Contrato de Agencia Inmobiliaria

El Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a CCyC Arts. 1345–1355 (contrato de agencia); Ley 2340/1994 CABA (corredores inmobiliarios); Ley 25.028 (martilleros).

El contrato de agencia inmobiliaria se distingue de otros contratos de representación porque el corredor o agente inmobiliario no celebra el negocio en nombre del propietario sino que actúa como intermediario que acerca a las partes (comprador y vendedor, o locador y locatario), facilita las negociaciones y verifica la documentación del inmueble, sin asumir la representación jurídica del comitente en el acto traslativo de dominio o en la firma del contrato de locación. El escribano público es quien interviene en la escrituración, mientras que el corredor cumple una función técnica y comercial previa.

El marco normativo del corretaje inmobiliario en Argentina es dual: a nivel nacional, el CCyC Arts. 1345 a 1355 y 2411 a 2420 (para martilleros) establecen el régimen general; a nivel local, cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tienen legislación propia. En CABA rige la Ley 2340/1994, que crea el CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires) y exige matrícula universitaria en Martillero y Corredor Público o Corredor Inmobiliario. En la Provincia de Buenos Aires rige el Decreto Ley 2208/1987, que crea el CMCBA (Colegio de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires). En cada provincia se aplica la legislación local.

La comisión del corredor inmobiliario en Argentina varía según la jurisdicción y el tipo de operación. En CABA, la comisión estándar en operaciones de compraventa es del 3% sobre el precio de venta para cada parte (vendedor y comprador), según el arancel vigente del CUCICBA. En locaciones, la comisión suele rondar el 4,15% del valor total del contrato de alquiler según el arancel orientativo del colegio profesional. Tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551/27.737) por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742, quién paga la comisión (locador, locatario o ambos) es libremente pactado entre las partes. El Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina regula si la comisión es a cargo exclusivo del propietario, del comprador o locatario, o compartida, evitando malentendidos que son la principal causa de conflictos post-cierre de operación ante el CUCICBA o los tribunales civiles.

La utilidad principal del Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina radica en formalizar la relación entre el propietario y la agencia antes de iniciar la comercialización del inmueble, estableciendo con precisión: la exclusividad o no de la agencia, el plazo de vigencia del mandato de venta o alquiler, el precio de publicación autorizado, los gastos de publicidad a cargo de cada parte, las condiciones para la reducción del precio durante la vigencia del contrato, y el procedimiento para resolver el contrato si el propietario decide retirar el inmueble del mercado o cambiar de agencia. En forms-legal.com encontrás el modelo estándar para Buenos Aires y para las principales provincias argentinas.

El Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina es necesario cuando el propietario de un inmueble decide encomendar la búsqueda de comprador, locatario o cualquier contraparte a una agencia inmobiliaria profesional, estableciendo desde el principio las condiciones de la intermediación, la comisión a pagar, y los derechos y obligaciones de ambas partes conforme al CCyC Arts. 1345–1355.

El contrato es indispensable cuando el propietario otorga exclusividad a una sola agencia para la promoción del inmueble por un período determinado (generalmente entre 60 y 180 días). La exclusividad significa que el propietario no puede contratar simultáneamente a otras agencias ni vender directamente sin deber la comisión a la agencia exclusiva. Sin un contrato escrito que defina claramente el alcance de la exclusividad y sus consecuencias, el propietario corre el riesgo de recibir reclamos de comisión de múltiples agencias si la venta se concreta a través de un canal diferente, situación que los tribunales civiles han resuelto en favor de la agencia exclusiva cuando existía un instrumento escrito.

El Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina es necesario cuando el propietario necesita autorizar a la agencia a realizar acciones específicas en su nombre: publicar el inmueble en portales como ZonaProp, Argenprop, o Mercado Libre Inmuebles; organizar visitas de potenciales compradores o inquilinos; negociar propuestas dentro de una banda de precio autorizada; o solicitar informes del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) y del Registro de Inhibiciones. Sin una autorización escrita, el corredor puede verse limitado en sus acciones y el propietario puede cuestionar después las gestiones realizadas.

El contrato es necesario cuando el propietario es una persona jurídica (sociedad, fundación, fideicomiso) que requiere que la agencia acredite su mandato ante el escribano, los registros, y las instituciones financieras que intervienen en la operación. El escribano que instrumenta la compraventa requiere verificar que el corredor tenía mandato del propietario para mediar en la operación antes de liquidar la comisión como gasto de la escritura.

Cuando hay co-titulares del inmueble (cónyuge, coherederos, condóminos) el Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina es necesario para que todos los titulares expresen su conformidad con la contratación de la agencia y con las condiciones de la operación, en particular el precio mínimo de venta y la comisión a pagar. Sin el consentimiento de todos los condóminos o cotitulares, el corredor no puede exigir su comisión si la operación fracasa por la oposición de uno de los titulares no firmantes, conforme al Artículo 1990 del CCyC sobre administración de la cosa común.

En operaciones de alquiler, el contrato de agencia establece si la comisión es a cargo del locador, del locatario, o ambos, y en qué proporción. Tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551/27.737) por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742, la distribución de la comisión es libremente pactada entre las partes, por lo que conviene dejarla expresamente asentada en el contrato para evitar conflictos. Cabe verificar, además, las regulaciones locales de corretaje que cada provincia o colegio profesional pueda mantener.

Un Contrato de Agencia Inmobiliaria válido y ejecutable en Argentina debe contener los siguientes elementos esenciales que protegen tanto al propietario como a la agencia.

Identificación Completa de las Partes: Nombre completo o razón social, DNI o CUIT, domicilio legal, y número de matrícula profesional del corredor o agencia. En CABA, el número de matrícula del CUCICBA debe constar expresamente. Para agencias que son personas jurídicas, identificar al representante legal autorizado con referencia a su poder o estatuto. La omisión de la matrícula profesional puede afectar la ejecutabilidad de la cláusula de comisión si el corredor no estaba habilitado para ejercer en la jurisdicción.

Descripción del Inmueble: Datos completos del inmueble encomendado: dirección, características generales (superficie, ambientes, planta, cochera, baulera si aplica), nomenclatura catastral y matrícula RPI si están disponibles. El propietario debe declarar que es el titular registral del dominio o que está autorizado para encomendar la gestión (en caso de mandatario, heredero o albacea). Esta declaración es relevante para que la agencia pueda acreditar ante los interesados la legitimidad de la oferta.

Tipo de Operación y Precio de Publicación: El tipo de operación encomendada (venta, alquiler, permuta, u otra), el precio de publicación autorizado por el propietario (en pesos argentinos, en dólares estadounidenses o ambos), y el margen de negociación autorizado (si el propietario acepta que la agencia presente ofertas por debajo del precio de publicación y hasta qué nivel, antes de consultarlo). En Argentina, los precios de venta de inmuebles se expresan generalmente en USD; el alquiler y su moneda son libremente pactados entre las partes tras la derogación de la Ley de Alquileres (pueden expresarse en pesos o en moneda extranjera).

Exclusividad y Plazo: Si la operación es en exclusiva (la agencia es la única autorizada para intermediar en la operación por el período pactado) o no exclusiva (el propietario puede encargar la misma operación a varias agencias). El plazo de la exclusividad (generalmente 60, 90 o 180 días corridos) y las consecuencias de la violación de la exclusividad por el propietario (derecho de la agencia a cobrar comisión sobre la operación concluida). La cláusula de exclusividad debe redactarse con precisión para evitar interpretaciones en sentido contrario.

Comisión: El porcentaje de comisión de la agencia sobre el precio de la operación concluida, quién la paga (vendedor, comprador, o ambos en proporciones determinadas), y cuándo se devenga (al momento de la firma del boleto de compraventa o al momento de la escritura). En Argentina, el arancel de comisión inmobiliaria varía por provincia: en CABA, el arancel del CUCICBA establece una comisión del 3% más IVA para el vendedor y 4% más IVA para el comprador (porcentajes orientativos sujetos a actualización). En Provincia de Buenos Aires, el Colegio de Martilleros y Corredores fija el arancel aplicable.

Obligaciones de la Agencia: Lista de servicios que prestará la agencia en el marco del contrato: tasación del inmueble, confección de la publicidad (fotografías, descripción, plano), publicación en portales inmobiliarios (Zonaprop, Argenprop, Mercado Libre Inmuebles, Navent, u otros), organización de visitas, calificación de potenciales compradores o inquilinos, asesoramiento en negociación, y acompañamiento hasta la firma del boleto de compraventa o contrato de locación.

Obligaciones del Propietario: Mantener el inmueble en condiciones de ser visitado; facilitar el acceso de la agencia y potenciales compradores o inquilinos con previo aviso; no modificar el precio ni las condiciones de venta sin comunicarlo a la agencia; informar cualquier cambio en el estado legal del inmueble (hipotecas, embargos, medidas cautelares); no celebrar operaciones con personas presentadas por la agencia eludiendo el pago de comisión durante el período contractual y por un plazo de protección posterior (generalmente 6 meses).

Forms-legal.com ofrece este modelo de Contrato de Agencia Inmobiliaria como herramienta orientativa. La contratación de una agencia inmobiliaria en Argentina requiere verificar la matrícula del corredor en el colegio profesional correspondiente (CUCICBA en CABA; Colegio de Martilleros en Provincia de Buenos Aires), y puede complementarse con asesoramiento de un Abogado inmobiliario para operaciones de mayor complejidad.

El Contrato de Agencia Inmobiliaria disponible en forms-legal.com incluye todas las cláusulas descriptas, adaptadas al CCyC Arts. 1345–1355 y a los aranceles del CUCICBA y los colegios provinciales, listo para descargar en PDF o DOCX y firmar ante el corredor inmobiliario matriculado.

Para completar el Contrato de Agencia Inmobiliaria en Argentina de forma correcta, siga estos pasos.

Paso 1 — Datos del propietario (comitente): Complete nombre completo o razón social, DNI o CUIT (formato XX-XXXXXXXX-X), domicilio real o legal, y estado civil. Si el inmueble es un bien ganancial y el propietario está casado bajo régimen de comunidad, el cónyuge debe también firmar el contrato o al menos prestar su consentimiento por escrito, dado que la comisión devengada por la venta del bien ganancial es un compromiso que afecta el patrimonio conyugal.

Paso 2 — Datos de la agencia inmobiliaria: Razón social de la agencia, CUIT, domicilio comercial, y nombre del corredor responsable con su número de matrícula en el colegio profesional correspondiente (en CABA: matrícula CUCICBA; en Provincia de Buenos Aires: matrícula del Colegio de Martilleros). Este dato es fundamental para la validez del contrato y la ejecutabilidad de la comisión.

Paso 3 — Descripción del inmueble: Complete la dirección completa (calle, número, piso, departamento, localidad, partido/departamento, provincia), las características principales (superficie total, cubierta y descubierta, número de ambientes, cochera, baulera, amenities en caso de PH), y si dispone de ellos, la nomenclatura catastral y la matrícula RPI. Indique también si el inmueble está actualmente ocupado (por el propietario, por inquilino o por terceros) y, si está alquilado, la fecha de vencimiento del contrato de locación vigente.

Paso 4 — Tipo de operación y precio: Indique si se encomienda venta, alquiler, permuta u otra operación. Para venta, establezca el precio de publicación en la moneda acordada (USD o ARS) y el margen de negociación autorizado. Para alquiler, el canon mensual pretendido en ARS y las condiciones de garantía que el propietario exige (garantía propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo).

Paso 5 — Exclusividad y plazo: Indique si el contrato es en exclusiva o no exclusiva. Si es exclusiva, establezca el plazo (recomendado: 90 días corridos con opción de prórroga de mutuo acuerdo). Incluya la cláusula de protección de comisión: si durante los 6 meses posteriores al vencimiento de la exclusividad el propietario concluye la operación con una persona presentada por la agencia durante el plazo de exclusividad, la agencia conserva el derecho a cobrar su comisión.

Paso 6 — Comisión e IVA: Especifique el porcentaje de comisión, a cargo de quién está (propietario, adquirente o ambos), la base de cálculo (precio de venta o canon mensual de alquiler), y si el porcentaje incluye o excluye el IVA (alícuota general del 21%). El recibo de la comisión debe emitirse con factura electrónica tipo A o B según la condición del receptor.

Paso 7 — Firma y fecha: El contrato debe firmarse por ambas partes o sus representantes autorizados en la ciudad donde se ubica el inmueble o el domicilio de la agencia, indicando la fecha en formato DD/MM/AAAA. Se recomienda firmar dos ejemplares de igual tenor y efecto.

El ejercicio de la corretaje inmobiliaria en Argentina está sujeto a requisitos legales estrictos que el propietario debe verificar antes de contratar una agencia.

Matrícula Profesional Obligatoria: En CABA, la Ley 2340/1994 exige que el corredor inmobiliario tenga título universitario en Martillero y Corredor de Comercio o Corredor Público Inmobiliario y esté matriculado en el CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires). El corredor no matriculado no tiene derecho a cobrar comisión en CABA bajo jurisprudencia reiterada de los tribunales civiles. En Provincia de Buenos Aires, la matrícula se obtiene ante el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos. La verificación de la matrícula puede hacerse en los sitios web oficiales del CUCICBA (cucicba.com.ar) o del Colegio de Martilleros bonaerense.

Contrato de Agencia bajo CCyC Arts. 1345–1355: El CCyC regula el contrato de agencia como un contrato de larga duración mediante el cual el agente se obliga a promover negocios por cuenta del principal, de forma estable, continuada e independiente. En la corretaje inmobiliaria, el agente (corredor) actúa como intermediario sin representar a ninguna de las partes. CCyC Art. 1350 establece que el corredor tiene derecho a la remuneración si el negocio se concluye como resultado de su intervención. CCyC Art. 1352 establece que si el negocio es sometido a condición y esta no se cumple, el corredor no tiene derecho a comisión.

Arancel de Comisiones: Cada colegio profesional establece el arancel de comisiones aplicable a las operaciones inmobiliarias en su jurisdicción. El arancel es orientativo (no tarifario obligatorio) salvo en algunas jurisdicciones. Las partes pueden acordar comisiones por encima o por debajo del arancel, siempre que la comisión no sea irrisoria ni abusiva. El arancel del CUCICBA para CABA establece comisiones de referencia que son la base de negociación en la práctica.

IVA sobre la Comisión: La comisión inmobiliaria está gravada con IVA a la alícuota general del 21%. La agencia debe emitir factura electrónica (tipo A si el comitente es responsable inscripto en IVA; tipo B si es consumidor final o monotributista) con el CAE correspondiente. El incumplimiento de la facturación electrónica expone a la agencia a sanciones de AFIP.

Responsabilidad del Corredor: CCyC Art. 1351 establece que el corredor responde por los perjuicios que cause al comitente o a terceros por dolo o culpa en el ejercicio de su actividad. El corredor que presenta información falsa sobre el inmueble o sobre las partes, o que no verifica adecuadamente la titularidad del dominio y el estado registral, puede ser responsabilizado civilmente por los daños que cause a las partes de la operación.

Comisiones en contratos de locación tras la derogación de la Ley de Alquileres: La Ley 27.551 había establecido (Artículo 15) que los honorarios del corredor inmobiliario en contratos de locación de vivienda no podían ser a cargo exclusivo del locatario. Esa disposición quedó sin efecto al derogarse la Ley de Alquileres (Ley 27.551 y su reforma 27.737) por el DNU 70/2023 (vigente desde el 29 de diciembre de 2023) y la Ley 27.742 (Ley Bases). Bajo el régimen vigente, quién paga la comisión del corredor en una locación es libremente pactado entre las partes, por lo que conviene dejarlo expresamente asentado en el contrato. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 14.085 regula el ejercicio de la corretaje inmobiliaria y establece requisitos adicionales de matriculación ante el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial correspondiente. Conviene verificar las regulaciones locales de corretaje que cada provincia o colegio profesional pueda mantener vigentes.

Los errores más frecuentes en los Contratos de Agencia Inmobiliaria en Argentina que generan conflictos son los siguientes.

No verificar la matrícula del corredor antes de firmar: Contratar una agencia o corredor no matriculado en el colegio profesional correspondiente priva al propietario de las garantías profesionales del sistema de corretaje regulado y puede generar conflictos si el corredor no matriculado intenta cobrar una comisión que los tribunales no le reconocerán. Verificar siempre la matrícula en el sitio web del CUCICBA (para CABA) o del Colegio de Martilleros (para Provincia de Buenos Aires) antes de firmar el contrato.

Acordar la comisión verbalmente sin incluirla en el contrato escrito: La comisión inmobiliaria es frecuente fuente de conflictos cuando fue acordada verbalmente y las partes la interpretan de forma distinta al momento del cobro. El contrato escrito debe indicar el porcentaje exacto, la base de cálculo, quién la paga, cuándo se devenga y si incluye o excluye el IVA.

No definir claramente el alcance de la exclusividad: Las cláusulas de exclusividad vagas o ambiguas generan conflictos cuando el propietario concluye la operación directamente con un comprador que la agencia presentó previamente. La exclusividad debe definir: período exacto, qué operaciones están incluidas, y qué ocurre si el propietario concluye la operación con una persona contactada por la agencia.

Omitir la cláusula de protección post-contractual: Cuando el contrato de exclusividad vence sin que la operación se haya concluido, el propietario puede sentirse libre de contratar con cualquier persona. Sin cláusula de protección post-contractual (que extiende el derecho a comisión de la agencia por 6 meses para personas que ella presentó), el propietario puede concluir la operación con el comprador que la agencia encontró sin pagar comisión.

No incluir el precio mínimo de venta aceptable: Si el propietario tiene un precio mínimo por debajo del cual no acepta vender, debe indicarlo en el contrato para que la agencia no lleve ofertas inaceptables al propietario ni genere expectativas falsas en compradores potenciales.

No regular las visitas y el acceso al inmueble: Sin cláusula sobre visitas, las agencias pueden organizar visitas sin previo aviso, en horarios inadecuados, o con compradores sin calificación crediticia adecuada. El contrato debe establecer el preaviso mínimo requerido para visitas y las condiciones de acceso al inmueble.