Schlichtungsgesuch Mietrecht Schweiz (OR Art. 274 / ZPO Art. 197–212)

Das Schlichtungsgesuch Mietrecht ist ein in der Schweiz nach Obligationenrecht (OR, SR 220) Art. 274–274g Mietrechtsschlichtung geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Das Schlichtungsverfahren im Mietrecht in der Schweiz hat eine doppelte Funktion. Erstens soll es den Parteien ermöglichen, ihren Streit einvernehmlich und ohne kostspielige Gerichtsverfahren beizulegen. Zweitens ist es Prozessvoraussetzung für die spätere Klage beim Mietgericht oder ordentlichen Gericht: Wer keine Klagebewilligung (ZPO Art. 209) aus dem Schlichtungsverfahren vorlegt, darf keine Klage einreichen. Die Schlichtungsbehörde ist damit keine freiwillige Mediationsstelle, sondern eine gesetzlich vorgeschriebene Instanz mit eigenen Befugnissen.

Die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen ist in jedem Kanton anders organisiert. Im Kanton Zürich ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen (SBM) zuständig, die bei jedem Bezirksgericht angesiedelt ist (ZH GOG Art. 71). Im Kanton Bern: Schlichtungsbehörde für das Miet- und Pachtwesen des Kantons Bern, geregelt im kantonalen Gerichtsorganisationsgesetz (GSOG BE). Im Kanton Basel-Stadt: Mietgericht BS, das gleichzeitig Schlichtungsbehörde und erstinstanzliches Gericht ist (GOG BS). In Genf: Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CCBL GE). In Zürich gibt es je einen Bezirksbezirk — für Zürich-Stadt ist die Schlichtungsbehörde beim Bezirksgericht Zürich zuständig, für Winterthur beim Bezirksgericht Winterthur usw.

Gegenstand des Schlichtungsverfahrens im Mietrecht sind alle Streitigkeiten aus Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume nach OR Art. 253–274g. Dazu gehören insbesondere: Anfechtung von Mietzinserhöhungen und Reduktionen (OR Art. 270a–c), Geltendmachung von Mängeln und Mietzinsreduktion (OR Art. 259a–259i), Streitigkeiten über Nebenkosten (OR Art. 257a–c), Anfechtung der Kündigung (OR Art. 271 ff.), Erstreckung des Mietverhältnisses (OR Art. 272 ff.), Rückerstattung der Kaution sowie Streitigkeiten über die Mängelbehebung bei der Wohnungsübergabe.

Das Schlichtungsverfahren ist als einfaches, rasches und kostengünstiges Verfahren konzipiert. Die Schlichtungsverhandlung findet in aller Regel innert 60 Tagen nach Eingang des Schlichtungsgesuchs statt (ZPO Art. 203 Abs. 1). Die Kosten des Schlichtungsverfahrens für Mietsachen sind in den meisten Kantonen sehr gering oder gar kostenlos (ZPO Art. 113: «Im Schlichtungsverfahren werden keine Gerichtskosten gesprochen, sofern es sich nicht um vermögensrechtliche Streitigkeiten handelt, bei denen besonderes Recht dies vorsieht»; viele Kantone sehen generelle Kostenlosigkeit bei Mietsachen vor). forms-legal.com stellt ein druckfertiges Muster des Schlichtungsgesuchs für alle Schweizer Kantone bereit.

Ein Schlichtungsgesuch im Mietrecht in der Schweiz ist in folgenden Situationen obligatorisch einzureichen, bevor eine gerichtliche Klage erhoben werden kann.

Erste Situation — Anfechtung einer Mietzinserhöhung: Der Vermieter hat den Mietzins erhöht, indem er das Formular nach OR Art. 269d (amtliches Formular für Mietzinserhöhungen, obligatorisch in allen Kantonen ausser BE, der die Formularvorschrift teilweise anders handhabt) zugestellt hat. Der Mieter hält die Erhöhung für unzulässig, weil der Referenzzinssatz nicht gestiegen ist, keine kostensparenden Massnahmen Kosten entstanden sind oder der Mietzins missbräuchlich übersetzt ist (OR Art. 269 ff.). Das Schlichtungsgesuch muss innert 30 Tagen ab Zustellung der Erhöhungsmitteilung eingereicht werden (OR Art. 270b Abs. 1).

Zweite Situation — Geltendmachung von Mietmängeln und Mietzinsreduktion: Die Mietwohnung oder das Mietlokal weist erhebliche Mängel auf — undichte Fenster, Heizungsausfall, Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, defekte Gemeinschaftsanlagen. Der Mieter hat den Vermieter schriftlich zur Behebung aufgefordert und dieser ist untätig geblieben. Der Mieter möchte eine Mietzinsreduktion (OR Art. 259d) oder Schadenersatz geltend machen (OR Art. 259e). Vor einer Klage ist das Schlichtungsverfahren zwingend durchzuführen.

Dritte Situation — Anfechtung einer ordentlichen Kündigung: Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen (OR Art. 266a ff.), aber der Mieter hält die Kündigung für missbräuchlich (OR Art. 271: Kündigung nach erfolgloser Geltendmachung von Ansprüchen, nach Stressbeschwerde des Mieters, aus diskriminierenden Gründen). Das Schlichtungsgesuch auf Anfechtung der Kündigung muss innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung eingereicht werden (OR Art. 273 Abs. 1). Nach Verstreichen dieser Frist verfällt das Anfechtungsrecht unwiederbringlich.

Vierte Situation — Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung: Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis ausserordentlich mit sofortiger Wirkung (OR Art. 257f: Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtspflicht; OR Art. 266g: wichtige Gründe). Der Mieter bestreitet das Vorliegen des wichtigen Grundes oder hält die Interessenabwägung für falsch. Das Schlichtungsgesuch ist innert 10 Tagen einzureichen (OR Art. 273 Abs. 3 — kürzere Frist bei ausserordentlicher Kündigung!).

Fünfte Situation — Erstreckung des Mietverhältnisses: Der Mieter hat die Kündigung empfangen und möchte die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (OR Art. 272 ff.), weil die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. Der Erstreckungsantrag muss beim Schlichtungsverfahren gleichzeitig mit der Anfechtung oder spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist gestellt werden.

Sechste Situation — Rückforderung der Mietkaution: Das Mietverhältnis ist beendet, die Wohnung wurde übergeben, aber der Vermieter gibt die Kaution (Depot) nicht oder nur teilweise zurück, obwohl keine begründeten Gegenforderungen bestehen. Die Kaution ist nach OR Art. 257e Abs. 3 spätestens ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das Schlichtungsgesuch ist einzureichen, wenn der Vermieter die Rückgabe verweigert oder verzögert.

Siebte Situation — Streitigkeiten über Nebenkosten: Der Vermieter stellt Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Hauswart, Kehrichtsgebühr usw.) in Rechnung, die nach Meinung des Mieters überhöht sind, nicht vereinbart wurden oder nicht abgerechnet werden dürfen (OR Art. 257a–c und VMWG, SR 221.213.11). Das Schlichtungsverfahren ist auch hier obligatorisch vor der Klage.

Achte Situation — Rückgabe der Mietsache und Zustandsfeststellung: Bei der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses entstehen Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung, die Verantwortlichkeit für Schäden, normale Abnutzung versus übermässige Abnutzung (OR Art. 267), die Kosten der Reinigung und Renovation. Beide Parteien können das Schlichtungsverfahren nutzen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden oder eine Klagebewilligung für das ordentliche Gericht zu erhalten.

Ein vollständiges und wirksames Schlichtungsgesuch im Mietrecht in der Schweiz muss bestimmte Angaben enthalten, damit die Schlichtungsbehörde das Gesuch entgegennehmen und die Parteien zur Schlichtungsverhandlung laden kann.

Angaben zum Gesuchsteller. Das Schlichtungsgesuch muss die vollständigen Personalien des Gesuchstellers enthalten: Vor- und Nachname (bei juristischen Personen: Firmenname, UID-Nummer und zeichnungsberechtigte Personen), vollständige Wohnadresse bzw. Geschäftsadresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Bei anwaltlicher Vertretung ist zudem die Adresse der Anwältin oder des Anwalts als Zustelladresse anzugeben. Falls der Gesuchsteller Mieter oder Vermieter ist, muss dies klar bezeichnet werden — die Stellung der Parteien bestimmt die Verfahrensrollen.

Angaben zur Gegenpartei. Die Gegenpartei muss vollständig bezeichnet werden: Name (bei natürlichen Personen: Vor- und Nachname; bei juristischen Personen: Firmenname und UID), vollständige Adresse, Telefonnummer und E-Mail. Falls die Gegenpartei eine Hausverwaltung ist, die im Namen des Vermieters handelt, sind sowohl die Hausverwaltung (mit Vollmacht) als auch der Eigentümer/Vermieter zu bezeichnen. Ist der Gesuchsteller Mieter, ist die Gegenpartei der Vermieter oder die bevollmächtigte Hausverwaltung; ist der Gesuchsteller Vermieter, ist die Gegenpartei der Mieter oder die Mitmieter.

Bezeichnung des Mietobjekts. Das Mietobjekt muss präzise beschrieben werden: vollständige Adresse (Strasse, Hausnummer, Stockwerk, Wohnungsnummer), Art des Mietobjekts (Wohnraum, Büro, Gewerbelokal, Lagerraum, Parkplatz usw.), Anzahl Zimmer (bei Wohnungen), Beginn des Mietverhältnisses (Datum), aktueller Mietzins in CHF pro Monat (netto ohne Nebenkosten) und vereinbarte Nebenkosten (Akonto oder Pauschale in CHF). Diese Angaben sind für die örtliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde massgebend — zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjekts (ZPO Art. 29 Abs. 2 i.V.m. Art. 33: Streitigkeiten aus Miete — Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache).

Beschreibung des Streitgegenstands. Der Streitgegenstand muss klar bezeichnet werden, damit die Schlichtungsbehörde die Zuständigkeit und den Verfahrensrahmen bestimmen kann. Typische Streitgegenstände: Anfechtung Mietzinserhöhung (OR Art. 270a–c), Mietzinsreduktion wegen Mängeln (OR Art. 259d), Kündigung (OR Art. 271 ff.), Erstreckung (OR Art. 272 ff.), Rückgabe Kaution (OR Art. 257e), Mängelbehebung (OR Art. 259a ff.), Nebenkosten (OR Art. 257a ff.), Wohnungsübergabe und Schäden (OR Art. 267). Bei Anfechtung einer Kündigung ist der Zeitpunkt der Kündigung und das Kündigungsdatum anzugeben — die Schlichtungsbehörde prüft, ob die Anfechtungsfrist gewahrt wurde.

Begehren. Die Begehren des Gesuchstellers müssen klar und vollständig formuliert sein. Typische Begehren: «Die Mietzinserhöhung vom [Datum] von CHF [alt] auf CHF [neu] sei für unzulässig zu erklären und aufzuheben»; «Der Vermieter sei zur Behebung folgender Mängel zu verpflichten...»; «Die Kündigung vom [Datum] sei als missbräuchlich aufzuheben»; «Das Mietverhältnis sei um [Zeitraum] zu erstrecken»; «Der Vermieter sei zur Rückerstattung der Kaution von CHF [Betrag] inkl. Zins zu verpflichten». Unpräzise Begehren führen zu Nachfragen oder einer Schlichtungsverhandlung, die nicht auf den eigentlichen Streitpunkt fokussiert ist.

Beizugsfrist und Fristenwahrung. Das Schlichtungsgesuch muss innert der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen eingereicht werden. Bei Anfechtung einer Mietzinserhöhung: 30 Tage ab Zustellung (OR Art. 270b). Bei Anfechtung einer Kündigung (ordentliche Kündigung): 30 Tage ab Empfang der Kündigung (OR Art. 273 Abs. 1). Bei Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung: 10 Tage (OR Art. 273 Abs. 3). Bei Erstreckungsantrag: bis spätestens Ablauf der Kündigungsfrist (OR Art. 273 Abs. 2). Ausserhalb dieser Fristen ist das Schlichtungsgesuch abzuweisen oder die Klagebewilligung wird nicht erteilt.

Beilagen. Dem Schlichtungsgesuch sind beizulegen: Kopie des Mietvertrags und aller Anhänge (Nachtrag, Hausordnung), Kopie des angefochtenen Dokuments (Kündigungsschreiben, Erhöhungsformular), Schriftverkehr zwischen Mieter und Vermieter betreffend den Streitgegenstand, Fotos (bei Mängeln), Kontoauszüge (bei Kautionsstreitigkeit). Die Beilagen sind zu nummerieren und in der Gesuchsschrift zu referenzieren. forms-legal.com bietet ein vollständiges Muster des Schlichtungsgesuchs mit Beilagenverzeichnis.

Gerichtsgebühren. Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist in den meisten Kantonen kostenlos oder sehr günstig (ZPO Art. 113 i.V.m. kantonalem GebV). Im Kanton Zürich: Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist grundsätzlich kostenlos (§ 96 ZPO ZH). In anderen Kantonen: Gebühren von CHF 0 bis CHF 300 je nach Streitwert. Bei der Schlichtungsbehörde ist kein Kostenvorschuss zu bezahlen — im Unterschied zum ordentlichen Gerichtsverfahren.

Das Ausfüllen des Schlichtungsgesuchs im Mietrecht in der Schweiz erfordert sorgfältige Vorbereitung und die Beachtung der für das jeweilige Mietobjekt zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde.

Schritt 1 — Zuständige Schlichtungsbehörde ermitteln. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen am Ort des Mietobjekts (ZPO Art. 29 Abs. 2 i.V.m. Art. 33). Im Kanton Zürich: Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirksgerichts am Ort des Mietobjekts (z.B. Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirksgerichts Zürich für Wohnungen in der Stadt Zürich, LS 211.1). Im Kanton Bern: Schlichtungsbehörde für das Miet- und Pachtwesen (Regionaldirektion Bern-Mittelland o.ä.). In Genf: Commission de conciliation en matière de baux et loyers, Rue des Chaudronniers 3, 1204 Genève. In Basel-Stadt: Mietgericht BS, Bäumleingasse 1, 4051 Basel. Suchen Sie die genaue Adresse auf der Website des jeweiligen Kantons oder beim kantonalen Gerichtsgeneralsekretariat.

Schritt 2 — Fristen berechnen. Berechnen Sie die massgebliche Frist sorgfältig. Bei Anfechtung einer ordentlichen Kündigung: 30 Tage ab dem Tag, an dem Sie das Kündigungsschreiben erhalten haben (nicht: Datum des Briefs, sondern Datum des Poststempels des Empfängers; OR Art. 273 Abs. 1). Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag (ZPO Art. 142 Abs. 3). Bei Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung: 10 Tage — sehr kurz! Bei Mietzinserhöhungsanfechtung: 30 Tage ab Zustellung des Erhöhungsformulars (OR Art. 270b). Reichen Sie das Gesuch im Zweifel per Einschreiben ein, um den Poststempel als Fristnachweis zu haben.

Schritt 3 — Mietvertrag und Unterlagen bereitlegen. Bereiten Sie folgende Dokumente vor: Mietvertrag inkl. aller Nachträge und Anhänge, angefochtenes Dokument (Kündigung, Erhöhungsformular usw.), gesamter Schriftverkehr mit dem Vermieter oder der Verwaltung, Fotos und Dokumentation (bei Mängelanzeigen), aktuelle Mietzinsbestätigung (falls vorhanden), Depotnachweis (bei Kautionsstreitigkeit). Chronologische Ablage erleichtert die Darstellung des Sachverhalts.

Schritt 4 — Personalien vollständig eintragen. Tragen Sie Ihre vollständigen Angaben ein: Name, Vorname, Geburtsdatum (für die Schlichtungsbehörde zur Identifikation), Wohnadresse, Telefon, E-Mail. Geben Sie an, ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Tragen Sie die vollständigen Angaben der Gegenpartei ein — bei Unklarheit über die korrekte Bezeichnung des Vermieters oder der Hausverwaltung schauen Sie auf den Mietvertrag.

Schritt 5 — Mietobjekt exakt bezeichnen. Vollständige Adresse (Strasse, Hausnummer, PLZ, Ort, Stockwerk, Wohnungsnummer), Art des Mietobjekts (Wohnraum: Anzahl Zimmer; Gewerbelokal: Nutzung; Parkplatz: Nummer), Beginn des Mietverhältnisses (Datum gemäss Mietvertrag), aktuell geschuldeter Monatszins in CHF, vereinbarte Nebenkosten-Pauschale oder Akonto in CHF.

Schritt 6 — Streitgegenstand und Begehren formulieren. Kreuzen Sie den zutreffenden Streitgegenstand an (im Muster auf forms-legal.com sind die häufigsten Streitgegenstände aufgeführt) und formulieren Sie das konkrete Begehren: was genau Sie von der Schlichtungsbehörde bzw. von der Gegenseite verlangen. Nennen Sie Beträge in CHF, Fristen und konkrete Massnahmen.

Schritt 7 — Sachverhalt schildern. Beschreiben Sie den Sachverhalt knapp aber vollständig — die Schlichtungsverhandlung ist keine Gerichtsverhandlung mit formalen Begründungsanforderungen, aber die Schlichtungsbehörde muss den Streitpunkt verstehen. Datum der Kündigung oder Erhöhungsmitteilung, Art der Mängel, Schriftverkehr, Reaktion des Vermieters.

Schritt 8 — Beilagen nummerieren und einreichen. Nummerieren Sie alle Beilagen (Beilage 1, Beilage 2 usw.), erstellen Sie ein Beilagenverzeichnis und reichen Sie das Gesuch per Einschreiben oder persönlich bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein. Fordern Sie eine Eingangsbestätigung. Nach Eingang des Gesuchs wird die Schlichtungsverhandlung in der Regel innert 60 Tagen angesetzt (ZPO Art. 203 Abs. 1).

Das Schlichtungsverfahren im Mietrecht in der Schweiz unterliegt zwingenden Verfahrensvorschriften aus der ZPO und dem OR.

ZPO Art. 197–212 — Schlichtungsverfahren. Das Schlichtungsverfahren ist nach ZPO Art. 197 Voraussetzung für die meisten vermögensrechtlichen Streitigkeiten, bevor Klage erhoben werden kann. ZPO Art. 198 nennt Ausnahmen (z.B. Eheschutzsachen, bestimmte IPRG-Fälle), die das Schlichtungsverfahren nicht erfordern — Mietsachen sind von diesen Ausnahmen nicht erfasst. ZPO Art. 200: Die Schlichtungsbehörde ist paritätisch zusammengesetzt (Richter/in, Vertreter/in der Mieter und Vermieter) oder aus einer Fachperson. ZPO Art. 201: Das Verfahren ist informell, nichtöffentlich und vertraulich. ZPO Art. 203 Abs. 1: Anberaumung der Verhandlung innert 60 Tagen. ZPO Art. 204 und 205: Persönliches Erscheinen beider Parteien ist grundsätzlich obligatorisch; bei wichtigen Gründen kann Vertretung erlaubt werden. ZPO Art. 208: Einigung der Parteien führt zu einem vollstreckbaren Vergleich (Vergleichsprotokoll). ZPO Art. 209: Wenn keine Einigung zustande kommt, erteilt die Schlichtungsbehörde der klagenden Partei eine Klagebewilligung für das ordentliche Gericht (Klagebewilligung, auch «Litis» genannt), gültig für 3 Monate.

OR Art. 270–274g — Mietrechtliche Spezialvorschriften. OR Art. 270 ff.: Anfechtung des Anfangsmietzinses (innert 30 Tagen ab Mietbeginn). OR Art. 270a: Anfechtung des Mietzinses während der Mietdauer (Senkungsbegehren bei Sinken des Referenzzinssatzes). OR Art. 270b–c: Anfechtung von Mietzinserhöhungen (30 Tage ab Zustellung). OR Art. 271: Missbräuchliche Kündigung. OR Art. 272: Erstreckung. OR Art. 273: Anfechtungsfrist (30 Tage ordentliche Kündigung, 10 Tage ausserordentliche Kündigung). OR Art. 273a: Mieterorganisationen als Streitpartei (Interessengemeinschaften können selbst Partei sein). OR Art. 274 ff.: Verfahrensvorschriften im Mietrecht (ergänzen die ZPO-Regeln).

Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11). Die VMWG präzisiert viele materiellrechtliche Vorschriften: Art. 11–13 VMWG: Berechnung des zulässigen Mietzinses; Art. 14 VMWG: Nebenkosten; Art. 15 VMWG: Formblatt für Mietzinserhöhungen. Der amtliche Referenzzinssatz (Hypothekarzinssatz, veröffentlicht vom SECO) ist massgebend für die Zulässigkeit von Mietzinserhöhungen und -senkungen.

Anwaltspflicht. Im Schlichtungsverfahren Mietrecht besteht keine Anwaltspflicht — Parteien können sich selbst vertreten. Verbände (Mieterverband, Hauseigentümerverband) können ihre Mitglieder im Schlichtungsverfahren vertreten (ZPO Art. 204 Abs. 3; OR Art. 274g). Die Vertretung durch einen Anwalt ist zulässig, aber nicht vorgeschrieben.

Gerichtskosten. Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist in den meisten Kantonen kostenlos: ZPO Art. 113 Abs. 1: Keine Gerichtskosten im Schlichtungsverfahren für Streitigkeiten nach OR Art. 253–274g (Wohn- und Geschäftsraummiete). Ausnahme: einige Kantone erheben geringe Gebühren (CHF 100–300) für komplexe Fälle oder Nichterscheinen. Parteientschädigungen werden im Schlichtungsverfahren grundsätzlich nicht zugesprochen (ZPO Art. 113 Abs. 2).

Typische Fehler bei der Einreichung eines Schlichtungsgesuchs im Mietrecht in der Schweiz führen zur Abweisung, zu Fristversäumnis oder zur Schwächung der eigenen Position.

Fehler 1 — Anfechtungsfrist verpasst. Die 30-Tage-Frist (OR Art. 270b für Mietzinserhöhung; OR Art. 273 Abs. 1 für ordentliche Kündigung) und die 10-Tage-Frist (OR Art. 273 Abs. 3 für ausserordentliche Kündigung) sind absolute Verwirkungsfristen. Nach Ablauf ist eine Anfechtung definitiv ausgeschlossen — das Bundesgericht lässt hier keine Ausnahmen zu (BGE 135 III 578). Berechnen Sie die Frist sofort nach Erhalt des Dokuments und reichen Sie das Schlichtungsgesuch rechtzeitig ein, auch wenn Sie noch hoffen, sich aussergerichtlich zu einigen.

Fehler 2 — Falsche Schlichtungsbehörde. Das Schlichtungsgesuch wird bei der falschen Stelle eingereicht — z.B. beim Bezirksgericht statt bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen, oder bei der Schlichtungsbehörde des falschen Bezirks. Die Schlichtungsbehörde ist zuständig am Ort des Mietobjekts (ZPO Art. 29). Prüfen Sie die korrekte Adresse auf der kantonalen Justizwebsite.

Fehler 3 — Unvollständige Parteibezeichnung. Mieter bezeichnen als Gegenpartei nur die Hausverwaltung, obwohl Partei des Mietvertrags der Eigentümer ist. Oder: Vermieter werden mit falschem Namen oder ohne vollständige Adresse bezeichnet. Die Schlichtungsbehörde kann das Gesuch nur dann korrekt zustellen, wenn alle Parteien vollständig und korrekt bezeichnet sind. Schauen Sie auf den Mietvertrag für die korrekte Bezeichnung.

Fehler 4 — Fehler beim Mietobjekt. Das Mietobjekt wird nur mit der Strassenadresse aber ohne Stockwerk und Wohnungsnummer angegeben, oder die Wohnfläche wird falsch angegeben. Bei Liegenschaften mit mehreren Mietwohnungen führt dies zu Verwechslungen. Geben Sie stets die vollständige Adresse inkl. Stockwerk, Wohnungsnummer und ggf. Zimmerzahl an.

Fehler 5 — Keine Beilagen beigelegt. Das Schlichtungsgesuch wird eingereicht, ohne die wesentlichen Dokumente (Mietvertrag, Kündigung, Erhöhungsformular) beizulegen. Die Schlichtungsbehörde hat keine Akten aus einem Vorverfahren — sie ist auf die von den Parteien eingereichten Unterlagen angewiesen. Legen Sie alle relevanten Dokumente bei und nummerieren Sie diese.

Fehler 6 — Nicht persönlich erschienen zur Schlichtungsverhandlung. Das persönliche Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung ist in der Regel obligatorisch (ZPO Art. 204). Erscheint der Gesuchsteller unentschuldigt nicht, gilt das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen (ZPO Art. 206 Abs. 1). Erscheint die Gegenpartei nicht, kann die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung direkt erteilen. Im Krankheitsfall oder bei wichtigem Hinderungsgrund rechtzeitig Entschuldigung einreichen und Vertretung organisieren.

Fehler 7 — Begehren zu vage formuliert. Allgemeine Aussagen wie «der Vermieter soll die Mängel beheben» ohne konkrete Bezeichnung der Mängel, Fristen und Beträge führen zu einer schwierigen Schlichtungsverhandlung. Formulieren Sie die Begehren konkret, messbar und vollständig — dann hat die Gegenpartei Gelegenheit, konkret Stellung zu nehmen und ein Vergleich ist leichter möglich.