Demanda de Juicio Hipotecario en México
DEMANDA EN JUICIO HIPOTECARIO
Con fundamento en los Artículos 468–485 del Código de Comercio y 2893–2943 del Código Civil Federal
[Filing City], a [Filing Date].
C. JUEZ/A COMPETENTE
[Court Name]
PRESENTE
[Creditor Name], con RFC [Creditor RFC], con domicilio en [Creditor Address], por conducto de mi abogado/a [Creditor Attorney], respetuosamente comparezco y expongo:
I. PRESTACIONES RECLAMADAS
Con fundamento en los artículos 468 a 485 del Código de Comercio y 2893 a 2943 del Código Civil Federal, vengo a demandar en la VÍA HIPOTECARIA a [Debtor Name], con domicilio en [Debtor Address], las siguientes prestaciones:
1. El pago del saldo insoluto de [Total Owed].
2. El pago de intereses ordinarios y moratorios a la tasa [Interest Rate], desde la fecha de incumplimiento [Default Date] hasta el pago total.
3. En caso de incumplimiento, la venta judicial (remate) del inmueble hipotecado descrito más adelante, aplicando el producto a la extinción del adeudo.
4. El pago de costas y gastos del juicio.
II. HECHOS
5. Con fecha [Mortgage Date], mediante [Mortgage Deed Number], se constituyó hipoteca a favor de mi representada sobre el inmueble ubicado en [Property Description], por un capital original de [Original Principal], con una tasa de interés de [Interest Rate].
6. La hipoteca se encuentra debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad bajo los datos de inscripción: [RPP Inscription].
7. A partir del [Default Date], el deudor hipotecario [Debtor Name] dejó de cumplir con sus obligaciones de pago, habiéndose declarado el vencimiento anticipado de la totalidad del adeudo conforme a la cláusula de aceleración del contrato hipotecario.
8. El saldo total adeudado a la fecha de presentación de la presente demanda asciende a [Total Owed], según el estado de cuenta certificado que se acompaña.
III. FUNDAMENTOS DE DERECHO
Son aplicables los artículos 468 a 485 del Código de Comercio; artículos 2893 a 2943 del Código Civil Federal (hipoteca, remate); artículo 2317 CCF (escritura pública); artículo 2919 CCF (inscripción en RPP); artículo 149 Código Fiscal de la Federación (prelación de créditos fiscales); y las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles del Estado de [Filing City] aplicables al juicio hipotecario.
IV. SOLICITUD DE AVALÚO Y REMATE
Se solicita que al tramitarse el presente juicio, el Juzgado ordene la designación de un perito valuador certificado para realizar el avalúo del inmueble hipotecado, a fin de establecer el precio base (tipo de remate) para la subasta judicial pública, conforme a las disposiciones del Código de Comercio y el Código de Procedimientos Civiles aplicable.
Inmueble hipotecado sujeto a avalúo y eventual remate: [Property Description]
V. PRUEBAS
9. DOCUMENTAL: Copia certificada de [Mortgage Deed Number] constitutiva de la hipoteca.
10. DOCUMENTAL: Certificado de inscripción vigente expedido por el Registro Público de la Propiedad — inscripción [RPP Inscription].
11. DOCUMENTAL: Estado de cuenta certificado del adeudo que acredita el saldo de [Total Owed].
12. DOCUMENTAL: Constancias de requerimientos de pago realizados al deudor.
VI. PUNTOS PETITORIOS
PRIMERO: Se admita la presente demanda en la VÍA HIPOTECARIA.
SEGUNDO: Se ordene el emplazamiento del deudor hipotecario [Debtor Name].
TERCERO: Se designe perito valuador para la práctica del avalúo del inmueble hipotecado.
CUARTO: Previos los trámites de ley, se condene al demandado al pago de [Total Owed] más intereses devengados y, en su defecto, se ordene el remate judicial del inmueble hipotecado para satisfacer el adeudo con prelación sobre otros acreedores.
PROTESTO LO NECESARIO.
[Filing City], a [Filing Date].
FIRMAS
EL/LA ACREEDOR/A HIPOTECARIO/A:
[Creditor Name]
Firma: _________________________
ABOGADO/A PATRONO:
[Creditor Attorney]
Firma: _________________________
Mortgage Creditor / Plaintiff (Acreedor Hipotecario)
________________
Signature
Attorney of Record (Abogado Patrono)
________________
Signature
Qué es Demanda de Juicio Hipotecario en México
La Demanda de Juicio Hipotecario en México es un documento legal conforme a los Artículos 468 a 485 del Código de Comercio (CCom) y los Artículos 2893 a 2943 del Código Civil Federal (CCF), para hacer valer una hipoteca registrada mediante subasta judicial del bien inmueble gravado ante el Juzgado competente cuando el deudor hipotecario incumple sus obligaciones. El fundamento constitucional de la hipoteca en México radica en el Artículo 2893 del CCF, que la define como un derecho real que el acreedor puede hacer valer judicialmente para que el inmueble gravado se venda en subasta pública y el producto se aplique preferentemente al pago del crédito garantizado. Para que una hipoteca sea ejecutable mediante juicio hipotecario deben cumplirse tres requisitos esenciales: (i) que la hipoteca haya sido constituida en escritura pública ante Notario Público conforme al Artículo 2317 CCF; (ii) que dicha escritura esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del municipio o alcaldía donde se ubica el bien, conforme al Artículo 2919 CCF —una hipoteca no inscrita no es oponible a terceros ni ejecutable judicialmente—; y (iii) que exista incumplimiento del deudor hipotecario, ya sea por falta de pago de las mensualidades convenidas o por vencimiento anticipado decretado por el acreedor mediante la cláusula de aceleración. En el sector hipotecario comercial de México, los créditos sobre inmuebles son originados principalmente por instituciones de crédito supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) bajo la Ley de Instituciones de Crédito (LIC), así como por el INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) y el FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del ISSSTE) bajo sus respectivas leyes orgánicas. Todas estas instituciones pueden iniciar el juicio hipotecario ante el incumplimiento del acreditado. El juicio hipotecario sigue una estructura procesal específica: presentación de la demanda adjuntando copia certificada de la escritura hipotecaria y la inscripción en el RPP; emplazamiento del deudor; período para oponer excepciones; designación de perito valuador certificado por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) para realizar el avalúo del inmueble; fijación del precio base (tipo de remate); convocatoria y celebración de la subasta pública (remate judicial); adjudicación al mejor postor; y otorgamiento de la escritura judicial inscrita en el RPP. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) a través del SAT tiene créditos fiscales preferentes conforme al Artículo 149 del Código Fiscal de la Federación (CFF), que deben ser liquidados con prioridad sobre la hipoteca privada en el producto del remate. El proceso completo suele durar entre 18 y 36 meses desde la presentación de la demanda hasta la inscripción de la nueva escritura en el RPP.
Cuándo necesitas Demanda de Juicio Hipotecario en México
La Demanda de Juicio Hipotecario en México es necesaria cuando el deudor hipotecario ha incumplido sus obligaciones garantizadas y los esfuerzos de cobranza extrajudicial, las negociaciones de reestructura y los requerimientos formales de pago no han logrado sanear el incumplimiento dentro del período de gracia establecido en el contrato hipotecario.
El juicio hipotecario es el mecanismo obligatorio de ejecución cuando el acreedor tiene una hipoteca válidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y el deudor ha dejado de pagar capital e intereses por el período contractualmente acordado —generalmente dos o más mensualidades consecutivas activan la cláusula de aceleración bajo el Artículo 2944 CCF, haciendo exigible la totalidad del adeudo.
La demanda hipotecaria resulta indispensable cuando una institución de crédito o SOFOM ha agotado sus protocolos internos de cobranza —avisos de mora, cartas de requerimiento y ofertas de reestructuración conforme a las Circulares CNBV— y el crédito incumplido debe ejecutarse judicialmente para preservar los índices de capitalización del acreedor y cumplir con los requerimientos de provisiones establecidos por la CNBV para cartera vencida.
La demanda hipotecaria también procede cuando el bien hipotecado ha sido abandonado, está en deterioro o se usa de forma que compromete su valor —circunstancias que pueden facultar al acreedor para solicitar el aseguramiento provisional del bien y el nombramiento de un depositario judicial conforme al Artículo 2925 CCF, pendiente el remate.
El procedimiento es necesario cuando el deudor hipotecario transmitió el inmueble gravado a un tercero sin consentimiento del acreedor, en violación de la cláusula de vencimiento anticipado por enajenación prevista en la escritura hipotecaria. Dado que la hipoteca es un derecho real que sigue al bien, el juicio hipotecario puede dirigirse contra el actual propietario del inmueble.
Los acreedores hipotecarios institucionales —INFONAVIT, FOVISSSTE y fondos de vivienda subsidiados— deben cumplir reglas procedimentales específicas establecidas en sus leyes orgánicas antes de iniciar la ejecución, incluyendo la notificación obligatoria a la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) y el ofrecimiento formal de opciones de reestructuración a los deudores. La asesoría de un abogado con experiencia en derecho mexicano resulta recomendable para verificar que el documento cumpla con todos los requisitos legales aplicables al caso concreto.
Qué incluir en tu Demanda de Juicio Hipotecario en México
Una Demanda de Juicio Hipotecario válida en México conforme a los Artículos 468 a 485 del Código de Comercio y 2893 a 2943 del Código Civil Federal debe contener los siguientes elementos esenciales para ser admitida por el Juzgado y que el procedimiento de ejecución hipotecaria avance.
Identificación de las partes y legitimación activa: nombre completo, RFC, datos del Registro Público de Comercio y domicilio fiscal del acreedor hipotecario (demandante). Tratándose de instituciones financieras, referencia a la autorización CNBV y al nombre del representante legal con poder notarial. Nombre completo, RFC, domicilio y CURP del deudor hipotecario (demandado). Si el bien fue transmitido a un tercero, éste también debe ser llamado a juicio como demandado.
Documentación del título hipotecario: copia certificada de la escritura pública constitutiva de hipoteca otorgada ante Notario Público, que incluya el texto íntegro del contrato hipotecario, la descripción del inmueble gravado con superficie, linderos y domicilio, y los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad —número de folio real, fecha de inscripción y tomo/libro—. Esta es la prueba fundamental en todo juicio hipotecario.
Verificación registral: certificado de inscripción vigente expedido por el Registro Público de la Propiedad que acredite: (i) que la hipoteca está vigente y no ha sido cancelada; (ii) el nombre del actual propietario registrado; (iii) cualquier otro gravamen, anotación o afectación que recaiga sobre el inmueble. Los tribunales generalmente exigen que este certificado tenga máximo 30 días de antigüedad al momento de presentar la demanda.
Cálculo liquidado de la deuda: estado de cuenta detallado firmado por el representante autorizado del acreedor que muestre: (i) capital original; (ii) fecha de disposición; (iii) tasa de interés pactada y base de cómputo; (iv) todos los pagos recibidos con aplicación a capital, intereses ordinarios e intereses moratorios; (v) saldo total al día de la demanda desglosado en capital, intereses ordinarios, intereses moratorios (tasa moratoria pactada) y comisiones. Tratándose de instituciones bancarias, el estado de cuenta debe cumplir los formatos exigidos por la Circular CNBV aplicable.
Hechos de incumplimiento: narración específica de los eventos de incumplimiento —fechas y montos de las mensualidades no pagadas, invocación de la cláusula de vencimiento anticipado (aceleración) y requerimientos previos de pago con acuse de recibo—.
Descripción del inmueble y solicitud de avalúo: descripción legal precisa del inmueble hipotecado tal como consta en la inscripción del RPP, más la solicitud de que el Juzgado designe perito valuador para practicar el avalúo que fijará el tipo de remate (precio base) para la subasta judicial conforme al código procesal civil aplicable.
Puntos petitorios: (i) admisión de la demanda en la vía hipotecaria; (ii) orden de emplazamiento al deudor; (iii) designación de perito valuador; (iv) sentencia condenatoria al pago de [Total Owed] más intereses; (v) en su defecto, remate judicial del inmueble hipotecado con aplicación preferente del producto al crédito hipotecario; (vi) condena en costas y gastos.
Anexos: copia certificada de la escritura hipotecaria; certificado de inscripción vigente del RPP; copia certificada del título de propiedad; estado de cuenta; cartas de requerimiento con acuse; correspondencia de reestructuración previa, en su caso.
Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Demanda de Juicio Hipotecario en México como referencia de redacción. Los juicios hipotecarios implican interacciones complejas entre derecho procesal civil, derecho mercantil, créditos fiscales preferentes y regulación bancaria —la representación por un Licenciado en Derecho con especialidad en litigio inmobiliario y bancario es indispensable. Las protecciones al consumidor financiero de la CONDUSEF pueden requerir pasos procedimentales adicionales antes de que los acreedores institucionales procedan al remate. De acuerdo con el Artículo 2104 del Código Civil Federal, el incumplimiento de las obligaciones pactadas genera responsabilidad civil. El Artículo 1824 del mismo ordenamiento establece que las condiciones del contrato deben ser posibles, lícitas y determinadas.
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}Preguntas Frecuentes
El juicio hipotecario en México difiere fundamentalmente de la ejecución hipotecaria estadounidense en que la legislación mexicana exige un procedimiento judicial completo para toda ejecución de hipoteca —no existe el remate extrajudicial (trustee sale o power of sale) disponible en California, Texas y muchos otros estados de EE.UU. Conforme a los Artículos 2893 a 2943 del Código Civil Federal y códigos estatales equivalentes, la hipoteca es un derecho real que sólo puede ejecutarse mediante orden judicial de remate. El proceso mexicano comprende: presentar la demanda, emplazar al deudor, realizar el avalúo del inmueble por perito designado por el Juzgado, celebrar la subasta pública (remate judicial) y transmitir el dominio mediante escritura judicial inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Esto suele tomar entre 18 y 36 meses desde la demanda hasta la inscripción, frente a los 3 a 12 meses de un remate extrajudicial en EE.UU. La ley mexicana también otorga al deudor más oportunidades para purgar el incumplimiento e impugnar el procedimiento durante este período judicial extendido.
Los derechos de los arrendatarios en un juicio hipotecario en México dependen del momento en que se constituyó el arrendamiento respecto de la inscripción de la hipoteca. Conforme al Artículo 2914 del Código Civil Federal, los arrendamientos constituidos después de que la hipoteca fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad quedan subordinados a ella y no obligan al comprador en el remate —el nuevo propietario puede exigir la desocupación del inmueble tras adjudicárselo—. Los arrendamientos inscritos en el RPP con anterioridad a la hipoteca tienen preferencia y pueden ser oponibles al adjudicatario. En la práctica, la mayoría de los arrendamientos habitacionales no están inscritos en el RPP, por lo que los derechos del arrendatario son subordinados a la hipoteca. No obstante, la Ley Nacional de Extinción de Dominio y diversas leyes estatales de protección al consumidor otorgan al arrendatario derechos de notificación previos al lanzamiento. La PROFECO (Procuraduría Federal del Consumidor) puede asesorar a los arrendatarios habitacionales que enfrentan el desalojo derivado de un juicio hipotecario sobre sus derechos conforme al código civil del estado correspondiente.
El tipo de remate (precio base) para la subasta judicial en un juicio hipotecario lo fija el perito valuador designado por el Juzgado. El tribunal selecciona al perito de su padrón oficial —los peritos deben contar con certificación del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), el Instituto Mexicano de Valuación (IMV) o colegio profesional equivalente—. La metodología de valuación sigue la Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI para inmuebles habitacionales. Conforme a la mayoría de los códigos procesales civiles estatales y al Código de Comercio, el inmueble se ofrece en primera subasta al 100% del avalúo; si no hay postor al precio íntegro, las rondas sucesivas reducen la base a dos terceras partes y luego a la mitad del avalúo. Algunos estados han adoptado un procedimiento de ronda única. Los postores deben depositar entre el 10% y el 20% del tipo de remate como postura legal al momento de pujar, cantidad que se pierde si no completan el pago. El postor ganador recibe un acta de adjudicación judicial que se formaliza en escritura judicial otorgada por el juez.
Sí —la legislación mexicana preserva el derecho de purga del deudor hipotecario hasta el momento de la adjudicación en el remate judicial. Conforme al Artículo 2925 del Código Civil Federal y disposiciones estatales equivalentes, el deudor puede en cualquier momento antes de que se consume el remate pagar el saldo total adeudado —incluyendo capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y costas judiciales— para detener la ejecución y recuperar su inmueble libre del incumplimiento. Muchos contratos hipotecarios incluyen una cláusula de reestructuración voluntaria que permite al deudor solicitar modificación de las condiciones de pago. La CONDUSEF supervisa a los acreedores institucionales y exige a bancos, SOFOMES, INFONAVIT y FOVISSSTE que ofrezcan alternativas formales de reestructuración antes de iniciar la ejecución judicial conforme a la Circular CONDUSEF 34-2010. Los deudores que enfrentan un juicio hipotecario inminente deben acudir a la CONDUSEF para acceder a servicios gratuitos de conciliación que pueden obligar al acreedor a ofrecer condiciones de reestructura.
Los créditos fiscales tienen preferencia sobre los acreedores hipotecarios privados en México conforme al Artículo 149 del Código Fiscal de la Federación (CFF). El SAT (Servicio de Administración Tributaria) y las tesorerías estatales tienen gravámenes legales que recaen sobre todos los bienes del contribuyente y tienen prelación sobre las hipotecas privadas en caso de ejecución o insolvencia. En la práctica, cuando un juicio hipotecario llega al remate judicial, el Juzgado debe notificar al SAT y solicitar la constancia de adeudos fiscales del bien y del deudor. El predial pendiente ante la tesorería municipal es también un crédito preferente que recae sobre el propio inmueble. Antes de que el acreedor hipotecario reciba el producto íntegro de la subasta, todos los adeudos fiscales del SAT y municipales relacionados con el inmueble deben ser cuantificados y pagados con cargo al producto del remate o formalmente liberados. Los acreedores hipotecarios que realizan debida diligencia antes de otorgar créditos inmobiliarios deben obtener certificados de no adeudo fiscal del SAT y la tesorería municipal para conocer el riesgo de prelación de gravámenes.
La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) es el organismo federal de protección al consumidor financiero creado por la Ley de Protección y Defensa al Usuario de Servicios Financieros (LPDUSF). La CONDUSEF tiene competencia sobre las controversias entre usuarios y instituciones financieras reguladas —bancos, SOFOMES, aseguradoras, AFORES y entidades de vivienda (INFONAVIT, FOVISSSTE)— que otorgan créditos hipotecarios. La CONDUSEF ofrece servicios gratuitos de conciliación donde los acreditados en mora pueden solicitar sesiones de negociación con su acreedor, mediadas por funcionarios de la CONDUSEF, para buscar una reestructuración, prórroga o liquidación antes de que prosiga la ejecución judicial. La CONDUSEF también puede investigar quejas por prácticas abusivas de cobranza, cálculos incorrectos de adeudos o inicio improcedente de la ejecución. Aunque la CONDUSEF no puede revocar una resolución judicial, su intervención puede obligar a los acreedores institucionales a ofrecer opciones de reestructuración que de otro modo negarían. Los deudores con acreedores hipotecarios institucionales deben presentar una queja ante la CONDUSEF antes de que la ejecución alcance la etapa de remate —las resoluciones de la CONDUSEF favorables al usuario son vinculantes para la institución financiera.
Una vez que el remate judicial concluye y el postor ganador completa el pago del precio de adjudicación, el Juzgado emite la sentencia de aprobación del remate. El juez otorga entonces la escritura de adjudicación judicial —a diferencia de las compraventas ordinarias, el juez actúa como otorgante en lugar del Notario Público, aunque el proceso requiere asistencia notarial designada por el tribunal—. El comprador registra esta escritura en el Registro Público de la Propiedad del municipio donde se ubica el inmueble, lo que crea un título limpio a nombre del adjudicatario y cancela la hipoteca preexistente y todos los gravámenes subordinados. El título del anterior propietario se extingue por efecto de la sentencia judicial. Antes de que el RPP inscriba el nuevo título, el predial debe estar al corriente —la tesorería municipal expide un certificado de no adeudo predial—. El SAT también debe confirmar que los créditos fiscales previos han sido satisfechos con el producto del remate. El proceso íntegro desde el remate hasta la inscripción en el RPP suele tomar entre 3 y 6 meses.
Si no hay postor que ofrezca el tipo de remate en la primera subasta del juicio hipotecario, los códigos procesales civiles mexicanos generalmente prevén subastas sucesivas con precios base progresivamente reducidos. Conforme al Código de Comercio y a la mayoría de los códigos de procedimientos civiles estatales, si la primera subasta no produce postura al 100% del avalúo, se convoca una segunda con el precio base reducido a dos terceras partes del avalúo. Si la segunda subasta también fracasa, puede celebrarse una tercera a la mitad del avalúo (mitad del avalúo). Si todas las subastas son desiertas, el acreedor puede solicitar al Juzgado que se le adjudique el inmueble directamente (adjudicación al acreedor) al tipo de remate aplicable, acreditando el monto al adeudo. El acreedor pasa entonces a ser propietario y debe decidir si administra, vende privadamente o liquida el bien para recuperar su crédito. La reforma procesal mercantil de 2014 introdujo mecanismos de subasta electrónica y remota para mejorar el acceso de los postores y reducir la tasa de subastas desiertas en casos hipotecarios comerciales.
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