Compravendita di Immobile da Costruire

La Compravendita di Immobile da Costruire in Italia è il contratto con cui un costruttore vende a un acquirente persona fisica un fabbricato non ancora ultimato, con garanzie obbligatorie a tutela delle somme versate. La materia è disciplinata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (in particolare artt. 2-6), che si affianca alla disciplina generale della vendita di cui agli artt. 1470 ss. del Codice Civile.

Il D.Lgs. 122/2005 tutela l'acquirente persona fisica di immobili da costruire dal rischio di insolvenza del costruttore. I capisaldi sono: l'obbligo per il costruttore di consegnare all'acquirente, a pena di nullità relativa, una fideiussione a garanzia delle somme e dei valori riscossi prima del trasferimento della proprietà (art. 2); la consegna di una polizza assicurativa decennale postuma a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi (art. 4); un contenuto minimo obbligatorio del contratto (art. 6), comprensivo della descrizione dell'immobile, dei termini di ultimazione e degli estremi del permesso di costruire. La disciplina si applica quando il costruttore agisce nell'esercizio dell'impresa e il permesso di costruire è già richiesto.

Lo strumento è impiegato per l'acquisto di appartamenti, ville o uffici sulla carta o in corso di costruzione, frequentemente preceduto da un preliminare. Le garanzie del D.Lgs. 122/2005 mirano a proteggere gli acconti versati durante la costruzione.

Il contratto deve identificare le parti, individuare l'immobile e gli estremi urbanistici, indicare il prezzo e le modalità di pagamento, i termini di ultimazione e di consegna, la fideiussione e la polizza decennale e gli altri elementi dell'art. 6 D.Lgs. 122/2005. Sul portale forms-legal.com sono disponibili i modelli collegati di contratto preliminare immobiliare, compravendita immobiliare, rent to buy e proposta irrevocabile di acquisto.

La Compravendita di Immobile da Costruire in Italia deve essere adottata ogni volta che oggetto del contratto è un fabbricato o una sua porzione (appartamento, villa, ufficio, box) non ancora ultimato al momento della stipula. La disciplina del D.Lgs. 122/2005 si applica quando ricorrono cumulativamente le seguenti condizioni: il cedente è un costruttore che agisce nell'esercizio di un'impresa edile o immobiliare; l'acquirente è una persona fisica che acquista l'immobile non in via prevalentemente professionale; il permesso di costruire (o la DIA/SCIA equivalente) è già stato richiesto o rilasciato al momento della firma. Il contratto si utilizza tipicamente nelle seguenti situazioni: acquisto di appartamento in costruzione da parte di un privato nell'ambito di un complesso residenziale; acquisto di villetta in corso di costruzione con consegna a ultimazione lavori; acquisto di unità in edificio soggetto a demolizione e ricostruzione; acquisto 'sulla carta' con versamento di acconti dilazionati durante le fasi costruttive. Non rientra nell'ambito applicativo del D.Lgs. 122/2005 la vendita tra privati di immobile già ultimato, la vendita da parte di persone fisiche non costruttori, né la vendita di immobile ultimato da costruttori (soggetta alla sola disciplina degli artt. 1470 ss. c.c. e alle garanzie per vizi artt. 1490 ss. c.c.). Nei casi in cui il costruttore non abbia ancora ottenuto il permesso di costruire ma abbia già presentato la relativa istanza al Comune, le parti possono stipulare una proposta di acquisto irrevocabile ex art. 1329 c.c. in attesa del rilascio del titolo, procedendo poi alla firma del contratto vincolato al D.Lgs. 122/2005 una volta ottenuto il permesso. La normativa si applica anche ai casi di recupero e ristrutturazione integrale di edifici esistenti che comportino la creazione di unità immobiliari nuove o sostanzialmente rinnovate, purché la ristrutturazione sia di portata tale da richiedere un nuovo titolo abilitativo e la creazione di nuove unità catastali. Il D.Lgs. 122/2005 non si applica ai contratti tra soli soggetti imprenditori, né alle vendite di immobili da costruire successivamente destinati alla locazione e non all acquisto.

La Compravendita di Immobile da Costruire in Italia deve includere, ai sensi dell'art. 6 D.Lgs. 122/2005 e degli artt. 1470 ss. c.c., una serie di elementi essenziali e obbligatori. Le parti: il costruttore-venditore (con denominazione, sede, numero REA, iscrizione alla Camera di Commercio e legale rappresentante) e l'acquirente persona fisica (con nome, cognome, codice fiscale, data e luogo di nascita, residenza). Identificazione dell'immobile: ubicazione del lotto, dati catastali del terreno (foglio, particella), destinazione urbanistica, estremi del permesso di costruire o della SCIA/DIA rilasciata dal Comune, descrizione tecnica dell'unità immobiliare (piano, scala, subalterno provvisorio). Capitolato descrittivo dei materiali e delle finiture, allegato al contratto come parte integrante. Prezzo complessivo, modalità di pagamento e piano degli acconti, con indicazione puntuale degli importi coperti dalla fideiussione ex art. 2 D.Lgs. 122/2005. Termini massimi di ultimazione dei lavori e di consegna, con penali per ritardo determinate o determinabili. Garanzie: fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta, a copertura integrale degli acconti versati; polizza assicurativa decennale postuma da consegnare al rogito (art. 4). Modalità di variazione del prezzo, ammissibili solo in base a parametri oggettivi. Attestato di Prestazione Energetica (APE) allegato o menzione ai sensi del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192. Conformità urbanistica e assenza di pesi o ipoteche sul terreno, con eventuale vincolo di frazionamento del mutuo fondiario contratto dal costruttore (art. 7 D.Lgs. 122/2005). Su forms-legal.com è disponibile il modulo aggiornato con tutte le clausole obbligatorie del D.Lgs. 122/2005 in formato editabile. La mancanza di uno degli elementi obbligatori non determina automaticamente la nullità, ma espone il costruttore a responsabilità contrattuale e può consentire all'acquirente di agire per il risarcimento del danno o la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. Il contenuto minimo obbligatorio del contratto ai sensi dell art. 6 D.Lgs. 122/2005 include inoltre: le modalità di variazione del prezzo, con espressa indicazione dei parametri di riferimento (indici ISTAT sui prezzi delle costruzioni, listini regionali); l esistenza di eventuali ipoteche sul lotto di terreno con l indicazione del piano di frazionamento e cancellazione ex art. 7 D.Lgs. 122/2005; il termine massimo di realizzazione e di consegna, con penali per ritardo; il riferimento al capitolato descrittivo allegato; le modalità di consegna e collaudo. La polizza decennale postuma da consegnare al rogito ex art. 4 D.Lgs. 122/2005 deve essere emessa da una compagnia assicuratrice autorizzata dall IVASS (Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni). La garanzia copre i danni materiali e diretti causati da rovina totale o parziale ovvero da gravi difetti costruttivi delle strutture portanti che compromettano la solidità e la sicurezza dell edificio.

Per compilare correttamente la Compravendita di Immobile da Costruire in Italia, seguire le seguenti istruzioni operative. Sezione parti: inserire la denominazione completa del costruttore, la sede legale, il numero di iscrizione al Registro Imprese / Camera di Commercio, la partita IVA, il codice REA e il nome del legale rappresentante; per l'acquirente, inserire nome e cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita, residenza e recapito PEC. Sezione immobile: indicare l'indirizzo del complesso edilizio, il Comune, i dati del terreno al Catasto Terreni (sezione, foglio, particella), gli estremi del permesso di costruire o SCIA rilasciato dal Comune, nonché il numero di unità immobiliare provvisorio. Allegare il capitolato descrittivo firmato. Sezione prezzo: riportare il prezzo complessivo in euro; suddividere il pagamento in acconto alla firma, acconti in corso d'opera e saldo al rogito; per ogni acconto indicare l'importo e il termine di pagamento. Assicurarsi che la fideiussione copra la somma totale degli acconti previsti, aggiornando il tetto garantito ad ogni versamento. Sezione termini: indicare la data prevista di ultimazione dei lavori e la data massima di consegna delle chiavi; determinare la penale giornaliera o mensile per il ritardo. Sezione garanzie: allegare copia della fideiussione bancaria o assicurativa e inserire gli estremi (istituto garante, numero polizza, importo). Al momento del rogito il notaio incaricato verificherà la consegna della polizza decennale postuma. Per la trascrizione del preliminare ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. è necessario recarsi dal notaio per l'autentica della scrittura privata. La caparra confirmatoria versata al momento della firma va indicata sia nell importo sia nella modalità di versamento: è raccomandabile il bonifico bancario per garantire la tracciabilità e la prova del versamento. Ogni acconto successivo deve essere indicato con precisione nell importo, nella data di pagamento e nella condizione che lo attiva (ad esempio, raggiungimento di determinata fase costruttiva). Il costruttore deve aggiornare l importo garantito dalla fideiussione a ogni versamento, fornendo prova dell avvenuto aggiornamento all acquirente. Per la trascrizione del contratto preliminare ai sensi dell art. 2645-bis c.c. è necessario che il contratto sia redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente: il notaio provvede all autentica delle firme e alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La Compravendita di Immobile da Costruire in Italia è soggetta a precisi requisiti legali imposti dal D.Lgs. 122/2005 e dalle norme del Codice Civile. Forma: il contratto preliminare richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1351 c.c.; per la trascrizione ex art. 2645-bis c.c. occorre scrittura privata autenticata o atto pubblico notarile. Fideiussione obbligatoria: il costruttore deve consegnare la fideiussione prima o contestualmente alla stipula (art. 2 D.Lgs. 122/2005); la nullità relativa del contratto in mancanza di fideiussione è azionabile solo dall'acquirente. Polizza decennale: da consegnarsi al rogito definitivo (art. 4 D.Lgs. 122/2005). Registrazione: il contratto preliminare va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (imposta fissa €200 + 0,50% sulla caparra confirmatoria + 3% sugli acconti); il rogito definitivo è registrato e trascritto dal notaio. Imposte: IVA al 4% per prima casa o al 10% per altri acquisti da costruttore (se soggetto passivo IVA), oppure imposta di registro per le cessioni esenti IVA; imposta ipotecaria e catastale. APE: obbligatorio ai sensi del D.Lgs. 192/2005, da allegare o menzionare nel contratto. Mediazione obbligatoria: le controversie in materia di contratti immobiliari sono soggette alla mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs. 28/2010 come condizione di procedibilità. Le imposte applicabili al rogito definitivo di immobile da costruire ceduto da costruttore soggetto IVA sono: IVA al 4% per prima casa (con i requisiti dell art. 1, nota II-bis, Tariffa D.P.R. 131/1986), IVA al 10% per altri immobili abitativi non di lusso, IVA al 22% per immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). In tutti i casi in cui si applica l IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di €200 ciascuna. Il notaio rogante è tenuto a verificare che la fideiussione ex art. 2 D.Lgs. 122/2005 sia ancora in vigore e aggiornata all ammontare degli acconti versati, e che il costruttore abbia provveduto al frazionamento del mutuo fondiario ex art. 7, pena la responsabilità notarile per i danni subiti dall acquirente.

Nella Compravendita di Immobile da Costruire in Italia si verificano frequentemente i seguenti errori. Omissione della fideiussione: il costruttore consegna una fideiussione di importo inferiore agli acconti previsti o non la aggiorna ad ogni versamento, riducendo la tutela dell'acquirente. Mancato frazionamento del mutuo fondiario: il costruttore non provvede al frazionamento dell'ipoteca iscritta sull'intero lotto (art. 7 D.Lgs. 122/2005), esponendo l'acquirente al rischio che la banca escuta l'ipoteca sull'intera area. Capitolato generico: la descrizione dei materiali è troppo vaga, consentendo al costruttore sostituzioni qualitative in corso d'opera senza conseguenze contrattualmente sanzionate. Confusione tra caparra confirmatoria e acconto prezzo: l'art. 1385 c.c. prevede che la caparra confirmatoria sia trattenuta o versata in doppio in caso di inadempimento; un acconto è semplice anticipazione del prezzo. Omessa trascrizione del preliminare: non trascrivere il contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c. espone l'acquirente al rischio di doppie alienazioni e iscrizioni pregiudizievoli nel periodo tra preliminare e rogito. Ritardo nella verifica del permesso di costruire: stipulare il contratto preliminare prima dell'ottenimento del permesso di costruire aumenta il rischio di inadempimento del costruttore. Mancata verifica dell IVASS sull assicuratore della polizza decennale: scegliere un assicuratore non autorizzato all esercizio in Italia comporta l inefficacia della polizza. Non richiedere l aggiornamento dell indice di edificabilità: in alcune varianti del contratto il costruttore si riserva di variare la superficie o la volumetria entro certi limiti, senza che il prezzo venga automaticamente ridotto; è fondamentale fissare la corrispondenza tra variazione di superficie e variazione di prezzo. Accettare planimetrie non conformi al progetto approvato: al rogito, la planimetria allegata deve coincidere con quella depositata al Catasto; discrepanze possono generare nullità ex art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985. Acquisto con mutuo non subordinato al rogito: l acquirente deve assicurarsi che la delibera del mutuo sia condizionata al trasferimento della proprietà e non erogata prima del rogito, per evitare il pagamento degli interessi sul capitale non ancora impiegato.