Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler)
INVENTARIO DE VIVIENDA EN ALQUILER
Rental Property Inventory — Acta de Entrega de Llaves
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), Article 20 and Article 36
1. PARTIES (PARTES)
LANDLORD (ARRENDADOR):
Name: [Landlord Name]
DNI / NIF / NIE: [Landlord DNI]
Address: [Landlord Address]
Phone: [Landlord Phone]
TENANT (ARRENDATARIO):
Name: [Tenant Name]
DNI / NIE: [Tenant DNI]
Address: [Tenant Address]
Phone: [Tenant Phone]
2. RENTAL PROPERTY (VIVIENDA ARRENDADA)
Full Address: [Property Address]
Cadastral Reference (Referencia Catastral): [Cadastral Reference]
Land Registry Reference (Referencia Registral): [Registral Reference]
Property Type: [Property Type]
Rental Contract Date: [Rental Contract Date]
Security Deposit (Fianza): [Fianza Amount] — deposited with the competent Autonomous Community body pursuant to Article 36.3 of Ley 29/1994 (LAU).
3. HANDOVER DETAILS (ENTREGA DE LLAVES)
Date of Handover (Fecha de Entrega): [Handover Date]
Time of Handover (Hora de Entrega): [Handover Time]
Overall Condition at Handover: [General Condition]
Keys and Access Devices Delivered (Llaves y Dispositivos Entregados):
[Keys Delivered]
4. ROOM-BY-ROOM CONDITION REPORT (INFORME DE ESTADO POR ESTANCIAS)
4.1 Living / Dining Room (Salón / Comedor):
[Salon Condition]
4.2 Kitchen (Cocina):
[Kitchen Condition]
4.3 Bedroom 1 (Dormitorio 1):
[Bedroom 1 Condition]
4.4 Bedroom 2 (Dormitorio 2):
[Bedroom 2 Condition]
4.5 Main Bathroom (Baño Principal):
[Bathroom Condition]
4.6 Additional Areas (Otras Estancias):
[Additional Areas Condition]
5. FURNITURE AND APPLIANCES INVENTORY (INVENTARIO DE MOBILIARIO Y ELECTRODOMÉSTICOS)
5.1 Furniture (Mobiliario):
[Furniture List]
5.2 Electrical Appliances (Electrodomésticos):
[Appliances List]
6. UTILITY METER READINGS AT HANDOVER (LECTURAS DE CONTADORES)
Electricity (Electricidad): [Electricity Meter]
Gas: [Gas Meter]
Water (Agua): [Water Meter]
The tenant is responsible for transferring all utility contracts (cambio de titular) to their own name from the date of handover [Handover Date]. Any outstanding utility bills at the date of return of keys may constitute a legitimate fianza deduction.
7. PHOTOGRAPHIC ANNEXE (ANEXO FOTOGRÁFICO)
[Photographic Annexe Note]
Both parties confirm that the photographic annexe accurately records the condition of the property at handover on [Handover Date] and forms an integral part of this inventory. Spanish courts and Juntas Arbitrales de Consumo give significant evidential weight to contemporaneous photographic records signed by both parties (Articles 299 and 324 of the Ley de Enjuiciamiento Civil — LEC 1/2000).
8. RETURN OF KEYS — ACTA DE DEVOLUCIÓN (TO COMPLETE AT END OF TENANCY)
Date of Return of Keys (Fecha de Devolución de Llaves): [Return Date]
Condition of Property at Return (Estado al Final del Arrendamiento):
[Return Condition Notes]
Fianza Deductions Agreed (Deducciones de Fianza Acordadas):
[Fianza Deductions]
Pursuant to Article 36.4 of Ley 29/1994 (LAU), the landlord must return the outstanding fianza balance within 1 month of the return date. Any outstanding fianza beyond that period accrues interest at the tasa legal del dinero in the tenant's favour.
LANDLORD SIGNATURE AT RETURN:
[Landlord Name] — Signature: _________________________ Date: _________________________
TENANT SIGNATURE AT RETURN:
[Tenant Name] — Signature: _________________________ Date: _________________________
SIGNATURES AT HANDOVER (FIRMAS EN ENTREGA DE LLAVES)
Signed in [Signature City], on [Signature Date].
Both parties confirm that this inventory accurately records the condition and contents of the rental property at [Property Address] at the date of handover, and that they have read and understood all sections. Both parties are entitled to a signed copy of this inventory and the photographic annexe.
LANDLORD (ARRENDADOR):
[Landlord Name] — DNI/NIF/NIE: [Landlord DNI]
Signature: _________________________ Date: _________________________
TENANT (ARRENDATARIO):
[Tenant Name] — DNI/NIE: [Tenant DNI]
Signature: _________________________ Date: _________________________
I, [Tenant Name], confirm receipt of [Keys Delivered] and a signed copy of this inventory with photographic annexe on [Handover Date].
Signature: _________________________
Landlord (Arrendador)
________________
Signature
Tenant (Arrendatario)
________________
Signature
What Is a Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler)?
A Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler) is a detailed written document recording the condition, contents, and fixtures of a residential rental property (vivienda arrendada) at the moment of handover (entrega de llaves) to the tenant (arrendatario) and, correspondingly, at the moment of return (devolución de llaves) at the end of the tenancy, governed by the Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) and Articles 1256 and 1258 of the Código Civil. Article 20 of the Ley 29/1994 LAU establishes that the landlord (arrendador) is obliged to deliver the property in conditions of habitability (condiciones de habitabilidad) for the agreed use, and the inventory is the principal evidentiary instrument establishing the baseline condition of the property against which any deterioration — other than ordinary wear and tear (desgaste por uso normal) — is measured at the end of the tenancy.
The Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, in its version amended by Ley 4/2013, Real Decreto-Ley 7/2019, and Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, governs residential tenancy contracts in Spain. Article 36 LAU requires landlords to demand and tenants to pay a cash deposit (fianza) equivalent to one month's rent (two months for furnished properties or properties with other special conditions) at the start of the tenancy. The fianza must be deposited with the body designated by the relevant Comunidad Autónoma — for example, the Institut Català del Sòl (Incasòl) in Cataluña, the Comunidad de Madrid's Agencia de Vivienda Social, the Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) in Andalucía, or equivalent bodies in each autonomous community. The inventory is the critical document that determines whether the landlord is entitled to make deductions from the fianza at the end of the tenancy for damage beyond ordinary wear.
The distinction between ordinary wear and tear (desgaste por uso normal) and damage attributable to the tenant (deterioro imputable al arrendatario) is central to Spanish tenancy law. Article 21 LAU establishes that the landlord must carry out all necessary repairs to maintain the property in the agreed condition, while Article 21.4 LAU allows the parties to agree that minor repairs (pequeñas reparaciones) caused by ordinary use — typically capped at a monthly figure between €50 and €150 depending on the autonomous community — are the tenant's responsibility. The inventory documents the pre-existing condition of every element, enabling clear attribution of any damage found at checkout to either ordinary use or tenant negligence.
Spanish courts and the arbitration services operated by autonomous community consumer protection bodies (Juntas Arbitrales de Consumo) — such as the Junta Arbitral de Consumo de Madrid, Consum Aragón, and OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor) offices — routinely rely on photographic inventories, signed by both landlord and tenant, as primary evidence in fianza disputes. The Tribunal Supremo has held in multiple decisions that a landlord who cannot produce a signed inventory documenting pre-existing damage bears the burden of proving that any damage found at checkout was caused by the tenant, significantly weakening the landlord's position in deduction disputes before the Juzgados de Primera Instancia or consumer arbitration panels.
A properly executed Inventario de Vivienda en Alquiler must be signed by both the landlord (or their authorised representative — apoderado) and the tenant at handover, with photographs attached (fotografías anexas) bearing the date of signature and the signatures of both parties. The inventory should document every room (habitación), the condition of walls (paredes), floors (suelos), ceilings (techos), windows and shutters (ventanas y persianas), doors (puertas), built-in wardrobes (armarios empotrados), kitchen appliances (electrodomésticos), bathroom fittings (sanitarios), furniture (mobiliario) if the property is furnished, and the condition and completeness of all utility meters (contadores de agua, gas, electricidad) at handover.
Under Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, which introduced significant reforms to strengthen tenant protections in Spain, landlords in areas declared as zona de mercado residencial tensionado (stressed residential market zone) face additional obligations regarding rent increases and deposit procedures, making thorough documentation of property condition at handover even more critical for landlords seeking to recover legitimate repair costs from the fianza.
When Do You Need a Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler)?
A Rental Property Inventory Spain is needed whenever a landlord (arrendador) and tenant (arrendatario) enter into a residential tenancy contract under the Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, to establish a documented baseline of the property's condition at the start of the tenancy.
An Inventario de Vivienda en Alquiler is needed at the moment of entrega de llaves (handover of keys) — the day the tenant takes possession of the rental property. Without a signed inventory at this stage, the landlord loses the evidentiary basis to claim deductions from the fianza (security deposit) under Article 36 LAU for damage attributable to the tenant at the end of the tenancy.
A Rental Property Inventory is needed when the tenancy ends — at the moment of devolución de llaves (return of keys) — to conduct a comparative assessment (acta de devolución) of the property's condition against the handover inventory. Any deterioration beyond ordinary wear and tear (desgaste por uso normal) identified at this stage forms the basis for fianza deductions or claims before the Juzgado de Primera Instancia.
An Inventario de Alquiler is needed when a tenancy is transferred to a new tenant (subrogación del arrendamiento or cesión del contrato) — for example, upon the tenant's death (Article 16 LAU — subrogación mortis causa) or when a co-tenant leaves. The inventory confirms the property's condition at the moment of the transfer, establishing a new baseline for the incoming tenant's obligations.
A Rental Property Inventory is needed when a furnished property (vivienda amueblada) is let — Article 20 LAU requires delivery in habitable condition, and the inventory must list every item of furniture (mobiliario), electrical appliance (electrodoméstico), and fitting (accesorio) provided by the landlord, including its condition and any pre-existing damage. The fianza for furnished properties may be up to two months under Article 36.1 LAU.
An Inventario de Vivienda en Alquiler is needed when a property is let for tourist accommodation (alquiler vacacional) regulated by the applicable Comunidad Autónoma tourism legislation — platforms such as Airbnb require hosts to document property condition, and autonomous community tourism inspections may request inventory records.
Parties in Spain should prepare a Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler) proactively rather than waiting for a dispute to arise. Courts interpret agreements based on the written terms rather than oral representations. Under the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, Spanish tenancy law sets minimum duration (5 years individuals, 7 years entities) and deposit requirements. The Código Civil Articles 1445–1541 govern sale of property. The Ley Hipotecaria governs the Registro de la Propiedad. The Ley 5/2019 (LCCI) regulates mortgage lending with mandatory FEIN/FiAE disclosure. The Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) applies to property transfers. Where the transaction involves regulated activities, prior approval from the relevant authority may be required before execution.
What to Include in Your Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler)
A valid Rental Property Inventory Spain under the Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos must contain the following essential elements to serve as reliable evidence in fianza disputes and tenancy proceedings before Spanish courts and arbitration bodies.
Identification of Parties and Property: Full legal name, DNI/NIE, and contact details of the landlord (arrendador) and tenant (arrendatario). Full address of the rental property (vivienda arrendada) including street, number, floor, door, municipio, provincia, and Comunidad Autónoma. Cadastral reference (referencia catastral) and, where applicable, the Registro de la Propiedad registry number (referencia registral). Reference to the associated rental contract (contrato de arrendamiento) date and any deposit receipt (recibo de fianza) issued by the relevant autonomous community body.
Date and Signatures at Handover: The exact date and time of handover (fecha y hora de entrega de llaves) — this determines the start of the tenant's possession and their obligation to maintain the property. Both landlord and tenant must sign every page of the inventory (or at minimum the first and last page) and the photograph annexe. Article 1225 of the Código Civil establishes that documents signed by both parties have the value of private documents (documentos privados) and are admissible as evidence before Spanish courts.
Room-by-Room Condition Report: A systematic description of every room or area of the property — salon/comedor (living/dining room), cocina (kitchen), dormitorios (bedrooms), baños y aseos (bathrooms), pasillo (hallway), terraza/balcón (terrace/balcony), trastero (storage room), garaje/plaza de garaje (garage/parking space) — documenting the condition of: walls (estado de paredes — paint, cracks, stains), floors (estado de suelos — type, condition, damage), ceilings (estado de techos), windows and blinds (ventanas y persianas — opening mechanism, glass condition), doors and locks (puertas y cerraduras), built-in wardrobes (armarios empotrados), and fitted elements (elementos fijos).
Furniture and Appliances Inventory: For furnished properties (viviendas amuebladas), a complete itemised list of all furniture (mobiliario) and electrical appliances (electrodomésticos) provided by the landlord — brand, model, and serial number where available, quantity, and condition at handover (nuevo, buen estado, con desperfectos: descripción). Items commonly included are: sofá (sofa), mesa y sillas (table and chairs), camas y somiers (beds and frames), armarios (wardrobes), nevera/frigorífico (refrigerator), lavadora (washing machine), lavavajillas (dishwasher), microondas (microwave), horno (oven), televisor (television), and air conditioning units (aire acondicionado).
Utility Meter Readings: The readings of all utility meters (contadores) at the date of handover — agua (water meter reading and meter number), gas (gas meter reading), and electricidad (electricity meter reading and CUPS — Código Unificado del Punto de Suministro). These readings are essential for the transfer of utility contracts (cambio de titular) to the tenant's name, administered through the Endesa, Iberdrola, Naturgy, or other distribución network, and for determining the final utility bill at end of tenancy.
Keys Delivered: A record of all keys (llaves) delivered to the tenant — número de llaves de entrada (number of front door keys), llaves de buzón (letterbox keys), llaves de trastero (storage room keys), tarjetas de garaje (garage access cards), and mandos a distancia (remote controls) for garage doors, communal access, or alarm systems. Loss of keys at end of tenancy is a legitimate deduction from the fianza.
Photographic Annexe: Photographs (fotografías) of every room and significant item included in the inventory, dated and signed or initialled by both parties. Spanish courts and Juntas Arbitrales de Consumo give significant weight to contemporaneous photographic evidence. Photographs should be taken with a device that records the date and time (exif data), and printed and signed as an annexe or attached in digital format on a USB or via a timestamped cloud link.
Return Inventory Section: The inventory must include a corresponding return section (acta de devolución) to be completed at the end of the tenancy — documenting the condition of each element at checkout, differences from the handover condition, agreed deductions from the fianza (fianza — retenciones acordadas), and signatures of both parties on the date of devolución de llaves. The landlord must return the fianza within 1 month of the end of the tenancy under Article 36.4 LAU — failure to do so accrues the legal interest rate in favour of the tenant.
Forms-legal.com provides this Rental Property Inventory Spain template as a practical starting point for landlords and tenants under the Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Both parties should read the inventory carefully before signing, verify that all items and conditions are accurately recorded, and retain a signed copy. For tenancies in zones declared as mercado residencial tensionado under Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, consult a qualified abogado especialista en arrendamientos urbanos for specific compliance requirements applicable in the relevant Comunidad Autónoma.
Under the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, Spanish tenancy law sets minimum duration (5 years individuals, 7 years entities) and deposit requirements. The Código Civil Articles 1445–1541 govern sale of property. The Ley Hipotecaria governs the Registro de la Propiedad. The Ley 5/2019 (LCCI) regulates mortgage lending with mandatory FEIN/FiAE disclosure. The Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) applies to property transfers.
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Forms Legal. (2026). Rental Property Inventory Spain (Inventario de Vivienda en Alquiler) (Spain) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/espana/real-estate/leases/rental-property-inventory-spain
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}Frequently Asked Questions
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige expresamente un inventario escrito de la vivienda como obligación legal formal para todo arrendamiento de vivienda. Sin embargo, el artículo 20 LAU obliga al arrendador a entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, y el artículo 36 LAU crea un mecanismo de fianza que resulta prácticamente inaplicable sin una referencia documentada. Los tribunales españoles — Juzgados de Primera Instancia que conocen litigios arrendaticios — y las Juntas Arbitrales de Consumo resuelven de forma reiterada que el arrendador sin inventario firmado en la entrega no puede probar que los daños encontrados al finalizar el arrendamiento fueron causados por el arrendatario y no son preexistentes. El Tribunal Supremo ha confirmado en múltiples resoluciones que la carga de la prueba en las reclamaciones de deducción de fianza recae sobre quien la solicita — normalmente el arrendador — y que dicha carga se satisface principalmente mediante un inventario contemporáneo firmado y prueba fotográfica. Además, muchas comunidades autónomas con legislación arrendaticia propia — entre ellas Cataluña (Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge), Euskadi y Navarra — recomiendan o exigen expresamente la documentación del inventario como parte de sus protocolos de arrendamientos registrados. En la práctica, los abogados especialistas en arrendamientos y los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs) consideran el inventario firmado una buena práctica esencial.
La fianza del artículo 36 de la Ley 29/1994 LAU equivale a una mensualidad de renta para viviendas sin amueblar (dos meses para amuebladas). Al finalizar el arrendamiento, el arrendador puede retener total o parcialmente la fianza para cubrir rentas impagadas, suministros pendientes o daños en la vivienda más allá del desgaste por uso normal. El inventario es el instrumento clave para determinar si las deducciones del arrendador están justificadas. Un inventario de entrega firmado que documente el estado de cada elemento al inicio del arrendamiento establece la referencia. En la devolución, el acta comparativa identifica el deterioro más allá del uso ordinario. Sin inventario de entrega, el arrendatario puede alegar de forma convincente que todos los daños son preexistentes — y el arrendador carece de prueba contemporánea para rebatirlo. Conforme al artículo 36.4 LAU, el arrendador debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde la terminación del arrendamiento. Si retiene la fianza más allá de ese plazo sin justificación ni acta de devolución que documente los daños reclamados, el arrendatario puede reclamar la fianza con el interés legal del dinero ante el Juzgado de Primera Instancia o la Junta Arbitral de Consumo, y los tribunales habitualmente condenan en costas a los arrendadores que no pueden documentar sus deducciones con un inventario firmado.
Conforme a los artículos 21 y 26 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario no responde del deterioro de la vivienda arrendada por el uso ordinario ni por el paso del tiempo. La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y los Juzgados de Primera Instancia ha desarrollado un criterio práctico para distinguir el desgaste ordinario de los daños imputables al arrendatario. Ejemplos considerados habitualmente como desgaste por uso normal en los litigios arrendaticios españoles: pequeños arañazos y marcas leves de pintura en las paredes por la habitación normal; decoloración de la pintura de las paredes a lo largo de los años de arrendamiento; arañazos menores en los suelos por el desplazamiento de muebles; pérdida gradual del brillo de los grifos; desgaste de las fibras de las moquetas por el tránsito habitual. Ejemplos considerados generalmente como daños imputables al arrendatario — recuperables de la fianza —: agujeros grandes o grietas significativas en las paredes por fijaciones negligentes; quemaduras o manchas en suelos, superficies o muebles; patas de muebles rotas o tapicería deteriorada; cristales rotos; pomos o cerraduras rotos por uso indebido; daños por cal en los sanitarios más allá del mantenimiento ordinario. El inventario, completado en la entrega con fotografías, es el instrumento principal para establecer qué condiciones preexistentes ya estaban presentes — impidiendo que el arrendador cobre por daños anteriores al arrendamiento. Las Juntas Arbitrales de Consumo aplican un criterio de proporcionalidad, considerando la antigüedad del elemento, su vida útil esperada y la duración del arrendamiento al valorar las reclamaciones de deducción.
Conforme al artículo 36.3 de la Ley 29/1994 LAU, el arrendador está obligado a depositar la fianza recibida del arrendatario en el organismo competente de la Comunidad Autónoma correspondiente en el plazo fijado por cada comunidad autónoma (habitualmente 30 días desde el inicio del arrendamiento). El objetivo es garantizar que la fianza quede en poder de un organismo público neutral y no esté expuesta al riesgo de insolvencia del arrendador. Cada comunidad autónoma ha designado un organismo específico: Comunidad de Madrid — Agencia de Vivienda Social (depósito de fianzas de alquiler); Cataluña — Institut Català del Sòl (Incasòl); Andalucía — Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA); Comunitat Valenciana — Institut Valencià de Finances (IVF); País Vasco — Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. El incumplimiento del depósito de la fianza faculta al arrendatario a reclamar contra el arrendador ante el Juzgado de Primera Instancia, y muchas comunidades autónomas imponen sanciones administrativas a los arrendadores incumplidores. Al finalizar el arrendamiento, el arrendador debe devolver la fianza en el plazo de un mes conforme al artículo 36.4 LAU, deduciendo únicamente importes justificados y acreditados documentalmente — principalmente el acta de devolución firmada y las facturas de reparaciones. La fianza pendiente más allá de un mes devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario.
La prueba fotográfica es el elemento prácticamente más eficaz del inventario de vivienda en alquiler en España y debe tratarse como parte integrante del documento de inventario, no como un complemento opcional. Los Juzgados de Primera Instancia y las Juntas Arbitrales de Consumo otorgan sistemáticamente mayor valor probatorio a los inventarios respaldados por fotografías contemporáneas que a las descripciones puramente textuales. Las buenas prácticas para los inventarios fotográficos en España incluyen: tomar fotografías con un dispositivo que integre la fecha y la hora en los metadatos de la imagen (datos EXIF); fotografiar cada habitación, cada mueble y electrodoméstico, cada pared, suelo, techo, ventana, puerta y cualquier daño preexistente; asegurarse de que las fotografías tengan suficiente resolución para mostrar el estado con claridad; imprimir las fotografías y hacer que ambas partes las firmen o rubrique como parte del anexo del inventario en el momento de la entrega; o, alternativamente, subirlas a un servicio en la nube con marca de tiempo (como Dropbox o Google Drive) y anotar el enlace compartible en el documento del inventario. Para el acta de devolución, las fotografías comparativas tomadas desde la misma posición que las de la entrega proporcionan evidencia visual directa del cambio. El Tribunal Supremo ha confirmado que la prueba documental — incluidos los anexos fotográficos firmados — satisface la carga probatoria de los artículos 299 y 324 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 1/2000) para las reclamaciones de deducción de fianza.
Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el arrendador debe devolver la fianza al arrendatario en el plazo de un mes desde la extinción del contrato y la entrega de llaves. Si el arrendador retiene la fianza más allá de ese plazo sin devolverla ni facilitar un desglose justificado y documentado de las deducciones (facturas, presupuestos de reparación, inventario firmado), la fianza pendiente devenga el interés legal del dinero (tipo legal fijado anualmente por la Ley de Presupuestos Generales del Estado — aproximadamente el 3-4% anual en años recientes) a favor del arrendatario. El arrendatario puede reclamar la devolución de la fianza e intereses por diversas vías: (1) enviar un burofax al arrendador reclamando la devolución en un plazo determinado; (2) presentar una reclamación ante la Junta Arbitral de Consumo del municipio o comunidad autónoma correspondiente — gratuita y extrajudicial; (3) interponer una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia por el procedimiento del juicio verbal (para reclamaciones de hasta 3.000 euros) o el juicio ordinario conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los tribunales habitualmente condenan al pago de la fianza íntegra más intereses y costas a los arrendadores que no pueden documentar sus deducciones con un acta de devolución firmada.
Conforme al artículo 36.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (en la redacción dada por el Real Decreto-Ley 7/2019), la fianza en metálico obligatoria para arrendamientos de vivienda está limitada a una mensualidad de renta para viviendas sin amueblar. Para viviendas amuebladas, la fianza obligatoria es de dos mensualidades. Las partes pueden acordar garantías adicionales — como aval bancario, seguro de depósito o depósito adicional — hasta un máximo de dos mensualidades adicionales conforme al artículo 36.5 LAU (introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019 precisamente para limitar la carga económica total sobre los arrendatarios). Esto significa que la garantía combinada máxima en un arrendamiento de vivienda es: 1 mes de fianza + 2 meses de garantía adicional = 3 meses en total. Cualquier cláusula contractual que exija al arrendatario una fianza o garantía superior a estos límites es nula de pleno derecho conforme al artículo 36.5 LAU. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, pueden aplicarse restricciones adicionales sobre los pagos anticipados de renta y los acuerdos de depósito. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), creada por el Gobierno de España, presta servicios de mediación en disputas arrendaticias y reclamaciones de fianza.
This template is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. Laws vary by jurisdiction and change over time. Consult a qualified attorney for advice specific to your situation.Full disclaimer
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