Werkvertrag Bau Schweiz (OR Art. 363-379 / SIA 118)

Der Werkvertrag Bau ist ein in der Schweiz nach Obligationenrecht (OR) Art. 363-379 (Werkvertrag) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er regelt die Pflichten der Parteien, die Gegenleistung, die Laufzeit und die Rechte bei Pflichtverletzung.

Die SIA-Norm 118 strukturiert das Bau-Werkvertragsrecht präziser als das OR: Sie regelt Ausschreibung und Vergabe (SIA 118 Art. 1-39), die Vertragsdokumente und deren Rangfolge (SIA 118 Art. 40 ff.), Ausführung und Bauleitung (SIA 118 Art. 45 ff.), Änderungsanordnungen und Nachtragsverguerungen (SIA 118 Art. 86 ff.), Abnahme und Mängelhaftung (SIA 118 Art. 157-180) sowie Streitbeilegung. Die Garantiefrist nach SIA 118 Art. 172 beträgt zwei Jahre ab Abnahme für verstickte Mängel; danach läuft die fünfjährige Verjaehungsfrist nach OR Art. 371 Abs. 1 für Mängelansprüche an Bauwerken. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt eine zehnjährige Verjaehungsfrist nach OR Art. 371 Abs. 2.

Der Werkvertrag Bau Schweiz spielt in der gesamten Bauwirtschaft eine zentrale Rolle. Ob Hochbau (Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser, Bueroge baeude, Industriehallen), Tiefbau (Strassen, Tunnel, Bruecken, Kanalisationen), Umbau (Renovation, Sanierung, Dachausbau) oder Spezialtiefbau (Pfaehle, Spundwaende, Injektionen) — stets bildet der Werkvertrag Bau nach OR Art. 363-379 mit subsidiaerer SIA 118 die vertragliche Grundlage. Der Schweizer Bauhauptgewerbe-Verband SBV und der Landesmantelvertrag des Bauhauptgewerbes (LMV) setzen Mindestlöhne und Arbeitsbedingungen für alle Werkvertragsleistungen im Hochbau.

Das Bundesgericht hat die Bauwerkvertrags-Bestimmungen in zahlreichen Entscheiden konkretisiert: BGE 4A_227/2011 zur Abgrenzung Pauschalpreis und Einheitspreis; BGE 4A_340/2019 zur Mängelrügenobliegenheit des Bauherrn; BGE 4A_94/2013 zur Anwendbarkeit der SIA 118; BGE 4A_256/2016 zur Garantiefrist nach SIA 118. Bei Streitigkeiten sind kantonale Baurechtsgerichte, Bezirksgerichte oder Handelsgerichte erstinstanzlich zuständig. Forms-legal.com stellt diesen Werkvertrag Bau Schweiz als praxisgerechtes Muster für Neubau, Umbau und Sanierung bereit.

Der Werkvertrag Bau Schweiz wird immer dann benötigt, wenn ein Bauherr einen Unternehmer mit der Errichtung, dem Umbau oder der Sanierung eines Bauwerks beauftragt. Ein schriftlicher Bauvertrag ist zwar gesetzlich nicht zwingend, in der Praxis aber unentbehrlich.

Erste typische Situation: Neubau eines Einfamilienhauses, Mehrfamilienhauses oder Gewerbeobjekts. Der Bauherr beauftragt einen Generalunternehmer oder einzelne Handwerker (Maurer, Zimmermann, Dachdecker, Elektriker, Sanitär, Maler) mit dem Neubau. Jede Handwerkerleistung wird durch einen eigenen Werkvertrag Bau geregelt — oder durch einen Generalunternehmervertrag mit dem Generalunternehmer als einzigem Vertragspartner. In der Schweiz wird der Werkvertrag Bau häufig nach der Ausschreibung gemäss kantonalen Beschaffungsregeln (bei öffentlichen Bauherren) oder auf Basis eines Baubeschriebs des Architekten erstellt.

Zweite Situation: Umbau, Renovation oder Sanierung eines bestehenden Gebäudes. Fenstersanierung, Fassadenrenovation, Daermmassnahmen nach kantonalen Energiegesetzen, Badumbau, Küchenerneuerung oder Innenausbau — all diese Teilbaumassnahmen werden durch separate Werkverträge mit den beauftragten Handwerkern geregelt. Die Koordination mehrerer Unternehmer obliegt dem Bauleiter (Architekt nach SIA 102 oder Generalunternehmer).

Dritte Situation: Tiefbauarbeiten (Kanalisationsbau, Strassenbau, Werkleitungen). Tiefbauarbeiten sind häufig öffentliche Aufträge und unterliegen dem Beschaffungsrecht der Kantone (kantonale Submissionsverordnungen gemäss interkantonalem Verein barung über das öffentliche Beschaffungswesen, IVoeB SR 172.056.4). Der Werkvertrag Bau wird nach der Ausschreibung (Submission) mit dem Erstplatzierten abgeschlossen und referenziert die Ausschreibungsunterlagen.

Vierte Situation: Spezialtiefbau und Injektionsarbeiten (Pfaehle, Spundwaende, Boden verdichtung, Tunnelbau). Diese Spezialmassnahmen erfordern besondere Fachkompetenz und Qualitätssicherungsmassnahmen; der Bauvertrag muss auf Normen wie SIA 267 (Geotechnik), SIA 272 (Abdichtungen) oder ASTRA-Richtlinien verweisen.

Fünfte Situation: Photovoltaik- und Energieanlagen. Mit dem Ausbau der Photovoltaik und Wärmepumpen in der Schweiz werden Werkverträge für PV-Anlagen, Wärmepumpen und Energiesanierungen immer häufiger. Der Werkvertrag Bau regelt die Montage und Inbetriebnahme; zuständig für Abnahme sind Netzbetreiber und kantonale Energiefachstellen.

Sechste Situation: Sanierungsprojekte mit asbesthaltigem Material oder anderen Schadstoffen. Bei Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden, können Asbest, PCB oder andere Schadstoffe vorhanden sein. Der Bauvertrag muss auf die besonderen Pflichten nach Suva-Richtlinien (Asbest), BAFU-Vorschriften und kantonalen Abfallvorschriften verweisen. Sanierungsarbeiten mit Schadstoffen erfordern zertifizierte Betriebe und besondere Schutzausrüstung.

Ein rechtsgültiger Werkvertrag Bau Schweiz nach OR Art. 363-379 und SIA 118 muss folgende Pflichtbestandteile und branchenoebliche Klauseln enthalten.

Vollständige Vertragsparteien: Bauherr und Unternehmer mit Firma gemäss Handelsregistereintrag, UID-Nummer, Adresse und Kontaktangaben. Bei Konsortien (mehrere Unternehmer gemeinsam): Solidarhaftung der Konsortialpartner und federsfuehrender Konsortialpartner. Bei Privatpersonen als Bauherren: Vor- und Nachname, Geburtsdatum und Wohnadresse.

Bauobjekt und Parzelle: Vollständige Adresse des Grundstücks, Parzellennummer und Grundbuch-Gemeinde. Bei Grundstücken im Baurecht (Baurechtsvertrag nach ZGB Art. 779): Hinweis auf den Baurechtsvertrag und die Baurechtsgeberin.

Präzise Bauleistungsbeschreibung mit Verweis auf Vertragsdokumente: Der Werkvertrag Bau sollte die Bauleistungen nicht im Vertrag selbst beschreiben, sondern auf den Baubeschrieb, die Ausschreibungsunterlagen (Leistungsverzeichnis), die Pläne des Architekten und der Fachingenieure sowie die anwendbaren SIA-Normen verweisen. Rangfolge der Vertragsdokumente gemäss SIA 118 Art. 40 festlegen (Werkvertrag > besondere Bedingungen > allgemeine Bedingungen SIA 118 > Leistungsverzeichnis > Pläne).

Werkpreis und Verguerungsmodell: Pauschalpreis (OR Art. 373 — Festpreis, Mehrkosten zu Lasten des Unternehmers ausser bei aussergewöhnlichen Umständen), Einheitspreis (nach tatsächlichen Massen abgerechnet) oder Regiearbeit (nach Aufwand, OR Art. 374). Werkpreis in CHF mit Verweis auf MWST von 8,1 %.

Bauzeitenplan und Termine: Baubeginn, Meilensteine und Abnahmetermin. Verzugsfolgen (Vertragsstrafe/Poenale, typisch 0,1-0,5 % des Werkpreises pro Verzugstag, max. 10 % des Werkpreises). Regelmässige Bausitzungen mit Protokollpflicht.

Akontoregelung und Zahlungsplan: Akontozahlungen nach Baufortschritt; Schlusszahlung nach Abnahme und Mängelfreiheit (Einbehalt 5-10 % bis Mängelbeseitigung üblich). Fälligkeit innerhalb 30 Tagen nach Rechnungsstellung; Verzugszinsen 5 % nach OR Art. 104.

Bauabnahme: Gemeinsame Bauabnahme mit Protokoll (Abnahmeprotokoll, Mängelliste). Mit der Abnahme geht die Gefahr nach OR Art. 376 auf den Bauherrn über. Vorbehalt verstickte Mängel bleibt offen. Erkundigung nach SIA 118 Art. 157: Bauherr muss binnen angemessener Frist Mängel rügen.

Mängelhaftung und Garantiefrist: Bei SIA 118: Garantiefrist 2 Jahre für versteckte Mängel nach Abnahme (SIA 118 Art. 172); Verjaehung 5 Jahre nach OR Art. 371 Abs. 1 ab Abnahme für alle Mängelansprüche. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln 10 Jahre. Mängelrechte nach OR Art. 368 (Wandelung, Minderung, Nachbesserung, Schadenersatz). Forms-legal.com bietet einen download-fertigen Werkvertrag Bau Schweiz.

Arbeitssicherheit und Koordination auf der Baustelle: Pflichten nach BauAV (SR 832.311.141), ArG (SR 822.11), Koordination mehrerer Unternehmer durch den Bauleiter nach EKAS-Richtlinien (Eidgenössische Koordinationskommission für Arbeitssicherheit). Meldepflicht bei Baubeginn gemäss kantonalem Baugesetz. Entsorgungskonzept für Bauabfälle gemäss TVA (SR 814.600).

Das Ausfüllen des Werkvertrags Bau Schweiz nach OR Art. 363-379 und SIA 118 erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und Koordination zwischen Bauherr, Architekten und Unternehmer.

Schritt 1 - Projektorganisation feststellen: Klären Sie, ob ein Generalunternehmer (ein Vertragspartner für alle Leistungen) oder separate Unternehmer für Einzelgewerke (Maurer, Zimmermann, Dachdecker, Elektriker, Sanitär, Maler, Maler usw.) beauftragt werden. Bei separater Vergabe ist für jedes Gewerk ein eigener Werkvertrag Bau zu erstellen.

Schritt 2 - Baugesuch und Baubewilligung prüfen: Stellen Sie sicher, dass die Baubewilligung des zust aendigen Kantons vorliegt, bevor der Werkvertrag Bau unterschrieben wird. Der Baubeginn ohne Baubewilligung ist strafbar nach den kantonalen Baugesetzen.

Schritt 3 - Vertragsparteien identifizieren: Bauherr und Unternehmer mit vollständigen Angaben (Firma, UID, Adresse). Bei Privatpersonen als Bauherren: Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Wohnadresse und allfällige Hypothekengläubigerinteressen prüfen.

Schritt 4 - Bauobjekt und Parzelle angeben: Vollständige Adresse des Grundstücks mit Parzellennummer (aus Grundbuchauszug) und Grundbuch-Gemeinde. Bei Stockwerkeigentum: Stammgrundstuck und Sonderrecht-Parzelle.

Schritt 5 - Bauleistungsbeschreibung durch Verweis auf Vertragsdokumente: Der Werkvertrag Bau selbst beschreibt die Bauleistungen nicht im Detail, sondern verweist auf: Baubeschrieb/Leistungsverzeichnis des Architekten, Pläne (Grundrisse, Schnitte, Fassadenpläne mit Planungsstand und Revisionsindex), allfällige Sonderbedingungen. Rang folge der Vertragsdokumente gemäss SIA 118 Art. 40 festlegen.

Schritt 6 - Verguerungsmodell und Werkpreis festlegen: Pauschalpreis (OR Art. 373 — sicherer für Bauherrn bei klar definierten Leistungen), Einheitspreis (transparent bei variablen Massen, z.B. Erdarbeiten) oder Regie (bei schlecht definierbaren Leistungen). Werkpreis in CHF; MWST von 8,1 % gesondert; Voranschlag bei Regiearbeit.

Schritt 7 - Bauzeitenplan und Termine: Baubeginn und Abnahmetermin festlegen. Meilensteine für Akontozahlungen. Vertragsstrafe (Poenale) bei Terminverzug vereinbaren; typisch 0,1-0,3 % pro Verzugstag, maximal 10 % des Werkpreises.

Schritt 8 - Garantiefrist und Mängelhaftung regeln: SIA 118-Garantiefrist von 2 Jahren (verstickte Mängel) plus OR Art. 371-Verjährungsfrist von 5 Jahren empfehlen. Sicherheitsleistung des Unternehmers (Bankgarantie oder Einbehalt 5-10 %) für Garantiezeit vereinbaren.

Schritt 9 - Arbeitssicherheit und Umwelt: Hinweis auf BauAV-Pflichten, Entsorgungskonzept, Asbestvoruntersuchung bei Altbauten (Suva-Richtlinien). Koordinationsverantwortung bei mehreren Unternehmern auf der Baustelle regeln.

Schritt 10 - Unterzeichnung: Beide Parteien unterzeichnen in zweifacher Ausfertigung; je ein Exemplar für Bauherr und Unternehmer. Vertragsbestandteile (Leistungsverzeichnis, Pläne, SIA 118 AGB) beilegen oder bei der Vertragsunterzeichnung bezeichnet werden.

Der Werkvertrag Bau Schweiz unterliegt zwingenden Bestimmungen des OR Art. 363-379, der SIA-Norm 118 (wenn vereinbart) und zahlreicher öffentlich-rechtlicher Vorschriften des Bau-, Arbeits- und Umweltrechts.

Formfreiheit mit Schriftformempfehlung: Der Bauvertrag ist nach OR Art. 363 formfrei. Die schriftliche Form ist wegen der Komplexität der Bauleistungen und der langen Garantiefristen unentbehrlich. Bei hypothekarisch belasteten Grundstücken verlangen Banken als Hypothekargläubigerinnen den Werkvertrag häufig als Kreditunterlagen.

Mängelhaftung nach OR Art. 367-371 und SIA 118: Der Bauherr muss das Bauwerk nach Ablieferung prüfen und Mängel sofort rügen (OR Art. 367). Bei rechtzeitiger Rüge: Wahlrecht zwischen Wandelung, Minderung, Nachbesserung und Schadenersatz (OR Art. 368). Verjährung: 5 Jahre ab Abnahme für Mängelansprüche an Bauwerken (OR Art. 371 Abs. 1); 10 Jahre bei arglistig verschwiegenen Mängeln (OR Art. 371 Abs. 2). Unter SIA 118 Art. 172: Garantiefrist 2 Jahre ab Abnahme für verstickte Mängel; danach Verjährung 5 Jahre.

Arbeitssicherheit auf der Baustelle (BauAV, SR 832.311.141): Jede Baustelle untersteht der Verordnung über die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer bei Bauarbeiten (BauAV). Pflichten umfassen: Erstellung eines Sicherheitsplans für gefährliche Arbeiten (SiGe-Koordination gemäss BauAV Art. 4), Einsatz zertifizierter Sicherheitsbeauftragter, Einhaltung der Suva-Richtlinien für Gerüstbau, Asbest und Tiefbau. Verstoss gegen BauAV kann zu Bussenrisiko nach ArG Art. 59 und zivilrechtlicher Haftung führen.

Baubewilligungspflicht und kantonales Baurecht: Jede wesentliche Baute und Anlage benötigt nach kantonalen Baugesetzen eine Baubewilligung (z.B. BauG Kanton Bern; PBG Kanton Zürich; RBG Kanton Basel-Stadt). Baubeginn ohne Baubewilligung ist strafbar nach den kantonalen Baugesetzen. Meldepflicht des Baubeginns an die kommunale Baukontrolle in vielen Kantonen.

Energierechtliche Anforderungen: Kantonale Energiegesetze und Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2014) setzen Mindeststandards für Gebäudedämmung, Heizungsanlage und Lüftung. Neu- und Umbauten müssen die kantonalen Energievorschriften einhalten; Energienachweise (GEAK) und Baudossiers sind bei der Baubewilligungsbehorde einzureichen.

Umweltrecht (Abfall, Schadstoffe, Lärm): Bauabfälle sind nach der Verordnung über die Vermeidung und die Entsorgung von Abfällen (VVEA, SR 814.600) zu entsorgen. Asbesthaltige Materialien erfordern eine spezielle Entsorgung nach Suva-Richtlinie 67001 und Asbestverordnung. Lärmschutz auf Baustellen gemäss Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41): Baularm nur während erlaubter Zeiten (Montag-Samstag 07:00-12:00 und 13:00-19:00 Uhr, kantonal unterschiedlich). Schadstoffe im Boden (kontaminierter Altstandort nach USG Art. 32c): Voruntersuchung und Sanierungsprojekt erforderlich.

Handelsregister und Bewilligungen: Unternehmer im Bauhauptgewerbe benötigen eine Eintragung im Handelsregister ab einem Jahresumsatz gemäss OR Art. 936. Das kantonale Tiefbauamt erteilt Bewilligungen für Arbeiten im öffentlichen Strassenraum (Tiefbaubewilligung). MWST-pflichtige Unternehmer (Jahresumsatz über CHF 100 000 nach MWSTG, SR 641.20) rechnen mit MWST von 8,1 % ab.

Häufige Fehler beim Werkvertrag Bau Schweiz führen zu Kostenstreitigkeiten, verspäteten Mängelansprüchen oder Haftungslücken.

Fehler 1 - Fehlende Rangfolge der Vertragsdokumente: Ohne klare Rangfolge der Vertragsdokumente (Werkvertrag > Leistungsverzeichnis > Pläne > SIA 118) entstehen Widerspruche zwischen den Unterlagen. Korrekte Vorgehensweise: Rangfolge gemäss SIA 118 Art. 40 im Bauvertrag ausdrücklich festlegen.

Fehler 2 - Pauschalpreis ohne klare Leistungsdefinition: Wird der Pauschalpreis nach OR Art. 373 vereinbart, ohne die Bauleistungen im Leistungsverzeichnis präzise zu definieren, streiten die Parteien später über den Umfang des Inbegriffs. Korrekte Vorgehensweise: Ausfuehrliches Leistungsverzeichnis als Vertragsanlage; jede Position klar beschreiben.

Fehler 3 - Mängelrüge nach Abnahme versäumt: Werden Mängel bei der Bauabnahme nicht auf dem Abnahmeprotokoll vermerkt, gilt das Werk als genehmigt (OR Art. 370 Abs. 1). Verdeckte Mängel bleiben innerhalb der Garantiefrist (SIA 118) oder Verjährungsfrist (OR Art. 371) anspruchsfähig. Korrekte Vorgehensweise: Sorgfältige Bauabnahme mit schriftlichem Protokoll und Mängelliste.

Fehler 4 - Kein Vorbehalt verstickte Mängel bei der Abnahme: Wenn bei der Abnahme kein Vorbehalt für später zutage tretende versteckte Mängel gemacht wird, kann es zu Missverständnissen über die Nachwirkung der Garantiefrist kommen. Korrekte Vorgehensweise: Im Abnahmeprotokoll ausdrücklich festhalten, dass die Abnahme unter Vorbehalt verstickte Mängel gemäss SIA 118 Art. 172 erfolgt.

Fehler 5 - Fehlendes Sicherheitskonzept bei Gefahrenarbeiten: Bei Bauarbeiten mit Gefahren (Gerüstbau, Asbestentsorgung, Tiefbauarbeiten neben Leitungen) ohne Sicherheitsplan nach BauAV Art. 4 verletzt der Unternehmer das öffentliche Recht. Korrekte Vorgehensweise: SiGe-Koordinationsplan vor Baubeginn erstellen; SuVA-Prüfungen und Abnahmen bei Gerüstbauten einhalten.

Fehler 6 - Baubeginn ohne rechtskräftige Baubewilligung: Baubeginn vor Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung ist strafbar. Korrekte Vorgehensweise: Baubewilligung und Rechtskraft des Entscheids (Ablauf Beschwerdefrist 30 Tage ohne Einsprache) abwarten.

Fehler 7 - Ungeregelte Mehrleistungen ohne Schriftform: Mündlich angeordnete Mehrleistungen können ohne Schriftnachweis nicht verrechnet werden (SIA 118 Art. 86 ff.). Korrekte Vorgehensweise: Alle Änderungsanordnungen schriftlich als Nachtrag oder Regiezettel mit Unterschrift des Bauleiters festhalten.