Contrato de Crédito Hipotecario Colombia

El Contrato de Crédito Hipotecario Colombia es un contrato regulado por Ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda) y Decreto 663 de 1993 (EOSF) art. 2 que vincula a las partes obligándolas a cumplir las prestaciones pactadas conforme a la ley colombiana.

El sistema de credito hipotecario colombiano distingue dos grandes categorias. La primera es el credito de vivienda individual, que es el credito hipotecario regulado por la Ley 546 de 1999, destinado exclusivamente a personas naturales para la adquisicion o construccion de vivienda. Este credito puede expresarse en pesos colombianos a tasa fija o variable, o en Unidades de Valor Real (UVR) que corrigen el capital por la inflacion mensual certificada por el DANE. La tasa de interes maxima permitida para creditos de vivienda en Colombia es fijada periodicamente por la Junta Directiva del Banco de la Republica y publicada por la SFC. La segunda categoria es el credito hipotecario comercial, que no tiene limitaciones de tasa especificas de la Ley 546 pero debe respetar la tasa de usura certificada mensualmente por la SFC conforme al Articulo 305 del Codigo Penal.

El Articulo 2434 del Codigo Civil colombiano define la hipoteca como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor, y que da al acreedor el derecho de hacerse pagar con el producido de dichos inmuebles en preferencia a otros acreedores. La hipoteca en Colombia debe constituirse por escritura publica ante Notaria y registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Publicos (ORIP) de la jurisdiccion donde esta ubicado el inmueble para que tenga efectos frente a terceros, conforme al Articulo 2439 del Codigo Civil y la Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro). El registro de la hipoteca genera el impuesto de registro y anotacion que corresponde al 0.5% del valor del credito garantizado, conforme a la Ordenanza departamental aplicable.

El FOGAFIN (Fondo de Garantias de Instituciones Financieras) protege los depositos de los ahorradores en las entidades financieras vigiladas, pero no garantiza directamente los creditos hipotecarios. Sin embargo, el FONDO NACIONAL DE GARANTIAS (FNG) y el FONDO NACIONAL DEL AHORRO (FNA) operan programas de garantia y subsidio que facilitan el acceso al credito hipotecario para segmentos de poblacion de menores ingresos. El programa Mi Casa Ya del Gobierno Nacional, reglamentado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, otorga subsidios a la tasa de interes y cobertura de cuota inicial para creditos VIS (Vivienda de Interes Social, con precio hasta 150 SMMLV) y VIP (Vivienda de Interes Prioritario, hasta 90 SMMLV). Las Cajas de Compensacion Familiar afiliadas a ASOCAJAS tambien tienen programas de credito hipotecario para sus afiliados con tasas subsidiadas.

La Circular Basica Juridica de la SFC, en particular el Titulo V sobre Conductas Prohibidas, impone a las entidades financieras obligaciones de informacion precontractual al deudor hipotecario: entregar la hoja de resumen del credito con el monto, plazo, sistema de amortizacion, tasa efectiva anual, valor de la cuota inicial y proyeccion de cuotas, antes de la firma del contrato. El incumplimiento de estas obligaciones puede ser sancionado por la SFC y generar la nulidad de clausulas abusivas del contrato conforme al Articulo 11 de la Ley 1328 de 2009 (Estatuto del Consumidor Financiero). El Defensor del Consumidor Financiero de cada entidad y la Superintendencia Financiera constituyen las instancias de reclamacion disponibles para el deudor hipotecario que considere vulnerados sus derechos.

El Contrato de Credito Hipotecario resulta el instrumento financiero adecuado en los siguientes escenarios del mercado inmobiliario colombiano:

Adquisicion de vivienda nueva o usada: La mayoria de las transacciones de compraventa de vivienda en Colombia —tanto VIS como No VIS— requieren financiamiento hipotecario porque el valor de los inmuebles supera ampliamente la capacidad de ahorro de la mayoria de los compradores. El credito hipotecario financia tipicamente entre el 50% y el 70% del valor del avaluo comercial o del precio de compra (el menor de los dos), siendo el 30% a 50% restante la cuota inicial que debe aportar el comprador. El programa Mi Casa Ya del Ministerio de Vivienda cubre parte de la cuota inicial para vivienda VIS, facilitando el acceso al credito.

Construccion de vivienda en lote propio: El credito hipotecario de construccion se desembolsa en etapas conforme al avance de la obra verificado por el perito designado por la entidad financiera, y la hipoteca se constituye sobre el lote desde el inicio. Al finalizar la construccion, la entidad hace un desembolso final y se ajusta la hipoteca para incluir las mejoras. Este tipo de credito es regulado por la Ley 546 de 1999 y sus decretos reglamentarios del Ministerio de Vivienda.

Refinanciacion de hipoteca existente: Cuando las condiciones del mercado mejoran (reduccion de tasas por parte del Banco de la Republica), los deudores hipotecarios pueden solicitar la subrogacion de su credito a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones, sin necesidad de cancelar y reconstituir la hipoteca. La Ley 546 de 1999 en su Articulo 19 regula la portabilidad hipotecaria, permitiendo el traslado del credito entre entidades con arancel notarial reducido y sin necesidad de paz y salvo con la entidad original.

Credito hipotecario para locales comerciales, bodegas y oficinas: Las empresas que necesitan adquirir inmuebles productivos pueden acceder al credito hipotecario comercial, que no esta sujeto a los limites de tasa de la Ley 546 pero si a la tasa de usura. Estos creditos tipicamente tienen plazos mas cortos (5 a 15 anos) y mayor cuota inicial requerida (30% a 40%) que los creditos de vivienda. La DIAN permite deducir los intereses de creditos hipotecarios sobre bienes usados en la actividad productora de renta, conforme al Articulo 117 del Estatuto Tributario.

Un Contrato de Credito Hipotecario completo en Colombia debe incluir los siguientes elementos esenciales que determinan los derechos y obligaciones del deudor y la entidad financiera durante toda la vida del credito:

**Partes del contrato:** Identificacion completa del acreedor hipotecario (entidad financiera vigilada por la SFC, NIT, representante legal) y del deudor hipotecario (persona natural o juridica, cedula o NIT, capacidad legal para contratar). Si hay codeudor o fiador, debe identificarse y precisarse el alcance de su responsabilidad (solidaria o subsidiaria). La entidad financiera debe verificar la capacidad de pago del deudor mediante buro de credito (Datacredito/TransUnion, Cifin/Experian) antes del desembolso.

**Monto y moneda del credito:** Valor total aprobado en pesos colombianos o UVR, con el saldo inicial en cada unidad. Si el credito es en UVR, debe especificarse el valor de la UVR en la fecha del desembolso (publicado diariamente por el Banco de la Republica) y el mecanismo de actualizacion del saldo. El credito no puede exceder el 70% del valor del avaluo comercial para vivienda NO VIS, ni el porcentaje que establezca el Gobierno para VIS segun la Ley 546 de 1999.

**Tasa de interes remuneratoria:** Tasa nominal mensual, tasa efectiva anual (TEA) y sistema de liquidacion. Para creditos en pesos, la tasa es fija o variable (referenciada al DTF o IBR publicado por el Banco de la Republica mas un spread). Para creditos en UVR, la tasa es fija en terminos reales sobre el saldo en UVR mas la variacion de la UVR que incorpora la inflacion. La SFC publica mensualmente las tasas maximas permitidas para creditos de vivienda, que las entidades no pueden superar bajo pena de sancion.

**Plazo del credito y tabla de amortizacion:** Numero de meses del credito (tipicamente 120 a 360 meses para vivienda), sistema de amortizacion (cuota fija en pesos, cuota en UVR con ajuste por inflacion, o sistema UPAC si aplica para creditos anteriores a 1999). La entidad debe entregar al deudor la tabla de amortizacion completa antes del desembolso, mostrando la evolucion del saldo de capital, el valor de los intereses y la amortizacion de capital en cada periodo.

**Garantia hipotecaria:** Descripcion precisa del inmueble hipotecado (matricula inmobiliaria, direccion, area, linderos conforme al certificado de tradicion y libertad de la ORIP), el grado de la hipoteca (primera, segunda o en grado de cuantia indeterminada), y el valor de la obligacion garantizada. La hipoteca en grado de cuantia indeterminada que regula el Articulo 2445 del Codigo Civil garantiza el saldo de la obligacion en todo momento, incluyendo intereses y costas.

**Seguros obligatorios:** La Ley 546 de 1999 exige para los creditos de vivienda dos seguros obligatorios que el deudor puede contratar con la aseguradora de su eleccion: (1) seguro de vida deudores que cubre el saldo del credito en caso de fallecimiento o incapacidad total y permanente del deudor; y (2) seguro de incendio y terremoto que cubre el valor de la construccion del inmueble hipotecado. La prima de estos seguros generalmente se incluye en la cuota mensual del credito. La SFC regula las condiciones minimas de cobertura de ambos seguros para proteger al deudor y a la entidad financiera.

**Causales de aceleracion y proceso de cobro:** Condiciones bajo las cuales la entidad puede declarar el credito de plazo vencido y exigir el total del saldo: mora en el pago de cierto numero de cuotas (generalmente 3 a 6 cuotas segun el contrato), incumplimiento de obligaciones de mantenimiento del inmueble, o deterioro del valor del inmueble que afecte la garantia. El proceso de cobro hipotecario en Colombia se adelanta mediante proceso ejecutivo hipotecario ante el Juzgado Civil del Circuito competente. La Ley 546 de 1999 en su Articulo 19 establece procedimientos especiales de reestructuracion y habilitacion de creditos en mora para proteger a los deudores de vivienda. Puede consultar modelos de contrato hipotecario actualizados conforme a la regulacion de la SFC en forms-legal.com.