Formulário de Proposta de Locação Brasil

O Formulário de Proposta de Locação é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Art. 37.

A Proposta de Locação não vincula juridicamente o locador a celebrar o contrato, mas registra formalmente o interesse do pretendente e inicia o procedimento de análise cadastral conduzido pela imobiliária credenciada no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou diretamente pelo locador. O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) recomenda o uso de formulário padronizado para proposta de locação como boa prática do setor imobiliário, reduzindo litígios sobre os termos negociados antes da assinatura do contrato definitivo.

O documento é essencial no mercado imobiliário brasileiro porque estabelece o ponto de partida da negociação locatícia. Ao protocolar a proposta, o pretendente a locatário fornece CPF (Cadastro de Pessoas Físicas emitido pela Receita Federal do Brasil), RG (Registro Geral emitido pela Secretaria de Segurança Pública — SSP), comprovante de endereço, comprovante de renda e demais documentos exigidos para análise de crédito. Imobiliárias em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Brasília, Salvador, Recife e Fortaleza adotam amplamente o formulário de proposta como etapa obrigatória antes da elaboração do contrato de locação.

A análise da proposta envolve consulta aos cadastros de proteção ao crédito — Serasa Experian, SPC Brasil (Serviço de Proteção ao Crédito) e SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito) — e verificação de pendências no CNPJ ou CPF do pretendente junto à Receita Federal. Quando a garantia indicada é a fiança, a proposta inclui os dados do fiador e comprova que ele é proprietário de imóvel no mesmo município ou estado, conforme exigência prática consolidada nas principais imobiliárias brasileiras.

O formulário serve também como registro das condições propostas pelo pretendente — valor do aluguel oferecido, prazo desejado, data de início pretendida e condições especiais — e documenta as tratativas preliminares entre as partes. O Art. 422 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) impõe às partes o dever de boa-fé objetiva nas negociações, e a proposta escrita materializa esse dever, prevenindo disputas sobre o que foi acordado verbalmente durante as visitas ao imóvel. O IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) reconhece o formulário de proposta como instrumento relevante no processo de avaliação e locação de imóveis urbanos.

Formulário de Proposta de Locação no Brasil é necessário em todas as situações em que um pretendente a locatário deseja formalizar seu interesse em alugar imóvel urbano residencial ou comercial, iniciando o processo de análise cadastral e negociação prévia ao contrato definitivo regulado pela Lei nº 8.245/1991.

O formulário é necessário para locações residenciais intermediadas por imobiliárias. Quando o pretendente a locatário identifica um imóvel disponível para aluguel em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba ou qualquer outra cidade brasileira e decide formalizá-lo junto a uma imobiliária credenciada no CRECI, a proposta de locação é o primeiro passo do processo. A imobiliária não pode elaborar o contrato definitivo sem antes receber, analisar e ter aprovada a proposta pelo locador.

O formulário é indispensável quando o pretendente escolhe fiança como garantia locatícia (Art. 37, II da Lei do Inquilinato). Nesse caso, a proposta deve incluir os dados do fiador e a documentação comprobatória de sua propriedade imobiliária — certidão de matrícula atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. Quando o fiador for casado sob comunhão universal ou parcial de bens, a outorga conjugal (Art. 1.647, III do Código Civil) também deve ser prevista desde a proposta.

O formulário é necessário para locações de imóveis comerciais em shoppings, centros comerciais e edifícios corporativos. Administradoras de shoppings como o grupo Iguatemi, brMalls e Multiplan exigem proposta formal detalhada antes de qualquer negociação de locação em suas estruturas, incluindo dados do pretendente locatário, CNPJ da empresa, demonstrações financeiras e plano de negócios do estabelecimento comercial. Em locações de lojas e salas comerciais, o formulário registra a proposta de aluguel e as condições específicas negociadas — como período de carência, contribuição para obras de adaptação e cessão de ponto comercial.

O documento é exigido para fins de auditoria e compliance em imobiliárias que integram o Cadastro Nacional de Corretores (CNC) do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis). As imobiliárias são obrigadas a manter arquivo das propostas recebidas, aceitas e rejeitadas, para fins de fiscalização pelo CRECI estadual competente e para eventual comprovação perante o Poder Judiciário em disputas sobre o processo de contratação.

Formulário de Proposta de Locação no Brasil, nos termos da Lei nº 8.245/1991, deve conter os seguintes elementos essenciais para constituir proposta válida e apta a ser analisada pelo locador ou imobiliária administradora.

Identificação do Imóvel Pretendido: Endereço completo do imóvel — logradouro, número, complemento, bairro, município, Unidade Federativa e CEP — que o pretendente deseja alugar. Indicar o número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) quando disponível, o número de inscrição do IPTU e a área construída em metros quadrados, conforme constam da certidão de matrícula e do cadastro da Prefeitura Municipal.

Dados Pessoais do Pretendente: Nome completo, CPF, RG (com órgão emissor e UF), data de nascimento, nacionalidade, estado civil (solteiro, casado, divorciado, viúvo ou em união estável nos termos da Lei nº 9.278/1996), profissão, endereço atual com CEP, telefones de contato e endereço de e-mail. Se o pretendente for pessoa jurídica, incluir razão social, CNPJ, endereço da sede e dados do representante legal com poderes para assinar o contrato de locação.

Comprovação de Renda: Indicação da renda mensal bruta do pretendente e dos documentos apresentados para comprovação. Para assalariados: últimos três contracheques (holerites) e carteira de trabalho. Para autônomos: declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) dos últimos dois anos entregue à Receita Federal do Brasil (RFB) e extratos bancários dos últimos seis meses. Para empresários: demonstrações financeiras da empresa e pró-labore. O critério geral do mercado imobiliário brasileiro — consolidado pelo SECOVI-SP e pelas principais imobiliárias — exige renda mensal comprovada de pelo menos três vezes o valor do aluguel pretendido.

Condições da Locação Proposta: Valor do aluguel proposto em BRL, prazo desejado da locação, data pretendida de início e quaisquer condições especiais solicitadas — como carência no início da locação, realização de benfeitorias pelo locador ou aceitação de animais de estimação. A data de início pretendida e o prazo do contrato têm implicações legais relevantes — contratos com prazo igual ou superior a 30 meses permitem denúncia vazia pelo locador nos termos do Art. 46 da Lei do Inquilinato.

Modalidade de Garantia Indicada: A proposta deve indicar qual das quatro modalidades de garantia do Art. 37 da Lei nº 8.245/1991 o pretendente oferece — somente uma pode ser exigida. Para caução: valor em BRL (máximo três aluguéis nos termos do Art. 38) e indicação de conta poupança na Caixa Econômica Federal ou banco autorizado. Para fiança: dados completos do fiador — nome, CPF, RG, endereço, profissão, estado civil, renda e certidão de matrícula atualizada do CRI comprovando propriedade imobiliária. Para seguro fiança: identificação da seguradora autorizada pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) e confirmação de aprovação da apólice.

Dados do Cônjuge ou Companheiro(a): Quando o pretendente for casado ou em união estável, incluir dados do cônjuge ou companheiro(a) — nome, CPF, RG, profissão e renda —, pois o cônjuge frequentemente precisa assinar o contrato de locação como parte ou anuente, especialmente quando o regime de bens implicar outorga conjugal nos termos dos Arts. 1.647 e 1.648 do Código Civil.

Declaração de Veracidade e Autorização LGPD: A proposta deve incluir declaração do pretendente de que as informações prestadas são verdadeiras, sob as penas do Art. 299 do Código Penal (falsidade ideológica), e autorização para coleta, armazenamento e processamento de dados pessoais nos termos da Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais — LGPD), especialmente para a consulta aos cadastros de proteção ao crédito como o Serasa Experian e o SPC Brasil.

A forms-legal.com disponibiliza este Formulário de Proposta de Locação como modelo de referência para pretendentes a locatário, locadores e imobiliárias. O CRECI de cada estado brasileiro regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis, e as imobiliárias credenciadas devem adotar procedimentos de análise cadastral compatíveis com as normas do COFECI e com a Lei nº 13.709/2018 (LGPD).

Para preencher corretamente o Formulário de Proposta de Locação no Brasil, siga as orientações abaixo para cada seção do formulário disponível na forms-legal.com.

Identificação do Imóvel: Informe o endereço exato do imóvel que deseja alugar, com todos os dados disponíveis — matrícula do CRI e número do IPTU podem ser obtidos com a imobiliária ou diretamente com o locador. A indicação da matrícula correta evita erros de identificação do imóvel nos documentos posteriores.

Dados Pessoais: Preencha todos os campos com exatidão. O CPF deve ser o mesmo constante na Receita Federal — utilize o site da RFB (receita.fazenda.gov.br) para verificar sua situação cadastral antes de protocolar a proposta. O estado civil declarado deve ser o atual — pessoas em união estável devem indicá-lo expressamente, pois isso impacta os requisitos de outorga conjugal.

Comprovação de Renda: Selecione a categoria que melhor descreve sua fonte de renda e informe o valor bruto mensal. Para autônomos e profissionais liberais, a declaração do IRPF é o documento mais aceito pelas imobiliárias brasileiras. Se a renda individual não atingir o critério de três vezes o aluguel, é possível compor renda com cônjuge, companheiro ou terceiro — informe essa intenção na proposta.

Garantia Locatícia: Informe a modalidade de garantia que pode oferecer. Consulte previamente o fiador sobre sua disponibilidade e certifique-se de que ele possui imóvel registrado no CRI do mesmo município ou estado — exigência consolidada no mercado imobiliário de São Paulo, Rio de Janeiro e demais grandes capitais. Para seguro fiança, obtenha cotação prévia junto a seguradoras autorizadas pela SUSEP antes de indicar essa modalidade na proposta, para não atrasar o processo de locação.

O Formulário de Proposta de Locação no Brasil está sujeito a requisitos legais derivados da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), da Lei nº 13.709/2018 (LGPD) e das normas do COFECI/CRECI.

Garantia Única: O Art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato proíbe que o locador exija mais de uma modalidade de garantia locatícia. A proposta deve indicar somente uma das quatro modalidades previstas no Art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A exigência de garantias cumulativas é expressamente vedada, conforme a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

LGPD e Proteção de Dados: O formulário coleta dados pessoais sensíveis do pretendente — CPF, RG, renda, estado civil — sujeitos à proteção da Lei nº 13.709/2018 (LGPD). A imobiliária ou locador que trata esses dados age como controlador de dados pessoais e deve obter consentimento expresso do pretendente para consultas aos cadastros de proteção ao crédito (Serasa Experian, SPC Brasil) e para armazenamento das informações pelo prazo necessário à análise da proposta. A Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) fiscaliza o cumprimento da LGPD e pode aplicar sanções administrativas às imobiliárias que desrespeitarem as normas de proteção de dados.

Responsabilidade do Corretor: O Art. 4º da Lei nº 6.530/1978 e o Código de Ética Profissional do COFECI estabelecem que o corretor de imóveis inscrito no CRECI tem obrigação de agir com imparcialidade, diligência e boa-fé na intermediação locatícia. O corretor que aceitar proposta com dados sabidamente falsos responde civilmente perante locador e locatário e pode ter seu registro suspenso ou cassado pelo CRECI estadual. A proposta de locação é parte do processo de intermediação e deve ser arquivada pelo prazo mínimo estabelecido pelas normas do COFECI.

Nos formulários de proposta de locação no Brasil, erros frequentes de pretendentes e imobiliárias podem atrasar ou inviabilizar a locação. Conheça os equívocos mais comuns e como evitá-los.

Não verificar a situação cadastral do CPF antes de protocolar a proposta: CPF com pendências na Receita Federal do Brasil (RFB) — como pendência de declaração do IRPF ou débitos inscritos na Dívida Ativa da União — pode resultar em rejeição imediata da proposta pela imobiliária. O pretendente deve acessar o portal da RFB (gov.br/receitafederal) e verificar a regularidade do CPF antes de submeter a proposta.

Indicar fiador sem verificar previamente a propriedade imobiliária: O fiador deve ser proprietário de imóvel com matrícula registrada no CRI do mesmo município ou estado do imóvel locado. Indicar pessoa como fiador sem essa comprovação atrasa o processo — a imobiliária rejeitará a proposta ou solicitará substituição do fiador, perdendo o pretendente a preferência sobre o imóvel disputado por outros interessados.

Sub declarar renda para obter aprovação: Apresentar renda inferior à real para aparentar compatibilidade com o critério de três vezes o aluguel pode caracterizar falsidade ideológica (Art. 299 do Código Penal) e, quando detectado pela análise cadastral do Serasa Experian ou SPC Brasil, resulta na rejeição imediata da proposta e eventual comunicação ao CRECI estadual sobre tentativa de fraude na locação.

Não autorizar expressamente a consulta LGPD: A Lei nº 13.709/2018 (LGPD) exige consentimento expresso para consultas aos cadastros de proteção ao crédito e para processamento dos dados pessoais. Formulários que omitem a autorização LGPD expõem a imobiliária a sanções da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) e podem invalidar o processo de análise cadastral, gerando retrabalho e atrasos no fechamento da locação.