Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz (ZGB Art. 712a-712t)

Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum ist ein in der Schweiz nach Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 712a-712t (Stockwerkeigentum) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er regelt die Pflichten der Parteien, die Gegenleistung, die Laufzeit und die Rechte bei Pflichtverletzung.

Das Stockwerkeigentum in der Schweiz entsteht durch einen Begründungsakt nach ZGB Art. 712d — eine öffentlich beurkundete Erklärung des bisherigen Eigentümers des Grundstücks, das Alleineigentum aufzuteilen. Dieser Begründungsakt bestimmt die Sonderrechtsfähigkeit gemäss ZGB Art. 712b (welche Räume dem Sonderrecht zugänglich sind), die Wertquote jeder Einheit in Tausendsteln (ZGB Art. 712e) und das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (ZGB Art. 712g). Erst mit Eintragung des Begründungsakts und jeder Einheit ins Grundbuch entsteht das Stockwerkeigentum rechtlich. Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt mit einer eindeutigen Stockwerkeigentumsnummer.

Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz unterscheidet sich vom allgemeinen Grundstückkaufvertrag dadurch, dass er zusätzliche Elemente betreffend die Stockwerkeigentümergemeinschaft enthalten muss. Gemäss ZGB Art. 712l bilden die Stockwerkeigentümer von Gesetzes wegen eine Gemeinschaft, die durch einen Verwalter oder einen Ausschuss vertreten wird und über ein Reglement verfügt. Der neue Eigentümer tritt automatisch in diese Gemeinschaft ein. Der Kaufvertrag muss den Saldo des Erneuerungsfonds gemäss ZGB Art. 712m, das Reglement und allfällige ausstehende Beiträge (Nebenkosten, Gebühren) ansprechen.

Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz setzt wie jeder Grundstückkaufvertrag die öffentliche Beurkundung durch einen im Kanton zugelassenen Notar voraus. Ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag absolut nichtig (OR Art. 216 Abs. 1 i.V.m. OR Art. 11 Abs. 2). Der Eigentumsübergang im Grundbuch erfolgt nach Beurkundung, vollständiger Kaufpreiszahlung und Grundbuchanmeldung durch den Notar gemäss ZGB Art. 656 Abs. 1. forms-legal.com stellt diese Mustervorlage als strukturierten Ausgangspunkt bereit — für den rechtsgültigen Abschluss ist immer ein im Kanton zugelassener Notar beizuziehen.

In der Schweiz sind Stockwerkeigentumseinheiten zahlenmassig bedeutend: Rund 40 Prozent aller Wohnungskäufe betreffen Stockwerkeigentum, vor allem in städtischen Gebieten wie Zürich, Bern, Basel, Genf und Luzern. Das Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit der ZGB-Revision von 1965, die die Artikel 712a bis 712t einfügte. Seither wurde das Stockwerkeigentumsrecht mehrfach präzisiert, zuletzt durch die Revision 2022 (in Kraft 2024), die in ZGB Art. 712h-712m wesentliche Neuerungen zur Erneuerungsfondsfinanzierung und Renovationsentscheiden brachte. Die letzte Revisionsrunde zielte darauf ab, Sanierungsstau in alternden Gebäuden durch vereinfachte Abstimmungsregeln zu vermeiden.

Das Schweizer Grundbuch-System ordnet jede Stockwerkeigentumseinheit dem sogenannten Stamm-Grundstück (dem gesamten Grundstück) zu. Die Stockwerkeigentumseinheit hat ein eigenes Grundbuchblatt und kann selbständig veraessert, verpfändet und belastet werden (ZGB Art. 712b). Die Wertquote der Einheit in Tausendsteln bestimmt den Miteigentumsanteil am Stamm-Grundstück sowie den Kostenanteil an den Gemeinschaftsausgaben und den Stimmanteil in der Stockwerkeigentümergemeinschaft, sofern das Reglement keine abweichende Stimmzahl vorsieht.

Besondere Bedeutung hat beim Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz die Bestimmung der Wertquote in Tausendsteln. Gemäss ZGB Art. 712e wird die Wertquote im Begründungsakt festgelegt und richtet sich nach dem relativen Wert jeder Einheit im Verhältnis zum Gesamtobjekt — berücksichtigt werden Fläche, Lage (Stockwerk, Ausrichtung), Ausstattung und Sondernutzungsrechte (z.B. Dachterrasse, Gartenanteil). Die Wertquote kann nur einstimmig gemäss ZGB Art. 712e Abs. 2 abgeändert werden — ein aufwendiges Verfahren. Für den Käufer bestimmt die Wertquote nicht nur den Miteigentumsanteil am Gebäude, sondern auch die künftigen Gemeinschaftskosten, den Erneuerungsfondsanteil und das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung. Eine detaillierte Analyse der Wertquote vor dem Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz ist unerlasslich. Im Schweizer Eigentümerwohnungsmarkt hat sich nach 2020 aufgrund gestiegener Bau- und Energiepreise sowie des SARON-Zinsanstiegs 2022-2023 ein differenzierterer Markt entwickelt: In Lagen mit hohem Bestand an Altbauten aus den 1970er und 1980er Jahren stehen Sanierungsrisiken im Vordergrund; Neubauten mit Minergie- oder SNBS-Zertifikat (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz) erzielen Preispremien.

Der Stockwerkeigentum-Kaufvertrag in der Schweiz begründet oder überträgt Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft verbunden mit dem ausschliesslichen Nutzungs- und Verwaltungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder Einheit gemäss ZGB Art. 712a Abs. 1. Die rechtliche Besonderheit des Schweizer Stockwerkeigentums liegt in seiner Doppelnatur: Jeder Eigentümer ist gleichzeitig Miteigentümer der Gesamtliegenschaft (gemeinschaftliche Teile wie Treppenhaus, Lift, Fassade, Dach, Heizung) und Alleineigentümer seiner Einheit (Sonderrecht). Das Verhältnis dieser Anteile wird in der Miteigentumsquote (Wertquote) ausgedrückt, die auf Basis der Raumfläche, der Lage (Etage, Ausrichtung) und der Ausstattung berechnet wird. Seit der ZGB-Revision 2022 (in Kraft seit 01.01.2023) müssen Stockwerkeigentümergemeinschaften mit mehr als drei Einheiten zwingend einen Erneuerungsfonds (gemäss ZGB Art. 712l Abs. 1bis) führen, der mindestens 0.3 Prozent des Versicherungswertes des Gebaudes pro Jahr alimentiert werden muss. Dieser Fonds ist im Kaufvertrag zu erwähnen, da der Käufer in die Fondspflicht eintritt. Die Grundlage für die Verwaltung bildet das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG-Reglement), das gemäss ZGB Art. 712g erlassen wird und die Rechte und Pflichten der Eigentümer im Detail regelt. Käufer müssen das Reglement vor Unterzeichnung sorgfältig prüfen, da es Einschränkungen der Nutzung (Verbot von Heimgewerbe, Haustieren, Kurzzeit-Vermietung über Plattformen wie Airbnb) oder besondere Kostenverteilungsschlussel enthalten kann. Das Bundesgericht hat in mehreren Entscheiden (BGE 131 III 217; BGE 142 III 551) die Rechtsstellung der Stockwerkeigentümer und die Grenzen der Reglementskompetenz der Gemeinschaft präzisiert. Bei Neubauprojekten im Stockwerkeigentum (off-plan sales) regelt der Kaufvertrag zusätzlich die Bauverpflichtung des Verkäufers/Bauunternehmers, die Planungsunterlagen als Vertragsbestandteil und das Abnahmeprotokoll bei Ubergabe. forms-legal.com bietet Vertragsmuster für beide Varianten: Kauf im Bestand und Kauf im Baurecht/Offplan.

Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz wird in allen Fällen benötigt, in denen eine bestehende oder neu errichtete Stockwerkeigentumseinheit (Eigentumswohnung) in der Schweiz käuflich erworben wird.

Erste Situation: Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung aus Privathand oder von einem Immobilienunternehmen. Wenn eine Privatperson oder ein institutioneller Investor eine vorhandene Stockwerkeigentumseinheit von einem privaten Verkäufer oder einem Immobilienunternehmen erwirbt, ist der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz das massgebliche Rechtsinstrument. Der Kaufvertrag muss alle StWE-spezifischen Angaben enthalten: Grundbuchnummern der Einheit und des Stamm-Grundstücks, Wertquote, Saldo des Erneuerungsfonds, Reglement der Gemeinschaft und allfällige ausstehende Nebenkosten.

Zweite Situation: Erwerb im Rahmen einer Neubauentwicklung. Bei Neubauprojekten verkaufen Immobilienentwickler einzelne Stockwerkeigentumseinheiten oft bereits während der Bauphase (off-plan). In diesem Fall wird ein Kaufvertrag Stockwerkeigentum oft mit einem Werkvertrag oder einer Bauherrenstellung kombiniert. Der Begründungsakt nach ZGB Art. 712d wird erst nach Bauabschluss beim Grundbuchamt angemeldet. Käufer von Neubauten müssen besonders auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, die Fertigstellungsgarantien des Entwicklers und allfällige Bankgarantien für die Anzahlung achten.

Dritte Situation: Ausländische Käuferinnen ohne Schweizer Aufenthaltsbewilligung. Bei nicht in der Schweiz wohnhaften Ausländern und auslaendisch beherrschten juristischen Personen ist stets die Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller, SR 211.412.41) zu prüfen. EU/EFTA-Bürger mit gültiger Aufenthaltsbewilligung B oder C sind beim Hauptwohnsitzerwerb befreit; Ferienwohnungen in Tourismusregionen unterliegen kantonal kontingentierten Quoten des Bundesamts für Justiz (BJ).

Vierte Situation: Kauf zur Hypothekarfinanzierung. Hypothekarbanken in der Schweiz verlangen den notariell beurkundeten Kaufvertrag Stockwerkeigentum als Grundlage für die Hypothekarauszahlung und als Titel für die Grundpfandverschreibung oder den Register-Schuldbrief. Die Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) verlangen mindestens 20 Prozent Eigenkapital des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent hartes Eigenkapital (nicht aus BVG-Pensionskasse). Das Eigenkapital-Niveau und die Tragbarkeit bestimmen den maximalen Hypothekarbetrag.

Fünfte Situation: Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum (En-bloc-Kauf). Werden Mietwohnungen durch Aufhebung der Mietverhältnisse in Stockwerkeigentum umgewandelt, bedarf es eines Begründungsakts nach ZGB Art. 712d und anschliessend eines Kaufvertrags für jede Einheit. Solche Umwandlungen sind in der Schweiz kantonal reguliert — kantonal gelten Mieterschutzmassnahmen nach OR Art. 271a und kommunale Kündigungssperrfristen.

Sechste Situation: Erwerb bei Scheidung oder Erbgang. Im Rahmen von Scheidungs- oder Erbaueinandersetzungen wird häufig eine Stockwerkeigentumseinheit auf einen Miteigentümer oder Erben übertragen. Auch diese internen Übertragungen erfordern einen notariell beurkundeten Kaufvertrag oder eine nach ZGB Art. 657 gültige Rechtsgrundlage für den Grundbucheintrag.

Siebte Situation: Zwangsversteigerung oder SchKG-Verwertung. Wenn eine Stockwerkeigentumseinheit in der Zwangsverwertung angeboten wird, muss ein Käufer den Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz mit dem Betreibungsamt abschliessen. Das Verfahren folgt den SchKG-Regeln (SR 281.1) — insbesondere gelten besondere Regeln für die Übernahme von Grundpfandrechten und ausstehenden Gemeinschaftsbeitraegen. Der Erwerb in einer Zwangsversteigerung bietet möglicherweise günstige Preise, birgt aber Risiken bezüglich Zustand der Einheit, ausstehender Nebenkosten und des Informationsstands über den Erneuerungsfonds.

Stockwerkeigentum-Kaufverträge kommen in acht typischen Situationen zur Anwendung. Erstens beim Ersterwerb aus dem Baurecht: Ein Bauträger errichtet eine Mehrfamilienhaus-Uberbauung und verkauft einzelne Stockwerkeinheiten vor oder während des Baus. Hier ist der Kaufvertrag gleichzeitig Werkvertrag (OR Art. 363 ff.) oder enthalt zumindest eine Bezugnahme auf den Bauverpflichtungsvertrag. Zweitens beim Wiederverkauf im Bestand: Bestehende Stockwerkeinheiten wechseln auf dem Sekundärmarkt den Eigentümer. Der Vertrag muss alle im Grundbuch eingetragenen Lasten, das STWEG-Reglement und den aktuellen Erneuerungsfonds-Saldo enthalten. Drittens beim Kauf einer vermieteten Einheit: Ist die Einheit vermietet, gehen Mietvertrag und Kautionsforderung gemäss OR Art. 261 auf den Käufer uber (Kauf bricht nicht Miete). Der Kaufvertrag muss die Mietzinshöhe, Kündigungstermine und Kautionsbetrag nennen. Viertens beim Kauf einer Maisonette-Wohnung mit Sonderrecht an mehreren Geschossen: Die Abgrenzung der Sonderrechtsteile und die Treppenhaussituation sind prazise zu definieren. Fünftens beim Kauf mit Zusatzerwerbung von Kellerabteil oder Parkplatz: Solche Elemente können als eigenständige Miteigentumsanteile oder als zum Sonderrecht gehoerend definiert sein. Der Kaufvertrag klärt diese Zuordnung verbindlich. Sechstens bei Umwandlung eines Miethauses in Stockwerkeigentum: Gemäss kantonalem Abbruchschutz- und Umwandlungsrecht (z.B. Art. 18a BMM Kanton BS, Art. 11 MBzG Kanton ZH) benötigt die Begrundesungsurkunde zusätzlich die kantonale Genehmigung. Siebtens beim Erwerb zu Feriennutzung: Bei Ferienwohnungen in touristischen Gemeinden gelten Einschränkungen gemäss Lex Koller und allenfalls kommunale Zweitwohnungsvorschriften (Zweitwohnungsgesetz ZWG SR 702). Achtens bei Leerstandsobjekten in Sanierungsareal: Kaufverträge müssen Sanierungsklauseln und allfällige öffentlich-rechtliche Sanierungsanordnungen (USG, kantonales Umweltschutzrecht) offenlegen.

Ein rechtsgültiger Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz nach ZGB Art. 712a-712t und OR Art. 216 muss folgende Kerninhalte aufweisen, damit der Notar die Beurkundung vornehmen und der Grundbucheintrag erfolgen kann.

Präzise Parteienidentifikation: Vollständige Personalien von Verkäufer und Käufer — Vor- und Nachname, Geburtsdatum, AHV-Nr. (756.XXXX.XXXX.XX), Staatsangehörigkeit, Zivilstand und Wohnadresse gemäss Identitätsausweis oder Handelsregister. Bei verheirateten Parteien muss geprüft werden, ob die Wohnung als Familienwohnung dient — in diesem Fall ist die schriftliche Zustimmung des Ehegatten nach ZGB Art. 169 zwingend. Bei juristischen Personen: Firmenname nach Handelsregister, UID (CHE-XXX.XXX.XXX) und Vertretungsberechtigung.

Grundbuchspezifische Einheitsangaben: Die Stockwerkeigentumseinheit ist anhand ihrer Grundbuchdaten präzise zu bezeichnen: Gemeinde, Kreis oder Bezirk, Grundbuchblattnummer des Stamm-Grundstücks, Parzellen- oder Grundstück-Nummer gemäss amtlicher Vermessung, Stockwerkeigentumsnummer (StWE-Nr.) gemäss eigenem Grundbuchblatt der Einheit. Die Wertquote in Tausendsteln gemäss ZGB Art. 712e bestimmt den Miteigentumsanteil am Stamm-Grundstück, den Kostenanteil an Gemeinschaftsausgaben und das Stimmgewicht in der Gemeinschaft.

Beschreibung des Sonderrechts: Das alleinige Sonderrecht gemäss ZGB Art. 712a Abs. 1 an den bestimmten Räumen muss präzise beschrieben werden: Stockwerk und Ausrichtung, Anzahl Zimmer, Wohnfläche in m² gemäss amtlicher Messung, Kellerabteil-Nummer, Estrichabteil-Nummer, Parkplatz-Nummer (Tiefgarage oder Aussenparkplatz). Gemeinschaftliche Flächen (Treppenhaus, Lift, Waschküche, Garten) sind nicht Teil des Sonderrechts und werden gemeinsam genutzt.

Erneuerungsfonds und Saldo: Gemäss ZGB Art. 712m ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft verpflichtet, einen Erneuerungsfonds für künftige Unterhaltsmassnahmen zu führen. Der auf die Einheit entfallende Saldo des Erneuerungsfonds wird im Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz geregelt: Entweder übernimmt der Käufer den Saldo (Standardklausel: Saldo wird Teil des Kaufpreises) oder er wird separat verrechnet. Ein zu niedriger Fonds kuentigt höhere Umlagen an.

Reglement der Gemeinschaft und Protokolleinsicht: Das Reglement gemäss ZGB Art. 712g regelt die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, die Kostenteilung, die Verwaltung der Liegenschaft und allfällige Nutzungseinschränkungen (Haustierverbote, Untervermietungsregelungen). Der Käufer muss bestätigen, das Reglement erhalten und anerkannt zu haben. Empfohlen wird ausserdem die Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (mindestens 2-3 Jahre).

Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Hypothek: Kaufpreis in CHF (Schweizer Franken), Zahlungsmodalitäten (Notar-Treuhandkonto als Schweizer Standard oder Direktueberweisung), allfällige Anzahlung und Restbetrag bei Grundbucheintrag, Hypothekarbetrag in CHF und Name der kreditgebenden Bank. Die SBVg-Eigenkapitalanforderungen (mindestens 20 %, davon 10 % hartes Eigenkapital) sind vom Käufer zu erfüllen.

Nutzen, Gefahr und Übergabe: Das vereinbarte Datum des Übergangs von Nutzen und Gefahr (Schlüsselübergabe). Das Eigentum selbst entsteht erst mit dem Grundbucheintrag nach ZGB Art. 656 Abs. 1 — der Notar reicht die Grundbuchanmeldung nach Beurkundung und vollständiger Kaufpreiszahlung ein.

Gewährleistung und Zustandsprotokoll: Erklärungen des Verkäufers zum Zustand der Stockwerkeigentumseinheit und bekannten Mängeln. Gewährleistungsausschluss nach OR Art. 199 ist zulässig, schliesst aber die Haftung für absichtlich verschwiegene Mängel nicht aus. Ein Übergabeprotokoll (Abnahmeprotokoll) vor der Übergabe ist dringend empfohlen.

Kosten und Steuern: Kantonale Handänderungssteuer (0-3,3 % des Kaufpreises), Grundstückgewinnsteuer (zulasten des Verkäufers), Notariats- und Grundbuchgebühren sowie allfällige Verwaltungsgebühren der Gemeinschaft mit Zuweisung zwischen Verkäufer und Käufer.

Lex-Koller-Erklärung: Bei ausländischen Käuferinnen ist die Erklärung zur Bewilligungspflicht nach BewG (Lex Koller, SR 211.412.41) zwingend aufzunehmen. Der Notar muss die BewG-Konformität vor der Beurkundung prüfen und bestätigen.

forms-legal.com stellt diese Mustervorlage als strukturierten Ausgangspunkt für den Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz bereit. Jede konkrete Transaktion erfordert die Beizugsnahme eines im Kanton zugelassenen Notars und allenfalls eines Immobilienanwalts.

Minergie- und Energiezertifikate: Bei Neubauten und sanierten Stockwerkeigentumseinheiten mit Minergie-Label, SNBS-Zertifikat oder kantonaler Gebäudeenergieausweis (GEAK) sollte der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz diese Zertifikate als Bestandteil der Liegenschaftsbeschreibung auflisten. Zertifikate können den Marktpreis beeinflussen und sind für künftige Hypothekarverlaaengerungen relevant — nachhaltigkeitsorientierte Banken bieten Zinspraemien für Minergie-Liegenschaften. Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen: Wenn einer Einheit ein exklusives Nutzungsrecht an einer Dachterrasse, einem Gartenanteil oder einem Tiefgarage-Abstellplatz eingeräumt ist, muss dieses im Begründungsakt als Dienstbarkeit oder als Sondernutzungsrecht im Reglement verankert sein. Ohne grundbuchliche Absicherung ist ein mündlich zugesichertes Sondernutzungsrecht nicht durchsetzbar.

Elf Kernelemente konstituieren einen gültigen Stockwerkeigentum-Kaufvertrag in der Schweiz. Erstens die Parteienidentifikation beider Vertragsparteien mit vollständigem Namen, Geburtsdatum, Wohnsitz und bei Schweizer Bürgern Heimatort. Zweitens die Grundbuchidentifikation: Kantonsname, Gemeindename, Grundbuchblatt-Nummer der Gesamtliegenschaft, Beschreibung der Liegenschaft und amtliche Parzellennummer (AV-Nummer nach LV95). Drittens die Stockwerkeinheit: Einheitsnummer, Stockwerk (Erdgeschoss, 1. OG usw.), Lage im Gebaude (links/Mitte/rechts), Wohnfläche in Quadratmetern gemäss Planunterlagen und Anzahl Zimmer. Viertens die Miteigentumsquote (Wertquote): Angabe als Bruch (z.B. 843/10000) gemäss Begrundesungsurkunde und Grundbucheintrag. Fünftens der Erneuerungsfonds: Aktueller Fondsbestand, Jahresbeitrag der Einheit, Regelung der Fondsubertragung (Saldo geht mit Eigentumsanteil auf Käufer uber, nicht ruckerstattet). Sechstens das STWEG-Reglement: Verweis auf das im Grundbuch angemerkte Reglement mit Datum, Hinweis auf Konsultationspflicht des Kauafers vor Vertragsunterzeichnung und Erklarung des Kaufers, das Reglement zur Kenntnis genommen zu haben. Siebtens der Kaufpreis: Gesamtbetrag in CHF (Fr.), inkl. allfälliger Kaufpreisteile fur Mobiliar, Maschinen, Einbaukuche sowie Angabe des Anteils, der auf unbewegliches Vermogen entfallt (für Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer). Achtens der Hypothekarstand: Bestehende Grundpfandrechte (Schuldbriefe, Grundpfandverschreibungen) mit Betrag und Rang; Regelung der Ubernahme oder Löschung durch den Verkäufer. Neuntens Sonderrecht-Inbegriffen: genaue Auflistung der dem Sonderrecht zugeordneten Nebenflächen (Keller, Estrich, Parkplatz, Gartenanteil, Velokeller). Zehntens Gewahrleistung und Zustand: Erklarung uber bekannte Mängel (Feuchtigkeitsschaden, Schimmel, Elektroanlagen Alter, Heizungsstatus), Altlasten-Auszug. Elfftens Vollzugsmodalitäten: Datum der Grundbuchanmeldung, Besitzesubergabe mit Schlussel- und Dokumentenubertragung, Meldung an Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft.

Zwölftens Gebäude-Energieausweis: In mehreren Kantonen (VD, GE, BL, AG) ist der GEAK (Gebäude-Energieausweis der Kantone) beim Verkauf eines Stockwerkeinheit vorzuweisen. Käufer sollten auch in Kantonen ohne Pflicht den GEAK einholen, da er Auskunft uber Energieeffizienzklasse (A-G), Jahresenergiebedarf und geplante Sanierungsmassnahmen gibt. Dreizehntens Minergie-Zertifizierung: Neubauten und Sanierungen mit Minergie-, Minergie-P- oder Minergie-A-Zertifizierung (Zertifizierungsorgan: Minergie CH, Bern) haben einen Mehrwert, der im Kaufvertrag erwähnt werden sollte. Die Zertifizierung dokumentiert: Luftdichtheit (Bau-Blower-Door-Test), Lüftungsanlage (kontrollierte Wohnungslueftung), Wärmedämmung (U-Wert Fassade, Dach, Keller). Viertehnzehntens Sondernutzungsrechte: In Stockwerkeigentumsanlagen gibt es häufig Sondernutzungsrechte fur Gartenanteile, Terrassen, Parkierungsflaechen oder Hobbykellerteile, die nicht dem Sonderrecht entsprechen, aber einem bestimmten Eigentümer zur ausschliesslichen Nutzung zugeteilt sind (Sondernutzungsrecht gemäss STWEG-Reglement). Der Kaufvertrag muss diese Rechte explizit erwähnen und auf das Reglement verweisen, in dem sie begrundet sind. Funfzehnzehntens Verwaltungsmandat und Verwaltervertrag: Der Stockwerkeigentümer-Verwalter (oft professioneller Liegenschaftsverwalter, SVIT-Mitglied) ist im Kaufvertrag zu nennen; der Käufer erklärt, den laufenden Verwaltungsvertrag zu akzeptieren und den Wechsel des Eigentümers dem Verwalter zu melden.

Das Ausfüllen des Kaufvertrags Stockwerkeigentum Schweiz erfolgt in mehreren Schritten, die sorgfältig vorzubereiten sind.

Schritt 1 — Grundbuchauszug des Stamm-Grundstücks und der Einheit einholen: Fordern Sie beim zustaaendigen kantonalen Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug des Stamm-Grundstücks und der konkreten Stockwerkeigentumseinheit an. Der Auszug zeigt aktuellen Eigentümer, eingetragene Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Wertquote und allfällige Vormerkungen. In der Schweiz können Grundbuchauszüge bei den kantonal unterschiedlichen Grundbuchaämtern direkt oder online über die jeweiligen Kantonsplattformen abgerufen werden.

Schritt 2 — Begründungsakt und Sonderrechtsbeschreibung prüfen: Verlangen Sie vom Verkäufer den Begründungsakt nach ZGB Art. 712d und die aktuelle Sonderrechtsbeschreibung. Prüfen Sie die Wertquote in Tausendsteln, die genaue Definition des Sonderrechts (Räume, Nebenräume, Parkplätze) und die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum. Achten Sie auf Sondernutzungsrechte (z.B. Dachterrasse, exklusiver Gartenteil), die im Reglement oder als Dienstbarkeit eingetragen sein müssen.

Schritt 3 — Reglement und Eigentümerversammlungsprotokolle lesen: Verlangen Sie das aktuelle Reglement, allfällige Nachträge und die Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen. Prüfen Sie Nutzungseinschränkungen (Haustiere, Untervermietung, Kurzzeitvermietung via Plattformen wie Airbnb), geplante Sanierungsprojekte und Sonderumlagen, die möglicherweise kurz nach dem Kauf fällig werden.

Schritt 4 — Erneuerungsfonds-Saldo und Beiträge abklären: Fragen Sie beim Verwalter der Gemeinschaft nach dem aktuellen Saldo des Erneuerungsfonds und dem auf die Einheit entfallenden Anteil. Klären Sie, ob der Saldo auf den Käufer übergeht (Standardklausel) oder verrechnet wird. Ein niedrig geäufnerter Fonds kann in den nächsten Jahren zu erheblichen Sonderumlagen führen. Ausserdem: Prüfen Sie, ob der Verkäufer alle laufenden Beiträge (Betriebskosten, Verwaltungsgebühren) bis zum Übergabedatum bezahlt hat.

Schritt 5 — Kaufpreis vereinbaren und Finanzierungsbestätigung einholen: Vereinbaren Sie den Kaufpreis in CHF basierend auf aktuellen Marktpreisen (Vergleichsobjekte, Schatzung durch unabhängigen Gutachter oder ESTV-Schatzung). Holen Sie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie den Beurkundungstermin fixieren. Stellen Sie sicher, dass Sie die Eigenkapitalanforderungen der SBVg erfüllen.

Schritt 6 — Notar kontaktieren und Termin vereinbaren: Wenden Sie sich an einen im Kanton des Grundstücks zugelassenen Notar. Reichen Sie Parteienidentifikation, Grundbuchauszüge, Begründungsakt, Reglement, Erneuerungsfonds-Saldobestaetigung und Entwurf des Kaufvertrags ein. Der Notar stellt allfällige Klärungsfragen (Lex Koller, ZGB Art. 169 Familienwohnung) und bereitet die Beurkundungsurkunde vor.

Schritt 7 — Beurkundungstermin und Grundbuchanmeldung: Der Notar liest den Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz vor, nimmt die Unterschriften entgegen und veranlasst den Grundbucheintrag beim Grundbuchamt. Der Eigentumsübergang erfolgt mit dem Grundbucheintrag nach ZGB Art. 656. Gleichzeitig veranlasst der Notar die Änderung der Hypothek oder die Eintragung eines neuen Register-Schuldbriefs zugunsten der Bank.

Schritt 8 — Energieausweis und Zertifikate anfordern: Fordern Sie vom Verkäufer oder vom Verwaltungsbüro den kantonalen Gebäudeenergieausweis (GEAK) oder das Minergie-Zertifikat an. Diese Dokumente geben Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes und allfälligen Sanierungsbedarf. Ein schlechter GEAK-Wert (Energieklasse F oder G) kuentigt teure energetische Sanierungen an, die durch Sonderumlagen finanziert werden. Stimmen Sie mit der Bank ab, ob das Energiezertifikat Auswirkungen auf die Hypothekarbedingungen hat.

Schritt 9 — Erneuerungsfonds-Saldo prufen: Vor Vertragsunterzeichnung ist der aktuelle Kontostand des Erneuerungsfonds beim Verwalter der STWEG-Gemeinschaft schriftlich anzufordern. Der Saldo geht mit dem Eigentumsanteil automatisch auf den Käufer uber; eine Ruckvergutung an den Verkäufer ist vertraglich zu regeln, wenn die Parteien eine andere Aufteilung wunschen. Ausserdem sollten die letzten drei Protokolle der Stockwerkeigentümer-Versammlung und die Jahresabrechnung eingeholt werden, um allfällige beschlossene Sanierungen, offene Haftungsfragen oder geplante Sonderlasten zu erkennen. Schritt 10 — Hypothekarsituation abklären: Der Käufer klärt mit seiner Bank fruhzeitig, ob bestehende Schuldbriefe der Liegenschaft ubernommen oder neue ausgestellt werden. Bei Ubertragung eines bestehenden Schuldbrief-Registers (Register-Schuldbrief gemäss ZGB Art. 857a) ist kein Notar notig; beim Inhaberschuldbrief hingegen ist eine notar. Ubertragungsurkunde erforderlich.

Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz unterliegt mehreren zwingenden gesetzlichen Anforderungen, die von Notaren und Parteien einzuhalten sind.

Öffentliche Beurkundungspflicht (OR Art. 216 Abs. 1): Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz muss zwingend öffentlich beurkundet werden. Ein formloser oder nur schriftlicher Kaufvertrag ist nach OR Art. 11 Abs. 2 absolut nichtig. Der Notar muss im Kanton des Grundstücks zur Beurkundung ermächtigt sein.

Stockwerkeigentum als selbständige Grundstückskategorie (ZGB Art. 712b): Stockwerkeigentum ist eine selbständige Grundstückskategorie mit eigenem Grundbuchblatt. Die Einheit kann separat veraessert, belastet und verpfändet werden. Der Begründungsakt nach ZGB Art. 712d ist Voraussetzung — ohne diesen existiert das Stockwerkeigentum rechtlich nicht. Erst mit Eintragung im Grundbuch entsteht jede Stockwerkeigentumseinheit als eigenständiges Rechtssubjekt.

Reglement und Gemeinschaftsordnung (ZGB Art. 712g): Das Reglement regelt Nutzung, Kosten und Verwaltung und bindet alle aktuellen und künftigen Stockwerkeigentümer. Käuferin sind durch den Kaufvertrag verpflichtet, das Reglement anzuerkennen. Das Reglement kann nur mit qualifizierter Mehrheit der Gemeinschaft abgeändert werden.

Erneuerungsfonds-Pflicht (ZGB Art. 712m): Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist nach der ZGB-Revision 2022 (in Kraft 2024) nun gesetzlich verpflichtet, einen angemessenen Erneuerungsfonds zu führen. Käuferin treten in die Verpflichtung zur laufenden Beitragsleistung ein. Der Kaufvertrag regelt die Übergabe des Saldos.

Lex Koller (BewG, SR 211.412.41): Bei ausländischen Käuferinnen ist die Bewilligungspflicht nach BewG zu prüfen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die BewG-Konformität vor der Beurkundung sicherzustellen. Beurkundet der Notar ohne gültige Bewilligung bei bedürfnisprüfungspflichtigen Erwerben, macht er sich strafbar.

Familienwohnung — ZGB Art. 169: Bei verheirateten Käuferinnen und Verkäuferinnen muss geprüft werden, ob die Stockwerkeigentumseinheit als Familienwohnung dient. In diesem Fall ist die schriftliche Zustimmung des nicht im Grundbuch eingetragenen Ehegatten zwingend.

Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer: Die Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkäufer an und wird kantonal auf den Gewinn (Differenz zwischen Kaufpreis und Anlagekosten) berechnet, mit zurueckgehenden Sätzen bei längerer Besitzdauer. Handänderungssteuer gilt in den meisten Kantonen; Zürich erhebt keine Handänderungssteuer.

Wohneigentumsförderung — WEFV (SR 831.411): Bei BVG-Vorbezug für selbstbewohntes Wohneigentum sind die Voraussetzungen der Verordnung über die Wohneigentumsförderung einzuhalten. Der bezogene Betrag muss bei Verkauf der Einheit an die Pensionskasse zurückerstattet werden.

Minergie und Energiestandards: Bei Neubauten gelten die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2014/2025) und kommunale Energieplanvorschriften. Stockwerkeigentumseinheiten in Neubauten müssen diese Anforderungen erfüllen; bei Altbauten können Sanierungspflichten entstehen. Das kantonale Amt für Energie (z.B. BAFU, kantonale Energieämter) ist zuständig. Verwaltervertrag und STWEG-Verwaltung: Das Reglement nach ZGB Art. 712g regelt auch die Ernennung des Verwalters. Der Verwaltervertrag bindet alle Stockwerkeigentümer. Käuferinnen treten in laufende Verwaltervertraege ein.

Stockwerkeigentum unterliegt in der Schweiz einem mehrstufigen Rechtsrahmen. Auf Bundesebene regeln ZGB Art. 712a-712t die Grundstruktur: Begrundesungsurkunde (Art. 712d), Reglement (Art. 712g), Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft als Körperschaft (Art. 712l), Verwaltungskompetenzen (Art. 712m) und Aufhebung (Art. 712t). Ergänzend gilt die Grundbuchverordnung GBV (SR 211.432.1) für die registerrechtliche Behandlung der Einheiten und Wertquoten. Seit 01.01.2023 ist gemäss ZGB Art. 712l Abs. 1bis der Erneuerungsfonds bei Gemeinschaften mit mehr als drei Einheiten obligatorisch mit mindestens 0.3 Prozent des Feuerversicherungswertes jahrlich zu aeisen. Bei Nichteinhalten kann die Gemeinschaft von der FINMA nicht direkt sanktioniert werden, doch können Banken die Belehnung von Stockwerkeigentumseinheiten von der Fondsfuhrung abhängig machen. Der Kaufvertrag selbst muss öffentlich beurkundet werden (OR Art. 216 Abs. 1 i.V.m. OR Art. 216a); der Notar pruft die Legitimation beider Parteien, das Fehlen von Veräusserungsbeschränkungen und die Vollständigkeit der Angaben. Bei ausländischen Käufen ist die Bewilligungspflicht gemäss Lex Koller (BewG SR 211.412.41) zu beachten: Ferienwohnungen in Tourismusgebieten sind grundsätzlich bewilligungspflichtig; Erstwohnungen eines in der Schweiz wohnhaften Ausländers dagegen sind in der Regel frei (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).

Beim Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz treten in der Praxis mehrere typische Fehler auf, die zu Rechtsstreitigkeiten oder erheblichen finanziellen Nachteilen führen.

Fehler 1 — Erneuerungsfonds nicht sorgfältig geprüft: Käuferinnen vernachlässigen häufig die Prufung des Saldos des Erneuerungsfonds und der geplanten Sanierungsprojekte. Ein unzureichend geäufneter Fonds (unter 5 % des Gebäudeversicherungswerts) kann in den kommenden Jahren zu hohen Sonderumlagen führen — beispielsweise für die Gesamtsanierung des Lifts, der Fassade oder des Flachdachs. Ein aktueller Fondsauszug beim Verwalter ist vor Vertragsabschluss einzuholen.

Fehler 2 — Reglement nicht vollständig gelesen und verstanden: Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (ZGB Art. 712g) kann weitreichende Einschränkungen enthalten — Haustierverbote, Belegungsregeln, Untervermietungsverbote oder Renovationsvorschriften. Käuferinnen bestätigen im Kaufvertrag den Empfang und die Anerkennung des Reglements, ohne es vollständig gelesen zu haben. Überraschende Einschränkungen können die geplante Nutzung (Untervermietung, Airbnb, Haustiere) vollständig verunmoeglichen.

Fehler 3 — Sonderrecht falsch oder unvollständig beschrieben: Wenn die Grenzen des Sonderrechts im Kaufvertrag oder Begründungsakt ungenau beschrieben sind, entstehen später Streitigkeiten über die Nutzung von Balkon, Keller, Estrich oder Parkplatz. Eine präzise Beschreibung anhand von Grundrissplänen und Grundbuchdaten mit genauen Raum- und Parzellennummern ist unerlasslich.

Fehler 4 — Ausstehende Beiträge und Sonderumlagen übersehen: Hat der Verkäufer ausstehende Nebenkosten, Verwaltungsgebühren oder Sonderumlagen nicht bezahlt, können diese rechtlich auf den Käufer übergehen. Der Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz muss explizit regeln, wer für ausstehende Beiträge bis zum vereinbarten Übergabedatum haftet.

Fehler 5 — Stockwerkeigentumsnummer und Wertquote nicht mit Grundbuch verifiziert: Abweichungen zwischen dem Kaufvertrag und den Grundbuchdaten (falsche Stockwerkeigentumsnummer, falsche Wertquote in Tausendsteln) führen zur Ablehnung der Grundbuchanmeldung und zu Verzögerungen beim Eigentumsübergang. Alle Angaben müssen anhand des aktuellen Grundbuchauszugs präzise verifiziert werden.

Fehler 6 — Hypothekarfinanzierung zu spät gesichert: Die schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank sollte vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Wer ohne Finanzierungsbestätigung einen Kaufvertrag beurkundet und die Finanzierung anschliessend scheitert, riskiert den Verfall der Anzahlung und Schadenersatzansprüche des Verkäufers aus dem Kaufvertrag.

Fehler 7 — Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung versucht: In seltenen Fällen versuchen Parteien, den Kaufpreis zu sparen und den Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz ohne Notar abzuschliessen. Ein solcher Kaufvertrag ist absolut nichtig — kein Eigentumsübergang möglich, keine Klage auf Realerfuellung. Weder Käufer noch Verkäufer erhalten rechtlichen Schutz.

Fehler 8 — Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen nicht geprüft: Käuferinnen gehen davon aus, dass die mündlich zugesicherte Dachterrasse oder der exklusive Gartenanteil ihnen gehört. Ohne Verankerung im Begründungsakt oder Reglement ist das Sondernutzungsrecht nicht durchsetzbar. Spätere Eigentümerinnen können die Dachterrasse für alle beanspruchen. Immer Begründungsakt und Reglement auf Sondernutzungsrechte prüfen und im Kaufvertrag Stockwerkeigentum Schweiz explizit aufnehmen.