Acuerdo de Uso de la Vivienda Familiar España

El Acuerdo de Uso de la Vivienda Familiar es, en España, el contrato escrito regulado por Código Civil arts. 96, 97, 103; Ley 15/2005 de modificación del Código Civil en materia de separación y divorcio, que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles. Se rige por Código Civil arts. 96, 97, 103. La vivienda familiar en el derecho español es la que constituye la residencia habitual de la unidad familiar, con independencia de que sea propiedad de uno solo de los cónyuges, de ambos conjuntamente o esté arrendada. La atribución del uso conforme al Artículo 96 CC es independiente de la titularidad dominical: un cónyuge puede ser beneficiario del uso de una vivienda propiedad del otro cónyuge o incluso de un tercero (suegros). La atribución crea un derecho de naturaleza real que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y es oponible a terceros adquirentes que adquieran el inmueble con conocimiento de la atribución. Antes de la reforma introducida por la Ley 8/2021 y el posterior desarrollo jurisprudencial, el Artículo 96 CC establecía una presunción de que el uso de la vivienda familiar se atribuiría a los hijos y al progenitor con quien convivieran habitualmente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) ha evolucionado significativamente desde el reconocimiento de la custodia compartida en 2009: en los supuestos de custodia compartida, el Tribunal Supremo pondera factores como la situación económica de cada progenitor, el régimen económico matrimonial y la proporcionalidad de la atribución exclusiva a uno de ellos. La reforma del Artículo 96 CC por la Ley 8/2021 introdujo cambios relevantes: cuando no hay hijos menores, la atribución de la vivienda familiar debe ser temporal y proporcionada a las circunstancias, sustituyendo el modelo de atribución indefinida que el Tribunal Supremo había ido restringiendo progresivamente desde su sentencia de 29 de mayo de 2014 (STS 2585/2014). Para las familias bajo los distintos regímenes económicos matrimoniales —sociedad de gananciales (arts. 1344–1410 CC), separación de bienes o régimen de participación— la atribución del uso interactúa con la liquidación del régimen matrimonial de forma compleja que exige asesoramiento jurídico especializado. En Cataluña se aplica el régimen matrimonial del Codi Civil de Catalunya (Llei 25/2010) en lugar del Código Civil. La inscripción de la atribución en el Registro de la Propiedad mediante Nota Marginal, conforme al Artículo 96 CC y los artículos 144–147 del Reglamento Hipotecario, proporciona protección frente a terceros (efecto erga omnes). La Notaría gestiona la inscripción a través de la escritura pública del convenio regulador o de la resolución judicial si la atribución es acordada por el juzgado.

El Acuerdo de Uso de la Vivienda Familiar en España es necesario o plenamente relevante en toda ruptura matrimonial o de pareja de hecho en la que los convivientes compartan un domicilio familiar y deban determinar cuál de ellos continuará residiendo en él tras la separación.

El acuerdo es necesario cuando los cónyuges acuerdan de mutuo acuerdo (divorcio de mutuo acuerdo) quién permanecerá en el domicilio familiar: esta atribución consensual forma parte del convenio regulador que se presenta al Juzgado de Primera Instancia de Familia conforme al Artículo 90 CC para su aprobación judicial. El juzgado aprueba el convenio si no resulta perjudicial para los hijos menores ni gravemente perjudicial para uno de los cónyuges.

Se requiere el acuerdo cuando un juzgado resuelve una separación o divorcio contencioso y debe aplicar el Artículo 96 CC para determinar la atribución del domicilio familiar, especialmente cuando hay hijos menores cuyo interés superior (Artículo 2 de la LO 1/1996) rige la decisión.

El acuerdo es necesario cuando los cónyuges comparten la custodia de sus hijos (custodia compartida) y deben organizar una casa nido en la que los hijos permanecen en el domicilio familiar mientras los progenitores se turnan en la residencia, modalidad cada vez más reconocida por el Tribunal Supremo y regulada específicamente en Aragón (Código del Derecho Foral de Aragón), Cataluña y la Comunitat Valenciana.

Se requiere el acuerdo cuando el domicilio familiar es arrendado: tanto la atribución del arrendamiento conforme al Artículo 15 LAU como la obligación de notificar al arrendador deben formalizarse. El cónyuge al que se atribuya el uso puede continuar el arrendamiento en su propio nombre conforme al Artículo 15 LAU.

También es necesario cuando el cónyuge beneficiario del uso contrae nuevo matrimonio, inicia una convivencia more uxorio o ya no necesita la vivienda: el Artículo 96 CC prevé que la atribución cesa automáticamente al variar las circunstancias, pero la documentación formal del cese y la cancelación de la Nota Marginal en el Registro de la Propiedad requieren resolución judicial de modificación de medidas o acuerdo notarial.

Las partes deben formalizar el Acuerdo de Uso de la Vivienda Familiar de forma preventiva. El Código Civil regula el matrimonio (art. 66), el divorcio (art. 81), la custodia (art. 92) y los alimentos (art. 142). La LO 1/1996 (LOPJM) protege a los menores. El Registro Civil inscribe nacimientos, matrimonios y defunciones. La Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria regula los expedientes no contenciosos. Cuando la materia esté sujeta a autorización previa de la autoridad competente, esta deberá obtenerse antes de la firma.

Un Acuerdo de Uso de la Vivienda Familiar válido en España conforme al Artículo 96 del Código Civil y a la Ley 15/2005 —ya sea como cláusula del convenio regulador o como documento autónomo— debe contener los siguientes elementos esenciales.

Identificación de los cónyuges o pareja: Nombres completos, DNI/NIE, domicilios actuales (que pueden diferir tras la separación) y datos de inscripción del matrimonio en el Registro Civil (número de acta). Cuando se trate de parejas de hecho no inscritas, debe referenciarse el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Identificación de la vivienda familiar: Dirección completa, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad (número de finca registral, Tomo, Libro, Folio) y régimen de titularidad —propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, copropiedad pro indiviso, sociedad de gananciales o arrendamiento.

Atribución del uso: Declaración clara del cónyuge o progenitor al que se atribuye el derecho de uso de la vivienda familiar, los hijos menores que residirán en ella y el fundamento de la atribución (acuerdo mutuo o resolución judicial aplicando los criterios del Artículo 96 CC).

Duración de la atribución: El período de atribución, que conforme al Artículo 96 CC reformado por la Ley 8/2021 debe ser temporal cuando no hay hijos menores. La duración debe indicar: la fecha de inicio (normalmente la de la sentencia de separación o divorcio); la fecha de fin o los eventos que determinan su extinción (mayoría de edad del hijo menor, nuevo matrimonio, convivencia more uxorio del cónyuge beneficiario, venta por acuerdo mutuo).

Reparto de gastos: División de los gastos de la vivienda entre el cónyuge beneficiario y el propietario no usuario —cuotas hipotecarias (principal, intereses y seguros vinculados) si el inmueble está hipotecado; cuotas de comunidad de propietarios; IBI; suministros (luz, agua, gas). La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 3 de noviembre de 2021) establece criterios específicos sobre el reparto de la hipoteca entre cónyuges divorciados.

Obligaciones de mantenimiento y reparación: Qué parte asume el mantenimiento ordinario y las reparaciones extraordinarias durante el período de atribución. Con carácter general, el usuario asume el mantenimiento ordinario y el/los propietario/s las reparaciones extraordinarias estructurales.

Causas de extinción: Terminación automática del derecho de uso por: (1) mayoría de edad (18 años) del hijo menor residente; (2) salida permanente de los hijos del domicilio; (3) nuevo matrimonio o convivencia more uxorio del cónyuge beneficiario —causa reconocida por analogía con el Artículo 101 CC por numerosas Audiencias Provinciales; (4) fallecimiento del cónyuge beneficiario.

Inscripción en el Registro de la Propiedad: Previsión de inscripción de la atribución como Nota Marginal en el folio registral del inmueble conforme al Artículo 96 CC y a los artículos 144–147 del Reglamento Hipotecario —esencial si el propietario no usuario puede pretender vender o hipotecar el inmueble durante el período de atribución.

Relación con alimentos y pensión compensatoria: Interacción entre la atribución del uso y los alimentos de los hijos (Artículo 142 CC) o la pensión compensatoria del cónyuge económicamente más débil (Artículo 97 CC) —el Tribunal Supremo ha establecido que la atribución del uso puede tenerse en cuenta al calcular la pensión compensatoria.

Legislación aplicable: Régimen común —Código Civil y Ley 15/2005. En comunidades autónomas con competencia en derecho civil propio (Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia, Baleares, País Vasco), se aplica la legislación foral. Competencia jurisdiccional: Juzgado de Primera Instancia de Familia del último domicilio conyugal común.

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