Grundbuchauszug-Anfrage Schweiz

Die Grundbuchauszug-Anfrage ist ein in der Schweiz nach ZGB Art. 970-975 geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Das Schweizer Grundbuch (Registre foncier) ist das öffentliche Register für Rechte an Grundstücken und Liegenschaften. Es wird nach dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), namentlich Art. 942 bis 977, und der Grundbuchverordnung (GBV, SR 211.432.1) geführt. Sämtliche 26 Kantone führen ihre Grundbücher durch kantonale Grundbuchämter; die Aufsicht obliegt dem Bundesamt für Justiz (BJ) in Bern. Seit der Umstellung auf das elektronische Grundbuch (eGRIS) bieten viele Kantone über die Plattform terravis.ch (betrieben von SIX) den Bezug elektronischer Grundbuchauszüge an. Das eGRIS-System wurde in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Justiz, der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) und den kantonalen Grundbuchämtern entwickelt und ist seit 2013 schweizweit im Rollout.

Das Schweizer Grundbuch basiert auf drei tragenden Rechtsprinzipien, die gemeinsam das Fundament der Rechtssicherheit im Liegenschaftsverkehr bilden: dem Eintragungsprinzip (ZGB Art. 656 — Eigentum an Grundstücken entsteht nur durch Eintragung im Grundbuch und nicht durch blossen Kaufvertrag), dem Öffentlichkeitsprinzip (ZGB Art. 970 — jedermann mit glaubhaftem Interesse kann Einsicht in das Grundbuch nehmen und einen Auszug verlangen) und dem Öffentlichen Glauben (ZGB Art. 973 — wer gutgläubig auf die Eintragung im Grundbuch vertraut, wird in diesem Vertrauen gesetzlich geschützt). Diese drei Prinzipien machen das Grundbuch zur zuverlässigsten Quelle für Rechtssicherheit bei Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz. Das Bundesgericht hat in BGE 119 II 135 die Tragweite des Öffentlichkeitsprinzips nach ZGB Art. 970 bestätigt und festgehalten, dass das Grundbuch als authentische Urkunde gilt; ein Eintrag, der nicht im Grundbuch steht, entfaltet gegenüber gutgläubigen Dritten keine Wirkung. Ebenso hat BGE 132 III 305 den Grundsatz bestätigt, dass die Eintragung im Grundbuch konstitutive Wirkung für das Eigentumsrecht an Grundstücken hat.

Der Grundbuchauszug enthält folgende Informationen: Eigentümer (Name, Eintragungsdatum, Art des Eigentumserwerbs — Kauf, Erbgang, Tausch); Grundpfandrechte (Schuldbriefe nach ZGB Art. 842 bis 865, Grundpfandverschreibungen nach ZGB Art. 824 bis 841, mit Betrag, Rang und Gläubiger); Dienstbarkeiten (Wegrecht, Wohnrecht, Baurecht, Quellenrecht, Leitungsrecht nach ZGB Art. 730 bis 781); Grundlasten; Vormerkungen (vorgemerktes Kaufrecht, vorgemerkter Mietvertrag, vorgemerkte Klage); Anmerkungen (AHV-Pfandrecht, Sistierung des Grundbuchamts). Zuzüglich enthält ein vollständiger Auszug die Grundstücksfläche in m2, die Adresse und bei Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil (Wertquote). Gemäss GBV Art. 26 ff. sind Grundbuchauszüge in papiergebundener Form (beglaubigte Kopie) oder seit Einführung von eGRIS in elektronischer Form (mit digitalem Amtssiegel) erhältlich. Der elektronische Auszug über terravis.ch hat gleiche Rechtskraft wie der papiergebundene Auszug. Die Gebühren für Grundbuchauszüge sind kantonal geregelt und variieren zwischen CHF 30 und CHF 200 pro Auszug. Für Notare, Rechtsanwälte und Banken mit terravis.ch-Vertrag gelten in der Regel günstigere Pauschalgebühren. forms-legal.com stellt diese Grundbuchauszug-Anfrage Schweiz als praktischen Ausgangspunkt bereit.

Eine Grundbuchauszug-Anfrage Schweiz ist in folgenden Situationen erforderlich oder dringend empfohlen.

Liegenschaftskauf und Immobilientransaktionen: Beim Kauf einer Liegenschaft muss der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags einen aktuellen Grundbuchauszug einholen, um alle eingetragenen Lasten und Beschränkungen zu kennen. Der Kaufvertrag nach OR Art. 216 verlangt in der Praxis immer einen aktuellen Auszug (nicht älter als 3 Monate). Nur mit dem Grundbuchauszug kann der Käufer sicher sein, dass keine verdeckten Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Vormerkungen bestehen. Der Notar benötigt den Grundbuchauszug als Grundlage für die Beurkundung und die Grundbuchanmeldung nach GBV.

Hypothekarfinanzierung und Bankpruefung: Banken und Kreditinstitute verlangen für die Hypothekarvergabe stets einen aktuellen Grundbuchauszug der zu belehnenden Liegenschaft. Der Auszug zeigt den Rang und Betrag bestehender Grundpfandrechte, die für die Berechnung der maximalen Belehnungsquoten entscheidend sind. UBS, Zürcher Kantonalbank (ZKB), Raiffeisen Gruppe und PostFinance verlangen in der Regel einen Auszug nicht älter als 30 Tage gemäss SBVg-Hypothekarrichtlinien.

Erbschafts- und Nachlassangelegenheiten: Im Rahmen einer Erbteilung oder der Erstellung eines Nachlassinventars nach ZGB Art. 607 ist ein Grundbuchauszug für jede Liegenschaft des Erblassers erforderlich. Der Auszug belegt den Eigentumsstatus, bestehende Hypotheken und Dienstbarkeiten für die Erbteilung. Auch Erbschaftssteuerdeklarationen der kantonalen Steuerverwaltung setzen einen aktuellen Grundbuchauszug voraus.

Rechtsstreitigkeiten und Klageeinreichung: Bei liegenschaftsrechtlichen Streitigkeiten (Grenzstreitigkeiten, Dienstbarkeitsstreitigkeiten, Zwangsversteigerungen nach SchKG) ist der Grundbuchauszug als Beweismittel unentbehrlich. Gerichte (Kantonsgericht, Bezirksgericht) und Schlichtungsbehörden verlangen Grundbuchauszüge als Beilage zur Klageschrift. Ämter für Raumplanung, Steuerbehörden (kantonale Steuerverwaltung) und Konkursaemter benötigen aktuelle Grundbuchauszüge für ihre Verfahren.

Vormerkungspruefung: Käufer von Liegenschaften mit Vorkaufsrechten (ZGB Art. 681-682), Kaufrechten (ZGB Art. 683) oder Kaufversprechen (OR Art. 22) prüfen anhand des Grundbuchauszugs, ob solche Rechte bereits vorgemerkt sind. Eine unentdeckte Vormerkung kann den Kaufabschluss verzögern oder verhindern, da der Drittberechtigte möglicherweise in den Kauf eintreten kann.

Behoeordliche und staatliche Verfahren: Steuerbeheerden (kantonale Steuerverwaltung, Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV) benötigen Grundbuchauszüge für die Berechnung von Handänderungssteuern, Grundstückgewinnsteuern und Liegenschaftssteuern. Konkursaemter und Betreibungsämter (gemäss SchKG, SR 281.1) benötigen Grundbuchauszüge für Zwangsversteigerungen und Grundpfandverwertungen. Raumplanungsbehoerden verwenden Grundbuchauszüge zur Prüfung von Bau- und Zonenrechtsfragen. Notariatsbehoerden und Grundbuchämter selbst benötigen aktuelle Auszüge als Grundlage für Beurkundungen und Grundbuchanmeldungen (GBV Art. 62 ff.).

Eine vollständige Grundbuchauszug-Anfrage Schweiz nach ZGB Art. 970 und GBV Art. 26 bis 29 enthält folgende Elemente, damit das Grundbuchamt die Anfrage korrekt und rasch bearbeiten kann.

Antragsteller-Angaben: Vollständiger Name des Antragstellers, vollständige Postadresse für die Zustellung, E-Mail-Adresse, Telefonnummer. Angabe der Eigenschaft des Antragstellers: Eigentümer der Liegenschaft (uneingeschränktes Einsichtsrecht nach ZGB Art. 970 Abs. 1); Kaufinteressent mit Nachweis des beabsichtigten Kaufs (glaubhaftes Interesse nach ZGB Art. 970 Abs. 2); Rechtsanwalt oder Notar mit Vollmacht des Eigentümers oder eigenem Mandatsnachweis; Bank oder Kreditinstitut für Hypothekarpruefung (SBVg-Mitglied); Behörde mit amtlichem Auftrag (Steuerverwaltung, Konkursamt, Grundbuchamt selbst).

Liegenschafts-Identifikation: Kanton, Gemeinde, Grundbuchkreis (entspricht in den meisten Kantonen der politischen Gemeinde), Grundbuchblattnummer (falls bekannt), Parzellen- oder Grundstücknummer (Kat.-Nr. nach amtlicher Vermessung), vollständige Adresse der Liegenschaft (Strasse, Hausnummer, Postleitzahl, Ort). Mit Grundbuchblattnummer oder Parzellennummer kann das Grundbuchamt die Liegenschaft eindeutig und ohne Zeitverlust identifizieren. Die Parzellennummer kann über die kantonalen GIS-Portale (GIS ZH für Zürich; GeoVIEW.ch für Bern; Sitemap.ch für mehrere Kantone; map.geo.admin.ch für alle Kantone) kostenlos recherchiert werden.

Art des Auszugs: Vollständiger Grundbuchauszug (alle Einträge inkl. Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen — empfohlen für Transaktionen und Hypothekarprüfungen); Eigentuemerbescheinigung (nur Eigentumsbezeichnung ohne Lasten — für einfache Bestätigung des Eigentumsstatus); Lastenverzeichnis (nur Belastungen ohne Eigentumsangaben); historischer Auszug (alle früheren Einträge seit Einführung des eidgenössischen Grundbuchs — für Rechtsstudien und Sachverständigengutachten nach SVKG).

Zustellungsform und Lieferfrist: Papierauszug per Post (beglaubigte Papierkopie mit Amtsstempel, Bearbeitungszeit 1 bis 5 Werktage); elektronischer Auszug über terravis.ch in Kantonen mit eGRIS (oft innert Minuten verfügbar, hat gleiche Rechtskraft wie Papierdokument gemäss GBV Art. 26a); Abholung am Grundbuchamt (in manchen Kantonen möglich, Terminvereinbarung erforderlich).

Verwendungszweck und Interessensnachweis: Angabe des konkreten Verwendungszwecks — Liegenschaftskauf, Hypothekarpruefung, Erbschaftsangelegenheit, Rechtsstreit, behoeordliches Verfahren. Nichtberechtigte Dritte ohne nachgewiesenes glaubhaftes Interesse (ZGB Art. 970 Abs. 2) haben keinen Anspruch auf Auskunft aus dem Grundbuch. Eigentümer haben uneingeschränktes Einsichtsrecht; Kaufinteressenten, Banken, Notare und Rechtsanwälte haben in der Praxis grundsätzlich immer ein glaubhaftes Interesse. Besonderheiten bei Stockwerkeigentum: Beim Stockwerkeigentum (ZGB Art. 712a ff.) enthält der Grundbuchauszug der einzelnen Einheit (Wohnung, Büro, Parkplatz) die Wertquote (Miteigentumsanteil) und einen Verweis auf das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Für eine vollständige Prüfung sollte neben dem Auszug der Einheit auch das STWEG-Reglement und der aktuelle Auszug des Grundstücks (Gemeinschaftseigentum) angefordert werden. Aus dem Grundbuchauszug des Gemeinschaftseigentums sind allfällige Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten erkennbar, die das gesamte Gebäude belasten. forms-legal.com stellt diese Anfrage als Ausgangspunkt bereit; nutzen Sie ggf. das kantonale Grundbuchamt-Formular oder terravis.ch für die offizielle Bestellung.

Für Liegenschaften in landwirtschaftlichen Zonen ist zusätzlich zu beachten, dass das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) besondere Vorschriften zum Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke enthält. Aus dem Grundbuchauszug einer landwirtschaftlichen Liegenschaft ist erkennbar, ob eine BGBB-Anmerkung (Belastungsgrenze, Realteilungsverbot) besteht, die für Käufer von grosser Bedeutung ist. Das Realteilungsverbot nach BGBB Art. 58 und die Belastungsgrenze nach BGBB Art. 73 ff. werden als Anmerkungen im Grundbuch eingetragen und sind nur im vollständigen Grundbuchauszug sichtbar. Für landwirtschaftliche Liegenschaften empfiehlt sich daher stets der vollständige Auszug, nicht bloss eine Eigentuemerbescheinigung. Auch Dienstbarkeiten in landwirtschaftlichen Gebieten (Alprechte, Weiderechte, Wasserrechte) haben besondere Bedeutung und sind detailliert im Grundbuchauszug aufgeführt. Kantonale Landwirtschaftsämter (z.B. Landwirtschaftsamt Kanton Bern, AGR Graubünden) können bei Fragen zu BGBB-Einträgen konsultiert werden.

Ermitteln Sie zunächst das zuständige Grundbuchamt für die Liegenschaft. In der Schweiz ist jedes Grundbuchamt für einen bestimmten Grundbuchkreis zuständig, der in den meisten Kantonen der politischen Gemeinde entspricht. Die Kontaktadressen aller kantonalen Grundbuchämter sind über die kantonalen Behördenfinder und die Websites der Kantone abrufbar. In Kantonen mit eGRIS können Auszüge auch über das Online-Portal terravis.ch (betrieben von SIX) bezogen werden.

Ermitteln Sie die Parzellennummer (Kat.-Nr.) oder Grundbuchblattnummer der Liegenschaft: Diese finden Sie auf früheren Kaufverträgen, Hypothekarverträgen oder Grundbuchauszügen. Falls unbekannt: nutzen Sie die kostenlosen GIS-Portale der Kantone (GIS ZH für Zürich, GeoVIEW.ch für Bern, Sitemap.ch für weitere Kantone, map.geo.admin.ch als schweizweites Geoportal des Bundes). Geben Sie alternativ die vollständige Adresse der Liegenschaft an; das Grundbuchamt kann dann eine Adresssuche im Amtlichen Verzeichnis der Grundstücke (AVG) durchführen — dies verzögert die Bearbeitung leicht.

Bereiten Sie den Nachweis Ihres glaubhaften Interesses vor (ZGB Art. 970 Abs. 2): Als Eigentümer genügt Ihr Name (Grundbucheintrag). Als Kaufinteressent genügt eine kurze schriftliche Begründung oder eine Reservationsbestaetigung des Immobilienmaklers. Als Bank genügt der Nachweis der Hypothekarvergabe. Als Rechtsanwalt oder Notar genügt der Hinweis auf das anwaltliche oder notarielle Mandatsverhaltnis.

Füllen Sie das kantonale Grundbuchamt-Formular oder dieses Muster aus und reichen Sie es per Post oder E-Mail (mit Scan) ein. Die Gebühr für einen Standard-Auszug beträgt je nach Kanton CHF 30 bis 200; bezahlt wird auf Rechnung oder per Vorauszahlung. Grundbuchauszüge für den Liegenschaftskauf sollten aktuell sein (nicht älter als 3 Monate); für Hypothekarprüfungen verlangen Banken wie UBS, ZKB und Raiffeisen oft Auszüge nicht älter als 30 Tage. In Kantonen mit eGRIS (z.B. ZH, BE, SG, LU) können Notare und Banken über terravis.ch tagesaktuelle Auszüge elektronisch beziehen, was den Transaktionsprozess erheblich beschleunigt. Bewahren Sie den erhaltenen Grundbuchauszug sorgfältig auf; er ist bei der Notariatsbeurkundung und bei allfälligen Streitigkeiten als Urkundenbeilage beizulegen. Für Kaufverträge nach OR Art. 216 benötigt der Notar stets einen aktuellen Grundbuchauszug als Grundlage der Beurkundung; fehlende Auszüge verzögern den Beurkundungstermin. In einigen Kantonen (z.B. ZH und BE) kann der Notar den Grundbuchauszug über terravis.ch direkt und elektronisch beim Grundbuchamt bestellen — dies beschleunigt das Verfahren erheblich. Der Grundbuchauszug ist auch für die Berechnung der Handänderungssteuer (kantonales Recht) und der Grundstückgewinnsteuer (kantonales Steuergesetz) durch das zuständige Steueramt benötigt.

Die Grundbuchauszug-Anfrage Schweiz richtet sich nach ZGB Art. 970 bis 975 und GBV Art. 26 bis 29 (SR 211.432.1). ZGB Art. 970 regelt das Einsichtsrecht: Jede Person mit glaubhaftem Interesse hat Anspruch auf Einsicht in die Grundbuchdaten und Ausstellung eines Auszugs; ohne glaubhaftes Interesse kann das Grundbuchamt die Einsicht verweigern. Eigentümer haben ein unbeschränktes Einsichtsrecht (ZGB Art. 970 Abs. 1).

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (ZGB Art. 973) schützt gutgläubige Dritte, die auf die Richtigkeit der Einträge vertrauen. Das Grundbuch gilt als vollständiges und richtiges Register aller dinglichen Rechte an Grundstücken — wer als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer. Der gutgläubige Käufer, der auf den Grundbuchauszug vertraut, erwirbt das Eigentum selbst wenn später Mängel am Rechtsübergang bekannt werden (Öffentlicher Glaube).

GBV Art. 26 regelt die technische Ausstellung von Grundbuchauszügen; GBV Art. 26a (eingeführt mit eGRIS-Rollout) stellt klar, dass der elektronische Auszug via terravis.ch gleiche Rechtskraft hat wie der papiergebundene Auszug. Kantonale Grundbuchgebührenordnungen regeln die Gebühren; in den meisten Kantonen sind diese durch das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) genehmigt.

Datenschutzrecht (nDSG, SR 235.1) schränkt die Weitergabe von Grundbuchdaten ein: Das Grundbuchamt darf Auszüge nur an Personen mit glaubhaftem Interesse herausgeben. Die Bekanntgabe von Grundbuchdaten an Dritte ohne Berechtigung ist nach ZGB Art. 970 Abs. 4 verboten und kann Haftungsansprueche auslösen. Das Bundesgericht hat in BGE 130 III 28 und weiteren Entscheiden die Bedeutung aktueller Grundbuchauszüge für Liegenschaftstransaktionen bestätigt. Das kantonale Notariat und das Grundbuchamt arbeiten eng zusammen; Notare erhalten in Kantonen mit eGRIS direkten elektronischen Zugang zu Grundbuchdaten über terravis.ch, was die Beurkundungseffizienz erhöht. Das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) erlässt Weisungen und Empfehlungen zur Führung des Grundbuchs; das Bundesamt für Justiz (BJ) beaufsichtigt die kantonalen Grundbuchämter und kann bei Fehlern oder Rechtsverletzungen eingreifen (ZGB Art. 977). Die Pflicht zur Führung des Grundbuchs liegt bei den Kantonen, die den Grundbuchämtern die notwendigen Ressourcen und IT-Systeme bereitstellen. Die Unentgeltlichkeit der amtlichen Vermessung (amtliche Grundlagen des Grundbuchs) ist bundesrechtlich sichergestellt; die Gebühren gelten nur für die Ausstellung von Auszügen.

Ein häufiger Fehler bei der Grundbuchauszug-Anfrage Schweiz ist die Verwendung eines veralteten Auszugs. Grundbucheinträge können sich täglich ändern — neue Hypotheken, neue Dienstbarkeiten oder geloeschte Einträge werden sofort im Grundbuch nachgeführt. Käufer, die einen Auszug verwenden, der mehr als 3 Monate alt ist, riskieren, neue Belastungen zu übersehen. Banken und Notare verlangen daher aktuelle Auszüge; bei Hypothekarprüfungen durch UBS, ZKB oder Raiffeisen sind Auszüge nicht älter als 30 Tage verlangt.

Ein zweiter Fehler ist das Anfordern des falschen Auszugstyps: Wer nur eine Eigentuemerbescheinigung anfordert, sieht keine Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten. Für Liegenschaftskäufe und Hypothekarprüfungen sollte immer der vollständige Grundbuchauszug (mit allen Belastungen, Dienstbarkeiten und Vormerkungen) angefordert werden — eine Eigentuemerbescheinigung genügt nicht.

Fehlende Identifikationsdaten sind ein dritter typischer Fehler: Ohne Parzellennummer oder Grundbuchblattnummer muss das Grundbuchamt eine zeitaufwändige Adresssuche durchführen, was die Bearbeitungszeit verlängert. Die Parzellennummer sollte vorab über GIS-Portale der Kantone (GIS ZH, GeoVIEW.ch, map.geo.admin.ch) oder aus früheren Vertragsdokumenten ermittelt werden.

Das glaubhafte Interesse (ZGB Art. 970) wird manchmal vergessen: Dritte ohne nachgewiesenes Kaufinteresse, Bankmandat oder Vollmacht des Eigentümers können vom Grundbuchamt abgewiesen werden. Legen Sie der Anfrage immer einen kurzen schriftlichen Nachweis Ihres Interesses bei. Ein weiterer Fehler ist die irrtumliche Verwechslung von Grundbuchauszug und Katasterplan: Für Liegenschaftstransaktionen benötigen Sie stets beide Dokumente — den Grundbuchauszug (Rechtsdokument vom Grundbuchamt) für die rechtliche Lage und den Katasterplan (Vermessungsdokument vom Geometer oder kantonalen Vermessungsamt) für die geometrische Lage der Liegenschaft. Der Katasterplan ist über kantonale GIS-Portale (GIS ZH, GeoVIEW.ch, Sitemap.ch) oder den Geometer der Gemeinde erhältlich. Schliesslich wird häufig vergessen, bei Stockwerkeigentum (ZGB Art. 712a ff.) neben dem Auszug der einzelnen Einheit auch den Auszug des Gemeinschaftseigentums und das STWEG-Reglement anzufordern — nur so sind alle auf das Gebäude eingetragenen Lasten und Dienstbarkeiten vollständig sichtbar.

Ein unterschaetztes Risiko besteht ausserdem in der Verwechslung des zuständigen Grundbuchamts bei Liegenschaften nahe Gemeindegrenzen oder bei Grundstücken, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken (sog. gemeindeübergreifende Grundstücke nach GBV Art. 6): In solchen Fällen kann die Liegenschaft in zwei verschiedenen Grundbüchern eingetragen sein und es sind Auszüge bei zwei verschiedenen Grundbuchämtern einzuholen. Wer nur einen Auszug beim naheliegenden Grundbuchamt einholt, riskiert, einen Teil der Belastungen zu übersehen. Klären Sie dies vorab mit dem Notar oder direkt beim Grundbuchamt der Gemeinde.