Mietvertrag Garage Österreich

Der Mietvertrag Garage Österreich ist ein Bestandvertrag nach ABGB §§1090–1121 für die entgeltliche Überlassung einer Garage, eines Stellplatzes, einer Tiefgarage oder eines Carports. Garagen und Abstellflächen fallen grundsätzlich nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), sofern sie nicht gemeinsam mit einer Wohnung vermietet werden (MRG §1 Abs 2 Z 1 – Ausnahme für Geschäftsräumlichkeiten und Nebenräume, die nicht Wohnzwecken dienen).

Rechtliche Einordnung (ABGB vs. MRG): Das MRG gilt nach §1 Abs 1 für Mietgegenstände, die zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken dienen. Garagen und Stellplätze, die nicht gemeinsam mit einer Wohnung gemietet werden (sogenannte „selbständige Garagenmiete“), fallen außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG und werden ausschließlich nach ABGB §§1090–1121 geregelt. Das bedeutet: kein gesetzlicher Kündigungsschutz nach MRG §30, keine Mietzinsbeschränkungen nach MRG §§15–26, keine Zuständigkeit der Schlichtungsstelle (MA 25 Wien) für Mietzinsstreitigkeiten. Die Vertragsparteien genießen weitgehende Vertragsfreiheit nach ABGB.

Ausnahme – Garagenmiete zusammen mit Wohnung: Wenn ein Mieter gleichzeitig eine Wohnung und eine Garage vom selben Vermieter im selben Gebäude mietet und der Garagenvertrag nach dem Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wird, wird die Garage als Bestandteil des Wohnungsmietvertrags angesehen und fällt in den Teilanwendungsbereich des MRG (OGH 1 Ob 25/06b). In diesem Fall gelten die MRG-Mieterschutzbestimmungen auch für die Garage.

Typen von Garagenmietverträgen in Österreich: In der Praxis werden folgende Objekte als Garagen nach ABGB vermietet: Einzelgaragen (frei stehende oder Reihengaragenboxen), Tiefgaragenstellplätze in Wohnanlagen oder Geschäftshäusern, Carports (überdachte Stellplätze ohne vollständige Umschließung), Abstellflächen in Garagengebäuden, Motorradstellplätze. Für alle diese Typen gilt: ohne spezifische Schutzvorschriften des MRG – volle Vertragsfreiheit, aber auch geringerer Mieterschutz.

Eintragung im Grundbuch: Ein Garagenmietrecht wird in Österreich grundsätzlich nicht im Grundbuch eingetragen (GBG §9 – nur eigentumsähnliche Rechte werden eingetragen). Bei Wohnungseigentum-Tiefgaragenplätzen (WEG §2 Abs 2 – Kfz-Abstellplatz als eigene Eigentumsobjekte) ist der Kauf (nicht die Miete) grundbuchfähig. Für Mietverträge genügt die schriftliche Form nach ABGB §884. Langfristige Garagenmieten (über 3 Jahre) sollten zur Beweissicherung schriftlich abgeschlossen werden.

Singularsukzession und Bestandsschutz: Beim Verkauf der Liegenschaft (auf der die Garage steht) tritt der neue Eigentümer nach ABGB §1120 in das bestehende schriftliche Garagenmietverhältnis ein, sofern der Mieter im Besitz der Garage ist. Dieses Schutzprinzip – bekannt als „Kauf bricht Miete nicht" – gilt für Garagen nur bei schriftlichem Vertrag und tatsächlicher Nutzung. Mündliche Garagenmietverträge binden den Erwerber dagegen nicht, weshalb der OGH (OGH 6 Ob 91/20d) wiederholt betont hat, dass schriftliche Verträge auch im Bereich der Garagenmiete unverzichtbar sind. Die Arbeiterkammer (AK) empfiehlt, Garagenmietverträge stets schriftlich abzuschließen und eine Kopie sicher aufzubewahren.

Ein Garagenmietvertrag nach ABGB §§1090–1121 wird in Österreich in folgenden typischen Situationen benötigt:

Private Garagenvermietung: Hausbesitzer, Wohnungseigentümer oder Grundstückseigentümer, die eine Garage oder einen Abstellplatz an Dritte vermieten möchten, benötigen einen schriftlichen Garagenmietvertrag. Ohne schriftlichen Vertrag gilt der Vertrag als mündlich abgeschlossen; bei Streitigkeiten sind mündliche Vereinbarungen schwer beweisbar. Ein schriftlicher Garagenmietvertrag dokumentiert Mietbeginn, Miethöhe, Kündigungsfrist und Haftungsregelungen rechtssicher.

Tiefgaragenplatz in Wohnhausanlage: Viele österreichische Wohnhausanlagen (insbesondere in Wien, Graz, Linz, Salzburg) bieten Tiefgaragenstellplätze zur Miete an. Diese werden separat vom Wohnungsmietvertrag als eigenständige Garagenmietverträge nach ABGB abgeschlossen. Die Verwaltung erfolgt oft durch die Hausverwaltung; der Garagenplatz ist nicht Teil des Hauptmietvertrags, wenn er separat vermietet wird.

Kfz-Abstellplatz für Firmenfahrzeuge: Unternehmen, die Firmenfahrzeuge unterhalten, mieten häufig Garagenplätze oder Stellflächen in Gewerbeparks, Tiefgaragen oder auf Privatgrundstücken. Für gewerblich genutzte Stellplätze gilt ABGB §§1090–1121 vollumfänglich; bei rein gewerblicher Nutzung gibt es keine wohnrechtlichen Schutzvorschriften.

Langzeitparken und Saisonstellplatz: Bei saisonaler Nutzung (Oldtimergarage, Sommer-/Winterreifenlagerung, Bootsunterstand) werden häufig befristete Garagenmietverträge nach ABGB §1158 (analoges Dienstverhältnisrecht gilt nicht – gemeint ist ABGB §879 Befristungsfreiheit) abgeschlossen. Im Gegensatz zur Wohnraummiete gibt es keine gesetzliche Mindestlaufzeit für Garagenmietverträge: Die Parteien können jeden Zeitraum, auch wenige Wochen, vereinbaren.

Carport und Außenstellplatz auf Privatgrund: Für Außenstellplätze auf privatem Grund (z.B. Innenhof einer Wohnhausanlage, Firmenparkplatz, Gartenstellplatz) gelten die gleichen ABGB-Grundsätze wie für Garagen. Wichtig: Für Außenstellplätze gibt es keine Möglichkeit der Grundbucheintragung; der Mieter ist auf den schriftlichen Vertrag angewiesen, um seine Rechte gegenüber dem Vermieter oder einem neuen Eigentümer des Grundstücks geltend zu machen (ABGB §1120 – Bestandrecht läuft gegen Singularsukzessor weiter, wenn Mieter in Besitz ist).

Garagenmiete als Zusatz zum Wohnmietvertrag: Wenn ein Wohnungsmieter nachträglich (nach Abschluss des Wohnmietvertrags) vom selben Vermieter einen Garagenplatz im selben Haus hinzumietet, ist zu prüfen, ob dadurch ein einheitliches Bestandverhältnis im MRG-Bereich entsteht. Nach OGH-Judikatur gilt: Garagenplatz zusammen mit Wohnung vom selben Vermieter im selben Gebäude → Gesamtbestandverhältnis unter MRG.

Ein rechtssicherer Garagenmietvertrag nach ABGB §§1090–1121 muss folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Parteienbezeichnung: Vollständige Namen, Adressen und (bei juristischen Personen) FN-Nummern aus dem Firmenbuch von Vermieter und Mieter. Klarstellung, ob der Vermieter Eigentümer oder selbst Hauptmieter (Untervermieter) des Garagenplatzes ist. Nachweis der Verfügungsberechtigung durch Grundbuchauszug (bei Eigentümer) oder Vorlage des Hauptmietvertrags (bei Untervermieter).

2. Genaue Bezeichnung des Garageobjekts: Vollständige Adresse der Garage oder Tiefgarage; Bezeichnung des Stellplatzes (Nummer, Etage, Lage); Art des Objekts (Einzelgarage, Tiefgaragenplatz, Carport, Außenstellplatz); Fläche in m²; Verfügbarkeit von Steckdose (wichtig für Elektrofahrzeug-Laden) oder Beleuchtung. Bei Tiefgaragenplätzen: Ebene, Platznummer, Zugangsweg.

3. Mietzins und Zahlungsmodalitäten: Monatliche Miethöhe in Euro (frei vereinbar nach ABGB §1092, da Garagenmiete außerhalb MRG); Zahlungstermin (1. oder 5. des Monats); Bankverbindung (IBAN) des Vermieters; Nebenkosten-Regelung (Strom für Heizung/Beleuchtung der Garage, Garagenöffner-Wartung, Kanalgebühren). Indexierung: Bei längeren Laufzeiten empfiehlt sich eine Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex 2015 (VPI 2015, Basisjahr 2015 = 100, Statistik Austria).

4. Laufzeit und Kündigung: Befristet oder unbefristet. Im Gegensatz zur Wohnraummiete gilt für Garagen keine MRG-Kündigungsschutzregelung; beide Parteien können das Mietverhältnis nach ABGB §1116 ordentlich kündigen. Übliche Kündigungsfristen: 1 Monat bei Garagenmiete (frei vereinbar); gesetzliche Frist nach ABGB §1116: bei monatlicher Miete ein Monat zum Monatsende. Außerordentliche Kündigung (fristlos) bei wichtigem Grund nach ABGB §1118 (erheblicher Zahlungsverzug, grob nachteiliger Gebrauch).

5. Nutzung und Zulässige Inhalte: Ausschließliche Verwendung als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge (Pkw, Motorrad, Fahrrad). Verbot der Nutzung als Lager, Werkstatt oder Aufenthaltsraum (Brandschutz nach ÖNORM B 3800). Regelung zur Lagerung gefährlicher Stoffe (Kraftstoff, Gasflaschen – in Tiefgaragen oft verboten nach Garagenordnung Wien LGBl Nr. 73/2007 und Stmk. Garagengesetz LGBl Nr. 23/2016). Zulässige maximale Fahrzeughöhe (bei Tiefgaragen oft begrenzt auf 1,95 m oder 2,10 m). Elektrofahrzeug-Laden: Regelung, ob Steckdose vorhanden und ob Ladestrom extra abgerechnet wird. Seit WEG-Novelle 2022 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf Errichtung eines Ladepunkts; für Garagenmieter gelten vertragliche Vereinbarungen.

6. Haftung und Versicherung: Haftung des Vermieters für Schäden am Fahrzeug durch Mängel der Garage (Wassereinbruch, herabfallende Teile) nach ABGB §1096 (Mängelbeseitigungspflicht des Bestandgebers). Haftungsausschluss für Diebstahl oder Vandalism, sofern keine Beaufsichtigungspflicht übernommen wird (OGH 2 Ob 78/99t). Der Mieter haftet für Schäden, die er an der Garage oder benachbarten Fahrzeugen verursacht (ABGB §1111 – Sorgfaltspflicht des Bestandnehmers). Empfehlung: Beide Parteien sollten eine Kfz-Versicherung (Vollkaskoversicherung beim Mieter, Gebäudeversicherung beim Vermieter) nachweisen.

7. Kaution: Kautionshöhe (üblicherweise 1–3 Monatsmieten; keine gesetzliche Beschränkung wie im MRG, da Garagen außerhalb des Schutzbereichs); Rückgabebedingungen; Verzinsung nach ABGB §995. Die Kaution sichert Mietzinsrückstände und Schäden über normale Abnutzung hinaus.

8. Schlüssel und Zugangssysteme: Anzahl der ausgehändigten Schlüssel, Fernbedienungen oder Zugangskarten; Verbot der unbefugten Anfertigung weiterer Schlüssel; Pflicht zur Rückgabe aller Zugangsmittel bei Vertragsende; Kosten für Verlust oder Nichtrückgabe. forms-legal.com bietet vollständige Musterklauseln für österreichische Garagenmietverträge mit Schlüsselrückgabe-Regelungen.

9. Zustand bei Übergabe und Rückgabe: Übergabeprotokoll mit Beschreibung des Zustands der Garage (Beleuchtung, Boden, Tor, Wandflächen), Fotos als Anlage; Zählerstand für Strom (falls separater Zähler vorhanden). Bei Rückgabe: Garage muss besenrein und frei von eingebrachten Gegenständen zurückgegeben werden; Ölflecken auf dem Boden gehen zu Lasten des Mieters (ABGB §1111).

10. Singularsukzession (Verkauf der Garage): Nach ABGB §1120 gilt: Beim Verkauf des Grundstücks oder der Garage läuft ein schriftliches Bestandverhältnis gegen den neuen Eigentümer weiter, wenn der Mieter im Besitz (Nutzung) der Garage ist. Mündliche Verträge oder Verträge, bei denen der Mieter noch nicht in Besitz ist, binden den neuen Eigentümer nicht. Dieser Schutz ist ein wesentlicher Grund für den Abschluss eines schriftlichen Garagenmietvertrags.

Das Ausfüllen des Garagenmietvertrags erfolgt in folgenden Schritten:

Schritt 1 – Prüfen, ob MRG oder ABGB gilt: Klären Sie zunächst, ob die Garage selbständig oder zusammen mit einer Wohnung vermietet wird. Selbständige Garagenmiete → ABGB §§1090–1121, keine MRG-Beschränkungen. Garage gemeinsam mit Wohnung beim selben Vermieter im selben Gebäude → MRG-Gesamtbestandverhältnis möglich (OGH 1 Ob 25/06b). Für die überwiegende Mehrzahl der Garagenmietverträge in Österreich gilt ABGB.

Schritt 2 – Vermieter und Mieter vollständig benennen: Vollständige Namen, Adressen, Geburtsdaten (bei Privatpersonen) oder FN-Nummern (bei Unternehmen). Vermieter sollte seinen Eigentumsnachweis bereithalten (Grundbuchauszug über services.justizonline.gv.at oder beim Bezirksgericht erhältlich, Gebühr €3,50 pro Auszug).

Schritt 3 – Garageobjekt präzise beschreiben: Vollständige Adresse; Platznummer oder Bezeichnung; Art (Einzelgarage, Tiefgaragenstellplatz, Carport); Fläche; Besonderheiten (Steckdose für E-Fahrzeug, Heizung, Beleuchtung, Wasseranschluss, Reifenlager). Fotos des aktuellen Zustands als Anlage beifügen.

Schritt 4 – Miethöhe und Nebenkosten festlegen: Monatliche Miete frei vereinbaren (keine Richtwerte nach MRG für Garagen). Klären: Sind Betriebskosten (Strom für Beleuchtung, Heizung, Garagentor-Wartung) im Mietzins enthalten oder werden sie extra abgerechnet? Bei Tiefgaragen oft: Hausgebühr für Allgemeinteile (Aufzug, Beleuchtung Einfahrt). Wertsicherungsklausel: VPI 2015, Schwellenwert 3–5%.

Schritt 5 – Laufzeit und Kündigungsfrist vereinbaren: Unbefristet mit einmonatiger Kündigungsfrist (Standardlösung für Privat-Garagen) oder befristet (z.B. Saisonstell-platz April–Oktober). Bei unbefristeten Garagenmietverträgen gilt nach ABGB §1116 eine gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende, sofern keine andere Frist vereinbart wurde. Empfehlung: Kündigungsfrist von 3 Monaten vereinbaren für mehr Planungssicherheit auf beiden Seiten.

Schritt 6 – Kaution und Übergabe regeln: Kautionshöhe festlegen (1–2 Monatsmieten ausreichend für Garagen); Zahlungsmodalität; Datum der Schlüssel- oder Fernbedienungsübergabe; Übergabeprotokoll in zweifacher Ausfertigung unterschreiben. Zustand der Garage fotografisch dokumentieren (Tor, Boden, Beleuchtung, eventuelle Vorschäden).

Schritt 7 – Gemeinsame Unterzeichnung: Beide Parteien unterschreiben zwei Ausfertigungen. Für Garagenmietverträge unter €150.000 Gesamtmiete gilt Gebührenbefreiung nach GebG §33 TP 5 Z 1 nicht – Garagen sind keine Wohnräume! Die Rechtsgeschäftsgebühr von 1% der Gesamtmiete (Jahresnettomiete × Laufzeit) ist beim Finanzamt zu entrichten. Bei unbefristeten Garagenmietverträgen gilt eine Bemessungsgrundlage von 3 Jahresmieten (GebG §33 TP 5 Z 3).

Schritt 8 – Versicherungsnachweis prüfen: Empfehlung: Vermieter legt Nachweis einer Gebäudeversicherung vor (schützt gegen Schäden durch Brand, Sturm, Wasserschaden an der Garage selbst); Mieter legt Nachweis einer Kfz-Vollkaskoversicherung vor (schützt gegen Schäden am Fahrzeug durch Vandalism, Diebstahl, Naturereignisse). Beide Versicherungen sind rechtlich nicht zwingend, aber sehr empfehlenswert. Die UNIQA, Wiener Städtische (Vienna Insurance Group), Allianz Österreich, ERGO und Generali bieten spezifische Garagenversicherungspakete für österreichische Garagen und Tiefgaragenplätze an.

Der Garagenmietvertrag für Österreich unterliegt folgenden rechtlichen Anforderungen:

ABGB §§1090–1121 als Rechtsgrundlage: Da Garagen und Stellplätze (ohne Verbindung zur Wohnraummiete) grundsätzlich außerhalb des MRG-Anwendungsbereichs liegen (MRG §1 Abs 2 Z 1 – kein Wohnraum), gilt das allgemeine Bestandrecht des ABGB. Das bedeutet: keine gesetzliche Mietzinsbeschränkung, kein Kündigungsschutz nach MRG §30, keine Schlichtungsstelle für Mietzinsstreitigkeiten – Streitigkeiten müssen vor dem Bezirksgericht (Bezirksgericht des Sprengels, in dem die Garage liegt) ausgetragen werden.

Gebührenpflicht nach GebG §33 TP 5: Garagenmietverträge unterliegen der Rechtsgeschäftsgebühr (1% der Bemessungsgrundlage). Bemessungsgrundlage: monatliche Bruttogesamtmiete × Laufzeit in Monaten; bei unbefristeten Verträgen 36 Monate (GebG §33 TP 5 Z 3). Entrichtung: selbstberechnend über FinanzOnline oder beim Finanzamt; Frist: 3 Monate nach Vertragsabschluss. Achtung: Die Steuerbefreiung für Wohnraummiete nach GebG §33 TP 5 Z 1 gilt nicht für Garagen.

Brandschutz und Garagenordnung: Garagen in österreichischen Wohnanlagen unterliegen den jeweiligen Landesgaragen-ordnungen (z.B. Wr. GaragenG LGBl Nr. 73/2007; Stmk. GarG LGBl Nr. 23/2016; OÖ GarO). Diese regeln: zulässige Kraftstoffe (Verbot von LPG/CNG in Tiefgaragen), Brandschutzvorschriften (ÖNORM B 3800), Lüftungsanforderungen, Fluchtwegekenntlichmachung. Verstöße gegen die Garagenordnung können zur außerordentlichen Kündigung nach ABGB §1118 berechtigen.

Elektromobilität: Seit der WEG-Novelle 2022 (BGBl I Nr. 222/2021) haben Wohnungseigentümer Anspruch auf Errichtung eines Ladepunkts auf eigene Kosten. Für Garagenmieter gilt: Das Recht auf einen Ladepunkt besteht nur vertraglich, sofern im Garagenmietvertrag vereinbart. Vermieter können die Installation eines Ladepunkts von einer Zustimmung abhängig machen; bei Ablehnung ohne wichtigen Grund ist die Verweigerung nach ABGB §879 (Sittenwidrigkeit) zu prüfen.

Singularsukzession (Eigentümerwechsel): Nach ABGB §1120 läuft ein Garagenmietvertrag gegen den neuen Eigentümer weiter, wenn der Mieter im Besitz (Nutzung) der Garage ist und der Vertrag schriftlich abgeschlossen wurde. Bei mündlichen Verträgen besteht dieses Recht nicht. Eigentümerwechsel (Kauf, Erbfall, Schenkung) berechtigt den neuen Eigentümer nicht zur sofortigen Kündigung außer bei vereinbarter Rücktrittsklausel.

Haftung des Vermieters nach ABGB §1096: Der Vermieter ist verpflichtet, die Garage in brauchbarem Zustand zu erhalten (Dachintegrität, funktionsfähiges Tor, Beleuchtung). Bei Verletzung dieser Pflicht hat der Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung oder Schadenersatz nach ABGB §1096 f. Die OGH-Judikatur (OGH 1 Ob 167/98w) präzisiert: Der Vermieter haftet für Schäden am Fahrzeug, die durch strukturelle Mängel der Garage entstehen (Wasserschäden durch undichtes Dach).

Folgende häufige Fehler bei Garagenmietverträgen in Österreich sollten vermieden werden:

Fehler 1 – Kein schriftlicher Vertrag: Viele Garagenmietverträge werden mündlich abgeschlossen, was bei Streitigkeiten gefährlich ist. Ohne schriftlichen Vertrag sind Miethöhe, Kündigungsfristen und Haftungsregelungen kaum beweisbar. Besonders problematisch: Bei Eigentümerwechsel (Verkauf der Garage) schützt ABGB §1120 nur schriftliche Verträge mit Besitzübergang. Lösung: Immer schriftlichen Vertrag abschließen, auch für kurze Laufzeiten.

Fehler 2 – Fehlende Klärung MRG vs. ABGB: Wenn ein Mieter gleichzeitig Wohnung und Garage beim selben Vermieter im selben Gebäude mietet, kann MRG-Schutz für die Garage entstehen (OGH 1 Ob 25/06b). Dieser Fehler führt entweder zu überhöhten Mietzins-Ansprüchen (wenn Mieter fälschlich ABGB annimmt und kein MRG-Schutz geltend macht) oder zu ungerechtfertigten Forderungen (wenn Vermieter fälschlich Garagenmiete aus dem MRG herauslösen möchte). Lösung: Rechtliche Einordnung vor Vertragsabschluss klären (Arbeiterkammer AK Wien, Mietervereinigung).

Fehler 3 – Keine Gebührenabführung: Garagenmietverträge unterliegen der Rechtsgeschäftsgebühr nach GebG §33 TP 5 (1%). Viele Parteien vergessen die Gebührenabführung über FinanzOnline. Nachforderungen durch die Finanzbehörde plus Verzugszinsen sind die Folge. Lösung: Gebühr innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsabschluss selbstberechnen und abführen.

Fehler 4 – Unklare Haftungsregelung für Fahrzeugschäden: Viele Garagenmietverträge enthalten keine klare Regelung, wer haftet, wenn das Fahrzeug in der Garage beschädigt wird (Vandalism, Diebstahl, Wasserschaden). Nach OGH-Judikatur (OGH 2 Ob 78/99t) haftet der Vermieter nur für Schäden, die durch strukturelle Mängel der Garage entstehen; für Diebstahl oder Vandalism haftet er nicht. Lösung: Im Vertrag klar regeln, für welche Schäden jede Partei haftet.

Fehler 5 – Keine Regelung für Elektrofahrzeug-Laden: Mit der zunehmenden Verbreitung von E-Fahrzeugen wollen immer mehr Mieter einen Ladepunkt installieren. Ohne vertragliche Regelung entsteht Streit. Lösung: Im Garagenmietvertrag klarstellen, ob und unter welchen Bedingungen eine Ladestation installiert werden darf (Kostentragung, Stromabrechnung, Rückbaupflicht bei Vertragsende).

Fehler 6 – Fehlende Übergabedokumentation: Ohne Übergabeprotokoll und Fotos kann bei Vertragsende über Schäden gestritten werden. Der Mieter kann für bereits vorhandene Schäden (Ölflecken, Kratzer, defektes Tor) haftbar gemacht werden. Lösung: Übergabeprotokoll mit Fotos und Unterschriften beider Parteien am Ein- und Auszugstag erstellen.