder (statutaire naam of voor- en achternaam, adres); volledig adres van het gehuurde met postcode en huisnummer; expliciete vermelding dat het gaat om een opzegging van de huurovereenkomst voor woonruimte; de gewenste einddatum met inachtneming van de opzegtermijn van een maand (telkens per de laatste dag van een maand of per een tussentijdse datum); ondertekening door alle medehuurders; verzoek tot het inplannen van een eindinspectie en de terugbetaling van de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huur conform art. 7:261c BW (Wet goed verhuurderschap); opgave van een Nederlandse bankrekening (IBAN) voor de terugbetaling van de waarborgsom; correspondentieadres van de huurder na vertrek voor de eindafrekening en de teruggave van de waarborgsom. Deze modelbrief voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van het Burgerlijk Wetboek en de Wet goed verhuurderschap en is geschikt voor zowel particuliere huurders als professionele tussenpersonen.

Een huuropzegging door de huurder voor Nederland is nodig zodra de huurder de huurovereenkomst voor woonruimte wenst te beëindigen op grond van zijn wettelijke opzegrecht. De opzegging moet schriftelijk en met inachtneming van de opzegtermijn van een maand worden gedaan, op straffe van het voortduren van de huurverhouding en de verplichting tot betaling van huur.

Verhuizing naar een andere woning: in dit klassieke geval moet de huurder tijdig opzeggen om te voorkomen dat hij voor twee woningen tegelijk huur betaalt. De praktische aanpak is om eerst de nieuwe woning te vinden en de aanvangsdatum te bevestigen, daarna direct schriftelijk op te zeggen bij de huidige verhuurder met een einddatum die ten minste een maand na de opzeggingsdatum ligt. Bij een nieuwe woning in een andere stad of bij een gehuurde nieuwe woning is enige overlap meestal onvermijdelijk; bij een koopwoning kan de overlap groter zijn vanwege de overdrachtsdatum.

Koop van een eigen woning: bij overgang van huur naar een koopwoning kan de huurder opzeggen op het moment dat de leveringsdatum bij de notaris vaststaat (gebruikelijk zes tot acht weken na ondertekening van de koopovereenkomst en het verstrijken van de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden). Bij voorlopige onzekerheid over de overdrachtsdatum (financieringsvoorbehoud nog niet vervallen) is voorzichtigheid geboden om vroege opzegging te voorkomen; bij definitieve overdrachtsdatum direct schriftelijk opzeggen.

Verhuizing in verband met een nieuwe baan in een andere gemeente of land: bij een werkgever-gerelateerde verhuizing geldt geen aparte opzegregeling, maar wel een aparte fiscale regeling (30% ruling voor expats die naar Nederland komen, vergoeding van verhuiskosten door werkgever via art. 31a Wet op de loonbelasting). De opzegging volgt de gewone regels.

Beëindiging van samenwoning of relatie: bij beëindiging van samenwoning of relatie waarbij beide partners medehuurder zijn, ontstaat een complexe situatie. Indien beide partners willen vertrekken, moeten zij beiden tekenen voor de opzegging. Indien een van de partners de huurovereenkomst wil voortzetten, moet eerst een overgang van het huurderschap worden geregeld op grond van art. 7:267 lid 7 BW (medehuurder wordt hoofdhuurder bij opzegging door de hoofdhuurder).

Verhuizing wegens werk of studie naar het buitenland: bij verhuizing naar het buitenland geldt geen aparte opzegtermijn, maar wel een aparte fiscale regeling voor de uitsluiting uit de BRP (uitschrijving bij de gemeente). De opzegging volgt de gewone regels en de huurder moet zorgen voor een correspondentieadres in Nederland of in het buitenland voor de eindafrekening en de terugbetaling van de waarborgsom.

Problemen met de woning of de verhuurder: indien de huurder een conflict heeft met de verhuurder over onderhoud, huurprijs of onbewoonbaarheid kan hij overwegen op te zeggen; bij geschillen over de huurprijs of onderhoudsgebreken in de gereguleerde of middenhuur sector kan de huurder eerst de Huurcommissie inschakelen voor huurverlaging op grond van art. 7:207 BW (tijdelijke huurverlaging wegens gebreken). Bij persisterende geschillen kan opzegging een uitweg zijn, maar de huurder verliest dan zijn huurbescherming en moet zelf een nieuwe woning vinden.

Overlijden van de huurder: bij overlijden van een alleenwonende huurder eindigt de huurovereenkomst twee maanden na het overlijden van rechtswege op grond van art. 7:268 lid 1 BW, tenzij een inwonende persoon (kind, ouder, andere verwante) binnen zes maanden na het overlijden een verzoek bij de Kantonrechter indient om de overeenkomst voort te zetten. De erfgenamen kunnen ook een formele opzegging doen met inachtneming van de opzegtermijn van een maand om de huurovereenkomst eerder te beëindigen en de huurbetalingsverplichting te beperken.

De huuropzegging door de huurder voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en ontvankelijk te zijn onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Wet goed verhuurderschap. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke opzeggingsbrief en zijn opgenomen in de modeltekst die op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van de afzender (huurder): voor- en achternaam zoals in het identiteitsbewijs; BSN voor de Belastingdienst en de verhuurder; volledig adres van het gehuurde met postcode en huisnummer; correspondentieadres na vertrek voor de eindafrekening en de terugbetaling van de waarborgsom (kan tijdelijk een postbusadres, het adres van een familielid of een nieuw adres zijn); contactgegevens (e-mail, telefoonnummer) voor de afspraak van de eindinspectie. Bij medehuur op grond van art. 7:266 BW (echtgenoot of geregistreerd partner) of art. 7:267 BW (samenwoner met schriftelijke toestemming van de verhuurder): voor- en achternaam van alle medehuurders, beiden ondertekenen.

Identificatie van de geadresseerde (verhuurder): statutaire naam van de woningcorporatie of het beheerkantoor, of voor- en achternaam van de particuliere verhuurder; vestigingsadres of woonadres voor de verzending van de aangetekende brief of het deurwaardersexploot; eventueel KvK-nummer en e-mailadres voor digitale correspondentie. Indien de huurovereenkomst door een beheerkantoor wordt afgehandeld, moet de opzegging worden gericht aan het beheerkantoor met afschrift aan de eigenaar.

Verwijzing naar de huurovereenkomst: vermeld de datum van de huurovereenkomst en eventueel een dossier- of contractnummer (vooral bij woningcorporaties en grote beheerkantoren) om verwarring met andere huurders of objecten te voorkomen. Vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst voor woonruimte op grond van Boek 7 BW.

Opzeggingsverklaring: een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring dat de huurder de huurovereenkomst opzegt op grond van art. 7:271 lid 5 BW. Geen reden hoeft te worden opgegeven (in tegenstelling tot de opzegging door de verhuurder). De opzeggingsverklaring moet schriftelijk zijn op grond van art. 7:271 lid 3 BW; een mondelinge opzegging is niet rechtsgeldig.

Gewenste einddatum: vermeld de gewenste einddatum met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van een maand. De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging is ontvangen door de verhuurder. Voorbeeld: bij ontvangst op 15 maart eindigt de huur per 30 april. Voor een opzegging die per de eerste van een maand effectief moet worden, moet de opzegging uiterlijk een maand voor die datum bij de verhuurder zijn ontvangen. De huurder kan ook een langere opzegtermijn aanhouden indien gewenst (bijvoorbeeld om de overlap met de nieuwe woning kleiner te maken).

Verzoek tot eindinspectie en oplevering: nodig de verhuurder uit voor een eindinspectie van het gehuurde enkele dagen voor de einddatum, voor het opstellen van een opleveringsverslag dat door beide partijen wordt ondertekend en voor de overdracht van de sleutels. Een voorinspectie enkele weken voor de einddatum is aan te raden om eventuele gebreken te kunnen herstellen voor de eindinspectie. De huurder is op grond van art. 7:224 BW verplicht het gehuurde leeg, schoongemaakt en in oorspronkelijke staat op te leveren.

Waarborgsom en eindafrekening: verwijs naar de waarborgsom (bedrag en datum van storting) en verzoek de verhuurder deze binnen veertien dagen na het einde van de huur terug te storten op de aangewezen Nederlandse bankrekening (IBAN) van de huurder, op grond van art. 7:261c BW (Wet goed verhuurderschap). Verzoek tot overlegging van een gespecificeerde eindafrekening met servicekostenafrekening en voorschotten nutsvoorzieningen.

Ondertekening en verzending: ondertekening met datum (formaat DD-MM-JJJJ) en plaats door alle medehuurders. Verzending per aangetekende brief met handtekening voor ontvangst via PostNL, of per deurwaardersexploot voor maximaal bewijs, of langs elektronische weg met ontvangstbevestiging (Aangetekend Mailen). Bewaar het verzendbewijs en het ontvangstbewijs zorgvuldig in uw administratie; bij betwisting heeft u zonder bewijs van ontvangst geen sterke positie.

Bijzondere bepalingen: indien gewenst kan de huurder verwijzen naar zijn opvolger (bij voordracht aan de verhuurder, gebruikelijk bij hospita- of kamerverhuur of bij overdracht tussen familieleden) of naar bijzondere afspraken (huurvrij vertrek bij eerder oplevering door overname door volgende huurder). Voor verwante situaties zie ook de modellen huurovereenkomst woonruimte en huuropzegging door verhuurder die op forms-legal.com beschikbaar zijn.

Het invullen van een huuropzegging door de huurder voor Nederland vergt aandacht om de wettelijke opzegtermijn correct te berekenen, de bewijspositie veilig te stellen en de procedure rond de oplevering en de terugbetaling van de waarborgsom op orde te krijgen. Volg de onderstaande stappen om alle vereiste gegevens correct te verwerken.

Stap 1 — Bepaal de gewenste einddatum. De opzegtermijn voor een maandelijkse huurovereenkomst bedraagt een maand op grond van art. 7:271 lid 5 BW. De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de opzegging door de verhuurder. Stel: u wilt op 30 april verhuizen, dan moet de opzegging uiterlijk 31 maart bij de verhuurder zijn ontvangen (rekenend met aangetekende post, beter een paar dagen marge); voor opzegging per 31 mei moet de opzegging uiterlijk 30 april zijn ontvangen. De huurder mag ook een langere opzegtermijn aanhouden (bijvoorbeeld twee maanden) om meer tijd te hebben voor de verhuizing.

Stap 2 — Vul de huurdergegevens in. Voor- en achternaam zoals in het paspoort, geboortedatum (formaat DD-MM-JJJJ), BSN, volledig adres van het gehuurde (straat, huisnummer met eventuele toevoeging, postcode, gemeente), correspondentieadres na vertrek (kan tijdelijk het adres van een familielid of een postbus zijn) voor de eindafrekening en de terugbetaling van de waarborgsom. Vul tevens een e-mailadres en telefoonnummer in voor de afspraak van de eindinspectie. Bij medehuur op grond van art. 7:266 of 7:267 BW: vermeld de voor- en achternaam van alle medehuurders; alle medehuurders moeten ondertekenen.

Stap 3 — Vul de verhuurdergegevens in. Statutaire naam van de woningcorporatie of het beheerkantoor, of voor- en achternaam van de particuliere verhuurder; vestigingsadres of woonadres voor de verzending. Indien een beheerkantoor de huurovereenkomst afhandelt: richt de opzegging aan het beheerkantoor en stuur een afschrift aan de eigenaar. Vermeld eventueel het dossier- of contractnummer voor identificatie (vooral bij grote beheerkantoren).

Stap 4 — Vul de opzeggingsverklaring in. Schrijf een duidelijke verklaring zoals: 'Hierbij zeg ik de huurovereenkomst voor de woonruimte gelegen aan [adres] op met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van een maand op grond van art. 7:271 lid 5 BW, per [gewenste einddatum].' Vermeld de datum van de huurovereenkomst en eventueel een dossier- of contractnummer. Geen reden of motivering hoeft te worden opgegeven.

Stap 5 — Verzoek tot eindinspectie en oplevering. Voeg een paragraaf toe met het verzoek tot het inplannen van een voorinspectie enkele weken voor de einddatum (zodat eventuele gebreken kunnen worden hersteld) en een eindinspectie op de einddatum. Vermeld dat u beschikbaar bent voor afspraak op werkdagen tussen 09.00 en 17.00 uur, of vermeld andere voorkeuren. Vermeld dat u op de einddatum alle sleutels (huis, garage, brievenbus, eventueel toegangspas) zult overhandigen tegen ontvangstbewijs.

Stap 6 — Verzoek tot terugbetaling van de waarborgsom. Vermeld het bedrag van de waarborgsom (zoals destijds gestort), de datum van de storting en het verzoek tot terugbetaling binnen veertien dagen na het einde van de huur op grond van art. 7:261c BW (Wet goed verhuurderschap), op de aangewezen Nederlandse bankrekening (IBAN). Vermeld het IBAN-nummer en de naam van de rekeninghouder. Verzoek tot overlegging van een gespecificeerde eindafrekening met servicekosten en voorschotten nutsvoorzieningen.

Stap 7 — Ondertekening en verzending. Onderteken de brief met datum (formaat DD-MM-JJJJ) en plaats; bij medehuur moeten alle medehuurders ondertekenen. Verzend de brief per aangetekende post met handtekening voor ontvangst via PostNL (kosten EUR 9 tot EUR 12); voor maximaal bewijs van de exacte ontvangstdatum kan een deurwaardersexploot worden gebruikt (kosten ongeveer EUR 100); langs elektronische weg met ontvangstbevestiging via Aangetekend Mailen of De Notaris Mailt is rechtsgeldig op grond van art. 6:227a BW. Bewaar het verzendbewijs en het ontvangstbewijs in uw administratie. Bij geen ontvangstbevestiging na een week: contact opnemen met de verhuurder om de ontvangst te bevestigen.

De huuropzegging door de huurder voor Nederland kent een relatief eenvoudig maar dwingend wettelijk kader, uitgewerkt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en aanvullend in de Wet goed verhuurderschap (in werking 1 juli 2023). De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en moeten worden gerespecteerd op straffe van ongeldigheid van de opzegging of voortduring van de huurverhouding.

Schriftelijke vorm op grond van art. 7:271 lid 3 BW: de opzegging door de huurder van een huurovereenkomst voor woonruimte moet schriftelijk plaatsvinden; een mondelinge opzegging (in een gesprek, per telefoon) is niet rechtsgeldig en de huurovereenkomst loopt door. De schriftelijke vorm kan zijn: een ondertekende brief, een ondertekende e-mail, een ondertekend bericht via een rechtsgeldig elektronisch ondertekensysteem (DocuSign, AdobeSign).

Opzegtermijn op grond van art. 7:271 lid 5 BW: een termijn gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende huurbetalingstermijnen met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden. Voor een huurovereenkomst met maandelijkse huurbetaling — de meest voorkomende situatie — geldt dus een opzegtermijn van een maand. De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging is ontvangen door de verhuurder; ontvangst op 15 maart betekent einde huur per 30 april. Een langere opzegtermijn dan een maand is op grond van art. 7:271 lid 5 BW alleen geldig indien deze in het contract is overeengekomen en niet meer dan drie maanden bedraagt; afwijking naar boven van drie maanden is vernietigbaar.

Verzending per aangetekende brief, deurwaardersexploot of elektronisch met ontvangstbevestiging: de wet eist geen specifieke wijze van verzending, maar uit oogpunt van bewijspositie wordt sterk aanbevolen een wijze te kiezen die de ontvangstdatum onomstotelijk vastlegt. Aangetekende brief met handtekening voor ontvangst via PostNL is gangbaar; deurwaardersexploot biedt het sterkste bewijs maar is duurder; aangetekende e-mail via Aangetekend Mailen of De Notaris Mailt is rechtsgeldig op grond van art. 6:227a BW.

Medehuur op grond van art. 7:266 en 7:267 BW: bij echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder is de medehuurder van rechtswege medehuurder (art. 7:266 BW); bij samenwoner of andere medehuurder is medehuur alleen mogelijk met schriftelijke toestemming van de verhuurder (art. 7:267 BW). Beide medehuurders moeten gezamenlijk ondertekenen om de huurovereenkomst te beëindigen. Een eenzijdige opzegging door een van de medehuurders eindigt slechts zijn eigen huurderschap; de andere medehuurder zet de overeenkomst als hoofdhuurder voort.

Oplevering op grond van art. 7:224 BW: bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde leeg, schoongemaakt en in de staat zoals bij ingang aan de verhuurder opleveren, met uitzondering van normale slijtage. Door de huurder aangebrachte veranderingen moeten ongedaan gemaakt worden tenzij de verhuurder schriftelijk heeft ingestemd met behoud of indien de veranderingen een verbetering opleveren (art. 7:216 BW).

Terugbetaling waarborgsom op grond van art. 7:261c BW (Wet goed verhuurderschap): de verhuurder is verplicht de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huur terug te betalen op de door de huurder aangewezen Nederlandse bankrekening, onder verrekening van aantoonbare schade en openstaande huur. Bij te late terugbetaling is wettelijke rente ex art. 6:119 BW verschuldigd vanaf de veertiende dag. De verhuurder is verplicht een gespecificeerde eindafrekening te overleggen.

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van de gemeente: bij geschillen kan de huurder een klacht indienen bij het Meldpunt op grond van de Wet goed verhuurderschap; de gemeente kan een bestuurlijke boete tot EUR 22.500 opleggen aan de verhuurder bij overtreding van de verplichtingen.

Procedure bij de Kantonrechter: geschillen over de hoogte van de waarborgsom-verrekening, beboeting van opzegging of andere kwesties worden voorgelegd aan de Kantonrechter van de Rechtbank van het arrondissement waar de woning is gelegen op grond van art. 93 Rv (sector Kanton voor huurzaken). Voor bedragen tot EUR 25.000 is procesvertegenwoordiging door een advocaat niet verplicht.

Bij het opstellen en versturen van een huuropzegging door de huurder in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot voortduring van de huurverhouding, betaling van extra huur of verlies van de waarborgsom. Onderstaande fouten komen het meest voor in de jurisprudentie van de Kantonrechters en de uitspraken van de Huurcommissie.

Fout 1 — Mondelinge of telefonische opzegging zonder schriftelijke bevestiging. Een huurder zegt de huur mondeling op tijdens een gesprek met de verhuurder of per telefoon, in de veronderstelling dat dit voldoende is. Op grond van art. 7:271 lid 3 BW is een mondelinge opzegging niet rechtsgeldig en loopt de huurovereenkomst door tot een geldige schriftelijke opzegging is gedaan; de huurder is intussen huur verschuldigd. Voorkom dit door altijd schriftelijk op te zeggen per aangetekende brief, deurwaardersexploot of aangetekende e-mail.

Fout 2 — Onjuiste berekening van de opzegtermijn. Een huurder gaat ervan uit dat de opzegtermijn een maand betekent dat hij precies een maand na de opzeggingsdatum kan vertrekken; in werkelijkheid begint de termijn te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst door de verhuurder. Een opzegging die op 28 maart bij de verhuurder binnenkomt eindigt de huur per 30 april, niet per 28 april. Voorkom dit door de opzegging tijdig (minimaal vijf werkdagen voor het einde van de maand) per aangetekende post te versturen en marge in te bouwen voor postvertraging.

Fout 3 — Geen ondertekening door alle medehuurders. Bij medehuur op grond van art. 7:266 BW (echtgenoot of geregistreerd partner) of art. 7:267 BW (samenwoner met toestemming) wordt de opzegging slechts door een van de medehuurders ondertekend. De opzegging beëindigt dan slechts het huurderschap van de ondertekenaar; de andere medehuurder zet de huur als hoofdhuurder voort en de verhuurder kan zowel de ondertekenaar als de andere medehuurder hoofdelijk aanspreken op de huur tot het juridische einde. Voorkom dit door alle medehuurders gezamenlijk te laten ondertekenen of door eerst de medehuur-relatie via een addendum bij de huurovereenkomst te beëindigen.

Fout 4 — Verzending per gewone post of e-mail zonder bewijs. Een huurder verstuurt de opzegging per gewone post of per gewone e-mail; bij ontkenning van de ontvangst door de verhuurder heeft de huurder geen bewijs van de ontvangstdatum en kan de opzegtermijn niet beginnen te lopen. Voorkom dit door altijd te versturen per aangetekende brief met handtekening voor ontvangst (PostNL), deurwaardersexploot of aangetekende e-mail (Aangetekend Mailen). Bewaar het verzendbewijs en het ontvangstbewijs in uw administratie.

Fout 5 — Niet vermelden van een einddatum in de opzeggingsbrief. Een huurder schrijft een vage opzegging zonder vermelding van de gewenste einddatum, met als gevolg discussie met de verhuurder over de eindafloop van de huurperiode. Voorkom dit door in de opzeggingsbrief de gewenste einddatum expliciet en met cijfers te vermelden (bijvoorbeeld 30-04-2026) en aan te geven dat de opzegtermijn van een maand wordt gerespecteerd op grond van art. 7:271 lid 5 BW.

Fout 6 — Geen vermelding van een correspondentieadres na vertrek. Een huurder vermeldt geen correspondentieadres voor de eindafrekening en de terugbetaling van de waarborgsom, met als gevolg dat de eindafrekening de huurder niet bereikt en de terugbetaling van de waarborgsom vertraagt of niet plaatsvindt. Voorkom dit door in de opzeggingsbrief een correspondentieadres op te nemen (kan tijdelijk een postbusadres of het adres van een familielid zijn) en een IBAN-nummer voor de terugbetaling van de waarborgsom.

Fout 7 — Onvoldoende oplevering. Een huurder levert het gehuurde op zonder schoonmaak, zonder ongedaan maken van aangebrachte veranderingen of zonder reparatie van schade. De verhuurder kan dan op grond van art. 7:224 jo. art. 7:218 BW de herstelkosten in mindering brengen op de waarborgsom of zelfs een aanvullende vordering instellen voor het meerdere. Voorkom dit door enkele weken voor de einddatum een voorinspectie met de verhuurder af te spreken, eventuele gebreken te herstellen voor de eindinspectie en op de einddatum een opleveringsverslag door beide partijen te laten ondertekenen.

Fout 8 — Niet aanvechten van een onredelijke verrekening van de waarborgsom. Een verhuurder houdt een groot deel van de waarborgsom in voor 'administratiekosten' (EUR 150), 'inspectiekosten' (EUR 200) of 'normale slijtage' (vergeling schilderwerk, lichte krassen vloer); de huurder accepteert dit zonder protest. Dergelijke kosten zijn op grond van art. 7:264 BW vernietigbaar en slijtage door normaal gebruik komt niet voor rekening van de huurder. Voorkom dit door alle door de verhuurder gestelde kosten te beoordelen op redelijkheid en onderbouwing, en bij twijfel een klacht in te dienen bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van de gemeente of een procedure bij de Kantonrechter te starten.