Contrato de Locação de Estaleiro

O Contrato de Locação de Estaleiro é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil — Art. 565.

O Contrato de Locação de Estaleiro no Brasil diferencia-se da locação predial urbana comum porque o objeto da locação inclui não apenas o espaço físico, mas toda a infraestrutura especializada para operações náuticas, incluindo equipamentos fixos, linhas de água, sistemas elétricos industriais, pontes rolantes e eventuais embarcações auxiliares de apoio. O Artigo 565 do Código Civil define o contrato de locação como aquele em que uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. O estaleiro, por suas características técnicas e regulatórias, enquadra-se como coisa não fungível de alto valor especializado, exigindo cláusulas específicas que vão muito além do contrato padrão da Lei 8.245/1991.

A Lei 9.432/1997 e o Decreto 2.596/1998 (Regulamento de Segurança do Tráfego Aquaviário — RSTAB) estabelecem os requisitos operacionais para estaleiros no Brasil, incluindo a necessidade de autorização prévia da ANTAQ para funcionamento, habilitação técnica dos operadores e conformidade com as normas da Autoridade Marítima Brasileira (AMB), exercida pelo Comando da Marinha. O Tribunal Marítimo, criado pela Lei 2.180/1954, exerce jurisdição sobre acidentes e fatos da navegação que possam ocorrer nas instalações do estaleiro. A Portaria do Comando da Marinha nº 101/2023 detalha os procedimentos de fiscalização das instalações aquaviárias.

O forms-legal.com disponibiliza modelo atualizado de Contrato de Locação de Estaleiro em conformidade com a legislação brasileira vigente, contemplando todas as cláusulas essenciais para proteger locador e locatário durante a vigência da relação contratual. O modelo inclui disposições sobre responsabilidades ambientais conforme a Lei 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais) e a Resolução CONAMA 430/2011, que regulam o descarte de efluentes nas operações de estaleiro. A versão editável em PDF e Word permite adaptação às especificidades de cada estaleiro brasileiro, seja em portos organizados sob gestão da ANTAQ seja em instalações portuárias privadas de uso privativo.

Empresas de navegação, armadores, construtores navais e operadores de transporte aquaviário que necessitem de instalações para manutenção de frota devem formalizar a locação do estaleiro por meio deste contrato especializado. A formalização adequada garante segurança jurídica sobre o uso das instalações, define responsabilidades por danos ambientais e estabelece as condições para a continuidade das operações náuticas durante toda a vigência contratual. A cadeia de fornecimento naval brasileira — que inclui fornecedores de aço, equipamentos náuticos e serviços técnicos especializados — depende de contratos de estaleiro bem estruturados para viabilizar financiamentos junto ao BNDES Progredir e ao FMM (Fundo de Marinha Mercante), gerido pelo Ministério da Infraestrutura com base na Lei 10.893/2004.

O Contrato de Locação de Estaleiro no Brasil é necessário em diversas situações do setor náutico e de transporte aquaviário. Empresas de navegação que necessitem de instalações para manutenção preventiva e corretiva de embarcações devem formalizar a locação do estaleiro para garantir acesso contínuo às instalações durante o período contratado, especialmente quando a frota opera em rotas costeiras e fluviais reguladas pela ANTAQ.

Construtores navais que não possuam instalações próprias e precisem de área com dique seco para construção de novas embarcações ou embarcações de grande porte necessitam deste contrato para regulamentar o uso das instalações e a responsabilidade por danos causados às estruturas do estaleiro durante as operações de construção. O contrato define prazos de ocupação do dique e prioridade de acesso ao cais de atracação, elementos críticos para o cumprimento de cronogramas de entrega junto a armadores e ao Governo Federal.

Operadores de plataformas offshore e empresas de apoio marítimo que precisem de base logística para manutenção de embarcações de suporte a plataformas de petróleo e gás utilizam contratos de locação de estaleiro para garantir a disponibilidade das instalações durante os períodos de parada programada da frota, em conformidade com as normas da Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP) e com os requisitos operacionais da Petrobras para embarcações de apoio tipo PSV (Platform Supply Vessel) e AHTS (Anchor Handling Tug Supply).

Canteiros navais privados que desejem expandir sua capacidade produtiva mediante locação de instalações de terceiros durante picos de demanda podem utilizar este contrato para regulamentar a sublocação ou cessão temporária de capacidade instalada, observadas as restrições da ANTAQ e os termos da autorização de funcionamento do estaleiro. Embarcações da Marinha Mercante Brasileira que necessitem de reparos em estaleiros privados também podem ser objeto de contratos de locação de instalações, desde que observadas as normas de segurança e os requisitos técnicos estabelecidos pelo Tribunal Marítimo (Lei 2.180/1954).

A formalização é especialmente importante quando o locatário realizará obras de adaptação e melhoria nas instalações do estaleiro, pois o contrato deve definir claramente quais benfeitorias poderão ser realizadas, quais se incorporam ao imóvel sem indenização e quais o locatário poderá remover ao término do contrato, nos termos dos Artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991, aplicáveis subsidiariamente às locações comerciais. Estaleiros situados em zonas portuárias organizadas de Santos, Rio de Janeiro, Recife, Manaus e Belém estão sujeitos ainda às normas da autoridade portuária local, o que exige cláusulas contratuais adicionais sobre conformidade com o regulamento de operações do porto.

O Contrato de Locação de Estaleiro no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para garantir segurança jurídica às partes:

**Qualificação das partes:** Razão social, CNPJ, endereço da sede, representante legal com poderes comprovados, inscrição no Registro de Empresas Marítimas (REM) ou habilitação equivalente junto à ANTAQ e Marinha do Brasil. Incluir dados do fiador ou garantidor quando aplicável.

**Descrição detalhada do estaleiro:** Endereço completo, coordenadas geográficas, número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, área total em m², área de docagem em m², comprimento e largura do dique, capacidade de içamento dos guindastes em toneladas, profundidade do calado disponível, comprimento do cais de atracação, e lista completa de equipamentos fixos incluídos na locação. Identificar também a profundidade de acesso ao canal de navegação, a presença de berços de atracação e o tipo de fundeio disponível.

**Finalidade da locação:** Especificar expressamente as atividades autorizadas no estaleiro locado: construção naval, reparo, manutenção, conversão ou desmonte de embarcações, com indicação do tipo e porte máximo das embarcações a serem operadas, referenciando as classes de arqueação bruta (AB) conforme o Registro de Embarcações da ANTAQ.

**Prazo e vigência:** Data de início e término, com cláusula de renovação. Contratos de longo prazo (acima de 5 anos) devem prever mecanismos de revisão do aluguel compatíveis com o Artigo 19 da Lei 8.245/1991. Para viabilizar financiamento pelo FMM (Fundo de Marinha Mercante), recomenda-se prazo mínimo de 10 anos com cláusula de alienação fiduciária do contrato em favor do banco financiador.

**Valor do aluguel e reajuste:** Valor mensal em reais, índice de reajuste anual (IGP-M da FGV ou IPCA do IBGE), e eventuais aluguéis variáveis baseados no volume de operações realizadas no estaleiro, medido por número de docagens, toneladas movimentadas ou horas de utilização do dique.

**Responsabilidades ambientais:** Cláusulas específicas sobre tratamento de efluentes oleosos conforme Resolução CONAMA 430/2011, destinação de resíduos sólidos industriais conforme Lei 12.305/2010 (Política Nacional de Resíduos Sólidos), e responsabilidade por passivos ambientais preexistentes. O licenciamento ambiental junto ao IBAMA ou ao órgão estadual do SISNAMA deve ser mencionado com identificação do titular.

**Seguros obrigatórios:** Seguro de responsabilidade civil para danos a terceiros, seguro ambiental, e cobertura para equipamentos e estruturas do estaleiro, conforme exigências da ANTAQ e do Comando da Marinha. A SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) regula as coberturas de responsabilidade civil aquaviária no Brasil.

**Garantias contratuais:** Modalidade de garantia eleita (caução em dinheiro, fiança bancária, seguro garantia), valor equivalente a 6 a 12 meses de aluguel para contratos industriais de grande porte, e condições de execução em caso de inadimplemento.

**Manutenção e conservação:** Definição das responsabilidades de manutenção preventiva das estruturas, equipamentos e sistemas do estaleiro, incluindo diques, guindastes certificados pela NR-11 do Ministério do Trabalho, sistemas elétricos e de combate a incêndio conforme ABNT NBR 14.715.

**Cláusula de sublocação:** Indicação expressa se o locatário pode ou não sublocar parcialmente as instalações a terceiros, com indicação de quais atividades secundárias são permitidas e quais dependem de autorização prévia do locador, observado o Artigo 13 da Lei 8.245/1991 aplicado por analogia.

**Término e devolução:** Condições de devolução do estaleiro ao término do contrato, incluindo estado de conservação exigido, prazo para desocupação, remoção de equipamentos do locatário e realização de vistoria conjunta documentada com laudo técnico subscrito por engenheiro naval habilitado no CREA.

**Força maior e caso fortuito:** Cláusula de isenção de responsabilidade por descumprimento contratual causado por eventos imprevisíveis como tempestades, enchentes ou marés excepcionais que afetem as operações do estaleiro, nos termos do Artigo 393 do Código Civil. O forms-legal.com oferece este modelo completo para download gratuito em PDF e Word, editável online.

Para preencher o Contrato de Locação de Estaleiro no Brasil corretamente, siga as etapas:

**Etapa 1 — Identificação das partes:** Insira a razão social completa, CNPJ, endereço da sede, representante legal com cargo e número do instrumento que comprova seus poderes (contrato social, ata de eleição ou procuração). Verifique se o locador possui autorização válida da ANTAQ para operar o estaleiro e inclua o número do registro. Confirme também a regularidade fiscal do locador junto à Receita Federal e ao TJRJ, TJSP ou TJMG conforme a comarca do estaleiro.

**Etapa 2 — Descrição técnica do estaleiro:** Informe todos os dados cadastrais do imóvel: endereço, matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, área total, dimensões do dique, capacidade dos guindastes, profundidade do calado e comprimento do cais. Anexe planta baixa e memorial descritivo como parte integrante do contrato. Inclua as coordenadas geográficas em graus decimais para identificação precisa do imóvel junto à ANTAQ e ao Comando da Marinha.

**Etapa 3 — Equipamentos incluídos:** Liste detalhadamente todos os equipamentos fixos e móveis incluídos na locação: guindastes, pontes rolantes, compressores, equipamentos de solda, geradores, sistemas de içamento. Inclua número de série, ano de fabricação e estado de conservação de cada equipamento. Certifique-se de que os guindastes possuem Certificado de Inspeção vigente conforme NR-11, Anexo I, do Ministério do Trabalho e Emprego.

**Etapa 4 — Prazo e valores:** Defina o prazo contratual com datas precisas, o valor mensal do aluguel em reais por extenso, o índice de reajuste (IGP-M/FGV ou IPCA/IBGE) e a data de vencimento. Se houver parcela variável baseada em produção, defina os parâmetros de cálculo — número de docagens, toneladas movimentadas ou horas de dique utilizadas — com clareza suficiente para auditoria independente.

**Etapa 5 — Cláusulas ambientais:** Preencha as cláusulas de responsabilidade ambiental indicando o responsável técnico pelas operações, o sistema de tratamento de efluentes oleosos (conforme Resolução CONAMA 430/2011 e MARPOL 73/78 internacionalizado no Brasil pelo Decreto 2.508/1998), o destino dos resíduos de tinta e solventes, e a periodicidade dos relatórios de monitoramento ambiental a serem entregues ao locador e ao IBAMA.

**Etapa 6 — Seguros e garantias:** Especifique as apólices de seguro exigidas com valores mínimos de cobertura — responsabilidade civil, seguro ambiental e seguro de equipamentos — a modalidade de garantia contratual escolhida e as condições de renovação anual comprovada ao locador.

**Etapa 7 — Assinaturas:** O contrato deve ser assinado pelos representantes legais de ambas as partes, com reconhecimento de firma em cartório recomendável para contratos de valor elevado. Duas testemunhas com CPF e endereço identificados tornam o instrumento título executivo extrajudicial conforme Art. 784, III, do CPC (Lei 13.105/2015).

O Contrato de Locação de Estaleiro no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos legais e regulatórios:

**Código Civil — Art. 565:** Define o contrato de locação como a obrigação de ceder o uso e gozo de coisa não fungível mediante retribuição, aplicável a imóveis e instalações industriais como estaleiros. Os Artigos 566 a 578 disciplinam as obrigações recíprocas do locador e do locatário.

**Lei 9.432/1997 (Ordenação do Transporte Aquaviário):** Regula o transporte aquaviário e as instalações portuárias no Brasil, incluindo estaleiros. O funcionamento de estaleiro depende de autorização prévia da ANTAQ e observância das normas da Autoridade Marítima Brasileira. O Art. 4° da Lei classifica as empresas de navegação e define os requisitos de habilitação.

**ANTAQ — Resolução Normativa nº 5.860/2020:** Estabelece os requisitos para autorização de instalações de apoio às atividades aquaviárias, incluindo estaleiros. O locatário que operará o estaleiro deve possuir habilitação própria junto à ANTAQ, com número de registro válido e atualizado anualmente.

**Lei 2.180/1954 (Tribunal Marítimo):** O Tribunal Marítimo, órgão autônomo auxiliar do Poder Judiciário com jurisdição em todo o território nacional, julga acidentes e fatos da navegação. Incidentes nas instalações do estaleiro que envolvam embarcações podem ser submetidos à sua competência, com efeitos sobre a responsabilidade civil do locatário.

**Lei 9.605/1998 (Crimes Ambientais) e Resolução CONAMA 430/2011:** Estabelecem responsabilidade penal e administrativa por danos ambientais causados nas operações do estaleiro. O locatário é diretamente responsável pelos passivos ambientais gerados durante a vigência do contrato, e o locador pode ser responsabilizado solidariamente se não fiscalizar o cumprimento das normas ambientais.

**Lei 12.305/2010 (Política Nacional de Resíduos Sólidos):** Obriga o estaleiro a manter Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos (PGRS) aprovado pelo órgão ambiental competente (IBAMA ou órgão estadual do SISNAMA), com destinação específica para resíduos perigosos classe I conforme ABNT NBR 10.004.

**Normas da Marinha do Brasil — NORMAM:** As Normas da Autoridade Marítima (NORMAM-01, NORMAM-04 e NORMAM-08) estabelecem requisitos técnicos para operações em estaleiros, incluindo qualificação de pessoal aquaviário, condições de segurança das instalações e procedimentos de inspeção de embarcações.

Erros frequentes em Contratos de Locação de Estaleiro no Brasil que devem ser evitados:

**Não verificar a autorização da ANTAQ:** Antes de assinar o contrato, o locatário deve verificar se o estaleiro possui autorização válida da ANTAQ para funcionar. Operar em estaleiro sem autorização sujeita o locatário a multas administrativas e suspensão das atividades pela Agência Nacional de Transportes Aquaviários.

**Omitir inventário detalhado de equipamentos:** Contratos que não listam com precisão os equipamentos fixos incluídos na locação geram disputas sobre o estado de conservação e a responsabilidade por manutenção ou substituição de guindastes, compressores e sistemas elétricos ao término do contrato.

**Não definir responsabilidade por passivos ambientais preexistentes:** Estaleiros frequentemente possuem contaminação de solo e sedimentos por hidrocarbonetos e metais pesados. O contrato deve definir claramente quais passivos ambientais são de responsabilidade do locador (preexistentes) e quais serão de responsabilidade do locatário (gerados durante a locação).

**Ausência de cláusula de seguro adequada:** Locações de estaleiro sem exigência de seguro de responsabilidade civil com cobertura adequada expõem o locador a prejuízos vultosos em caso de acidentes com embarcações, trabalhadores ou terceiros nas instalações.

**Não registrar o contrato:** Sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, o contrato não é oponível a terceiros. Em caso de venda do estaleiro, o novo proprietário pode não estar obrigado a respeitar os termos contratuais.

**Ignorar as normas da Marinha do Brasil:** Contratos que não preveem a obrigação do locatário de manter as instalações em conformidade com as NORMAM da Autoridade Marítima podem resultar em interdição do estaleiro pelo Comando da Marinha, causando prejuízos operacionais significativos.