Erfpachtakte

De Erfpachtakte in Nederland is de notariële akte waarmee een erfverpachter aan een erfpachter het zakelijke recht verleent om grond of een gebouw te houden en te gebruiken tegen een periodieke canon, op grond van Burgerlijk Wetboek art. 5:85 tot 5:100. Erfpacht wordt veel toegepast door gemeenten als Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam, die gemeentelijke algemene bepalingen hanteren die voorrang hebben op de individuele akte; na de notariële akte wordt het recht ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

De erfpacht heeft in Nederland een lange historische traditie, vooral in de grote steden Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam, waar de gemeente sinds het einde van de negentiende eeuw grond in erfpacht uitgeeft in plaats van te verkopen, om zo zeggenschap te houden over het ruimtelijk beleid en om grondopbrengsten te realiseren bij waardestijging. De gemeente Amsterdam hanteert standaardvoorwaarden in haar Algemene Bepalingen (AB 1934, AB 1955, AB 1994, AB 2000, AB 2016) die voorrang hebben op de individuele erfpachtakte; bij private erfpacht (op landgoederen, polders, bedrijfsterreinen) gelden de individueel overeengekomen voorwaarden.

De wettelijke kaders waaraan een erfpachtakte in Nederland moet voldoen zijn deels dwingendrechtelijk van aard. Tot de dwingende bepalingen behoren: het vormvereiste van een notariele akte op grond van art. 3:89 BW; de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster voor derdenwerking; de bepaling van de canon en de duur in de akte; het recht van de bloot eigenaar om bij twee jaar achterstallige canon het erfpachtrecht op te zeggen op grond van art. 5:87 BW. Wijzigingen van het erfpachtrecht (verlenging, canonherziening, omzetting van voortdurend naar eeuwigdurend) vereisen opnieuw een notariele akte en inschrijving bij het Kadaster.

De erfpachtakte regelt de essentialia van het zakelijke recht en de financiele verhouding tussen bloot eigenaar en erfpachter. Tot de standaardbestanddelen behoren: identificatie van partijen met naam, adres en KvK-nummer (gemeente of rechtspersoon) of BSN (particulier); nauwkeurige kadastrale aanduiding van het perceel met gemeente, sectie en perceelnummer; de duur (voortdurend, tijdelijk vijftig tot negenennegentig jaar of eeuwigdurend); de canon (jaarbedrag of afkoopsom) met indexering of herzieningsclausule; de bestemming volgens het omgevingsplan op grond van de Omgevingswet 2024; eventuele toestemmingsvereisten voor overdracht (art. 5:91 BW) en splitsing in appartementsrechten (art. 5:106 BW); de vergoedingsregeling voor opstallen bij einde van de erfpacht (art. 5:99 BW); een boetebeding bij wanbetaling van de canon; de notariele bevestiging en de inschrijving bij het Kadaster. Deze modelakte voor de Nederlandse markt voldoet aan de eisen van Burgerlijk Wetboek Boek 5 en de Wet op het notarisambt en is geschikt voor zowel gemeentelijke als private erfpacht.

Een erfpachtakte voor Nederland is nodig zodra een grondeigenaar (gemeente, particulier, rechtspersoon, stichting) het recht wenst te verlenen aan een erfpachter om een perceel grond te gebruiken alsof hij eigenaar was, tegen betaling van een canon of afkoopsom. Het recht van erfpacht ontstaat uitsluitend door middel van een notariele akte ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris op grond van art. 3:89 BW; mondelinge afspraken of onderhandse contracten zonder notariele bekrachtiging vestigen geen erfpachtrecht.

Uitgifte van gemeentegrond in erfpacht voor woningbouw: in de grote steden Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam wordt grond traditioneel in erfpacht uitgegeven aan ontwikkelaars en particulieren voor de bouw of aankoop van woningen, in plaats van verkoop in vol eigendom. De gemeente Amsterdam past de Algemene Bepalingen (AB 2016) toe op nieuw uitgegeven gronden, met de keuze tussen voortdurende erfpacht (canonherziening om de vijftig jaar) en eeuwigdurende erfpacht met of zonder afkoop. De erfpachtakte wordt opgesteld door een notaris en ondertekend door een wethouder of gemandateerde van het stadsdeelbestuur namens de gemeente.

Omzetting van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (Amsterdam): sinds 2017 biedt de gemeente Amsterdam haar erfpachters de mogelijkheid om voortdurende erfpachtrechten om te zetten in eeuwigdurende, waarbij de canon voor altijd wordt vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde en het canonpercentage (2,39% voor 2024). De erfpachter kan kiezen tussen periodieke canonbetaling of eenmalige afkoop, waarbij voor vroege overstap kortingen gelden. Voor de omzetting wordt een nieuwe notariele akte opgesteld die wordt ingeschreven bij het Kadaster, met inrekening van het saldo van de oorspronkelijke erfpacht.

Vestiging van privaat erfpachtrecht op agrarisch land of landgoederen: buiten de stedelijke context worden erfpachtrechten gevestigd door particuliere grondeigenaren (landgoedeigenaren, vermogende families, waterschappen, natuurorganisaties zoals Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer) op agrarische percelen, weilanden, bos en recreatieterreinen. De erfpachtakte regelt het beheer, de bestemming (agrarisch, recreatief, natuur) en de canon, vaak met een lange looptijd van vijftig tot negenennegentig jaar.

Uitgifte van grond voor bedrijfsruimte in erfpacht: industriele terreinen, havengebieden (Rotterdam, Amsterdam, Vlissingen) en winkelpanden worden vaak in erfpacht uitgegeven door de gemeente of het havenbedrijf voor bedrijfsmatig gebruik. De erfpachtakte regelt de bestemming, de canon en de bijzondere voorwaarden voor het beheer; bij bedrijfsterreinen is de looptijd vaak vijftig of negenennegentig jaar met afkoopmogelijkheid.

Wijziging van bestaande erfpacht door verlenging of canonherziening: bij het naderen van het einde van een tijdelijke erfpacht of een canonherziening kan de erfpachter samen met de bloot eigenaar een nieuwe notariele akte opstellen waarin de looptijd wordt verlengd of de canon wordt aangepast. De wijziging vereist opnieuw inschrijving bij het Kadaster om derdenwerking te behouden en is van invloed op de hypothecaire financiering en de fiscale aftrekbaarheid van de canon.

Splitsing van erfpachtrecht in appartementsrechten: indien de erfpachter een gebouw op het erfpachtgrond wenst te splitsen in afzonderlijke appartementsrechten op grond van art. 5:106 BW, is een notariele splitsingsakte vereist die wordt gekoppeld aan de bestaande erfpachtakte. De canon wordt naar breukdeel in de gemeenschap verdeeld over de individuele appartementsrechten en de Vereniging van Eigenaren neemt het beheer en de canonbetaling over.

De erfpachtakte voor Nederland moet een aantal essentiele bestanddelen bevatten om rechtsgeldig en handhaafbaar te zijn onder Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Wet op het notarisambt. De volgende elementen vormen de kern van een degelijke akte en zijn opgenomen in het modeldocument dat op forms-legal.com beschikbaar is voor de Nederlandse markt.

Identificatie van partijen: volledige naam, geboortedatum, adres en BSN van particuliere bloot eigenaar of erfpachter, of statutaire naam, vestigingsadres en KvK-nummer (Kamer van Koophandel) van een rechtspersoon. Voor gemeentelijke bloot eigenaar (gemeente Amsterdam KvK 34366966, gemeente Rotterdam KvK 24483298): vermelding van de wethouder of gemandateerde die namens de gemeente ondertekent, alsmede de juridische grondslag van de mandaatverlening uit het gemeentelijk besluit. Voor stichtingen en natuurorganisaties (Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer): vermelding van het bestuursbesluit voor de uitgifte.

Kadastrale aanduiding van het perceel: nauwkeurige aanduiding volgens de Kadasterwet 1989 in de vorm gemeente sectie perceelnummer, eventueel gevolgd door indexnummer bij splitsing in appartementsrechten of recht van opstal. Vermeld de kadastrale oppervlakte in vierkante meters, het adres met postcode en huisnummer, en de bestemming volgens het omgevingsplan op grond van de Omgevingswet 2024. Voor wijziging van de bestemming is een omgevingsvergunning van de gemeente vereist.

Duur en ingangsdatum: vermeld of het erfpachtrecht voortdurend (onbepaalde duur met periodieke canonherziening), tijdelijk (vijftig, vijfenzeventig of negenennegentig jaar) of eeuwigdurend (afgekocht, gemeentelijk model na 2017) is. Vermeld de ingangsdatum en, bij tijdelijke erfpacht, de exacte einddatum. Vermeld eventuele verlengingsoptie en de voorwaarden voor verlenging (nieuwe canonberekening, taxatie, instemmingsmogelijkheden van beide partijen).

Canon en betalingsregeling: vermeld het jaarbedrag van de canon in euro voor periodieke betaling, of de eenmalige afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht (Amsterdam 2024: grondwaarde x 2,39% x kapitalisatiefactor 31,3). Vermeld de indexering: vaste canon na afkoop, CPI-indexering jaarlijks per 1 januari, of periodieke herziening (elke vijftig jaar bij voortdurende erfpacht). Vermeld de betaalwijze (jaarlijks vooruit per 1 januari, per kwartaal, per maand via SEPA-incasso, eenmalig bij afkoop) en de bankrekening van de bloot eigenaar.

Gebruik en bestemming: vermeld de bestemming van het perceel (woondoeleinden, bedrijfsmatig, gemengd, agrarisch) volgens het omgevingsplan en de gemeentelijke Algemene Bepalingen (AB 2016 Amsterdam). Vermeld eventuele beperkingen: verbod op verhuur via Airbnb of korte verhuur, verbod op splitsing in appartementsrechten zonder toestemming, verplichting tot zelfbewoning gedurende een minimum periode. Bij afwijking van de bestemming is een omgevingsvergunning vereist en kan de gemeente een hogere canon vorderen.

Toestemmingsvereisten voor overdracht en splitsing: vermeld of de erfpachter het recht mag overdragen aan een derde zonder toestemming van de bloot eigenaar of slechts na schriftelijke toestemming op grond van art. 5:91 BW. Bij gemeentelijke erfpacht: vermeld de toestemmingsprocedure (aanvraag bij het stadsdeelbestuur, beoordeling van de solvabiliteit van de nieuwe erfpachter, termijn van zes tot twaalf weken). Voor splitsing in appartementsrechten op grond van art. 5:106 BW: vermelding van de toestemmingsvereiste en de verdeling van de canon over de appartementsrechten naar breukdeel.

Einde van de erfpacht en vergoedingsregeling voor opstallen: vermeld de wijze waarop het erfpachtrecht eindigt (tijdsverloop bij tijdelijk, opzegging bij wanbetaling op grond van art. 5:87 BW, afstand door de erfpachter, ontbinding bij wanprestatie). Vermeld of de bloot eigenaar bij einde een vergoeding verschuldigd is voor de waarde van de opstallen op grond van art. 5:99 BW (de hoofdregel) of dat deze vergoeding contractueel is uitgesloten (zogenaamde ABC-akte). Vermeld de wijze van waardevaststelling: drie deskundigen, beslissing van de Rechtbank, of forfaitaire regeling.

Boete en wanbetaling: vermeld het bedrag van de boete bij niet-tijdige betaling van de canon, doorgaans een vast bedrag per maand vertraging plus wettelijke rente op grond van art. 6:119 BW. Vermeld de bevoegdheid van de bloot eigenaar om bij meer dan twee jaar achterstallige canon het erfpachtrecht op te zeggen op grond van art. 5:87 BW met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, na schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Voor verwante zaken zie de modeldocumenten koopovereenkomst onroerend goed en hypotheekakte op forms-legal.com.

Het invullen van een erfpachtakte voor Nederland vereist nauwgezetheid en voorbereiding, omdat het zakelijke recht voor zeer lange duur (vijftig tot negenennegentig jaar of eeuwigdurend) wordt gevestigd en de financiele gevolgen van eventuele fouten over de gehele looptijd doorwerken. Volg de onderstaande stappen om alle wettelijk vereiste gegevens correct te verwerken.

Stap 1 — Identificeer de partijen. Voor een gemeentelijke bloot eigenaar: vermeld de officiele naam van de gemeente (Gemeente Amsterdam, Gemeente Rotterdam), het KvK-nummer (Amsterdam 34366966, Rotterdam 24483298) en het adres van het stadhuis. Voor een private bloot eigenaar (particulier, rechtspersoon): vermeld de volledige naam of statutaire naam, het adres, en de identificatiegegevens (BSN of KvK). Voor de erfpachter: vermeld voor- en achternaam volgens paspoort, geboortedatum (DD-MM-JJJJ), adres en BSN.

Stap 2 — Omschrijf het perceel. Vermeld het volledige adres (straat, huisnummer, postcode, gemeente). Vermeld de kadastrale aanduiding in de vorm gemeente sectie perceelnummer (op te vragen via Mijn Kadaster of de notaris). Vermeld de kadastrale oppervlakte (in vierkante meters). Vermeld de bestemming volgens het omgevingsplan (woondoeleinden, bedrijfsmatig, gemengd, agrarisch); op te vragen via het omgevingsloket van de gemeente of via Ruimtelijkeplannen.nl.

Stap 3 — Bepaal de duur. Kies tussen voortdurend (onbepaalde duur, gemeentelijk model met canonherziening om de vijftig jaar), tijdelijk vijftig tot negenennegentig jaar (private erfpacht of oude gemeentelijke erfpacht) of eeuwigdurend (gemeentelijk model Amsterdam na 2017, met afkoop van canon). Vermeld de ingangsdatum (formaat DD-MM-JJJJ); bij tijdelijke erfpacht vermeld de exacte einddatum (ingangsdatum plus looptijd).

Stap 4 — Vul de canon in. Voor periodieke canon: vermeld het jaarbedrag in euro met twee decimalen (EUR 2.500,00 per jaar). Voor afkoopsom: vermeld de eenmalige afkoopsom in euro (EUR 75.000,00). Bereken de afkoopsom volgens de formule: grondwaarde (volgens taxatie of WOZ) x canonpercentage (Amsterdam 2024: 2,39%) x kapitalisatiefactor (eeuwigdurend Amsterdam 2024: 31,3). Vermeld de indexering: geen (afgekocht), CPI-indexering (CBS consumentenprijsindex jaarlijks), of periodieke herziening (elke vijftig jaar). Vermeld de betaalwijze (jaarlijks vooruit per 1 januari op IBAN van de gemeente of de private bloot eigenaar).

Stap 5 — Vul de bijzondere voorwaarden in. Toestemmingsvereiste voor overdracht (art. 5:91 BW): JA bij gemeentelijke erfpacht (standaard) of bij private erfpacht met selectiebehoefte van de bloot eigenaar; NEE indien overdracht vrij is. Splitsing in appartementsrechten (art. 5:106 BW): JA met toestemmingsvereiste van de bloot eigenaar of NEE bij verbod. Vergoeding voor opstallen aan het einde van de erfpacht (art. 5:99 BW): JA met taxatie door drie deskundigen, of NEE bij ABC-akte zonder vergoeding (gebruikelijk bij oude gemeentelijke erfpacht).

Stap 6 — Vul de boete- en opzeggingsclausule in. Vermeld het boetebedrag bij wanbetaling van de canon, doorgaans EUR 500 per maand vertraging plus wettelijke rente. Vermeld de bevoegdheid van de bloot eigenaar om bij meer dan twee jaar achterstallige canon het erfpachtrecht op te zeggen op grond van art. 5:87 BW, met opzegtermijn van zes maanden na schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Stap 7 — Kies de notaris en bereid de akte voor. De erfpachtakte moet op straffe van nietigheid bij notariele akte worden gevestigd ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris (art. 3:89 BW jo. art. 2 Wet op het notarisambt). Vermeld de naam en het kantooradres van de notaris (gekozen door de erfpachter bij gemeentelijke erfpacht, of door de bloot eigenaar bij private). Notarieel honorarium: EUR 1.500 tot EUR 3.500 inclusief BTW, plus kadastraal recht EUR 200.

Stap 8 — Onderteken en laat inschrijven. Beide partijen verschijnen op de afspraakdatum bij de notaris, identificeren zich met paspoort of identiteitskaart (Wwft 2018), en ondertekenen de akte ten overstaan van de notaris. De notaris biedt de akte direct na ondertekening ter inschrijving aan bij de openbare registers van het Kadaster te Apeldoorn. De inschrijving wordt doorgaans binnen vijf tot tien werkdagen verwerkt, waarna het erfpachtrecht derdenwerking heeft. De notaris verstrekt aan beide partijen een afschrift van de akte en het kadastraal bewijs van inschrijving.

De erfpachtakte voor Nederland kent een dwingend wettelijk kader dat is uitgewerkt in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (artt. 5:85 tot 5:100), de Kadasterwet 1989, de Wet op het notarisambt (Wna), de Omgevingswet 2024 en de gemeentelijke Algemene Bepalingen voor gemeentelijke erfpacht. De volgende wettelijke vereisten zijn van toepassing en kunnen niet bij overeenkomst worden uitgesloten zonder uitdrukkelijke wettelijke grondslag.

Vormvereiste op grond van art. 3:89 BW jo. art. 5:85 BW: de vestiging van een recht van erfpacht moet op straffe van nietigheid plaatsvinden bij notariele akte ten overstaan van een in Nederland gevestigde notaris. De akte moet de identiteit van partijen, de kadastrale aanduiding van het perceel, de duur, de canon en de bijzondere voorwaarden bevatten. Mondelinge afspraken of onderhandse contracten zonder notariele bekrachtiging vestigen geen erfpachtrecht en kunnen niet worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Inschrijving in de openbare registers van het Kadaster op grond van de Kadasterwet 1989: het erfpachtrecht verkrijgt pas derdenwerking vanaf het moment van inschrijving in de openbare registers, zodat het recht kan worden tegengeworpen aan opvolgende eigenaren van het perceel. De notaris is gehouden de akte direct na ondertekening ter inschrijving aan te bieden bij het Kadaster te Apeldoorn op grond van art. 3:89 lid 4 BW. Voor wijzigingen van het erfpachtrecht (verlenging, canonherziening, omzetting) is opnieuw een notariele akte en inschrijving vereist.

Bevoegdheden van de erfpachter op grond van art. 5:89 BW: de erfpachter heeft dezelfde bevoegdheden als een eigenaar, met inbegrip van het recht om de zaak te gebruiken, op te leveren, te verhuren, te bezwaren met hypotheek en in beginsel over te dragen. De individuele erfpachtakte kan deze bevoegdheden beperken (bijvoorbeeld door een toestemmingsvereiste voor overdracht of een verbod op verhuur) maar niet uitsluiten in strijd met de dwingende wetsbepalingen.

Canon en betalingsverplichting op grond van art. 5:85 lid 2 BW: de erfpachter is in beginsel verplicht een canon te betalen, tenzij in de akte uitdrukkelijk anders is bepaald (zoals bij eeuwigdurende afkoop). De canon kan periodiek (jaarlijks, per kwartaal, per maand) of eenmalig (afkoop) worden voldaan, in geld of in goederen, met indexering of zonder. De vorderingen tot betaling van de canon verjaren op grond van art. 3:308 BW na vijf jaar.

Opzegging bij wanbetaling op grond van art. 5:87 BW: bij meer dan twee jaar achterstallige canon kan de bloot eigenaar het erfpachtrecht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, na schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Bij opzegging vervalt het erfpachtrecht en gaan de opstallen over op de bloot eigenaar; de gewezen erfpachter heeft op grond van art. 5:99 BW recht op een vergoeding voor de waarde van de opstallen tenzij contractueel uitgesloten.

Vergoeding voor opstallen aan het einde op grond van art. 5:99 BW: bij beeindiging van het erfpachtrecht door tijdsverloop, opzegging of afstand vervallen de opstallen aan de bloot eigenaar. De bloot eigenaar is in beginsel een vergoeding verschuldigd aan de gewezen erfpachter voor de waarde van de opstallen ten tijde van het einde, te bepalen door drie deskundigen of bij beslissing van de Rechtbank. Deze vergoedingsregeling kan contractueel worden uitgesloten of beperkt (ABC-akte), wat door de Hoge Raad als geldig is aanvaard.

Overdracht en splitsing op grond van artt. 5:91 en 5:106 BW: de individuele erfpachtakte kan voor de overdracht aan een derde een toestemmingsvereiste van de bloot eigenaar opnemen op grond van art. 5:91 BW; bij gemeentelijke erfpacht staat de toestemming standaard indien de nieuwe erfpachter voldoet aan de bestemmingsvoorwaarden. Voor splitsing in appartementsrechten op grond van art. 5:106 BW is doorgaans toestemming van de bloot eigenaar vereist met evenredige verdeling van de canon over de appartementsrechten.

Gemeentelijke Algemene Bepalingen: voor gemeentelijke erfpacht (Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Rotterdam) gelden de Algemene Bepalingen (AB 1934, AB 1955, AB 1994, AB 2000, AB 2016 Amsterdam) die voorrang hebben op de individuele akte voor zover de individuele akte daarvan niet uitdrukkelijk afwijkt. De gemeente publiceert de AB op haar website en wijzigingen behoeven instemming van de gemeenteraad.

Fiscale verplichtingen: bij vestiging van het erfpachtrecht is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het recht (gekapitaliseerde canon plus afkoopsom) op grond van art. 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer. De notaris draagt de belasting binnen een maand af aan de Belastingdienst. Voor de inkomstenbelasting in box 1 op grond van de Wet IB 2001 is de canon aftrekbaar als hypotheekrente indien de woning hoofdverblijf is en niet is afgekocht.

Bevoegde Rechtbank: geschillen in eerste aanleg worden beslecht door de Rechtbank van het arrondissement waar het perceel is gelegen op grond van art. 103 Rv; voor canonherziening en vergoeding van opstallen is veelal een procedure tot benoeming van drie deskundigen aangewezen. Cassatieberoep is mogelijk bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Bij het opstellen van een erfpachtakte in Nederland worden veelvoorkomende fouten gemaakt die kunnen leiden tot nietigheid, ongeldigheid van bepalingen, financiele schade door onverwachte canonverhoging, of zelfs verlies van de woning aan het einde van de tijdelijke erfpacht. Onderstaande fouten komen het meest voor in de jurisprudentie van de Hoge Raad, de Gerechtshoven en de Rechtbanken.

Fout 1 — Onderhandse vestiging zonder notariele akte. Een grondeigenaar en een gebruiker leggen mondeling of bij onderhands contract een erfpachtrecht vast, in de veronderstelling dat de afspraak rechtsgeldig is. Op grond van art. 3:89 BW jo. art. 5:85 BW is de vestiging van een recht van erfpacht echter nietig zonder notariele akte; de gebruiker verkrijgt geen zakelijk recht en kan worden ontruimd door de eigenaar zonder vergoeding voor opstallen. Voorkom dit door altijd een notaris in te schakelen voor de vestiging, ook bij familietransacties of agrarische erfpacht op kleine percelen.

Fout 2 — Verzuim van inschrijving in het Kadaster. De notariele akte wordt opgesteld en ondertekend, maar de notaris verzuimt of vergeet de akte direct ter inschrijving aan te bieden bij het Kadaster. Het erfpachtrecht heeft pas derdenwerking vanaf het moment van inschrijving op grond van art. 3:89 lid 2 BW; zonder inschrijving kan een opvolgende eigenaar van het perceel het erfpachtrecht niet kennen en kan de erfpachter zijn recht niet tegenwerpen. Voorkom dit door binnen vijf werkdagen na ondertekening bij de notaris na te vragen of de inschrijving heeft plaatsgevonden en het kadastraal bewijs te ontvangen.

Fout 3 — Onduidelijke of niet-toetsbare canonherzieningsclausule. De individuele akte bepaalt dat de canon elke vijftig jaar wordt herzien, maar zonder vermelding van de grondslag (grondwaarde of WOZ), het canonpercentage of de procedure bij geschil. Bij de herziening ontstaan dan langdurige geschillen tussen bloot eigenaar en erfpachter over de juiste methode, met aanzienlijke procedurekosten en onzekerheid. Voorkom dit door de canonherzieningsclausule volledig en specifiek te formuleren met vermelding van: de grondslag (taxatie of WOZ-waarde minus opstallen), het canonpercentage of de wijze van bepaling, de procedure bij geschil (drie deskundigen of Rechtbank), en de termijn voor herziening voor en na het herzieningsmoment.

Fout 4 — Uitsluiting van vergoeding voor opstallen zonder uitdrukkelijke vermelding. De individuele akte bevat geen bepaling over de vergoeding voor opstallen aan het einde van de erfpacht; de bloot eigenaar gaat ervan uit dat de hoofdregel van art. 5:99 BW van toepassing is (vergoeding verschuldigd), terwijl hij meende dat de vergoeding was uitgesloten. Bij het einde komt vervolgens een zeer hoge vergoedingsvordering boven tafel. Voorkom dit door uitdrukkelijk in de akte op te nemen of de vergoeding verschuldigd is (hoofdregel) of uitgesloten (ABC-akte), met vermelding van de methode van waardevaststelling.

Fout 5 — Schending van bestemmingsbepaling door verhuur via Airbnb. De erfpachter verhuurt zijn woning op gemeentelijke erfpachtgrond aan toeristen via Airbnb of vergelijkbare platforms, in strijd met de bestemmingsbepaling "uitsluitend voor zelfbewoning" uit de AB 2016 Amsterdam. De gemeente kan een boete opleggen van enkele tienduizenden euro op grond van het Huisvestingsverordening en de erfpachtakte, en bij herhaling het erfpachtrecht laten opzeggen op grond van art. 5:87 BW. Voorkom dit door voor verhuur via Airbnb altijd vooraf toestemming aan de gemeente te vragen of de woning uitsluitend voor zelfbewoning te gebruiken.

Fout 6 — Geen toetsing van financierbaarheid bij overdracht. Een erfpachter draagt zijn recht over aan een nieuwe erfpachter zonder dat de nieuwe erfpachter de financierbaarheid bij een Nederlandse bank heeft getoetst; de bank weigert vervolgens de hypotheek omdat de looptijd van de tijdelijke erfpacht te kort is of de canonherzieningsrisico te hoog. De koop wordt ontbonden met bijbehorende kosten en boete. Voorkom dit door bij overdracht van het erfpachtrecht een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst en vooraf de hypotheekofferte aan te vragen.

Fout 7 — Verzuim van toestemming voor splitsing in appartementsrechten. De erfpachter splitst zijn gebouw op gemeentelijke erfpachtgrond in appartementsrechten zonder voorafgaande toestemming van de gemeente op grond van art. 5:106 BW; de gemeente weigert vervolgens medewerking aan de inschrijving en kan de splitsing ongedaan laten maken. De erfpachter blijft zitten met de kosten van de splitsing (notaris, splitsingstekening) zonder dat de splitsing rechtsgeldig is. Voorkom dit door bij elke voorgenomen splitsing eerst schriftelijke toestemming aan de gemeente te vragen, met overlegging van de splitsingstekening en de verdeling van de canon over de appartementsrechten.

Fout 8 — Wanbetaling van de canon zonder schriftelijke ingebrekestelling van de bloot eigenaar. De erfpachter betaalt de canon niet of niet volledig en de bloot eigenaar verzuimt schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief of deurwaardersexploot; de bloot eigenaar kan vervolgens niet rechtsgeldig opzeggen op grond van art. 5:87 BW, omdat de twee jaar achterstand niet objectief is vastgesteld. Voorkom dit door als bloot eigenaar bij elke ontvangen canontermijn die onbetaald blijft binnen dertig dagen een herinnering te sturen, en bij meer dan zes maanden achterstand een schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief te zenden met opgave van het achterstallige bedrag, de termijn voor herstel (acht dagen) en de aankondiging van opzegging bij niet-herstel.