Lex Koller-Gesuch Schweiz

Das Lex Koller-Gesuch ist ein in der Schweiz nach BewG (SR 211.412.41) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Das BewG in der geltenden Fassung (SR 211.412.41) trat ursprunglich 1984 in Kraft und wurde mehrfach verschaerft. Die aktuelle Fassung verbietet grundsätzlich den Erwerb von Wohnliegenschaften und bestimmten anderen Grundstücken durch «Personen im Ausland» (BewG Art. 1 i.V.m. Art. 5 und 6). Als «Personen im Ausland» gelten: ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz; ausländische Staatsangehörige mit Kurzaufenthaltsbewilligung L; ausländische Staatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung N (Asylsuchende) oder F (vorläufiig Aufgenommene); sowie Gesellschaften, bei denen ausländische Personen beherrschenden Einfluss ausüben. EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B (Jahresaufenthalt) oder Niederlassungsbewilligung C sind für den Erwerb ihres Hauptwohnsitzes ausdrücklich ausgenommen (BewG Art. 2 Abs. 2 lit. a i.V.m. FZA, SR 0.142.112.681).

Die Bewilligungspflicht gilt für Wohnliegenschaften (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser) und für unbebaute Grundstücke, die für Wohnzwecke bestimmt sind. Ausgenommen sind gemäss BewG Art. 2 Abs. 2: Gewerbeliegenschaften, die der ausländische Erwerber für seinen eigenen Geschaeftsbetrieb in der Schweiz nutzt; Ferienwohnungen in Touristenzonen im Rahmen kantonal festgesetzter Jahreskontingente (BewV SR 211.412.411); Liegenschaften, die durch Erbgang oder Erbvorbezug erworben werden.

Das Bewilligungsgesuch (Lex Koller-Gesuch) wird bei der kantonalen Bewilligungsbehörde eingereicht — z.B. dem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) in Graubünden (GR), dem Service du developpement territorial im Kanton Wallis (VS) oder dem kantonalen Justiz- und Sicherheitsdepartement in Bern (BE). Das Bundesamt für Justiz (BJ) in Bern übernimmt die Bundesaufsicht über den Vollzug des BewG und veröffentlicht jährlich Statistiken über die Anzahl und Kategorien erteilter und verweigerten Bewilligungen. In der Praxis werden jährlich schweizweit einige Hundert bis wenige Tausend Bewilligungen erteilt, davon der Grossteil für Ferienwohnungen in den Touristenkantonen Graubünden (GR) und Wallis (VS). Das Bundesamt für Justiz (BJ) veröffentlicht jährlich einen Bericht über den Vollzug des BewG mit detaillierten Statistiken.

Das Bewilligungsverfahren dauert je nach Kanton und Komplexität des Falls 4 bis 12 Wochen. Die Bewilligung kann mit Auflagen und Bedingungen (z.B. Eigennutzungspflicht während mindestens 10 Jahren, Wiederverkaufsbeschränkung, jährliche Meldepflicht beim kantonalen Grundbuchamt) versehen werden. Ohne Bewilligung ist die Eigentumsübertragunng nach BewG Art. 26 nichtig; der Notar darf den Kaufvertrag ohne Lex-Koller-Konformitätsnachweis nicht beurkunden (BewG Art. 16). forms-legal.com stellt dieses Lex Koller-Gesuch als praktischen Ausgangspunkt bereit.

Ein Lex Koller-Gesuch Schweiz (Erwerbsbewilligungsgesuch nach BewG SR 211.412.41) ist immer dann einzureichen, wenn eine «Person im Ausland» im Sinne des BewG eine Liegenschaft in der Schweiz erwerben möchte, die nicht vom Bewilligungserfordernis ausgenommen ist.

Drittstaatenangehörige ohne Schweizer Wohnsitz: Staatsangehörige aus Ländern ausserhalb der EU und EFTA, die keinen Wohnsitz in der Schweiz haben, benötigen für den Erwerb von Schweizer Wohnliegenschaften stets eine Bewilligung nach BewG Art. 1. Auch für Personen mit temporärem Aufenthalt (Kurzaufenthalter mit Bewilligung L) oder Grenzgänger aus Drittstaaten (Bewilligung G) ist eine Bewilligung erforderlich. Die Bewilligungsbehörde des Kantons des Grundstücks ist zuständig; in GR ist dies das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), in VS der Service du developpement territorial.

Ferienwohnungen in Touristenzonen: Ausländische Käufer — auch EU- und EFTA-Bürger ohne festen Wohnsitz in der Schweiz — können Ferienwohnungen in dafür ausgewiesenen Touristenzonen mit kantonaler Bewilligung erwerben. Die Kantone mit Ferienwohnungskontingenten umfassen hauptsächlich GR (Graubünden), VS (Wallis), BE (Berner Oberland), UR, SZ, GL, FR, NE, JU und VD. Das Bundesamt für Justiz (BJ) legt jährlich in der Bewilligungsverordnung (BewV SR 211.412.411) die kantonalen Kontingente fest. Sind die Kontingente erscoehoepft, kann keine Bewilligung für Ferienwohnungen erteilt werden.

Auslaendisch beherrschte Gesellschaften: Schweizer Aktiengesellschaften (AG) oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH), bei denen ausländische Personen beherrschenden Einfluss ausüben (Mehrheitsbeteiligung oder sonstige Kontrolle nach BewG Art. 6), gelten als «Personen im Ausland» und benötigen für Liegenschaftserwerbe eine Bewilligung. Holdingstrukturen mit ausländischer Muttergesellschaft sind besonders sorgfältig zu prüfen.

Erbgang und Erbvorbezug: Ausländische Erben, die eine Schweizer Liegenschaft aus einer Erbschaft erhalten, sind vom Bewilligungserfordernis ausgenommen (BewG Art. 7 Abs. 1 lit. d). Erbvorbezüge (Schenkungen an künftige Erben im Rahmen der Nachfolgeplanung) sind ebenfalls ausgenommen. Schenkungen ohne Erbvorbezugscharakter benötigen jedoch eine Bewilligung; die Abgrenzung ist im Einzelfall mit einem Rechtsanwalt abzuklären. Auch der Erwerb durch Kauf im Rahmen einer Erbteilung ist bewilligungspflichtig, wenn der Erwerber ansonsten keine Ausnahme geltend machen kann.

Ein vollständiges Lex Koller-Gesuch Schweiz nach BewG (SR 211.412.41) und BewV (SR 211.412.411) muss folgende Elemente enthalten, damit die kantonale Bewilligungsbehörde das Gesuch innert nuzlicher Frist prüfen und bescheiden kann.

Gesuchsteller-Angaben: Vollständige Personalien des Erwerbers. Bei natürlichen Personen: vollständiger Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Reisepassnummer, aktuelle Wohnadresse im Heimatstaat, aktueller Aufenthaltsstatus in der Schweiz (kein Wohnsitz; Grenzgänger Bewilligung G; Kurzaufenthalter Bewilligung L; Asylsuchender Bewilligung N oder F). Bei juristischen Personen: Firmenname, Registrierungsstaat und -nummer, vollständige Gesellschafterstruktur bis hin zu den wirtschaftlich Berechtigten (Beneficial Owners), Auflistung der beherrschenden ausländischen Personen mit prozentualer Beteiligung.

Liegenschaftsangaben: Kanton, Gemeinde, Parzellennummer, Grundbuchblattnummer, vollständige Adresse, Art der Liegenschaft (Wohnliegenschaft, Ferienimmobilie, Gewerbeliegenschaft), Kaufpreis in CHF (Fr. X'000'000.– mit Apostroph-Tausendertrennzeichen) und aktueller Grundbuchauszug als Pflichtbeilage. Der Grundbuchauszug wird beim Grundbuchamt oder über terravis.ch bezogen.

Bewilligungsgrund und Nutzungszweck: Klare Darlegung des beabsichtigten Nutzungszwecks — persönliche Feriennutzung, Geschaeftsliegenschaft für eigenen Betrieb, Erbgang oder Erbvorbezug, Sonderbewilligung gemäss BewG Art. 8 ff. Bei Ferienwohnungen: Nachweis, dass das kantonale Jahreskontingent (BewV Anhang) noch nicht ausgeschöpft ist. Bei Gewerbeliegenschaften: Nachweis der eigenen Geschaeftstaetigekeit in der Schweiz (UID-Nummer CHE-XXX.XXX.XXX, Handelsregisterauszug, Geschaftsplan).

Verkäufer-Angaben: Vollständige Personalien der veräussernden Partei, da die Behörde die Lex-Koller-Konformität des Gesamtgeschaefts prüft. Entwurf des Kaufvertrags (notariell beurkundet oder als Entwurf vom Notar) als Pflichtbeilage.

Pflichtbeilagen nach BewV Art. 3 ff.: Kopie des Reisepasses oder der Identitätskarte (beglaubigt); aktueller Grundbuchauszug der zu erwerbenden Liegenschaft; Kaufvertragsentwurf oder beurkundeter Kaufvertrag; Katasterplan; Finanzierungsnachweis (schriftliche Bankbestätigung von Zürcher Kantonalbank ZKB, Raiffeisen, UBS, Credit Suisse oder anderen Hypothekargebern); bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug und vollständige Gesellschafterstruktur.

Erklärungen des Gesuchstellers: Bestätigung der Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben. Kenntnisnahme, dass falsche Angaben nach BewG Art. 25 strafrechtlich verfolgt werden können (Bussen bis CHF 100'000 oder Freiheitsstrafe bis 3 Jahre). Bereitschaft, jederzeit vollständige und ergänzende Informationen an die kantonale Bewilligungsbehörde oder das Bundesamt für Justiz (BJ) zu liefern. Bei juristischen Personen: Bestätigungserklärung, dass keine neuen ausländischen Gesellschafter seit der letzten Bewilligung hinzugekommen sind.

Bewilligungsgebühren und Fristen: Die kantonalen Gebühren für das Bewilligungsverfahren variieren zwischen CHF 300 und CHF 1'500 je nach Kanton und Komplexität des Falls. Einige Kantone (z.B. GR und VS) erheben höhere Gebühren für Ferienwohnungsgesuche. Die Bewilligung erlischt in der Regel nach 12 Monaten, wenn die Eigentumsübertragunng nicht innerhalb dieser Frist vollzogen wird; eine Erneuerung erfordert ein erneutes Gesuch. Bei Ablehnung des Gesuchs kann die Entscheidung beim kantonalen Verwaltungsgericht und in letzter Instanz beim Bundesverwaltungsgericht (BVGer) angefochten werden.

Sonderbewilligungen und Ausnahmen nach BewG Art. 8 ff.: In besonderen Situationen kann das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) Sonderbewilligungen erteilen — z.B. für internationale Organisationen, diplomatisches Personal, Personen mit besonderem schweizerischem Interesse oder in Fällen von volkerrechtlicher Gegenseitigkeit. Solche Sonderbewilligungen erfordern einen gesonderten Antrag beim BJ. forms-legal.com stellt dieses Lex Koller-Gesuch als Ausgangspunkt bereit; für komplexe Situationen empfehlen wir einen Rechtsanwalt oder Notar mit Lex-Koller-Erfahrung.

Prüfen Sie zunächst, ob Sie überhaupt ein Lex Koller-Gesuch benötigen. EU- und EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B oder C, die ihren Hauptwohnsitz in der Schweiz kaufen, sind in der Regel befreit (BewG Art. 2 Abs. 2 lit. a i.V.m. FZA). Konsultieren Sie das Bundesamt für Justiz (BJ) oder einen Rechtsanwalt, um Ihren konkreten Aufenthaltsstatus und die daraus folgende Bewilligungspflicht zu klären. Die Website des BJ (bj.admin.ch) stellt aktuelle Informationen zu Ausnahmen und Verfahren bereit.

Ermitteln Sie die zuständige kantonale Bewilligungsbehörde für den Kanton, in dem die Liegenschaft liegt. In GR ist dies das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR, Graubünden); in VS der Service du developpement territorial (Kanton Wallis); in BE das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR, Bern); in ZH das kantonale Notariatsamt oder die Direktion der Justiz und des Innern. Die vollständige Liste der kantonalen Behörden findet sich beim Bundesamt für Justiz (BJ).

Bereiten Sie alle Pflichtbeilagen vor: beglaubigte Reisepass-Kopie, aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Kaufvertragsentwurf (oft vom Notar erstellt), Katasterplan, Finanzierungsnachweis (schriftliche Bestätigung einer Schweizer Bank) und — bei juristischen Personen — den Handelsregisterauszug mit vollständiger Gesellschafterstruktur bis zu den wirtschaftlich Berechtigten (Beneficial Owners). Bei Ferienwohnungen: zusätzlich Nachweis der Touristenzone (Zonenplan der Gemeinde) und Antrag auf Kontingentszuteilung (BewV Art. 5).

Füllen Sie das kantonale Bewilligungsformular aus und reichen Sie es zusammen mit allen Beilagen bei der zuständigen Behörde ein. Achten Sie auf vollständige Angaben; unvollständige Gesuche werden zur Ergänzung zurückgewiesen, was das Verfahren um mehrere Wochen verzögert. Das Bewilligungsverfahren dauert je nach Kanton 4 bis 12 Wochen. Die Bewilligungsgebühren variieren kantonal und liegen typisch bei CHF 300 bis 1'500. Ohne vorliegende Bewilligung darf der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden (BewG Art. 16). Planen Sie die Bewilligungszeit in Ihren Transaktionskalender ein — vereinbaren Sie den Notartermin erst nach Erhalt der Bewilligung. Die Bewilligung hat in der Regel eine Gültigkeitsdauer von 12 Monaten; wird die Eigentumsübertragunng nicht innerhalb dieser Frist vollzogen, muss die Bewilligung erneuert werden. Für Ferienwohnungen in Touristenzonen prüfen Sie vorab mit dem kantonalen Amt (AGR in GR, Service du developpement territorial in VS), ob das Jahreskontingent noch verfügbar ist. Das Bundesamt für Justiz (BJ) veröffentlicht die aktuellen Kontingentszahlen auf bj.admin.ch. Reichen Sie das Gesuch vollständig und so früh wie möglich ein — bevorzugt zu Jahresbeginn, wenn die Kontingente frisch zugeteilt werden. Nutzen Sie die Möglichkeit, das Gesuch vorab durch die Behörde auf Vollständigkeit prüfen zu lassen (informelle Voranfrage), um Rückweisungen zu vermeiden und das Verfahren zu beschleunigen.

Das Lex Koller-Gesuch Schweiz basiert auf dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG SR 211.412.41) und der Bewilligungsverordnung (BewV SR 211.412.411). Die Bewilligungspflicht gilt für alle «Personen im Ausland» gemäss BewG Art. 5 und 6 beim Erwerb von Wohnliegenschaften und wohnzonenabhängigen unbebauten Grundstücken. Gewerbeliegenschaften für den eigenen Betrieb sind ausgenommen (BewG Art. 2 Abs. 2 lit. a); Erbgaenge sind befreit (BewG Art. 7 Abs. 1 lit. d).

Der beurkundende Notar hat gemäss BewG Art. 16 die Pflicht, die Lex-Koller-Konformität zu überprüfen; er darf nur beurkunden, wenn die kantonale Bewilligung vorliegt oder der Nachweis der Ausnahme erbracht wurde. Das Bundesamt für Justiz (BJ) übernimmt die Bundesaufsicht und kann Entscheide der kantonalen Bewilligungsbehörden anfechten (BewG Art. 18). BGE 130 III 28 bestätigt, dass das BewG auch auf wirtschaftlich äquivalente Rechtsgeschäfte (Kaufversprechen, Kaufrecht, Vorkaufsrecht, Treuhand-Konstrukte) anwendbar ist.

Falsche Angaben im Gesuch können nach BewG Art. 25 strafrechtlich geahndet werden: Bussen bis CHF 100'000 oder Freiheitsstrafe bis 3 Jahre bei gewerbsmaessigem Verstoss. Bei Verletzung des BewG kann das Grundbuchamt die Eintragung für ungueltg erklären und die Rückabwicklung anordnen (BewG Art. 26). Die kantonale Bewilligungsbehörde hat zudem das Recht, bei Verdacht auf BewG-Verstoss eine Untersuchung einzuleiten. Auflagen und Bedingungen der Bewilligung (z.B. Eigennutzungspflicht, Wiederverkaufsbeschränkung auf 10 Jahre, jährliche Meldepflicht) müssen eingehalten werden; Nichterfüllung kann zum Widerruf der Bewilligung führen. Bei Ferienwohnungen gelten zudem die Anforderungen des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG SR 702) betreffend Bau und Nutzungsänderung von Zweitwohnungen in Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungsanteil. Gemeinden wie Zermatt (VS), Verbier (VS), Davos (GR), Grindelwald (BE) und Engelberg (OW) sind als Hochkontingentsgemeinden bekannt. Steuern: Ein ausländischer Eigentümer einer Schweizer Ferienwohnung ist in der Schweiz beschränkt steuerpflichtig gemäss dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen der Schweiz und dem Heimatstaat (z.B. DBA CH-DE SR 0.672.913.62; DBA CH-FR SR 0.672.934.91). Kantonale Liegenschaftssteuer und Eigenmietwert-Besteuerung gemäss kantonalem Steuergesetz sind zu beachten. Beim spätren Weiterverkauf fällt in den meisten Kantonen Grundstückgewinnsteuer an (z.B. GR: progressiver Satz bis 40 Prozent; VS: bis 30 Prozent je nach Haltedauer).

Ein häufiger Fehler beim Lex Koller-Gesuch Schweiz ist die falsche Einschätzung des eigenen Bewilligungsstatus: EU- und EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B oder C sind für den Hauptwohnsitz ausgenommen; Grenzgänger (Bewilligung G) aus EU/EFTA für ihren Hauptwohnsitz in der Grenzzone ebenfalls. Dagegen sind Kurzaufenthalter (Bewilligung L) und Drittstaatenangehörige ohne Aufenthaltsbewilligung bewilligungspflichtig. Viele Interessenten verwechseln ihren Status und beantragen keine Bewilligung, obwohl sie eine benötigen — was zur Nichtigkeit der Eigentumsübertragunng führt (BewG Art. 26).

Ein zweiter häufiger Fehler ist das Einreichen eines unvollständigen Gesuchs: Fehlende Pflichtbeilagen (z.B. kein aktueller Grundbuchauszug, kein Kaufvertragsentwurf, unvollständige Gesellschafterstruktur bei juristischen Personen) verzögern das Verfahren erheblich, weil die Behörde das Gesuch zur Ergänzung zurueckschickt. Bei juristischen Personen wird die Eigentümerstruktur häufig nicht vollständig offengelegt; das BJ und die kantonalen Behörden verlangen die lückenlose Darstellung bis zu den wirtschaftlich Berechtigten (Beneficial Owners gemäss GAFI/FATF-Standards).

Das Ferienwohnungs-Kontingent (BewV Anhang) wird nicht vorab geprüft: Ist das kantonale Kontingent für das laufende Jahr ausgeschöpft, kann keine Bewilligung für Ferienwohnungen erteilt werden, unabhängig von der Qualität des Gesuchs. Kontingentsstatus können beim kantonalen Amt oder beim Bundesamt für Justiz (BJ) erfragt werden.

Zu knappe Zeitplanung ist ein vierter Fehler: Viele Käufer unterschätzen die Bearbeitungszeit von 4 bis 12 Wochen und setzen den Kaufvertragstermin beim Notar zu früh an. Ohne vorliegende Bewilligung kann der Notar nicht beurkunden (BewG Art. 16). Schliesslich werden Konstrukte (Treuhand, Stellvertretung, auslaendisch beherrschte Schweizer GmbH) verwendet, um die Bewilligungspflicht zu umgehen — was nach BewG Art. 25 strafrechtlich verfolgt wird. Das BJ und die kantonalen Behörden prufen wirtschaftliche Äquivalenz und Missbrauchsabsicht besonders sorgfältig.