Solar Energy Lease Agreement Mexico (Arrendamiento para Energía Solar)

Los proyectos de energía solar en tierra arrendada en México requieren múltiples autorizaciones gubernamentales según la escala y ubicación del proyecto. Para proyectos a escala de utilidad por encima de 0.5 MW, el permiso principal es el permiso de generación de energía eléctrica otorgado por la Comisión Reguladora de Energía (CRE) conforme a la Ley de la Industria Eléctrica. Para cumplimiento ambiental, SEMARNAT requiere una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) conforme al Artículo 28 de la LGEEPA para proyectos que superen ciertos umbrales de capacidad; los proyectos que afecten vegetación requieren autorización de Cambio de Uso de Suelo de la Dirección General Forestal de SEMARNAT. La interconexión con la CFE requiere un Contrato de Interconexión celebrado con la CFE Distribución o CFE Transmisión correspondiente, sujeto a las Normas Técnicas de Interconexión (NTI) de la CFE. El CENACE registra el proyecto en el registro nacional de generación y asigna derechos de despacho en el mercado spot de electricidad si el proyecto participa en el Mercado Eléctrico Mayorista. Las licencias municipales (licencias de construcción, permisos de uso de suelo) del Municipio correspondiente son necesarias para las obras de instalación. Para generación distribuida por debajo de 0.5 MW, los permisos CRE no son requeridos, pero el Contrato de Interconexión para Generación Distribuida de la CFE debe celebrarse antes de que el sistema se conecte a la red de distribución, conforme a la Resolución CRE RES/154/2018 y sus modificaciones.

Los contratos de arrendamiento de energía solar en México tienen una duración típica de veinticinco a treinta años, acorde con la vida económica operativa de los paneles fotovoltaicos (FV) modernos y con el plazo de los permisos de generación CRE otorgados conforme a la Ley de la Industria Eléctrica. La estructura del arrendamiento se divide típicamente en fases: un período de desarrollo y construcción de uno a tres años durante el cual el desarrollador obtiene todos los permisos ante la CRE, SEMARNAT y las autoridades municipales, instala la infraestructura solar y pone en servicio la instalación; un período de operación y mantenimiento de veinte a veinticinco años durante el cual la instalación solar genera electricidad y el propietario recibe pagos periódicos de renta; y un período de desmantelamiento de seis a doce meses al término del arrendamiento durante el cual el desarrollador retira todos los equipos y restaura el sitio. Conforme al Artículo 2398 del CCF, los arrendamientos que excedan seis años deben formalizarse ante un Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) para ser oponibles frente a terceros, lo que es práctica estándar para los arrendamientos solares comerciales que tienen una duración de veinticinco o más años. Los prestamistas del financiamiento de proyectos —como NAFIN y BANCOMEXT— típicamente requieren plazos del arrendamiento que se extiendan al menos cinco años más allá del calendario de repago de deuda del proyecto.

Una servidumbre solar (servidumbre solar o servidumbre de acceso solar) es un derecho legalmente reconocido, establecido conforme a los Artículos 1057 a 1116 del CCF que regulan las servidumbres, que impide al propietario del predio adyacente erigir construcciones, plantar árboles de gran altura u obstruir de cualquier otra manera el acceso a la radiación solar de los paneles fotovoltaicos instalados en el predio beneficiado. Si bien la ley mexicana no cuenta con una disposición estatutaria específica para las servidumbres solares, el Artículo 1058 del CCF define las servidumbres de forma amplia como derechos que imponen obligaciones al propietario del predio sirviente en beneficio de otro predio (predio dominante), y los tribunales han respaldado los acuerdos de acceso solar estructurados como servidumbres convencionales conforme al Artículo 1065 del CCF. Para proyectos de energía solar, las servidumbres solares son fundamentales porque el sombreado de construcciones o vegetación vecina puede reducir la producción de energía fotovoltaica entre un diez y un cuarenta por ciento, afectando materialmente los ingresos del proyecto y el cumplimiento de los convenants con prestamistas como NAFIN o instituciones internacionales de financiamiento de proyectos. Las servidumbres solares para proyectos a escala de utilidad deben formalizarse en escritura notarial ante un Notario Público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) conforme al Artículo 1073 del CCF para vincular a futuros propietarios de los predios adyacentes.

Las rentas de los arrendamientos de energía solar en México se estructuran para reflejar la naturaleza multifase de los proyectos solares y la contribución del propietario del terreno como recurso que hace posible la generación de electricidad. Durante la fase de desarrollo y obtención de permisos (típicamente uno o dos años antes de que comiencen las obras), los desarrolladores suelen pagar un pago de opción anual (pago de opción) por hectárea —un monto nominal que confirma el derecho exclusivo del desarrollador para desarrollar el sitio mientras obtiene permisos ante la CRE, SEMARNAT y las autoridades municipales, que oscila entre $500 y $5,000 MXN por hectárea por año dependiendo de la ubicación y el tamaño del proyecto—. Durante la fase de operación —el período económico principal—, los pagos se calculan típicamente conforme a una de dos bases: un monto fijo anual por hectárea de área arrendada (monto fijo por hectárea), ajustado anualmente conforme al INPC publicado por el INEGI; o una renta vinculada a la producción calculada como porcentaje de los ingresos brutos por generación eléctrica (porcentaje de los ingresos por generación) recibidos por el desarrollador por ventas de electricidad en el Mercado Eléctrico Mayorista, tarifas de suministro básico de la CFE o contratos de compraventa de energía con clientes industriales. Todos los pagos de renta están sujetos al IVA al 16% cargado por el propietario del terreno al desarrollador conforme al Artículo 1 de la LIVA, y deben documentarse con comprobantes fiscales digitales (CFDI) emitidos a través del portal del SAT.

La tierra ejidal —tierra agrícola comunal organizada conforme al sistema ejidal mexicano regido por la Ley Agraria— puede arrendarse para proyectos de energía solar bajo requisitos legales específicos distintos de los procedimientos de arrendamiento de propiedad privada. El Artículo 45 de la Ley Agraria permite a los titulares de parcelas ejidales (ejidatarios) arrendar, dar en uso temporal o en usufructo sus parcelas individuales a terceros por plazos de hasta treinta años (prorrogables por acuerdo) sin aprobación previa de la Asamblea Ejidal para transacciones de parcelas individuales. Sin embargo, para proyectos solares que requieran grandes extensiones de tierra contigua que abarquen parcelas de múltiples ejidatarios o tierras de uso común, el Artículo 75 de la Ley Agraria exige la aprobación de la Asamblea Ejidal (asamblea general de todos los miembros del ejido) por mayoría calificada de dos tercios para otorgar cualquier derecho de uso sobre las tierras de uso común. El Registro Agrario Nacional (RAN) debe registrar los contratos de arrendamiento solar sobre parcelas ejidales después de la aprobación de la Asamblea Ejidal. Para el desarrollo de parques solares a gran escala sobre tierra ejidal, los desarrolladores frecuentemente trabajan con el Comisariado Ejidal para estructurar acuerdos de beneficio comunitario junto con el arrendamiento de tierra, incluyendo compromisos de generación de empleo y mejoras de infraestructura, conforme a los Principios del Ecuador y las Normas de Desempeño de la IFC. La SENER y la CRE han desarrollado protocolos de consulta (consultas previas) para proyectos energéticos en tierras ejidales e indígenas conforme al Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), ratificado por México.

Los proyectos de energía solar en México están sujetos a los requisitos de evaluación de impacto ambiental conforme a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA) y su Reglamento en materia de evaluación del impacto ambiental. Los proyectos que superen los umbrales regulatorios deben obtener una Autorización de Impacto Ambiental (AIA) de la Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental de SEMARNAT antes de iniciar la construcción. El Artículo 28 de la LGEEPA y el Reglamento especifican que los proyectos que involucren cambios de uso de suelo en terrenos forestales, instalación de infraestructura en zonas federales o proyectos superiores a 0.5 km² requieren una Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Regional (MIA-R) completa —un estudio ambiental detallado elaborado por consultores ambientales autorizados ante SEMARNAT—. Para proyectos en tierra agrícola sin vegetación forestal, la MIA Modalidad Particular (MIA-P) más sencilla puede ser suficiente. Si el proyecto requiere desmonte de vegetación nativa, se necesita una autorización de Cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales (CUSTF) conforme al Artículo 117 de la LGEEPA y la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable (LGDFS). Los proyectos cercanos a Áreas Naturales Protegidas conforme a la LGEEPA requieren consulta con la Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas (CONANP). El plazo de aprobación de SEMARNAT para una MIA-R completa promedia de tres a ocho meses.

Los contratos de arrendamiento solar en México deben contener disposiciones específicas que aborden los escenarios de abandono del proyecto para proteger al propietario del terreno. Conforme al Artículo 2428 del CCF, la obligación del arrendatario de mantener el inmueble y devolverlo en la condición acordada proporciona una protección jurídica de base; un desarrollador que abandone una instalación solar operativa incumple esta obligación y el propietario puede solicitar la rescisión (rescisión del contrato) conforme al Artículo 2434 del CCF más daños conforme al Artículo 2104 del CCF. Los contratos de arrendamiento solar bien redactados incluyen protecciones adicionales: una fecha límite de conclusión de la construcción (fecha límite de construcción) dentro de la cual el desarrollador debe completar y poner en servicio la instalación solar o el propietario puede rescindir el arrendamiento; un requisito de producción mínima (requisito de producción mínima) tras la puesta en servicio, cuyo incumplimiento activa obligaciones de remediación o derechos de rescisión del propietario; requisitos de garantía de desmantelamiento —fianza de cumplimiento de aseguradora autorizada por la CNSF o un fondo de garantía en fideicomiso administrado por un banco autorizado por la CNBV—; y una cláusula de restricción de cesión que impide la transferencia del arrendamiento a entidades financieramente débiles o no calificadas sin el consentimiento previo y por escrito del propietario. Para proyectos financiados por prestamistas como NAFIN o instituciones internacionales, los arreglos de seguridad del prestamista típicamente incluyen un acuerdo directo con el propietario que otorga derechos de subrogación al prestamista para asumir el control del proyecto y continuar los pagos de renta si el desarrollador incumple.

La medición neta (medición neta) para la generación solar distribuida en México está regulada por la Resolución CRE RES/154/2018 y sus modificaciones posteriores, aplicable a sistemas fotovoltaicos solares con capacidad inferior a 0.5 MW instalados en el sitio de generación (generación distribuida). Bajo el esquema de medición neta, el consumidor-generador de electricidad instala un medidor bidireccional que registra tanto la electricidad consumida de la red de distribución de la CFE como la electricidad inyectada a la red desde el sistema solar. La liquidación mensual de facturación acredita al consumidor la electricidad inyectada a la tarifa de distribución aplicable, reduciendo la factura neta de electricidad. El contrato de arrendamiento solar para un sistema de generación distribuida debe abordar: quién es propietario de los paneles solares (desarrollador o propietario del inmueble), cómo se comparten los ahorros de medición neta de la CFE, cómo se firma el Contrato de Interconexión para Generación Distribuida de la CFE —típicamente por el propietario del inmueble como cliente de la CFE— y las obligaciones de mantenimiento y seguros. Para arrendamientos de techo solar donde el desarrollador instala y es propietario de los paneles mientras el propietario del inmueble recibe electricidad a precio descontado, la estructura puede configurarse como un Contrato de Compraventa de Energía (PPA) en lugar de un arrendamiento tradicional, con el desarrollador vendiendo electricidad al propietario del inmueble a precios por debajo de la tarifa conforme al tratamiento fiscal del SAT para la venta de energía.