Demanda de Desahucio por Arrendamiento México
DEMANDA DE RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESAHUCIO
Código Civil Federal, Artículos 2478–2490
Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF)
C. JUEZ CIVIL COMPETENTE DEL [Court Name]
[Court City]
P R E S E N T E
[Landlord Name], con RFC [Landlord RFC], señalando como domicilio para oír y recibir notificaciones el ubicado en [Landlord Address], correo electrónico [Landlord Email], representado por [Landlord Attorney], ante Usted respetuosamente comparezco y expongo:
Que con fundamento en los Artículos 2478 al 2490 del Código Civil Federal (CCF) y en el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF), vengo a demandar en la VÍA ORAL CIVIL al C. [Tenant Name], con domicilio en [Tenant Address], al tenor de los siguientes:
H E C H O S
PRIMERO. El suscrito [Landlord Name] es propietario del inmueble ubicado en [Property Address], lo que acredita con el título de propiedad [Property Title]. El inmueble es de uso [Property Type].
SEGUNDO. Con fecha [Lease Start Date], el suscrito y el demandado [Tenant Name] celebraron un Contrato de Arrendamiento sobre el citado inmueble, con vigencia [Lease End Date], a una renta mensual de [Monthly Rent], pactando el pago por mensualidades adelantadas conforme al Artículo 2398 del CCF.
TERCERO. La causa de rescisión que motiva la presente demanda es: [Eviction Grounds]. Rentas vencidas e impagas: [Unpaid Months].
CUARTO. Con fecha [Payment Demand Date], el suscrito formuló requerimiento de pago al arrendatario demandado, sin que éste haya cumplido con la obligación de pago, habiéndose agotado el plazo concedido. Conciliación previa: [PROSOC Conciliation].
P R E S T A C I O N E S
Por los hechos y fundamentos de derecho expuestos, respetuosamente solicito se condene al demandado [Tenant Name] a:
I. La RESCISIÓN del Contrato de Arrendamiento celebrado el [Lease Start Date], conforme al Artículo 2478 fracción I del CCF.
II. La ENTREGA INMEDIATA del inmueble ubicado en [Property Address], libre de personas y bienes, en el estado en que se recibió, conforme al Artículo 2441 CCF.
III. El PAGO de las rentas vencidas e impagas: [Unpaid Months], y de las que se generen hasta la total desocupación y entrega del inmueble.
IV. El pago de DAÑOS Y PERJUICIOS por deterioros al inmueble superiores al desgaste natural, previo avalúo pericial.
V. Los GASTOS Y COSTAS procesales generados por la conducta del demandado, conforme al Artículo 140 del CNCPF.
F U N D A M E N T O S D E D E R E C H O
Sustantivos: Código Civil Federal Artículos 2398, 2478 fracción I, 2479, 2480, 2488, 2489, 2490, y 2441. Ley de Arrendamiento Inmobiliario (en su caso).
Adjetivos: Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF) Artículos 1, 24, 26, 310–325, y demás aplicables.
D O C U M E N T O S A N E X O S (Art. 311 CNCPF)
1. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento
2. Certificado o extracto del Registro Público de la Propiedad (folio real)
3. Requerimiento de pago con acuse de recibo o notificación notarial
4. Constancia de No Acuerdo PROSOC (CDMX — arrendamiento habitacional)
5. Estados de cuenta / CFDIs de rentas pagadas
6. Poder notarial del apoderado (en su caso)
7. Acta de entrega del inmueble al inicio del arrendamiento (en su caso)
P E T I T O R I O
Por lo expuesto, A USTED SOLICITO:
PRIMERO. Tener por presentada la demanda de rescisión y desahucio.
SEGUNDO. Admitirla a trámite en la vía oral civil, conforme al CNCPF arts. 310–325.
TERCERO. Ordenar el emplazamiento al demandado [Tenant Name] en el inmueble arrendado [Property Address], conforme al CNCPF arts. 135–155.
CUARTO. En su oportunidad, dictar sentencia condenando al demandado a las prestaciones reclamadas, con la correspondiente orden de LANZAMIENTO ejecutada por actuarios judiciales.
Protesto lo necesario.
[Court City], a [Filing Date].
ARRENDADOR / APODERADO:
[Landlord Name]
Representado por: [Landlord Attorney]
Firma: _________________________
Landlord or Attorney (Arrendador / Apoderado)
________________
Signature
Qué es Demanda de Desahucio por Arrendamiento México
La Demanda de Desahucio por Arrendamiento en México es un escrito judicial formal por el cual un arrendador inicia un procedimiento legal ante un juzgado civil competente (Juzgado Civil) para recuperar la posesión de un inmueble arrendado de un arrendatario que ha incumplido el contrato de arrendamiento o que ha permanecido en el inmueble más allá del plazo pactado. El marco legal sustantivo que rige los arrendamientos residenciales y comerciales en México es el Código Civil Federal (CCF) para la jurisdicción federal y la Ciudad de México, en concreto los artículos 2478 a 2490, que regulan el derecho del arrendador de exigir la terminación y la recuperación del inmueble arrendado (rescisión del arrendamiento y entrega del inmueble).
El artículo 2478 del CCF establece el derecho del arrendador de exigir la rescisión judicial del contrato de arrendamiento y la recuperación del inmueble cuando el arrendatario: (a) no paga la renta en la fecha pactada y transcurren 30 días después de un requerimiento de pago por escrito; (b) usa el inmueble para fines distintos de los pactados en el arrendamiento sin autorización; (c) subarrienda el inmueble sin el consentimiento por escrito del arrendador; (d) causa daños al inmueble que exceden el deterioro normal por uso; o (e) viola cualquier condición material del contrato de arrendamiento. Los artículos 2479 a 2490 del CCF rigen los procedimientos específicos de los avisos de rescisión, el derecho del arrendatario de pagar para subsanar el incumplimiento (derecho de pago) y las obligaciones procesales del arrendador.
El marco procesal del litigio de desahucio es el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), publicado en el DOF el 7 de junio de 2023, que establece un procedimiento civil oral unificado aplicable a las controversias de arrendamiento en todo México. El CNPCF introdujo disposiciones especializadas para las controversias de arrendamiento que aceleraron el proceso de desahucio, antes lento, una de las mejoras más significativas del derecho inmobiliario mexicano en décadas. Antes del CNPCF, los juicios de desahucio conforme a los códigos procesales estatales solían durar de 2 a 5 años; conforme al procedimiento oral del CNPCF, los desahucios controvertidos pueden resolverse potencialmente en 6 a 18 meses.
Cada una de las 31 entidades de México tiene su propio Código Civil que rige los arrendamientos dentro de su territorio. Muchas entidades (incluidas Jalisco, Nuevo León, Veracruz y otras) han promulgado leyes de arrendamiento estatales específicas o tienen disposiciones en su Código Civil que difieren del CCF. La Ciudad de México tiene su propio Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), que rige los arrendamientos residenciales en la CDMX y prevé protecciones adicionales para el arrendatario y requisitos procesales que incluyen la conciliación obligatoria ante la Procuraduría Social de la CDMX (PROSOC) conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal antes de poder presentar un desahucio judicial.
La demanda de desahucio puede combinarse con una reclamación de rentas vencidas y daños en un solo procedimiento. Conforme al CNPCF, el arrendador debe adjuntar a la demanda inicial toda la prueba documental: el contrato de arrendamiento, la prueba de los pagos de renta y de los adeudos, las cartas de requerimiento previas y la prueba de la propiedad o del derecho del arrendador a arrendar (título de propiedad o arrendamiento primario).
Cuándo necesitas Demanda de Desahucio por Arrendamiento México
La Demanda de Desahucio por Arrendamiento en México conforme a los artículos 2478 a 2490 del CCF se necesita cuando un arrendador debe recurrir a la vía judicial para recuperar la posesión de su inmueble porque las medidas extrajudiciales han fracasado. El desalojo por mano propia (cambiar las cerraduras, retirar los bienes del arrendatario o cortar los servicios) es ilegal en México conforme al artículo 2431 del CCF y a los códigos estatales aplicables, y puede exponer al arrendador a responsabilidad civil y penal por privación ilegal de la posesión y daños morales.
La demanda de desahucio se necesita por la falta de pago de la renta: cuando un arrendatario residencial o comercial no ha pagado la renta de uno o más meses y no ha subsanado el incumplimiento dentro de los 30 días siguientes a un requerimiento de pago por escrito enviado por el arrendador, este puede demandar la rescisión judicial del arrendamiento y el desahucio conforme al artículo 2478, fracción I, del CCF. La demanda debe incluir la prueba de los montos de renta no pagados y del requerimiento de pago previo.
La demanda se necesita cuando un arrendamiento ha vencido y el arrendatario se niega a desocupar: conforme al artículo 2490 del CCF, cuando un arrendamiento de tiempo fijo vence y el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador (tácita reconducción), el arrendador debe presentar un desahucio para recuperar la posesión si el arrendatario se niega a salir de manera voluntaria. El artículo 2487 del CCF otorga al arrendador este derecho al vencer el arrendamiento tras dar el aviso correspondiente.
La demanda se necesita cuando un arrendatario ha violado condiciones materiales del arrendamiento (usar el inmueble residencial para fines comerciales, subarrendar sin consentimiento conforme al artículo 2480 del CCF o causar daños significativos al inmueble) después de que el arrendador haya dado aviso por escrito de la violación y el arrendatario no la haya subsanado dentro del plazo permitido por el arrendamiento o la ley.
En la Ciudad de México en específico, la demanda se necesita después de la conciliación previa obligatoria ante la Procuraduría Social (PROSOC) conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del DF; el tribunal no admitirá una demanda de desahucio en la CDMX sin una constancia de no acuerdo de la PROSOC. Otras entidades pueden tener requisitos prejudiciales similares a través de sus Centros de Justicia Alternativa.
La demanda también se necesita cuando el arrendador desea recuperar la posesión para ocupar el inmueble él mismo o para un familiar en primer grado: conforme a ciertos códigos estatales, el arrendador puede dar por terminado el arrendamiento y desahuciar con el aviso correspondiente para ocupación del propietario, pero si el arrendatario lo controvierte, se requiere el procedimiento judicial para hacer valer la recuperación. La Suprema Corte de Justicia de la Nación y los Tribunales Colegiados de Circuito han emitido tesis jurisprudenciales sobre la interpretación de este tipo de documento. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio inscribe actos que afectan derechos reales. La Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) supervisan aspectos complementarios.
Qué incluir en tu Demanda de Desahucio por Arrendamiento México
Una Demanda de Desahucio por Arrendamiento en México válida conforme a los artículos 2478 a 2490 del CCF y al CNPCF debe contener los siguientes elementos esenciales para que el tribunal admita la demanda y proceda con la acción de desahucio.
Designación del tribunal y competencia: la identificación del Juzgado Civil con competencia por materia (materia civil, arrendamiento) y competencia territorial sobre la ubicación del inmueble conforme al artículo 26 del CNPCF, que para las controversias de bienes inmuebles establece la competencia en la ubicación del inmueble. El nivel del juzgado (juzgado menor, juzgado civil o juzgado de cuantía mayor) depende del monto de la renta mensual y de la Ley Orgánica del Poder Judicial estatal aplicable.
Identificación del arrendador (demandante): el nombre legal completo, el RFC o la CURP, el domicilio para oír y recibir notificaciones, y la prueba del título legal del arrendador sobre el inmueble o de su derecho a arrendar, por lo general la escritura pública de propiedad inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP), un extracto certificado del RPP (certificado de libertad de gravamen y copia certificada del folio real) o el contrato de arrendamiento primario si el actor es un subarrendador. El RFC del arrendador debe coincidir con el inmueble registrado en el sistema de CFDI del SAT si se emitieron CFDI por los pagos de renta.
Identificación del arrendatario (demandado): el nombre legal completo (tal como aparece en el contrato de arrendamiento), el último domicilio conocido (por lo general, el propio inmueble arrendado) y cualquier otro dato de identificación disponible. Si el arrendatario es persona moral (empresa arrendataria), deben identificarse el RFC de la empresa, el tipo de sociedad y el nombre del representante legal.
Datos del contrato de arrendamiento: la referencia al contrato de arrendamiento específico (el número del instrumento, la fecha de celebración, la descripción del inmueble arrendado —dirección completa, medidas y colindancias y folio real en el RPP—, la renta mensual pactada en pesos y el término del arrendamiento). Debe adjuntarse a la demanda una copia del contrato de arrendamiento como prueba documental conforme al artículo 311 del CNPCF.
Manifestación de las causas del desahucio: la manifestación precisa del fundamento legal y fáctico del desahucio conforme al artículo 2478 del CCF. Para la falta de pago: las mensualidades vencidas e impagas, el monto total del adeudo y la prueba del requerimiento de pago previo (carta de requerimiento con prueba de entrega o requerimiento notarial). Para el vencimiento del arrendamiento: la fecha de vencimiento del plazo fijo y la prueba de que el arrendatario fue notificado y se negó a desocupar. Para la violación del arrendamiento: la violación específica, el aviso dado y la falta de subsanación del arrendatario.
Prestaciones reclamadas: la demanda de desahucio debe especificar: (a) la rescisión judicial del contrato de arrendamiento; (b) la entrega inmediata del inmueble en la condición pactada en el arrendamiento; (c) la recuperación de las rentas vencidas desde la fecha de incumplimiento hasta la fecha de entrega judicial; (d) los daños por el deterioro del inmueble que exceda el desgaste normal; y (e) los gastos y costas procesales conforme al artículo 140 del CNPCF.
Medidas cautelares: el arrendador puede solicitar como medida cautelar un inventario y una inspección judicial de la condición actual del inmueble para documentar cualquier daño y, en casos excepcionales de daño urgente al inmueble, una orden preventiva que restrinja las alteraciones al inmueble.
Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Demanda de Desahucio por Arrendamiento como documento de referencia para México. El litigio de desahucio requiere la representación de un Licenciado en Derecho y el cumplimiento de todos los requisitos prejudiciales estatales y de cada ciudad aplicables (en particular, la conciliación ante la PROSOC en la CDMX). Entre los documentos relacionados están el Aviso de Desahucio (mx-aviso-desahucio) para el aviso prejudicial y la Demanda Civil (mx-demanda-civil) para los procedimientos civiles generales.
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Forms Legal. (2026). Demanda de Desahucio por Arrendamiento México (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/government/court-forms/demanda-desahucio-arrendamiento-mexico
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}Preguntas Frecuentes
Los tiempos de un juicio de desahucio en México varían de manera significativa según el estado, la carga de trabajo del juzgado y si el inquilino se opone al desahucio. Bajo el procedimiento oral del nuevo Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNCPF), los desahucios no contestados —donde el inquilino no comparece a oponerse— pueden resolverse en 3 a 6 meses desde la presentación. Los desahucios contestados, donde el inquilino presenta contestación de demanda y solicita un juicio oral completo (audiencia de juicio), por lo general tardan de 12 a 24 meses. En la Ciudad de México (CDMX), la conciliación previa obligatoria ante la PROSOC agrega de 2 a 4 meses antes de la presentación judicial. Bajo el anterior procedimiento escrito (aún aplicable en algunos estados en transición al CNCPF), los desahucios podían tardar de 3 a 5 años. Tras obtener la sentencia, la ejecución (lanzamiento: el desalojo físico del inquilino por parte de los funcionarios judiciales) requiere una fase de ejecución por separado que puede agregar de 1 a 3 meses. Los arrendadores pueden acelerar el proceso teniendo lista la documentación completa, presentando la demanda con un abogado experimentado y solicitando medidas cautelares para evitar el deterioro del inmueble durante el litigio. Contar con un requerimiento notarial de pago, en lugar de una simple carta, fortalece el respaldo probatorio y puede favorecer una admisión más rápida de la demanda.
No. El derecho mexicano prohíbe estrictamente el desalojo extrajudicial (por mano propia) conforme al artículo 2431 del CCF y a los códigos civiles estatales aplicables. El arrendador que intenta desalojar a un inquilino sin una orden judicial mediante: el cambio de cerraduras, el retiro de las pertenencias del inquilino, el corte de la electricidad, el agua o el gas, el ingreso al inmueble por la fuerza o el acoso o la coacción, comete el ilícito civil de privación ilegal de la posesión y también puede cometer los delitos de allanamiento de morada (conforme al artículo 285 del Código Penal Federal) o daño a la propiedad. El inquilino afectado puede promover un amparo o un interdicto de retener la posesión que exija la restitución judicial inmediata de la posesión, y puede demandar al arrendador por daños morales (conforme al artículo 1916 del CCF) y daños materiales. La única forma lícita de recuperar la posesión es a través de un juicio de desahucio con un lanzamiento ordenado por el juez y ejecutado por los actuarios judiciales. Incluso cuando el inquilino claramente adeuda renta o ha violado el contrato de arrendamiento, el arrendador debe seguir el proceso judicial legal. Esta protección existe sin importar si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento por escrito o es un ocupante que se quedó tras vencer el contrato.
En la Ciudad de México, antes de presentar una demanda judicial de desahucio, los arrendadores de inmuebles habitacionales deben concluir la conciliación prejudicial obligatoria ante la Procuraduría Social del Gobierno de la Ciudad de México (PROSOC), según lo exige la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Distrito Federal. El procedimiento de conciliación de la PROSOC requiere: (1) presentar una queja ante la PROSOC que identifique el inmueble, el contrato de arrendamiento y las causales del desahucio; (2) que la PROSOC notifique al inquilino para que comparezca a una audiencia de conciliación; (3) una audiencia de conciliación en la que la PROSOC facilita la negociación entre el arrendador y el inquilino para una solución voluntaria: el pago de los adeudos, la desocupación voluntaria o un convenio de terminación; (4) si la conciliación fracasa o el inquilino no comparece, la PROSOC expide una Constancia de No Acuerdo. El juzgado civil de la CDMX no admitirá una demanda de desahucio habitacional sin esta constancia de la PROSOC. El proceso de la PROSOC por lo general tarda de 1 a 3 meses. Para los arrendamientos comerciales en la CDMX no aplica la competencia de la PROSOC, y los arrendadores pueden presentar la demanda directamente ante el juzgado civil. Otros estados pueden tener requisitos análogos de conciliación prejudicial a través de sus Centros de Justicia Alternativa estatales; los arrendadores deben verificar los requisitos locales antes de presentar la demanda.
Conforme al artículo 311 del CNCPF, toda la prueba documental que el arrendador pretenda usar debe acompañarse a la demanda inicial de desahucio. No adjuntar los documentos al presentar la demanda puede provocar su exclusión como prueba en la audiencia de juicio. Entre los documentos esenciales están: (1) copia del contrato de arrendamiento firmado por ambas partes, que identifique con claridad el inmueble, la renta pactada, el plazo del arrendamiento y las condiciones; (2) la prueba de la propiedad o del derecho a arrendar del arrendador: copia certificada del Registro Público de la Propiedad (RPP) que muestre al arrendador como propietario registrado, o un contrato de arrendamiento principal si el actor es subarrendador; (3) la prueba documental de la falta de pago de la renta: estados de cuenta que muestren los depósitos faltantes, CFDI de los meses pagados y la ausencia de CFDI de los meses no pagados, o el reconocimiento por escrito de los adeudos; (4) copia del requerimiento de pago por escrito enviado al inquilino, con la prueba de su entrega: correo certificado, requerimiento notarial o notificación por actuario; (5) la constancia de no acuerdo de la PROSOC (en los arrendamientos habitacionales de la CDMX); (6) el acta de entrega del inmueble, si se cuenta con ella desde el inicio del arrendamiento, para establecer la condición de referencia en las reclamaciones por daños; y (7) cualquier comunicación relevante —correos electrónicos, cartas, mensajes de WhatsApp con prueba digital certificada— que evidencie la falta de pago del inquilino o la violación de las condiciones del arrendamiento.
Los inquilinos (arrendatarios) en México conservan derechos legales significativos durante todo el juicio de desahucio que los arrendadores deben respetar. Conforme a los artículos 2406 a 2430 del Código Civil Federal y al CNCPF: (1) Derecho al debido emplazamiento: el inquilino debe ser notificado personalmente de la demanda a través de un actuario judicial o por edictos en los casos de paradero desconocido; la notificación por correo, por sí sola, es insuficiente; (2) Derecho a purgar la mora: conforme al artículo 2490 del CCF, el inquilino que es desalojado por falta de pago de la renta puede evitar el desahucio pagando todos los adeudos más el interés legal y las costas antes de la sentencia definitiva; los tribunales de la mayoría de los estados permiten este derecho a purgar la mora en cualquier momento antes de la sentencia definitiva; (3) Derecho a oponerse al desahucio: el inquilino puede presentar contestación de demanda dentro del plazo del CNCPF oponiendo defensas que incluyen: la prueba de pago, la objeción de los montos de renta, alegatos de condiciones de inhabitabilidad (vicios ocultos conforme al artículo 2140 del CCF) que reduzcan o extingan la renta, la reclamación de renovación implícita del arrendamiento (tácita reconducción) o defectos procesales; (4) Derecho a permanecer en posesión durante el juicio: el inquilino no puede ser desalojado hasta que se obtenga una sentencia definitiva de desahucio y se ejecute mediante un lanzamiento ordenado por el juez; y (5) Derecho a una desocupación digna: el lanzamiento debe realizarse por los funcionarios judiciales en horario hábil con la notificación adecuada, y las pertenencias del inquilino deben manejarse con cuidado y depositarse en un lugar seguro, no desecharse.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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