Housing Leasing Agreement Colombia (Contrato de Leasing Habitacional)

El Contrato de Leasing Habitacional Colombia es un contrato regulado por Ley 795 de 2003 art. 1–18 y Decreto 663 de 1993 (EOSF) que vincula a las partes obligándolas a cumplir las prestaciones pactadas conforme a la ley colombiana.

La diferencia fundamental entre el leasing habitacional y el credito hipotecario es que en el leasing el inmueble es propiedad de la entidad financiera (locador) durante toda la vigencia del contrato, mientras que en el credito hipotecario el inmueble es propiedad del deudor desde el momento de la compraventa, aunque hipotecado a favor del banco. Esta diferencia tiene consecuencias juridicas relevantes: en el leasing, si el locatario incumple el pago de los canones, la entidad financiera puede recuperar el inmueble sin necesidad de proceso ejecutivo hipotecario (que es el procedimiento judicial requerido en el credito hipotecario), mediante el proceso de restititucion de tenencia del Articulo 384 del Codigo General del Proceso (CGP), que es mas rapido. Sin embargo, el locatario en incumplimiento pierde los canones pagados que no se imputan al precio de compra, lo que puede ser mas gravoso economicamente que la ejecucion hipotecaria segun las circunstancias.

La Ley 795 de 2003 en su Articulo 1 establece los elementos esenciales del leasing habitacional: (i) el bien inmueble objeto del contrato debe ser para uso habitacional; (ii) la entidad debe adquirir el inmueble a solicitud del locatario (no es un arrendamiento de un inmueble propio de la entidad); (iii) el canon periodico debe ser pactado y pagado en los plazos convenidos; (iv) la opcion de compra al final del contrato es irrevocable por parte de la entidad locadora (el locatario puede ejercerla o no, pero la entidad no puede revocarla); y (v) el plazo del contrato debe ser de al menos 10 anos para vivienda No VIS y puede ser menor para vivienda VIS (Vivienda de Interes Social con valor hasta 150 SMMLV) segun los parametros que fije el Gobierno Nacional.

El tratamiento tributario del leasing habitacional tiene diferencias importantes frente al credito hipotecario que lo hacen mas ventajoso para asalariados en ciertos rangos de ingreso. El Articulo 127-1 del Estatuto Tributario establece que los canones de leasing habitacional son deducibles de la renta del locatario (empleado) hasta ciertos limites anuales, de manera similar a la deduccion de intereses hipotecarios del Articulo 119 del Estatuto Tributario. Sin embargo, la deduccion de canones de leasing puede ser mas favorable porque incluye componentes de capital (no solo intereses como en el hipotecario), lo que potencialmente permite una mayor deduccion total durante la vida del contrato. La SFC publica periodicamente los porcentajes maximos deducibles de los canones de leasing habitacional segun la UVR o en pesos.

El DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica) publica el valor de la Unidad de Valor Real (UVR) diariamente, y esta puede utilizarse como unidad de referencia en los contratos de leasing habitacional para ajustar los canones por inflacion, de manera similar a como se usa en los creditos hipotecarios en UVR de la Ley 546 de 1999. Las entidades financieras que ofrecen leasing habitacional en Colombia incluyen a Bancolombia, Banco de Bogota, Davivienda, BBVA Colombia y companias de financiamiento especializadas vigiladas por la SFC.

El Leasing Habitacional resulta la opcion adecuada para la adquisicion de vivienda en los siguientes contextos del mercado colombiano:

Personas con capacidad de pago periodico pero dificultad para cuota inicial alta: El leasing habitacional en Colombia tipicamente requiere una cuota inicial menor que el credito hipotecario tradicional (que exige generalmente el 30% del valor del inmueble), lo que facilita el acceso a la vivienda propia para personas con ingresos estables pero ahorros insuficientes para la cuota inicial hipotecaria. La entidad financiera adquiere el 100% del inmueble y el locatario accede de inmediato a habitarlo con pagos periodicos de canon.

Asalariados que buscan optimizar su carga tributaria: La deduccion de canones de leasing habitacional en la declaracion de renta (Articulo 127-1 del Estatuto Tributario) puede ser mas ventajosa que la deduccion de intereses hipotecarios (Articulo 119), dependiendo del nivel de ingreso y la estructura de amortizacion del contrato. Los asalariados colombianos con ingresos medios-altos (en los rangos del 33% o 35% de tarifa marginal de renta) obtienen mayor beneficio de la deduccion de leasing que sus equivalentes en credito hipotecario. Un asesor tributario o contador publico con tarjeta profesional del CTCP puede calcular el beneficio comparado segun la situacion especifica.

Personas con historial crediticio en construccion: El leasing habitacional puede ser mas accesible que el credito hipotecario para personas que estan construyendo su historial crediticio, pues el analisis de riesgo de la entidad puede ser diferente al ser propietaria del inmueble durante la vigencia del contrato. Sin embargo, las entidades colombianas siguen exigiendo el reporte de buro (Datacredito/TransUnion, Cifin/Experian) y la verificacion de capacidad de pago antes de aprobar el leasing habitacional.

Empresas que adquieren vivienda para sus ejecutivos o personal expatriado: Las companias colombianas que ofrecen vivienda como beneficio laboral a directivos o personal extranjero pueden usar el leasing habitacional como instrumento de adquisicion, registrando el inmueble en el balance de la entidad financiera y el canon como gasto de arrendamiento deducible para la empresa. Esta estructura evita que la empresa inmovilice capital propio en la adquisicion directa del inmueble.

El Contrato de Leasing Habitacional en Colombia debe incorporar los siguientes elementos esenciales conforme a la Ley 795 de 2003 y el Decreto 1787 de 2004:

**Identificacion de las partes:** Entidad financiera locadora (NIT, numero de autorizacion SFC, representante legal), locatario (cedula de ciudadania, domicilio, capacidad de pago verificada mediante documentos de ingresos), y codeudor o fiador si la entidad lo requiere. La SFC exige a las entidades verificar la identidad y capacidad de pago del locatario conforme a las normas SARLAFT (Sistema de Administracion del Riesgo de Lavado de Activos y Financiacion del Terrorismo) antes del desembolso.

**Descripcion del inmueble:** Matricula inmobiliaria, direccion, area construida y area de terreno, linderos conforme al certificado de tradicion y libertad de la ORIP, y estado de titulacion (libre de gravamenes hipotecarios, embargos o limitaciones al dominio). La entidad financiera verifica el titulo de dominio del vendedor antes de adquirir el inmueble para el leasing, y el locatario recibe el inmueble en el estado en que lo adquirio la entidad.

**Valor del inmueble y del contrato:** Precio de adquisicion del inmueble por la entidad financiera, valor total de los canones a pagar durante la vigencia del contrato, y valor de la opcion de compra al vencimiento. La suma de los canones mas la opcion de compra refleja el costo total de financiamiento para el locatario, que debe compararse con el costo total del credito hipotecario equivalente (capital mas intereses) para determinar cual opcion es mas conveniente.

**Canon periodico:** Valor del canon mensual o trimestral, composicion del canon (componente de amortizacion del valor del inmueble mas componente financiero equivalente a los intereses del financiamiento), unidad de referencia (pesos colombianos o UVR), y reajuste del canon durante la vigencia del contrato (IPC, UVR, o tasa variable referenciada al DTF o IBR). La entidad debe entregar al locatario la tabla de canones proyectados antes de la firma del contrato.

**Plazo del contrato:** Numero de meses de vigencia del leasing (minimo 120 meses para vivienda No VIS segun la Ley 795 de 2003), fecha de inicio (entrega del inmueble al locatario) y fecha de vencimiento (momento en que se puede ejercer la opcion de compra).

**Opcion de compra irrevocable:** Valor de la opcion de compra al vencimiento del contrato (puede ser un valor fijo o un porcentaje del valor inicial del inmueble actualizado), plazo para el ejercicio de la opcion por el locatario (generalmente 30 a 90 dias antes del vencimiento), y consecuencias de no ejercer la opcion (continuacion del contrato como arrendamiento o restiticion del inmueble). La irrevocabilidad de la opcion por parte de la entidad locadora es un requisito legal expreso de la Ley 795 de 2003.

**Obligaciones del locatario:** Pago puntual de los canones, mantenimiento del inmueble en buen estado, contratacion de seguros de vida e incendio exigidos por la entidad, pago de impuesto predial y servicios publicos, prohibition de subarrendar o ceder el contrato sin autorizacion de la entidad, y obligacion de notificar a la entidad cualquier dano estructural o siniestro que afecte el inmueble.

**Proceso de restiticion en caso de incumplimiento:** La entidad puede iniciar proceso de restitucion de tenencia ante el Juzgado Civil competente si el locatario incumple el pago de tres o mas canones consecutivos, conforme al Articulo 384 del Codigo General del Proceso (CGP). El locatario tiene derecho a enervar el proceso de restitucion pagando los canones en mora dentro del plazo que establezca el juez. Las plantillas actualizadas de contratos de leasing habitacional conformes a la Ley 795 de 2003 estan disponibles en forms-legal.com.