Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare

L'Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare in Italia è il documento con cui i coniugi o i genitori, in sede di separazione o divorzio, regolano a chi spetti l'uso dell'abitazione in cui si svolgeva la vita familiare. L'istituto è disciplinato dall'art. 337-sexies del Codice Civile, che ne àncora l'assegnazione all'interesse dei figli, in luogo dell'abrogato art. 155-quater c.c., e si coordina con l'art. 156 c.c. sui profili economici della separazione.

Il criterio guida è l'interesse della prole: la casa familiare è assegnata tenendo prioritariamente conto dell'esigenza dei figli di conservare l'ambiente domestico in cui sono cresciuti. Di regola l'assegnazione segue il collocamento dei figli, sicché l'immobile è attribuito al genitore presso cui questi prevalentemente risiedono, a prescindere dalla titolarità della proprietà: l'assegnatario può quindi essere anche il coniuge non proprietario.

L'assegnazione costituisce un diritto personale di godimento opponibile ai terzi se trascritto nei Registri Immobiliari ex art. 337-sexies c.c.; il provvedimento è suscettibile di revisione al mutare delle circostanze. L'art. 337-sexies prevede inoltre che il diritto venga meno se l'assegnatario non abiti stabilmente nella casa, cessi di abitarvi, conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio, sempre nel rispetto dell'interesse dei figli. Dell'assegnazione il giudice tiene conto nella regolazione dei rapporti economici tra le parti.

L'accordo deve identificare con precisione l'immobile e i relativi dati catastali, il titolo di disponibilità, il genitore assegnatario, i figli che giustificano l'assegnazione e la disciplina delle spese ordinarie e straordinarie. Sottoposto all'autorità giudiziaria, costituisce parte integrante delle condizioni di separazione o divorzio. Sul portale forms-legal.com sono disponibili i modelli collegati di separazione consensuale, affidamento condiviso, negoziazione assistita e assegno di mantenimento.

L'Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare in Italia è necessario in tutti i casi in cui, al momento della separazione o del divorzio, esiste una casa di residenza familiare in cui i coniugi abitavano con i figli. La prima situazione, la più comune, riguarda le coppie con figli minorenni che si separano: il Tribunale è tenuto a pronunciarsi sull'assegnazione della casa familiare ex art. 337-sexies c.c. in sede di omologazione della separazione, e i coniugi che si separano consensualmente devono includere questa clausola nel loro accordo per evitare che il Tribunale non omologhi. La seconda situazione riguarda i coniugi con figli maggiorenni non autosufficienti (in università, o con disabilità certificata): l'art. 337-septies c.c. estende la tutela anche a questi figli e il Tribunale può assegnare la casa al genitore con cui vivono. La terza ipotesi si verifica quando, all'interno di una separazione consensuale, i coniugi desiderano regolare dettagliatamente le spese dell'immobile (mutuo, condominio, manutenzione straordinaria) per evitare future controversie. Infine, l'accordo è necessario quando la casa è di proprietà di uno solo dei coniugi: in assenza di una clausola esplicita sull'assegnazione, il coniuge proprietario potrebbe rivendicare il diritto di rientrare nell'immobile, creando una situazione conflittuale pregiudizievole per i figli. Dal punto di vista procedurale, la clausola sull'assegnazione deve essere inserita nell'accordo di separazione consensuale e presentata al Presidente del Tribunale per l'omologazione ex art. 711 c.p.c. In alternativa, può essere inclusa nell'accordo di negoziazione assistita ex art. 6 D.L. 132/2014: le parti, assistite ciascuna da un avvocato, sottoscrivono l'accordo che viene trasmesso alla Procura della Repubblica per il nulla osta (in assenza di figli minorenni) o per l'autorizzazione del PM (in presenza di figli minorenni). La negoziazione assistita, introdotta dal D.L. 12 settembre 2014 n. 132 (conv. L. 10 novembre 2014 n. 162), ha snellito le procedure di separazione consensuale riducendo i tempi rispetto al procedimento ordinario davanti al Tribunale: una separazione negoziata può concludersi in 2-4 settimane contro i 3-6 mesi del procedimento giudiziale. Il Ministero dell'Interno, con circolare prot. n. 5/2015, ha chiarito che gli accordi di negoziazione assistita relativi alla separazione devono essere trasmessi anche all'Ufficiale di Stato Civile del Comune per l'annotazione nell'atto di matrimonio.

L'Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare in Italia deve contenere elementi precisi per essere valido e opponibile. Primo elemento: l'identificazione completa dell'immobile con gli estremi catastali (Comune, foglio, mappale/particella, subalterno, piano, interno, rendita catastale) e il titolo di disponibilità (proprietà esclusiva di uno dei coniugi, comproprietà al 50% o in altra quota, locazione intestata a uno o a entrambi, comodato d'uso). Secondo elemento: il genitore assegnatario, con indicazione del suo codice fiscale e della sua qualità (genitore collocatario dei figli ex art. 337-ter c.c.). Terzo elemento: i figli che giustificano l'assegnazione, con nome, cognome, data di nascita e condizione (minorenni o maggiorenni non autosufficienti). Quarto elemento: la durata dell'assegnazione, con indicazione delle condizioni di revoca (raggiungimento della maggiore età e dell'autosufficienza dell'ultimo figlio; nuovo matrimonio o convivenza stabile dell'assegnatario, da valutare caso per caso). Quinto elemento: la ripartizione delle spese dell'immobile — spese condominiali ordinarie a carico dell'assegnatario; spese straordinarie a carico del proprietario o in proporzione alle quote di comproprietà; rate del mutuo ipotecario a carico del soggetto obbligato verso la banca. Sesto elemento: la clausola di trascrizione nei Registri Immobiliari ex art. 337-sexies comma 2 c.c. per l'opponibilità ai terzi, con indicazione dell'obbligo del coniuge assegnatario di richiedere la trascrizione entro un termine concordato dalla data di omologazione del Tribunale. Sul sito forms-legal.com il modello include campi specifici per tutti questi elementi. Elementi aggiuntivi raccomandati dalla prassi notarile e dalla giurisprudenza del Tribunale di Milano (provvedimento pilota del 2018 sulle clausole della separazione): (a) clausola di destinazione futura dell'immobile — disciplina cosa accade alla casa quando cessa l'assegnazione (vendita con riparto del ricavato in proporzione alla comproprietà; acquisto della quota da parte del coniuge assegnatario con perizia di stima da concordare; asta immobiliare); (b) clausola di aggiornamento del contributo al mantenimento in funzione del valore imputato all'assegnazione — l'art. 337-sexies co. 1 c.c. prevede che il Tribunale tenga conto dell'assegnazione nella regolazione dei rapporti economici; se l'assegnazione sostituisce parzialmente l'assegno di mantenimento, l'accordo deve quantificarne l'equivalente; (c) clausola di accesso dell'altro genitore — disciplina i giorni e le ore in cui il coniuge non assegnatario può accedere all'immobile per portare o riprendere i figli, evitando conflittualità; (d) clausola assicurativa — obbligo del coniuge assegnatario di mantenere le polizze assicurative sull'immobile (incendio e furto) in corso di validità, con il coniuge proprietario come beneficiario.

Per compilare correttamente l'Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare in Italia, è necessario raccogliere preventivamente i seguenti documenti. Visura catastale aggiornata dell'immobile (disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate — Catasto, con accesso tramite SPID o CIE): riporta Comune, sezione, foglio, mappale/particella, subalterno, categoria catastale, rendita e intestatario catastale. Documento di identità e codice fiscale di entrambi i coniugi e dei figli. Eventuale atto notarile di acquisto dell'immobile (rogito), per verificare la quota di proprietà di ciascun coniuge. Eventuale contratto di locazione (se la casa è in affitto) con i dati del locatore. Eventuale contratto di mutuo e intestazione dello stesso. Nella sezione relativa all'immobile, inserire con precisione i dati catastali, il titolo di disponibilità (proprietà esclusiva di quale coniuge, comproprietà in quale quota, locazione) e l'indirizzo completo. Nella sezione relativa al genitore assegnatario, indicare il coniuge collocatario e i figli con cui abiterà la casa. Nella sezione sulle spese, specificare come vengono ripartite le spese condominiali ordinarie, le spese straordinarie e le rate del mutuo. Indicare se la casa, una volta esaurita la necessità dell'assegnazione (figli maggiorenni e autosufficienti), sarà venduta concordemente o attribuita a uno dei coniugi con eventuale conguaglio all'altro. Per la parte fiscale: l'assegnazione della casa familiare in sede di separazione è esente da imposte ai sensi dell'art. 19 L. 6 marzo 1987, n. 74 («Nuove norme sulla disciplina dei casi di scioglimento di matrimonio»), che esenta da imposte di bollo, di registro, catastali e ipotecarie gli atti e i provvedimenti relativi ai procedimenti di separazione e divorzio. La trascrizione nei Registri Immobiliari del provvedimento di assegnazione è anch'essa esente da imposta ipotecaria e catastale ai sensi della stessa norma. Ai fini IRPEF, l'immobile assegnato al coniuge non proprietario non genera reddito fondiario imponibile in capo al coniuge proprietario durante il periodo di assegnazione (art. 26 TUIR; confermato da Agenzia delle Entrate, Circolare 11/E/2014): il proprietario non deve dichiarare il canone virtuale come reddito. Se il coniuge assegnatario è titolare di un diritto di abitazione personale e non è il proprietario, non deve indicare l'immobile nella propria dichiarazione dei redditi come abitazione principale ai fini IMU: l'esenzione IMU prima casa spetta invece al coniuge assegnatario che vi risiede anagraficamente, ai sensi della L. 160/2019, anche se non è proprietario (Corte Costituzionale, sentenza n. 209/2022).

L'Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare in Italia è soggetto a requisiti giuridici specifici che ne determinano la validità e l'opponibilità. Sotto il profilo della forma, la clausola sull'assegnazione deve essere contenuta nell'accordo di separazione consensuale omologato dal Tribunale ex art. 711 c.p.c. oppure nell'accordo di negoziazione assistita munito di nulla osta o autorizzazione del PM ex art. 6 D.L. 132/2014: un accordo privato non omologato non consente la trascrizione nei Registri Immobiliari e non è opponibile ai terzi. Per l'opponibilità ai terzi, l'art. 337-sexies comma 2 c.c. prevede la trascrizione del provvedimento di assegnazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente: dalla data della trascrizione, chiunque acquisti o ipotechi l'immobile è vincolato dal diritto di abitazione dell'assegnatario. La trascrizione è esente da imposta di registro ai sensi dell'art. 19 L. 74/1987, che si applica a tutti gli atti dipendenti da procedimenti di separazione e divorzio. L'assegnazione è soggetta a revoca da parte del Tribunale quando vengono meno i presupposti: figli tutti maggiorenni e autosufficienti; nuovo matrimonio del coniuge assegnatario; accertata violazione degli obblighi verso i figli. La revoca segue lo stesso procedimento della modifica delle condizioni di separazione ex art. 711 c.p.c. (revisione consensuale) o il procedimento contenzioso su domanda unilaterale. Il coniuge proprietario che non riceve l'assegnazione non può comunque essere privato del suo diritto di proprietà: la divisione dell'immobile sarà regolata nell'accordo di separazione o in un successivo atto di divisione notarile. La Corte di Cassazione, Sez. I civile, con ordinanza n. 3331 del 9 febbraio 2021, ha statuito che la sopravvenuta convivenza more uxorio stabile dell'assegnatario con un partner non comporta automaticamente la revoca dell'assegnazione, ma impone al Tribunale un giudizio di merito sull'impatto della nuova situazione sull'interesse dei figli. La Corte Costituzionale, con sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, ha dichiarato incostituzionale la norma che escludeva l'esenzione IMU prima casa per il coniuge assegnatario non proprietario: dall'anno d'imposta 2022, anche il coniuge assegnatario non proprietario che ha la residenza anagrafica nell'immobile gode dell'esenzione IMU ex art. 1, co. 741, L. 160/2019. Il Tribunale, in sede di omologazione della separazione consensuale, verifica che l'accordo sull'assegnazione della casa non leda l'interesse dei figli ex art. 337-ter c.c.: può richiedere modifiche o integrazioni prima di procedere all'omologazione; in casi di sospetto pregiudizio per i minori, il Presidente del Tribunale può disporre l'audizione dei figli che abbiano compiuto i 12 anni (art. 336-bis c.c.) prima di omologare l'accordo.

L'Accordo sull'Assegnazione della Casa Familiare in Italia è frequentemente redatto con errori che creano problemi pratici e giuridici significativi. Il primo e più grave errore è omettere completamente la clausola sull'assegnazione nell'accordo di separazione consensuale: il Tribunale non omologa gli accordi che non disciplinano questo aspetto quando sono presenti figli minorenni, e le parti devono tornare a negoziare con perdite di tempo e costi aggiuntivi; inserire sempre la clausola anche quando entrambi i genitori accettano di lasciare l'immobile, specificando in tal caso che la casa sarà venduta o assegnata senza diritto esclusivo di abitazione. Il secondo errore è assegnare la casa al coniuge non collocatario dei figli per convenienza economica: il Tribunale può non omologare questa scelta se contrasta con l'interesse dei figli ex art. 337-ter c.c.; se l'accordo economico tra i coniugi richiede che il proprietario resti nell'immobile, strutturarlo come accordo patrimoniale separato e non come assegnazione della casa familiare. Il terzo errore è non indicare i dati catastali completi dell'immobile: senza foglio, particella e subalterno corretti, la trascrizione nei Registri Immobiliari è impossibile, lasciando l'assegnatario esposto al rischio di vendite o ipoteche da parte del coniuge proprietario; verificare la visura catastale aggiornata dall'Agenzia delle Entrate — Servizi Catastali prima di inserire i dati. Il quarto errore è non disciplinare la ripartizione delle spese dell'immobile: la mancanza di accordo su chi paga il condominio, il mutuo e le manutenzioni genera il contenzioso post-separazione più frequente davanti ai Tribunali italiani; specificare: spese ordinarie all'assegnatario, spese straordinarie al proprietario o in proporzione alle quote, rate del mutuo al soggetto obbligato verso la banca. Il quinto errore è non prevedere cosa accade all'immobile quando cessa il presupposto dell'assegnazione: senza questa clausola, il coniuge proprietario deve avviare un procedimento giudiziale per la revoca con ulteriori costi e tempi. Il sesto errore è non richiedere la trascrizione del provvedimento di assegnazione nei Registri Immobiliari ex art. 337-sexies co. 2 c.c.: il coniuge proprietario potrebbe vendere o ipotecare l'immobile a terzi in buona fede e il diritto di abitazione dell'assegnatario non sarebbe opponibile ai terzi acquirenti o creditori ipotecari; la trascrizione deve avvenire entro 30 giorni dall'omologazione. Il settimo errore è non aggiornare la residenza anagrafica del coniuge assegnatario all'indirizzo dell'immobile assegnato: ai fini dell'esenzione IMU prima casa (Corte Cost. n. 209/2022) e dell'accesso ai servizi comunali (asilo nido, scuola dell'obbligo, sussidi), la residenza anagrafica nell'immobile assegnato è condizione necessaria; effettuare la variazione anagrafica presso il Comune di residenza entro 20 giorni dall'accordo. L'ottavo errore è dimenticare di comunicare la successione nel contratto di locazione al locatore ex art. 6 L. 392/1978 quando la casa è in affitto: il locatore deve essere informato per iscritto della successione del coniuge assegnatario nel contratto di locazione; in mancanza di comunicazione, il locatore può contestare la legittimità dell'occupazione da parte del coniuge non originariamente intestatario del contratto. Il nono errore è non verificare se sull'immobile gravano ipoteche o pignoramenti che potrebbero pregiudicare il diritto di abitazione dell'assegnatario: richiedere sempre la visura ipotecaria aggiornata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari prima di finalizzare l'accordo. Il decimo errore è non aggiornare la polizza assicurativa dell'immobile: se la polizza incendio e furto è intestata al coniuge non assegnatario, quest'ultimo potrebbe non rinnovarla lasciando l'immobile scoperto; inserire nell'accordo l'obbligo di mantenere le polizze assicurative in vigore e di comunicare all'assegnatario le scadenze e i rinnovi.