Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble)
ACUERDO DE MANTENIMIENTO DE INMUEBLE
Código Civil Federal Artículo 2416
I. LAS PARTES
Propietario:
Nombre: [Owner Name]
RFC: [Owner RFC]
Domicilio: [Owner Address]
Ocupante / Arrendatario:
Nombre: [Occupant Name]
RFC: [Occupant RFC]
Empresa de Mantenimiento (en su caso):
[Service Provider]
II. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Domicilio del Inmueble: [Property Address]
Tipo de Inmueble: [Property Type]
Folio Real RPP: [Folio Real]
Contrato de Base: [Lease Reference]
III. ASIGNACIÓN DE RESPONSABILIDADES DE MANTENIMIENTO
A. Reparaciones Mayores — Responsabilidad del Propietario (CCF art. 2416):
[Owner Responsibilities]
B. Reparaciones Locativas — Responsabilidad del Ocupante (CCF art. 2444):
[Occupant Responsibilities]
C. Responsabilidades Compartidas o Negociadas:
[Shared Responsibilities]
IV. CALENDARIO DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Y PRESUPUESTO
Calendario de Mantenimiento Preventivo:
[Maintenance Schedule]
Autorización para Reparaciones Urgentes:
[Emergency Budget]
Reportes e Inspecciones:
[Reporting Requirements]
V. INCUMPLIMIENTO Y REMEDIOS
En caso de que cualquiera de las partes incumpla sus obligaciones de mantenimiento, la parte afectada notificará por escrito el incumplimiento. Si la parte responsable no subsana el incumplimiento dentro de los plazos acordados, la parte afectada podrá contratar a terceros para realizar las reparaciones necesarias, con cargo a la parte incumplida, o ejercer los derechos previstos en los Artículos 2424 y 2425 del Código Civil Federal.
FIRMAS
El presente acuerdo se suscribe en [City], a [Date].
PROPIETARIO: [Owner Name]
Firma: _________________________
OCUPANTE / ARRENDATARIO: [Occupant Name]
Firma: _________________________
EMPRESA DE MANTENIMIENTO (en su caso): [Service Provider]
Firma: _________________________
Property Owner (Propietario)
________________
Signature
Occupant / Tenant (Ocupante)
________________
Signature
What Is a Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble)?
A Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble) is the formal legal instrument through which the parties with interests in a real property — whether an owner (propietario), landlord (arrendador), tenant (arrendatario), condominium administrator (administrador de condominio), or maintenance service provider (proveedor de servicios de mantenimiento) — define and allocate the responsibilities, schedules, costs, and procedures for the ongoing maintenance, repair, and preservation of that property. Governed primarily by the Código Civil Federal (CCF) Article 2416 and the corresponding provisions of applicable state civil codes, property maintenance agreements formalise what often remains implicit in standard lease agreements or condominium regulations, reducing disputes over repair obligations and cost allocation.
CCF Article 2416 establishes the general obligation of the person who contracts for the use of another's property (the arrendatario or usufructuary) to maintain it in the condition in which it was received, making ordinary repairs (reparaciones locativas) at their expense and reporting significant deterioration to the owner promptly. For properties held under arrendamiento (lease), CCF Articles 2412 through 2439 distribute maintenance obligations between the arrendador (responsible for structural repairs — reparaciones mayores) and the arrendatario (responsible for ordinary upkeep and minor repairs — reparaciones locativas arising from normal use). A formal Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble goes beyond these default rules by specifying exactly which party is responsible for each category of maintenance, the minimum maintenance standards required, the inspection and reporting procedures, and the remedies for non-compliance.
For condominium properties (inmuebles en régimen de condominio), the Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (applicable in CDMX) and equivalent state condominium laws govern the maintenance of common areas (áreas comunes) — which are the collective responsibility of all condominium unit owners (condóminos) administered through the asamblea de condóminos (owners' assembly) and the administrador del condominio. A property maintenance agreement supplements the reglamento de condominio by establishing specific maintenance service contracts with external providers and defining the administration's obligations to individual unit owners.
For commercial properties (locales comerciales, bodegas, naves industriales, oficinas), the Código de Comercio (CCom) provisions on commercial leases interact with the CCF framework. Commercial tenants typically negotiate more detailed maintenance agreements that address HVAC systems, electrical installations (instalaciones eléctricas certificadas por la Comisión Federal de Electricidad — CFE or licensed contractors), plumbing, fire safety systems (sistemas contra incendio conformes con la NOM-002-STPS-2010), elevator maintenance (ascensores certificados conforme a las NOM-009-STPS-2011 y NOM-029-STPS-2011), and exterior signage.
The Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS) imposes additional maintenance obligations through Normas Oficiales Mexicanas (NOMs) for workplace safety — employers occupying industrial and commercial premises must maintain working environments that comply with NOM-001-STPS-2008 (edificios, locales, instalaciones y áreas en los centros de trabajo), NOM-002-STPS-2010 (condiciones de seguridad — prevención y protección contra incendios), and NOM-025-STPS-2008 (condiciones de iluminación en los centros de trabajo). A detailed property maintenance agreement in a commercial or industrial setting should reference these NOM obligations and allocate compliance responsibility between the landlord and tenant based on which party controls the relevant system.
Forms-legal.com provides this Property Maintenance Agreement Mexico template as a practical resource for property owners, landlords, tenants, and administrators across Mexico. The agreement should be adapted to the specific type of property, the applicable state civil code, and any relevant municipal regulations (reglamentos de construcción municipales) governing building standards.
When Do You Need a Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble)?
A Property Maintenance Agreement Mexico is needed whenever a property is occupied, leased, or managed by parties other than the owner, and the allocation of maintenance responsibilities is not fully addressed by the underlying lease, purchase agreement, or condominium regulations.
The agreement is needed for commercial lease arrangements where the tenant makes significant investment in the property (locales comerciales, oficinas, bodegas) — without a detailed maintenance agreement, disputes arise regularly over whether a failing HVAC unit, a leaking roof, or a broken elevator is the landlord's or tenant's responsibility. CCF Article 2416 provides only a general framework, leaving many specific maintenance items unaddressed.
A Property Maintenance Agreement is required for properties managed by a third-party administrator (administrador de inmueble) acting on behalf of an absent owner — the agreement defines the administrator's maintenance obligations, budget authority, reporting requirements, and liability limits, and satisfies the requirements of CCF Article 2416 for documented maintenance procedures.
The agreement is needed for condominium developments where individual unit owners want to establish service level expectations for common area maintenance beyond the minimum standards in the reglamento de condominio — defining cleaning schedules, garden maintenance cycles, elevator inspection frequencies (pursuant to NOM-009-STPS-2011), pool maintenance standards, and security system upkeep.
For industrial properties (naves industriales, parques industriales, plantas de manufactura), a Property Maintenance Agreement is critical for compliance with STPS occupational safety regulations and with municipal reglamentos de construcción — defining responsibilities for fire suppression system testing (NOM-002-STPS-2010), electrical installation inspections, structural condition reports, and environmental compliance under LGEEPA (Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente).
A Property Maintenance Agreement is needed when a property is financed by a mortgage (crédito hipotecario) — most Mexican lending institutions, including INFONAVIT, FOVISSSTE, and commercial banks operating under the supervision of the CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores), require the mortgagor to maintain the property in good condition as a loan covenant. A formal maintenance agreement demonstrates compliance with this obligation and provides the lender documented assurance of ongoing property preservation.
A Property Maintenance Agreement is also needed for properties subject to the Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA) and its Reglamento — industrial properties (plantas industriales, bodegas con actividades de manejo de materiales peligrosos) must maintain environmental management systems and waste treatment facilities in operational condition as required by the SEMARNAT (Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales) license conditions. Failure to maintain these systems can trigger administrative sanctions, license suspension, or criminal liability under the Código Penal Federal for environmental crimes (delitos ambientales).
What to Include in Your Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble)
A valid Property Maintenance Agreement Mexico under CCF Article 2416 and applicable state civil codes must contain the following essential elements to effectively allocate maintenance responsibilities and prevent disputes.
Property Identification: Full legal description of the property — address, folio real from the Registro Público de la Propiedad, clave catastral, surface area (metros cuadrados construidos and del terreno), and property type (casa habitación, departamento en condominio, local comercial, nave industrial, oficina). Reference to the underlying legal relationship — lease contract number and date, condominium regulation, or ownership title — establishes the contractual basis for the maintenance obligations.
Party Identification: Full legal names, RFC, CURP, and domiciles of the owner (propietario), occupant or tenant (inquilino or arrendatario), and any third-party maintenance service provider (empresa de mantenimiento). If a condominium administrator (administrador del condominio) is a party, their professional registration and contact information should be included.
Maintenance Categories and Allocation: A clear, itemised allocation of maintenance responsibilities between owner and occupant, distinguishing between: reparaciones mayores (major structural repairs — roof, foundations, exterior walls, load-bearing elements — owner's responsibility under CCF art. 2416); reparaciones locativas (minor repairs arising from normal use — light bulbs, faucet washers, door handles, interior paint — tenant's responsibility); sistemas mecánicos y electromecánicos (HVAC, elevators, electrical panels, plumbing installations — typically a shared or negotiated responsibility); áreas verdes y exteriores (gardens, parking areas, common areas); and instalaciones especiales (fire safety systems, security systems, telecommunications infrastructure).
Maintenance Schedule (Calendario de Mantenimiento): Specific frequencies for preventive maintenance — monthly, quarterly, semi-annual, and annual maintenance cycles — for each system and component. Reference to applicable NOMs (Normas Oficiales Mexicanas) for system inspections, including NOM-002-STPS-2010 (fire prevention), NOM-009-STPS-2011 (elevator safety), and relevant CFE electrical installation standards.
Budget and Cost Allocation: Annual maintenance budget (presupuesto anual de mantenimiento), cost allocation percentages between parties, procedures for approving emergency repairs (reparaciones urgentes), spending limits requiring prior written approval, and payment terms for maintenance invoices.
Reporting and Inspection: Procedures for tenant reporting of maintenance needs (plazo de aviso — typically 24 to 72 hours for urgent repairs), owner inspection rights (con previo aviso — typically 24 to 48 hours advance notice per CCF art. 2421), documentation requirements (reporte de mantenimiento con fotos), and frequency of formal property condition inspections.
Service Provider Requirements: Licensing and insurance requirements for third-party maintenance contractors — IMSS registration for employees, RFC active status, civil liability insurance (seguro de responsabilidad civil), and compliance with STPS safety regulations for work performed on the property.
Remedies for Non-Compliance: Procedures and timelines for addressing failure to perform required maintenance — notice periods, right to hire alternative contractors at the non-performing party's expense, deduction rights (retención de rentas for landlord breach in some states), and indemnification obligations for damage caused by maintenance failures. Environmental and Safety Compliance Obligations: For commercial and industrial properties, the agreement must identify which party is responsible for maintaining environmental compliance certificates (licencias ambientales de funcionamiento issued by SEMARNAT or state environmental agencies), fire suppression system certifications (dictámenes de seguridad contra incendio issued by local bomberos or civil protection authorities under the Ley General de Protección Civil), and structural safety certificates (dictámenes de seguridad estructural issued by Directores Responsables de Obra registered with municipal authorities). These certificates are required for business license renewal (licencia de funcionamiento) and for compliance with municipal reglamentos de construcción in Mexico City, Guadalajara, Monterrey, and other major urban centers.
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Forms Legal. (2026). Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble) (Mexico) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/mexico/real-estate/property/property-maintenance-agreement-mexico
"Property Maintenance Agreement Mexico (Acuerdo de Mantenimiento de Inmueble) (Mexico)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/mexico/real-estate/property/property-maintenance-agreement-mexico.
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Frequently Asked Questions
Conforme al Código Civil Federal, el régimen supletorio de arrendamiento en México distingue entre dos categorías de reparaciones. El arrendador es responsable de las reparaciones mayores: las reparaciones estructurales importantes y los trabajos necesarios para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad para el uso convenido (artículo 2412, fracción I, del CCF). Estas incluyen las filtraciones del techo, los defectos estructurales, las fallas en los sistemas principales de plomería o electricidad del edificio y los daños causados por casos de fuerza mayor. El arrendatario es responsable de las reparaciones locativas: el mantenimiento rutinario y las reparaciones menores derivadas del uso normal del inmueble por el arrendatario (artículo 2444 del CCF). Estas incluyen el cambio de focos, el arreglo de manijas de puertas, las reparaciones menores de plomería (llaves que gotean) y la repintura interior al término del arrendamiento. Un contrato de mantenimiento de inmueble puede modificar estas asignaciones supletorias; por ejemplo, los arrendatarios comerciales pueden aceptar la responsabilidad del mantenimiento del aire acondicionado como condición del arrendamiento, o los arrendadores pueden convenir en prestar servicios de mantenimiento a costa del arrendatario. Cualquiera que sea la asignación acordada, debe constar por escrito para ser oponible frente a los causahabientes de cualquiera de las partes y frente a los terceros que más adelante adquieran el inmueble sujeto al arrendamiento.
Varias Normas Oficiales Mexicanas (NOM) establecen requisitos obligatorios de mantenimiento e inspección para determinados sistemas y equipos de los edificios en México. La NOM-002-STPS-2010 (Condiciones de seguridad — prevención y protección contra incendios) exige que los sistemas de supresión de incendios, los extintores, las salidas de emergencia y los equipos de detección de incendios se mantengan e inspeccionen a intervalos determinados por especialistas certificados ante la STPS. La NOM-009-STPS-2011 (Condiciones de seguridad para realizar trabajos en altura) regula las condiciones de seguridad para los trabajos de mantenimiento realizados en altura. La NOM-029-STPS-2011 (Mantenimiento de las instalaciones eléctricas) exige que las instalaciones eléctricas se inspeccionen y mantengan por personal certificado. El mantenimiento de elevadores se rige por la NOM-009-STPS-2011 y por las normas técnicas específicas emitidas por la ANCE (Asociación de Normalización y Certificación). El mantenimiento de los sistemas de agua potable debe cumplir con la NOM-127-SSA1-2021 (Agua para uso y consumo humano). Para los inmuebles industriales, aplican NOM adicionales bajo la autoridad de la STPS para maquinaria y equipos de proceso específicos. Los reglamentos municipales de construcción de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y otras grandes ciudades añaden requisitos locales de mantenimiento para los inmuebles comerciales e industriales. Un contrato de mantenimiento de inmueble debe hacer referencia específica a las NOM aplicables según el tipo de inmueble y la región.
Conforme al derecho civil mexicano, el derecho del arrendatario a deducir de la renta el costo de reparaciones no autorizadas no es sencillo y varía según el código civil de cada estado. El Código Civil Federal no autoriza expresamente al arrendatario a realizar reparaciones de manera unilateral a costa del arrendador y deducir el costo de la renta; hacer tales deducciones sin acuerdo previo puede exponer al arrendatario a reclamaciones de desahucio por falta de pago de la renta completa. El procedimiento legalmente correcto conforme al artículo 2424 del CCF es: (1) el arrendatario notifica por escrito al arrendador la reparación necesaria; (2) se da al arrendador una oportunidad razonable para realizar la reparación (por lo general de 15 a 30 días para reparaciones no urgentes conforme a la práctica común de arrendamiento, o de 24 a 48 horas para reparaciones urgentes que afecten la habitabilidad); (3) si el arrendador no actúa, el arrendatario puede solicitar al Juzgado Civil o Familiar que autorice la reparación y la deducción del costo, o bien dar por terminado el arrendamiento sin penalización. Algunos códigos civiles estatales y ciertos contratos de arrendamiento autorizan expresamente al arrendatario a realizar reparaciones urgentes hasta un monto determinado y deducir el costo de la renta; si este derecho existe, debe constar expresamente en el contrato o en el contrato de mantenimiento de inmueble con un tope de deducción. Se recomienda la asesoría de un abogado especializado en derecho inquilinario antes de hacer cualquier deducción unilateral por reparaciones.
En México, el mantenimiento de la propiedad en condominio se rige por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (en la CDMX) y las leyes de condominio estatales equivalentes, así como por el Reglamento de Condominio propio de cada desarrollo. El principio general es que cada propietario (condómino) es responsable del mantenimiento de su área privativa, mientras que la asamblea de condóminos en su conjunto —a través del administrador del condominio— es responsable del mantenimiento de las áreas de uso común, incluidos los vestíbulos, los pasillos, los elevadores, los estacionamientos, los jardines, las albercas, las fachadas exteriores y los elementos estructurales del edificio. El administrador del condominio —elegido por la asamblea y actuando bajo la supervisión del Comité de Vigilancia— contrata a los prestadores de servicios de mantenimiento, administra el fondo de mantenimiento, emite los informes de gastos de mantenimiento y hace cumplir las obligaciones de mantenimiento de cada propietario respecto de sus áreas privativas. Cada propietario paga cuotas de mantenimiento mensuales fijadas por la asamblea. Un contrato de mantenimiento de inmueble entre el administrador y los propietarios, o entre el administrador y una empresa de servicios de mantenimiento, complementa el reglamento de condominio con compromisos específicos de nivel de servicio, procedimientos de respuesta ante emergencias y mecanismos de control de costos.
Cuando un arrendador en México no realiza las reparaciones que son su obligación legal conforme al artículo 2412 del CCF o al contrato de arrendamiento, el arrendatario cuenta con varios remedios según la gravedad del incumplimiento. Para los incumplimientos que impiden al arrendatario usar el inmueble para el fin convenido (impedimento del uso convenido), el arrendatario puede dar por terminado el arrendamiento sin penalización y reclamar daños y perjuicios conforme al artículo 2424 del CCF. Para los incumplimientos parciales que reducen pero no eliminan el uso del inmueble, el arrendatario puede solicitar al tribunal una reducción proporcional de la renta por el periodo en que el uso se vio disminuido. El arrendatario también puede exigir el cumplimiento forzoso mediante una orden judicial que obligue al arrendador a realizar las reparaciones dentro de un plazo judicial; el incumplimiento de la orden puede dar lugar a multas judiciales o a la autorización para que el arrendatario realice las reparaciones a costa del arrendador. En todos los casos, el arrendatario debe documentar la necesidad de la reparación (mediante notificaciones por escrito, fotografías, dictámenes periciales) y conservar registros de las comunicaciones con el arrendador antes de iniciar la acción judicial. Algunos estados cuentan con Procuradurías del Consumidor (PROFECO) o agencias estatales equivalentes de protección al consumidor que ofrecen servicios de mediación para las controversias entre arrendador y arrendatario, las cuales pueden resolver los desacuerdos de mantenimiento de manera más rápida y económica que un juicio.
Por lo general, un contrato de mantenimiento de inmueble en México no necesita inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, salvo que se incorpore a un contrato de arrendamiento de más de seis años o cree derechos reales, en cuyo caso el arrendamiento o derecho subyacente debe inscribirse conforme al artículo 3042 del CCF. Un contrato de mantenimiento independiente entre un propietario y un prestador de servicios, o entre un arrendador y un arrendatario como complemento de un arrendamiento existente, suele otorgarse como documento privado firmado por ambas partes, aunque ratificarlo ante Notario Público o Juez refuerza su valor probatorio en caso de controversia futura. Para los contratos de mantenimiento de condominio entre el administrador y los prestadores de servicios, no se requiere inscripción, pero el contrato debe ser aprobado por la asamblea de condóminos y asentarse en el libro de actas que lleva el administrador. Para los inmuebles industriales con contratos de servicios de mantenimiento importantes, algunas partes optan por inscribir el contrato en el Registro Público de Comercio si una de ellas es una entidad mercantil, para acreditar la existencia y los términos del contrato frente a terceros en los procedimientos de insolvencia regidos por la Ley de Concursos Mercantiles.
Los contratistas de mantenimiento de inmuebles en México están sujetos a varios requisitos de seguro obligatorios y recomendados. Conforme a la Ley Federal del Trabajo (LFT) y a la Ley del Seguro Social, todo contratista que emplee trabajadores debe inscribirlos ante el IMSS y pagar las cuotas patronales correspondientes al Seguro de Riesgos de Trabajo, que cubre los accidentes y enfermedades de trabajo. No inscribir a los trabajadores ante el IMSS expone al propietario del inmueble a responsabilidad solidaria por las obligaciones laborales y de seguridad social conforme al artículo 15-B de la LFT. Más allá de la cobertura obligatoria del IMSS, los propietarios prudentes exigen a los contratistas de mantenimiento contar con: (1) Seguro de Responsabilidad Civil General, que cubre los daños materiales y las lesiones corporales a terceros causados por los trabajos de mantenimiento, con cobertura mínima de $1,000,000 a $5,000,000 MXN según el tipo de inmueble; (2) Seguro de Responsabilidad Civil Profesional para contratistas especializados, como ingenieros eléctricos y técnicos de elevadores; y (3) Seguro de Accidentes Personales para los trabajadores que realizan trabajos en altura, regulados por la NOM-009-STPS-2011. El contrato de mantenimiento de inmueble debe exigir comprobante de todas las pólizas de seguro aplicables antes de iniciar los trabajos, y nombrar al propietario del inmueble como asegurado adicional en la póliza de responsabilidad civil. Los certificados de seguro deben verificarse en el registro de la CNSF (Comisión Nacional de Seguros y Fianzas).
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