Constitución de Usufructo Chile

La Constitución de Usufructo en Chile es el acto jurídico por el cual se constituye formalmente la entidad, sociedad o derecho que en él se especifica. Se rige por Código Civil de Chile Arts. 764–810.

El usufructo en Chile puede tener su origen en la ley, en el testamento o en la convención. El Acuerdo de Usufructo de Bienes es la forma convencional de constitución, que permite a las partes negociar libremente las condiciones del derecho: su duración —que nunca puede exceder la vida del usufructuario conforme al artículo 770 del Código Civil—, las obligaciones de conservación y mantención, el derecho a percibir frutos civiles o naturales, las restricciones al subarrendamiento o cesión, y las causales de extinción anticipada. Este instrumento es ampliamente utilizado en planificación patrimonial, sucesoria y tributaria, ya que permite al constituyente conservar la nuda propiedad —y eventualmente recuperar el pleno dominio— mientras el usufructuario disfruta del uso económico del bien.

En el ámbito inmobiliario chileno, el Acuerdo de Usufructo sobre bienes raíces debe otorgarse por escritura pública ante Notario Público e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces del territorio donde se ubique el inmueble, conforme al artículo 686 del Código Civil y al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, Decreto Supremo N.º 1.026 de 1978 del Ministerio de Justicia. La inscripción se realiza en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, dado que el usufructo constituye un gravamen sobre la propiedad. El Servicio de Impuestos Internos (SII) regula el tratamiento tributario del usufructo en la Circular N.º 47 de 2009, que establece la forma de valorar el derecho de usufructo para efectos de impuestos a las donaciones, herencias y transferencias.

El usufructo sobre bienes muebles, como vehículos, joyas, obras de arte o carteras de inversiones, no requiere inscripción registral pero sí debe constar por escrito para efectos probatorios. En el caso de acciones de sociedades anónimas, el artículo 23 de la Ley N.º 18.046 sobre Sociedades Anónimas establece reglas especiales para el ejercicio del derecho de voto cuando recae un usufructo sobre las acciones. La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) fiscaliza el cumplimiento de estas normas en las sociedades anónimas abiertas inscritas en el Registro de Valores. La plataforma forms-legal.com ofrece modelos de Acuerdo de Usufructo de Bienes diseñados conforme al Código Civil chileno, con las cláusulas necesarias para proteger los derechos tanto del nudo propietario como del usufructuario, y con los campos requeridos para la posterior inscripción registral cuando corresponda.

El Acuerdo de Usufructo de Bienes en Chile se utiliza en una serie de situaciones jurídicas y de planificación patrimonial en las que el propietario de un bien desea separar las facultades de dominio —uso, goce y disposición— transfiriendo el uso y goce a un tercero mientras conserva la nuda propiedad. Los escenarios más frecuentes son los siguientes.

La planificación sucesoria es el ámbito de mayor utilización del usufructo en Chile. Los padres o abuelos que desean transferir anticipadamente bienes raíces a sus hijos o descendientes, pero mantener el derecho a habitar la vivienda o percibir las rentas del bien durante su vida, constituyen un usufructo vitalicio a su favor sobre el bien transferido. Esta figura permite evitar el proceso de posesión efectiva ante el Registro Civil o el Juzgado de Letras, reducir la base imponible de los impuestos hereditarios regulados en la Ley N.º 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, y asegurar la habitación del constituyente hasta su fallecimiento, momento en que el usufructo se extingue ipso iure conforme al artículo 806 del Código Civil.

La protección de cónyuge sobreviviente es otro contexto frecuente. El artículo 1337 regla 10.ª del Código Civil, modificado por la Ley N.º 19.585, establece que el cónyuge sobreviviente tiene derecho a que su cuota hereditaria se entere con preferencia mediante la adjudicación de la vivienda familiar. Complementando este derecho, los cónyuges pueden acordar mediante el Acuerdo de Usufructo de Bienes que el sobreviviente tenga derecho de usufructo vitalicio sobre la propiedad familiar, garantizando su habitación con independencia del resultado de la partición hereditaria que resuelva el Juzgado de Letras en lo Civil o el partidor designado.

Las empresas familiares en Chile recurren al usufructo de acciones o derechos sociales para asegurar que el fundador —que cede la nuda propiedad de participaciones a sus sucesores— conserve el derecho a voto y a percibir dividendos durante su vida activa, conforme a las normas de la Ley N.º 18.046 sobre Sociedades Anónimas y la Ley N.º 3.918 sobre Sociedades de Responsabilidad Limitada. La Comisión para el Mercado Financiero supervisa el correcto registro de estos usufructos en las sociedades anónimas abiertas.

El usufructo también es utilizado en el ámbito agrícola para que el propietario de un predio rural —que puede estar acogido a las normas del INDAP o del Ministerio de Agricultura— ceda el uso productivo de la tierra a un tercero —arrendatario de facto que opera como usufructuario— sin transferir la propiedad, con el objeto de preservar los beneficios crediticios o de fomento vinculados a la condición de propietario. En zonas de reforma agraria o de regularización de títulos del Ministerio de Bienes Nacionales, el usufructo puede ser una herramienta de ordenamiento jurídico del uso de la tierra sin alterar los registros de dominio.

Finalmente, el Acuerdo de Usufructo es necesario cuando una obra de arte, colección museística, vehículo especial o bien cultural debe ser cedido temporalmente a una institución cultural, museo o fundación para su exhibición o uso, mientras el propietario conserva el dominio. El Consejo Nacional de la Cultura y las Artes, hoy Ministerio de las Culturas, las Artes y el Patrimonio, reconoce el usufructo como figura jurídica válida para este tipo de cesiones temporales de uso sobre bienes culturales.

El Acuerdo de Usufructo de Bienes en Chile debe contener los elementos esenciales que exige el Código Civil y, cuando recae sobre bienes raíces, los requisitos del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces para su inscripción. A continuación se detallan los componentes indispensables.

**Identificación de las partes.** El documento debe individualizar al constituyente (nudo propietario) y al usufructuario con nombre completo, RUT, cédula de identidad, domicilio y estado civil. Si el constituyente es persona jurídica —sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada o fundación—, debe acreditarse la representación mediante escritura social y, en su caso, acuerdo de directorio o junta de socios. Si el usufructuario es persona natural, el artículo 770 del Código Civil establece que el usufructo no puede constituirse a favor de una corporación o fundación por más de 30 años.

**Descripción del bien o bienes objeto del usufructo.** La individualización del bien es crítica para la validez del instrumento. Para bienes raíces: dirección, rol de avalúo fiscal del SII, superficie del terreno y construcciones, número de inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente, y colindancias según el título de dominio. Para bienes muebles: descripción detallada con características identificatorias, número de serie, modelo, año en caso de vehículos. Para acciones o derechos sociales: nombre de la sociedad, RUT, número de acciones o porcentaje de derechos, y registro en el libro de accionistas o socios.

**Duración del usufructo.** El artículo 770 del Código Civil establece que el usufructo puede constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario (usufructo vitalicio). El plazo debe quedar expresamente establecido, ya que a su vencimiento el usufructo se extingue y el pleno dominio se consolida en el nudo propietario sin necesidad de acto adicional. El usufructo no puede durar más que la vida del usufructuario, y si se constituye a favor de dos o más personas sucesivamente, el plazo total no puede exceder 30 años conforme al artículo 771.

**Obligaciones del usufructuario.** El Acuerdo debe establecer las obligaciones del usufructuario conforme al artículo 775 y siguientes del Código Civil: hacer inventario de los bienes, constituir caución suficiente para garantizar la conservación y restitución del bien, pagar los impuestos y contribuciones periódicas (como las Contribuciones de Bienes Raíces liquidadas por el SII), realizar las reparaciones ordinarias de mantención, y no alterar la forma o sustancia del bien.

**Derechos del usufructuario sobre los frutos.** Debe especificarse el alcance del derecho del usufructuario a percibir los frutos naturales y civiles del bien: rentas de arrendamiento, dividendos de acciones, frutos agrícolas, intereses de instrumentos financieros. El artículo 781 del Código Civil establece que el usufructuario de un inmueble tiene derecho a los frutos naturales pendientes al inicio del usufructo.

**Régimen de mejoras y modificaciones.** El documento debe regular qué tipo de mejoras puede realizar el usufructuario, cuáles requieren autorización del nudo propietario, y cuál es el régimen de compensación o retiro de las mejoras al término del usufructo. El artículo 795 del Código Civil establece las reglas supletorias para las obras y reparaciones durante el usufructo.

**Causales de extinción anticipada.** Las partes pueden pactar causales adicionales a las legales (muerte del usufructuario, llegada del plazo, resolución del derecho del constituyente, renuncia del usufructuario, confusión, consolidación conforme al artículo 806 del Código Civil). La destrucción total del bien también extingue el usufructo; la destrucción parcial lo reduce proporcionalmente.

**Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.** Cuando recae sobre bienes raíces, el usufructo debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al territorio donde se ubica el inmueble, conforme al artículo 686 del Código Civil. La plataforma forms-legal.com facilita la preparación del Acuerdo de Usufructo de Bienes en Chile con todos los campos requeridos para esta inscripción registral, incluyendo la referencia a la inscripción de dominio del constituyente y el folio real del bien.

Para completar correctamente el Acuerdo de Usufructo de Bienes en Chile, siga los siguientes pasos con atención a los requisitos legales aplicables.

**Paso 1: Identifique con precisión el bien objeto del usufructo.** Para bienes raíces, obtenga previamente el certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, el certificado de avalúo fiscal del SII y el certificado de hipotecas y gravámenes para verificar que el bien no tiene cargas previas que puedan afectar el usufructo. Para bienes muebles, prepare una descripción técnica detallada con número de serie, modelo, año y estado de conservación.

**Paso 2: Ingrese los datos completos de las partes.** Complete nombre completo, RUT, cédula de identidad, domicilio y estado civil del constituyente (nudo propietario) y del usufructuario. Si el constituyente es persona jurídica, indique razón social, RUT, representante legal y escritura social. Si el usufructuario es una persona jurídica sin fines de lucro, recuerde que el plazo máximo es de 30 años conforme al artículo 770 del Código Civil.

**Paso 3: Establezca el plazo del usufructo.** Decida si el usufructo es a plazo fijo (indique años o fecha de término) o vitalicio (hasta la muerte del usufructuario). El usufructo vitalicio es la opción más frecuente en contextos de planificación sucesoria. El plazo debe quedar expreso en el documento para evitar ambigüedades en la extinción del derecho.

**Paso 4: Detalle los derechos y obligaciones del usufructuario.** Especifique si el usufructuario tiene derecho a subarrendar el bien, si debe constituir caución y de qué tipo, cuáles son sus obligaciones de mantención y conservación, y cómo se distribuyen los gastos de impuestos y contribuciones. Para bienes raíces con arrendatarios actuales, indique si el usufructuario asume los contratos de arrendamiento vigentes.

**Paso 5: Otorgue el acuerdo por escritura pública si recae sobre bienes raíces.** Concurra con ambas partes a la Notaría con sus cédulas de identidad y los antecedentes del bien. El Notario redactará la escritura pública, la leerá a los comparecientes y la protocolizará. Obtenga copia autorizada para tramitar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

**Paso 6: Inscriba el usufructo en el Conservador de Bienes Raíces.** Presente la copia autorizada de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces del territorio donde se ubica el inmueble, solicitando la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. La inscripción tiene un costo proporcional al avalúo del bien y produce efectos frente a terceros desde la fecha de su anotación en el Repertorio del Conservador.

El Acuerdo de Usufructo de Bienes en Chile debe cumplir con los requisitos legales del Código Civil y, cuando recae sobre inmuebles, del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces para producir efectos jurídicos plenos frente a las partes y terceros.

**Código Civil, artículos 764 a 810.** El Título IX del Libro II del Código Civil regula íntegramente el usufructo. El artículo 764 define el usufructo; el artículo 767 exige que el usufructo de bienes raíces se constituya por instrumento inscrito en el Conservador de Bienes Raíces; el artículo 770 limita la duración máxima; el artículo 775 impone al usufructuario la obligación de hacer inventario y constituir caución; el artículo 806 enumera las causales de extinción.

**Escritura pública obligatoria para bienes raíces.** La constitución de usufructo sobre bienes raíces en Chile requiere escritura pública otorgada ante Notario Público, conforme al artículo 767 del Código Civil en relación con el artículo 1801 inciso 2.º del mismo Código, que exige escritura pública para la venta de bienes raíces por analogía a todos los actos que los constituyen como objeto de derechos reales. El contrato privado de usufructo inmobiliario no produce efectos entre las partes ni frente a terceros.

**Inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.** Conforme al artículo 686 del Código Civil y al artículo 52 N.º 2 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (DS N.º 1.026 de 1978), el usufructo sobre bienes raíces debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces del territorio donde se ubica el inmueble. Sin esta inscripción, el derecho real de usufructo no existe jurídicamente como tal ni es oponible a terceros adquirentes del bien.

**Ley N.º 16.271 sobre Impuesto a las Herencias y Donaciones.** Cuando el usufructo se constituye a título gratuito —donación de usufructo o constitución de usufructo en contexto hereditario—, puede estar sujeto al impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones calculado sobre el valor del usufructo conforme a las tablas del SII. La Circular N.º 47 de 2009 del SII establece la metodología de valoración.

**Ley N.º 18.046 sobre Sociedades Anónimas.** Para usufructos sobre acciones de sociedades anónimas, el artículo 23 establece que el derecho de voto corresponde al nudo propietario salvo pacto en contrario inscrito en el libro de accionistas, y que los dividendos corresponden al usufructuario salvo estipulación distinta.

Los errores más frecuentes en la constitución de un Acuerdo de Usufructo de Bienes en Chile pueden generar nulidades, conflictos entre las partes o problemas tributarios. Los principales son los siguientes.

**No inscribir el usufructo sobre bienes raíces en el Conservador de Bienes Raíces.** El error más grave y frecuente es constituir el usufructo por escritura pública pero omitir la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Sin esta inscripción, el derecho real de usufructo no existe jurídicamente como derecho real ni es oponible a terceros, conforme al artículo 686 del Código Civil. El nudo propietario podría transferir el bien a un tercero sin que el usufructuario pueda oponerle su derecho.

**Constituir el usufructo de inmuebles por instrumento privado.** Un contrato privado de usufructo sobre bienes raíces —aunque esté firmado por ambas partes— no produce ningún efecto jurídico real. La ley exige escritura pública y la posterior inscripción registral como requisitos de existencia del derecho, no meramente de prueba.

**No establecer las obligaciones de inventario y caución.** El artículo 775 del Código Civil impone al usufructuario la obligación de hacer inventario de los bienes y constituir caución. Si el acuerdo omite regular estas obligaciones, pueden surgir disputas al término del usufructo sobre el estado de los bienes. Incluya siempre cláusulas sobre inventario inicial y garantía de conservación.

**Ignorar las implicaciones tributarias de la constitución gratuita.** Cuando el usufructo se constituye a título gratuito —donación—, puede estar sujeto al Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones de la Ley N.º 16.271. No consultar al SII o a un asesor tributario previamente puede generar deudas fiscales con reajustes e intereses.

**Constituir usufructo sucesivo a favor de personas naturales por más de 30 años.** El artículo 771 del Código Civil prohíbe los usufructos sucesivos o alternativos cuando la duración total excede 30 años. El incumplimiento de este límite no invalida el usufructo del primer beneficiario pero sí priva de efectos al de los siguientes, lo que puede frustrar la planificación patrimonial de las partes.