Déclaration Droits de Mutation Particulier (DMTO) - France

La Déclaration Droits de Mutation Particulier (DMTO) est, en droit français, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) lors d'une vente immobilière.

Les DMTO sont composés de plusieurs taxes superposées : la taxe de publicité foncière (TPF) perçue au profit du conseil départemental, dont le taux peut varier de 3,80% à 5,09% selon délibération du conseil général (article 1594 D CGI) ; la taxe additionnelle au profit de la commune (article 1584 bis CGI, 1,20% dans la plupart des cas) ; la taxe additionnelle d'État (article 1595 CGI, 0,10%) ; et les frais d'assiette (0,10% perçus par l'État pour frais de gestion). Le total aboutit généralement à environ 5,80% pour les biens immobiliers anciens (plus de 5 ans).

L'acte authentique de vente immobilière est obligatoirement notarié en France conformément aux articles 712-3 du Code civil et 1594 D du CGI. Le notaire, officier ministériel nommé par le Garde des Sceaux conformément à l'ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945, est mandataire légal pour le calcul, la collecte et le versement des DMTO au Service de la Publicité Foncière (SPF — ex-Conservation des hypothèques) compétent de la situation du bien. La publication de la mutation au SPF assure son opposabilité aux tiers conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

En France, le marché immobilier génère chaque année entre 10 et 14 milliards d'euros de recettes DMTO, constituant une ressource essentielle pour les budgets des conseils départementaux. Ces droits sont souvent qualifiés de « bougeoirs » car ils pèsent directement sur la mobilité résidentielle des ménages français.

La déclaration DMTO en France est obligatoire à l'occasion de toute mutation à titre onéreux d'un bien immobilier par acte authentique notarié. Les situations déclenchant cette déclaration sont nombreuses et couvrent l'ensemble du marché immobilier.

La déclaration DMTO est exigible dans tous ces cas : vente d'un appartement ou d'une maison individuelle (bien ancien ou neuf selon le régime TVA applicable), cession d'un terrain à bâtir ou d'un terrain agricole, vente d'un local commercial ou professionnel, vente d'un immeuble entier plurifamilial (immeuble de rapport), cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière soumises aux DMTO (article 726 CGI, 5% sur la valeur des parts), échange immobilier (soumis aux DMTO sur la soulte et les droits de mutation ordinaires sur les valeurs échangées conformément à l'article 702 CGI), licitation d'un immeuble indivis à un co-indivisaire (article 748 CGI).

Certains régimes spéciaux modifient le taux ou l'assiette : pour les logements neufs (moins de 5 ans) vendus par un promoteur ou constructeur, la TVA immobilière de 20% se substitue à la TPF et seule une TPF réduite de 0,715% s'applique (article 1594 F ter CGI). Les organismes HLM (OPHLM, ESH) bénéficient d'un taux réduit de 0,715% conformément à l'article 1594 F bis CGI. Certains départements ont adopté des délibérations abaissant temporairement leur taux de TPF pour soutenir le marché local.

Le délai pour la publication de l'acte et le paiement des DMTO est légalement encadré : le notaire dispose généralement de 30 jours ouvrés pour publier l'acte au SPF et verser les droits correspondants (article 633 du CGI). Tout retard de publication expose l'acquéreur à des pénalités et peut créer des problèmes d'opposabilité aux tiers.

La déclaration DMTO lors d'une vente immobilière en France mobilise plusieurs éléments clés que vendeurs et acquéreurs doivent maîtriser.

**Parties à la mutation et notaire instrumentant** : L'identité complète de l'acquéreur (acheteur) et du vendeur (cédant) est requise, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l'acte. En cas d'acquisition en SCI ou via une société, le SIREN/SIRET et la forme juridique sont obligatoires. Le notaire instrumentant est seul habilité à rédiger l'acte authentique (ordonnance n°45-2590) et à verser les DMTO au SPF.

**Identification cadastrale du bien** : La référence cadastrale (section + numéro de parcelle) du bien vendu est indispensable pour la publication de la mutation au registre de la publicité foncière. Elle figure sur l'avis de taxe foncière ou est consultable sur le site cadastre.gouv.fr géré par la DGFiP. Pour les mutations de parties communes ou les divisions de propriété, des géomètres-experts sont souvent nécessaires.

**Prix de vente et calcul des DMTO** : Le prix de vente doit correspondre à la valeur vénale réelle. La DGFiP peut redresser les prix fictifs ou les donations déguisées (articles 1729 et 1741 CGI). Le montant des DMTO est calculé par le notaire selon le régime applicable : taux plein (≈5,80%), TVA immobilière 20% + TPF 0,715%, ou taux réduit logement social 0,715%. Le notaire verse les DMTO au SPF lors de la publication de l'acte.

**Diagnostics techniques obligatoires** : Avant la signature, le vendeur est tenu de fournir un dossier de diagnostics immobiliers (DDT) conformément aux articles L271-4 et L271-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE, arrêté du 31 mars 2021), diagnostic amiante (décret n°96-97), diagnostic plomb (loi n°98-657), diagnostic termites (loi n°99-471), état des risques naturels (ERP, article L125-5 CCH), diagnostics électricité et gaz (loi n°2010-788). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (> 420 kWh/m²/an) sont interdits à la location en France.

**Garanties légales et délais** : L'acte authentique transfère la propriété à la date de signature. La garantie d'éviction (article 1626 du Code civil) et la garantie contre les vices cachés (articles 1641 à 1648 du Code civil) demeurent à la charge du vendeur. Le délai de publication au SPF (enregistrement au registre des hypothèques) est en pratique de 2 à 6 mois, le titre de propriété définitif étant remis à l'acquéreur après publication.

Le service forms-legal.com propose ce formulaire DMTO pour aider les particuliers à comprendre les mécanismes fiscaux de la vente immobilière et à préparer leur dossier en amont de la signature chez le notaire.

La préparation de la déclaration DMTO lors d'une vente immobilière en France suit une procédure structurée coordonnée par le notaire.

**Étape 1 — Choisir un notaire et signer le compromis de vente** : Le notaire instrumentant est responsable de l'ensemble de la procédure de mutation. Avant l'acte définitif, un compromis de vente (promesse synallagmatique) ou une promesse unilatérale de vente fige les conditions de la transaction. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après signature du compromis (loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, article L271-1 CCH). Le dépôt de garantie est généralement de 5 à 10% du prix.

**Étape 2 — Préparer les documents requis** : Vendeur : titre de propriété original, avis de taxe foncière (référence cadastrale), dossier de diagnostics techniques (DDT) complet, attestation d'absence d'hypothèque ou état hypothécaire, certificats de conformité des travaux si récents. Acquéreur : pièce d'identité, justificatif de domicile, offre de prêt immobilier définitive (si financement bancaire), IBAN pour le virement du prix.

**Étape 3 — Calcul des DMTO par le notaire** : Le notaire calcule précisément les DMTO selon le régime applicable. Pour un bien ancien à 400 000 €, les DMTO s'élèvent à environ 23 200 € (400 000 × 5,80%). S'y ajoutent les émoluments notariaux réglementés (~1-3% selon tranches du décret 2020-179) et les débours (frais d'urbanisme, de géomètre, etc.). Le total des « frais de notaire » atteint généralement 7-8% du prix pour les biens anciens.

**Étape 4 — Signature de l'acte authentique** : La signature a lieu chez le notaire en présence des deux parties (ou de leurs mandataires munis de procurations notariées). L'acquéreur verse le prix et les DMTO avant ou lors de la signature par virement bancaire. Le notaire remet les clés symboliques à l'acquéreur et adresse l'acte au SPF pour publication.

**Étape 5 — Publication au SPF et remise du titre de propriété** : Le notaire publie l'acte au Service de la Publicité Foncière compétent dans les délais légaux (article 633 CGI). Après publication (2 à 6 mois), il remet à l'acquéreur un exemplaire de l'acte revêtu de la mention de publication — c'est le titre de propriété officiel. L'acquéreur peut demander une copie authentique auprès du notaire à tout moment, sous peine de droits de copie réglementés.

La vente immobilière en France et les DMTO associés s'inscrivent dans un cadre légal dense régi par plusieurs corpus normatifs.

**Obligation de l'acte notarié** : La vente immobilière est obligatoirement constatée par acte authentique notarié en France (article 712-3 du Code civil interprété par la doctrine, confirmé par la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Sans publication au SPF, la mutation est inopposable aux tiers conformément au décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Le notaire engage sa responsabilité civile et disciplinaire pour le calcul exact des DMTO (ordonnance n°45-2590 + décret n°73-609 du 5 juillet 1973).

**Prix de vente et valeur vénale** : La DGFiP surveille la cohérence des prix déclarés avec les valeurs de marché. L'article 761 CGI permet à l'administration de substituer la valeur vénale réelle au prix déclaré si celui-ci est manifestement inférieur. Les actes de vente à prix fictif (donation déguisée) exposent vendeur et acquéreur aux redressements pour insuffisance de prix, majorations de 40% (article 1729 CGI) et sanctions pénales (article 1741 CGI).

**Purge des hypothèques et servitudes** : Avant la vente, le notaire doit obtenir un état hypothécaire authentique au SPF pour identifier les hypothèques et privilèges grevant le bien. Le prix de vente doit d'abord servir à purger ces charges (articles 2475 à 2490 du Code civil — procédure de purge des hypothèques). Si le prix est insuffisant pour purger, la vente peut être compromise.

**Droit de préemption urbain (DPU)** : Dans les communes ayant institué le DPU (article L211-1 du Code de l'urbanisme), le vendeur doit notifier la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie avant la signature de l'acte définitif. La commune dispose de 2 mois pour exercer son droit. Le droit de préemption renforcé (DPR) s'applique dans certaines zones prioritaires.

**Loi Carrez pour les biens en copropriété** : Pour les lots de copropriété, la superficie habitable loi Carrez (article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) doit figurer dans le compromis et l'acte définitif. Toute erreur de surface > 5% ouvre droit à une action en réduction de prix pendant 1 an à compter de la signature.

**PLU et certificat d'urbanisme** : Pour les terrains à bâtir, le certificat d'urbanisme opérationnel (article L410-1 du Code de l'urbanisme) garantit la constructibilité du terrain. Son obtention préalable à la vente est fortement conseillée.

Les erreurs les plus fréquentes lors d'une vente immobilière soumise aux DMTO en France sont les suivantes.

**Erreur 1 — Confondre les frais de notaire et les DMTO** : Les « frais de notaire » comprennent trois composantes distinctes : les DMTO (fiscaux, ~5,80% du prix), les émoluments notariaux réglementés (~1-3% selon tranches du décret 2020-179) et les débours (frais de géomètre, d'urbanisme, de registre). Pour un bien à 300 000 €, le total est d'environ 7-8% soit 21 000 à 24 000 €. Mal anticiper ces frais conduit à des refus de prêt ou des emprunts insuffisants.

**Erreur 2 — Oublier de vérifier les hypothèques** : Un acquéreur qui n'exige pas d'état hypothécaire récent risque d'acquérir un bien grevé d'hypothèques dont le montant peut dépasser le prix d'achat. Le notaire est tenu de purger les hypothèques avant remise des clés, mais l'acquéreur doit s'assurer que cette vérification est effectuée.

**Erreur 3 — Négliger le délai de rétractation** : L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours calendaires après la remise du compromis de vente (article L271-1 CCH). Ce délai incompressible ne peut être réduit par contrat. Après expiration, l'acquéreur est engagé et ne peut se rétracter que si une condition suspensive (obtention du prêt) ne se réalise pas.

**Erreur 4 — Sous-estimer l'impact du DPE sur le prix** : Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France. Vendre un tel bien sans DPE récent (arrêté du 31 mars 2021 — DPE opposable) peut entraîner une contestation du prix ou une action en vice caché. L'acheteur d'un logement classé F ou G doit anticiper le coût des travaux de rénovation énergétique dans son plan de financement.

**Erreur 5 — Ignorer le droit de préemption urbain** : Dans les communes ayant institué le DPU, omette d'envoyer la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie constitue une nullité de la vente (article L213-11-1 du Code de l'urbanisme). Le notaire envoie normalement la DIA, mais le vendeur doit confirmer que cette étape a bien été effectuée avant la signature de l'acte définitif.