Immobilien-Maklervertrag Schweiz (OR Art. 412-418)

Der Immobilien-Maklervertrag ist ein in der Schweiz nach Obligationenrecht (OR) Art. 412 (Maklervertrag Begriff) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er regelt die Pflichten der Parteien, die Gegenleistung, die Laufzeit und die Rechte bei Pflichtverletzung.

Der Maklervertrag nach OR Art. 412 ist ein Innominatkontrakt, der Elemente des Auftrags (OR Art. 394) und des Werkvertrags (OR Art. 363) verbindet. Im Unterschied zum Liegenschaftsverwaltungsvertrag (Auftragsvertrag, OR Art. 394) schuldet die Maklerin keinen laufenden Verwaltungseinsatz, sondern die einmalige erfolgreiche Nachweis- oder Vermittlungsleistung.

In der Schweizer Immobilienwirtschaft sind zwei Grundformen des Maklerauftrags verbreitet: der Alleinauftrag (exklusiver Maklervertrag, bei dem nur eine Maklerin berechtigt ist, das Objekt zu vermarkten) und der einfache Maklerauftrag (nicht exklusiv, mehrere Maklerinnen können parallel tätig sein, Provision nur an die tatsächlich vermittelnde Maklerin). Der Alleinauftrag gibt der Maklerin hohere Motivation für intensive Vermarktung (professionelle Fotos, Home-Staging, Inserate in Immoscout24, Homegate, Comparis, angeboten). Beim einfachen Auftrag können Verkäuferinnen das Objekt auch selbst direkt an Bekannte verkaufen, ohne Provision zu schulden.

Das Maklerhonorar beträgt praxisüblich 2-3% des beurkundeten Kaufpreises (zzgl. MwSt). OR Art. 418a setzt die gesetzliche Höchstgrenze der Provision auf 5% des Verkaufspreises. Eine über 5% liegende Provision ist gesetzlich unzulässig und kann herabgesetzt werden. Die Maklerin hat eine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber: Sie darf dessen Interessen nicht zugunsten des Kaeuffers oder eines Dritten verletzen. Bei Doppelmakelei (Vertretung beider Parteien) ist die Maklerin nach OR Art. 415 zur Offenlegung verpflichtet.

Mitglieder des SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) und des Hauseigentümerverbands HEV Schweiz unterliegen Standesregeln für die Maklertatigkeit. SVIT hat Musterverträge und Qualitätsstandards für Maklerauftrage entwickelt.

Der Schweizer Immobilienmarkt ist kantonal geprägt: Preise, Nachfragemuster und Vermarktungszeiten unterscheiden sich stark zwischen urbanen Zentren (Zürich, Genf, Zug, Basel) und ländlichen Gebieten. Die Maklerin muss lokale Marktkenntnis nachweisen. Gemäss Transaktionsdaten des Bundesamts für Statistik (BFS, Immobilienstatistik) werden jährlich rund 80'000 Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz beurkundet — ein erheblicher Teil davon durch Maklerinnen vermittelt. Eine qualifizierte Immobilienmaklerin mit SVIT-Fachausweis (Immobilienmakler/in mit eidg. Fachausweis) oder RICS-Qualifikation bietet dem Auftraggeber die höchste Sicherheit für eine korrekte, interessenwahrende Vermarktung. Maklerinnen unterliegen ausserdem dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0) als Finanzintermediäre und müssen Kaufinteressenten sorgfältig identifizieren (Know-your-Customer-Pflicht). Das Honorar der Immobilienmaklerin ist bei erfolgtem Abschluss sofort und vollständig fällig; Ratenzahlungen bedürfen einer expliziten Vereinbarung. forms-legal.com stellt diesen Muster-Immobilien-Maklervertrag Schweiz gemäss OR Art. 412-418 als strukturierten Ausgangspunkt bereit.

Der Immobilien-Maklervertrag in der Schweiz wird in verschiedenen Situationen abgeschlossen, in denen professionelle Vermarktung oder Immobiliensuche beauftragt wird.

Erste Situation: Verkauf einer Wohnliegenschaft durch Privatpersonen. Privatpersonen, die eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Mehrfamilienhaus veräussern möchten, beauftragen eine Immobilienmaklerin mit der Vermarktung. Die Maklerin übernimmt Wertschätzung, Vermarktung (Inserate auf Immoscout24, Homegate), Besichtigungen, Interessentenqualifikation und Vertragsverhandlungen. Der Maklervertrag regelt die Bedingungen dieser Zusammenarbeit.

Zweite Situation: Verkauf von Gewerbe- und Industrie-Immobilien. Gewerbliche Eigentümerinnen, die Büroflächen, Produktionsgebaude oder Gastronomieobjekte veräussern, beauftragen auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Maklerinnen (z.B. JLL Schweiz, Wuest Partner, CBRE Schweiz). Die Provision und Auftragskonditionen werden individuell verhandelt.

Dritte Situation: Immobiliensuche auf Kaeuferseite (Suchauftrag). Kaufinteressierte ohne Zeit oder lokales Marktwissen beauftragen eine Maklerin als Suchbeauftragte, die passende Objekte identifiziert und vorselektiert. Der Maklervertrag regelt hier, ob die Provision durch den Verkäufer oder den Käufer (oder geteilt) bezahlt wird.

Vierte Situation: Entwicklungsprojekte und Baurechtsmarkt. Projektentwicklerinnen, die Bauland oder entwicklungsfähige Liegenschaften suchen oder Neubauprojekte vermarkten, beauftragen Maklerinnen mit der Erstvermietung oder dem Erstverkauf. Hierbei werden häufig spezielle Maklervertraege für Erstvermietung oder Erstverkauf vereinbart.

Fünfte Situation: Erbschaften und Liegenschaftsauflösung. Erbeninnen, die geerbte Liegenschaften veräussern möchten, aber keine Erfahrung im Immobilienmarkt haben, beauftragen eine Maklerin mit der vollständigen Abwicklung (Bewertung, Vermarktung, Vertragsverhandlung, Begleitung beim Notartermin).

Sechste Situation: Auswanderung und Liegenschaftsverkauf aus dem Ausland. Eigentümerinnen, die die Schweiz verlassen, beauftragen eine Maklerin als Vollmachtnehmerin für den Liegenschaftsverkauf während ihrer Abwesenheit.

Siebte Situation: Zwangsversteigerungen und Bankportfolios. Banken (Kantonalbanken, Regionalbanken) beauftragen Maklerinnen mit der Vermarktung von Liegenschaften aus Zwangsverwertungen (SchKG) oder aus Not-Verkaufsportfolios.

Achte Situation: Grenzüberschreitende Transaktionen. Ausländische Käuferinnen, die Schweizer Immobilien erwerben wollen, benötigen eine Maklerin, die mit den Lex-Koller-Beschränkungen (BewG SR 211.412.41), dem Grundbuchrecht und dem kantonalen Notariatswesen vertraut ist. Konkret bei bewilligungspflichtigen Käufen (Ferienwohnungen in Tourismusgemeinden nach Lex-Weber, BPR SR 700) ist fachkundige Begleitung unabdingbar und der Maklervertrag muss die Bearbeitungsdauer der Bewilligung und entsprechende Vorbehalte im Kaufvertrag beinhalten.

Ein rechtswirksamer Immobilien-Maklervertrag in der Schweiz nach OR Art. 412-418 muss folgende Kernelemente enthalten.

Erstens Vollständige Parteienbezeichnung: Auftraggeber (Verkäufer oder Suchkaeufer) und Maklerin mit vollständigen Personalien oder Firmenangaben, UID, Sitz. Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug und Zeichnungsberechtigte.

Zweitens Genaue Beschreibung des Verkaufs- oder Suchobjekts: Bei Verkaufsauftrag: Adresse des Verkaufsobjekts, Grundbuchnummer, Art der Immobilie, Fläche, Zustand, besondere Merkmale, aktuelle Miet- oder Nutzungssituation. Bei Suchauftrag: Beschreibung des Suchprofils (Lage, Art, Grösse, Preisrahmen, Anforderungen).

Drittens Kaufpreisvorstellung oder Preisrahmen: Angestrebter Verkaufspreis bei Verkaufsauftrag oder Preisrahmen bei Suchauftrag. Die Maklerin hat eine Treuepflicht, den Kaufpreis nicht durch Fehlinformationen zu beschaedigen.

Viertens Auftragsart (Alleinauftrag oder einfacher Auftrag): Explizite Angabe, ob Alleinauftrag (exklusiv, nur diese Maklerin) oder einfacher Auftrag (nicht exklusiv). Beim Alleinauftrag: Verpflichtung des Auftraggebers, während der Laufzeit keine anderen Maklerinnen zu beauftragen. Ausschluss des Selbstverkaufs oder Vereinbarung, ob Direktverkauf provisionsfrei möglich ist.

Fünftens Maklerhonorar und Provisionsbedingungen: Maklerprovision als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises (praxisüblich 2-3%, maximal 5% nach OR Art. 418a). Provision ist nur bei Erfolgseintritt geschuldet (Nachweis oder Vermittlung eines abschlussreifen Kaufvertrags, OR Art. 413 Abs. 1). Fälligkeit der Provision: bei Unterzeichnung des Kaufvertrags oder bei Grundbucheintrag.

Sechstens Vermarktungskosten: Wer trägt die Kosten für Inserate (Immoscout24, Homegate, NZZ Immobilien), professionelle Fotos, Home-Staging, Drucksachen? Entweder zulasten des Auftraggebers, der Maklerin oder geteilt. Regelung bis zu welchem Betrag Vermarktungskosten autonom veranlasst werden.

Siebtens Laufzeit und Kündigung: Beim Alleinauftrag praxisüblich 3-6 Monate Erstlaufzeit. Danach: automatische Erneuerung oder Kündigung mit 30 Tagen Frist. Regelung, was nach Vertragsende mit dem vermittlungsreifen Interessenten gilt (Nachwirkungsklausel: falls Kaufvertrag innerhalb 6 Monate nach Vertragsende mit einem von der Maklerin nachgewiesenen Interessenten abgeschlossen wird, ist Provision geschuldet).

Achtens Pflichten der Maklerin: Aktive Vermarktung, sorgfältige Qualifikation der Interessenten, Transparenz über Offerten und Interessenten, keine Doppelmakelei ohne Offenlegung (OR Art. 415), korrekte Marktinformation.

Neuntens DSG-Datenschutz: Personendaten der Interessenten sind gemäss DSG (SR 235.1) datenschutzkonform zu verarbeiten. Im Maklervertrag sollte eine Datenschutzklausel integriert sein. Zehnens Vermarktungsplattformen und Reichweite: Klare Vereinbarung, auf welchen Portalen (Immoscout24, Homegate, Comparis, Newhome, SVIT-Marktplatz) das Objekt inseriert wird, in welchem Format (Basic, Premium, Top-Listing) und wie lange. Premium-Listings auf Immoscout24 und Homegate kosten bis zu CHF 2'000/Monat und sollten im Maklervertrag budgetiert werden.

Elftens Besichtigungsorganisation und Interessenten-Screening: Die Maklerin führt Besichtigungen durch und qualifiziert Interessenten (Bonitätsprüfung: ZEK-Auskunft, Auszug aus Betreibungsregister bei der Gemeinde). Nur kaufkräftige und ernsthaft interessierte Kaufinteressenten werden dem Auftraggeber präsentiert. Datenschutz: Interessentendaten dürfen gemäss DSG SR 235.1 nur für die konkrete Vermittlung verwendet werden.

Zwölftens Notartermin-Koordination: Die Maklerin koordiniert den Notartermin, stellt der Notarin alle für die Beurkundung notwendigen Unterlagen bereit (Grundbuchauszug, Pfandbriefdokumente, allfällige Bewilligungen nach BewG, Flächen- und Grundrissdokumentationen) und begleitet die Parteien zum Beurkundungstermin. Kantonale Notariatsgebühren sind nach kantonalem Recht berechnet und separat von der Maklerprovision zu bezahlen. forms-legal.com stellt diesen Muster-Maklervertrag als Ausgangspunkt für den Immobilienmaklerauftrag in der Schweiz bereit.

Das Ausfüllen des Immobilien-Maklervertrags in der Schweiz erfordert die Klärung aller wesentlichen Vertragsparameter vor der Unterzeichnung.

Schritt 1 — Maklerin auswählen: Prüfen Sie SVIT-Mitgliedschaft, lokale Marktkenntnisse, Referenzen und aktuelle Vermarktungsobjekte. Holen Sie Offerten von 2-3 Maklerinnen ein. Vergleichen Sie nicht nur die Provision, sondern auch die Vermarktungsstrategie, Plattformreichweite (Immoscout24, Homegate) und Objektschaetzung.

Schritt 2 — Marktwertschätzung einholen: Lassen Sie das Objekt vor Vertragsabschluss von der Maklerin — und allenfalls zusätzlich von einem unabhängigen Schaetzer (SVIT-Mitglied, RICS-Mitglied) — bewerten. Eine realistische Kaufpreisvorstellung ist die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. Überteuerte Preise führen zu langen Vermarktungszeiten.

Schritt 3 — Auftragsart klären: Entscheiden Sie, ob Sie einen Alleinauftrag (Exklusivertrag) oder einen einfachen Auftrag vergeben wollen. Beim Alleinauftrag: Verstehen Sie, dass Sie während der Laufzeit keine andere Maklerin beauftragen dürfen und selbst keine provisionspflichtigen Interessenten direkt ansprechen sollen.

Schritt 4 — Provision und Kostenregelung festlegen: Verhandeln Sie die Maklerprovision (2-3% ist marktublich). Klären Sie, wer die Vermarktungskosten (Inserate, Fotos, Home-Staging) trägt und bis zu welchem Betrag die Maklerin autonom Ausgaben veranlassen darf.

Schritt 5 — Laufzeit und Nachwirkungsklausel regeln: Vereinbaren Sie eine angemessene Laufzeit (3-6 Monate beim Alleinauftrag). Sehen Sie eine Nachwirkungsklausel vor: Falls ein Kaufvertrag innerhalb 6 Monate nach Vertragsende mit einem von der Maklerin nachgewiesenen Interessenten abgeschlossen wird, ist die Provision geschuldet.

Schritt 6 — Unterzeichnung: Unterzeichnen Sie den Maklervertrag in zweifacher Ausfertigung. Aushaaendigung aller Liegenschaftsunterlagen an die Maklerin (Grundbuchauszug, Pläne, Gebaeudversicherungsausweis, Energieausweis, Mietvertrae falls vermietet).

Schritt 7 — Vermarktungsstart und Kommunikation: Legen Sie mit der Maklerin den Vermarktungsstart fest und vereinbaren Sie regelmassige Statusberichte (z.B. wochentlich). Feedback aus Besichtigungen ist wichtig für die Anpassung der Vermarktungsstrategie.

Schritt 8 — Angebotsbehandlung und Vertragsverhandlung: Sobald ein ernsthafter Kaufinteressent vorhanden ist, präsentiert die Maklerin das schriftliche Angebot dem Auftraggeber und vermittelt zwischen den Parteien über Preis, Zahlungskonditionen und Übergabetermin. Der Kaufvertrag wird von einer Notarin öffentlich beurkundet (ZGB Art. 216). Die Maklerin begleitet beide Parteien zum Notartermin, ist aber nicht selbst Vertragspartei.

Schritt 9 — Provisionszahlung nach Vertragsabschluss: Die Maklerin stellt nach öffentlicher Beurkundung des Kaufvertrags die Provisionsrechnung. Zahlungsfrist praxisüblich 30 Tage nach Rechnungsstellung. Bei Ratenzahlung (Anzahlung + Restzahlung bei Grundbucheintrag) die genauen Fälligkeiten im Maklervertrag regeln.

Der Immobilien-Maklervertrag in der Schweiz unterliegt mehreren gesetzlichen Anforderungen aus OR und ZGB.

Provisionsvoraussetzungen (OR Art. 413): Die Provision ist ausschliesslich bei Erfolgseintritt geschuldet. Erfolg bedeutet: Nachweis eines abschlussreifen Kaufinteressenten (kausale Verbindung zwischen Tätigkeit der Maklerin und Vertragsabschluss) oder Vermittlung des Kaufvertragsabschlusses. Ohne diesen Kausalzusammenhang — auch wenn die Maklerin viel Aufwand betrieben hat — ist keine Provision geschuldet. Ausnahme: OR Art. 414 (Provision bei Vereitelung durch den Auftraggeber).

Provisionshöchstgrenze (OR Art. 418a): Die Provision darf 5% des Kaufpreises nicht überschreiten. Eine darüber liegende Provision kann vom Gericht herabgesetzt werden. In der Praxis liegen Maklerprovisionen bei 2-3% des beurkundeten Kaufpreises.

Doppelmakelei (OR Art. 415): Eine Maklerin, die beide Seiten (Verkäufer und Käufer) vertritt, verwirkt ihren Provisionsanspruch, wenn sie nicht ausdrücklich beide Parteien über die Doppelmakelei informiert und beide zustimmen. Offenlegungspflicht ist zwingend.

Treuepflicht (ZGB Art. 2): Die Maklerin schuldet dem Auftraggeber Treu und Glauben. Sie darf Informationen nicht zu Lasten des Auftraggebers verwenden und muss dessen Interessen wahren.

FIDLEG (SR 950.1): Das Finanzdienstleistungsgesetz gilt grundsätzlich für Anlageberatung und -vermittlung, nicht für direkte Immobilienvermittlung. Beim Verkauf von Immobilienfonds-Anteilen oder kollektiven Anlageformen mit Immobilienbezug können FIDLEG-Pflichten relevant werden.

Mehrwertsteuer (MWSTG): Maklerprovisionen sind grundsätzlich MwSt-pflichtig (8.1% ab 2024). Der Maklervertrag sollte explizit angeben, ob die Provision inkl. oder exkl. MwSt angegeben ist.

Grundbucheintrag und notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag selbst muss öffentlich beurkundet werden (ZGB Art. 216 i.V.m. Art. 657). Die Maklerin vermittelt den Kaufvertrag — sie ist nicht selbst Vertragspartei und beurkundet nicht. Sie begleitet die Parteien zum Notartermin.

Datenschutz (DSG): Personendaten von Kaufinteressenten (Kontaktdaten, Bonitätsangaben) sind gemäss DSG (SR 235.1) datenschutzkonform zu verarbeiten.

Geldwäscherei (GwG, SR 955.0): Immobilienmaklerinnen sind als Finanzintermediäre gemäss GwG art. 2 Abs. 3 lit. d verpflichtet, ihre Kunden zu identifizieren (Know-your-Customer-Pflicht) und verdächtige Transaktionen zu melden. Der Maklervertrag sollte die GwG-Identifikationspflichten erwähnen. Bei Barzahlungen oder ungewöhnlichen Transaktionsstrukturen ist besondere Vorsicht geboten. Die MROS (Meldestelle für Geldwäscherei, fedpol) ist zuständig für die Entgegennahme von Verdachtsmeldungen.

Notariatsrecht: Der eigentliche Kaufvertrag über eine Schweizer Liegenschaft muss öffentlich beurkundet werden (ZGB Art. 216 i.V.m. Art. 657). Die notarielle Beurkundung erfolgt durch das kantonale Notariat (z.B. Notariat Zürich, Notariat Bern, Notariat Basel). Im Kanton Genf und Waadt gibt es zugelassene Notarinnen nach franzoeesischem Notariatsrecht. Die Maklerin koordiniert den Notartermin, ist aber nicht selbst Vertragspartei.

Beim Abschluss von Immobilien-Maklervertraegen in der Schweiz treten folgende typische Fehler auf.

Fehler 1 — Provision ohne Erfolgsbindung vereinbart. Ein Fixhonorar, das unabhängig vom Erfolg geschuldet ist, widerspricht dem Charakter des Maklervertrags nach OR Art. 412-418. Die Maklerin ist verpflichtet, den Kauf- oder Mietabschluss herbeizuführen — nicht bloss Besichtigungen zu organisieren.

Fehler 2 — Alleinauftrag ohne klare Laufzeit. Ein Alleinauftrag ohne definierte Laufzeit bindet den Auftraggeber unbegrenzt an eine Maklerin. Stets eine Erstlaufzeit (3-6 Monate) und eine Kündigungsfrist (30 Tage nach Ablauf) vereinbaren.

Fehler 3 — Provision für nicht kausale Vermittlung. Nach OR Art. 413 Abs. 1 ist nur die kausale Maklertatigkeit provisionspflichtig. Eine Maklerin, die lediglich einen Interessenten aufgeführt hat, den der Auftraggeber aus dem eigenen Netzwerk kannte, hat möglicherweise keinen Provisionsanspruch.

Fehler 4 — Doppelmakelei ohne Offenlegung. Vertritt eine Maklerin ohne Wissen beider Parteien sowohl Verkäufer als auch Käufer, verliert sie nach OR Art. 415 ihren Provisionsanspruch gegenhüber beiden Parteien.

Fehler 5 — Keine Nachwirkungsklausel. Fehlt eine Nachwirkungsklausel, kann der Auftraggeber nach Vertragsende direkt mit einem von der Maklerin nachgewiesenen Interessenten abschliessen, ohne Provision zu zahlen. Eine Nachwirkungsfrist von 6 Monaten ist marktublich.

Fehler 6 — Vermarktungskosten ungeklaert. Fehlt eine klare Regelung der Vermarktungskosten, entstehen Streitigkeiten uber Fotografie, Inserate und Home-Staging. Kosten und Hoechstbetrage explizit regeln.

Fehler 7 — Provision über 5% vereinbart. Eine Provision über 5% des Kaufpreises ist nach OR Art. 418a gesetzlich unzulässig und kann vom Gericht herabgesetzt werden. Stets den gesetzlichen Rahmen beachten.

Fehler 8 — GwG-Identifikation vergessen. Immobilienmaklerinnen als Finanzintermediäre nach GwG mussen Kaufinteressenten identifizieren. Fehlt diese Identifikation, riskiert die Maklerin GwG-Verstoss und Meldepflicht an MROS. Stets KYC-Prozess (Personalausweis, Wohnsitznachweis) für alle Käufer durchführen.