Contratto di Rent to Buy (Godimento in funzione della successiva vendita)

Il Contratto di Rent to Buy (Godimento in funzione della successiva vendita) in Italia è l'atto disciplinato da D.L. 12 settembre 2014, n. 133, art. 23, conv. L. 164/2014; art. 2645-bis c.c.

L'art. 23 D.L. 133/2014 ha introdotto nel diritto italiano una disciplina organica per il godimento in funzione della successiva alienazione, superando la frammentazione interpretativa precedente in cui tali contratti erano ricondotti di volta in volta al contratto preliminare, alla locazione finanziaria o al contratto atipico ex art. 1322, comma 2, c.c. La norma ha chiarito tre punti essenziali: (1) il contratto è unitario e non si scinde in una locazione e in un'opzione di acquisto separate; (2) la trascrizione ex art. 2645-bis c.c. garantisce l'effetto prenotativo per la durata indicata nel contratto, fino a un massimo di 10 anni; (3) in caso di fallimento o liquidazione giudiziale del concedente, il contratto di rent to buy non si scioglie automaticamente ma il curatore può scegliere se subentrare o sciogliersi entro 60 giorni ai sensi dell'art. 23, comma 7, D.L. 133/2014 (ora coordinato con l'art. 179-bis del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza — D.Lgs. 14/2019). Sotto il profilo fiscale, l'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 ha fornito le istruzioni operative per la tassazione delle due fasi del rent to buy: la fase di godimento è tassata come locazione (imposta di registro del 2% del canone annuo), mentre la fase di trasferimento è tassata come compravendita (imposta di registro del 2% o 9% sul prezzo residuo); le somme già tassate nella fase di godimento sono scomputabili dall'imposta dovuta al rogito.

Il Contratto di Rent to Buy in Italia è indicato nelle seguenti situazioni tipiche. Acquirente senza liquidità immediata: chi intende acquistare un immobile ma non ha ancora la disponibilità del prezzo integrale o non ha ottenuto il mutuo bancario, può occupare subito l'immobile versando canoni periodici parte dei quali saranno imputati al prezzo; al termine del periodo di godimento avrà accumulato il capitale necessario o avrà migliorato il proprio profilo creditizio per ottenere il mutuo. Venditore che fatica a vendere: in un mercato immobiliare fermo, il rent to buy consente al venditore di trovare un acquirente interessato che si impegna al futuro acquisto, ricevendo nel frattempo un canone superiore al normale affitto di mercato. Immobili di nuova costruzione o in ristrutturazione: il costruttore o il proprietario offre il rent to buy come strumento di pre-vendita, consentendo all'acquirente di testare l'immobile prima del rogito definitivo. Trasferimenti tra familiari o soggetti correlati, con struttura finanziaria vantaggiosa. Operazioni di sale and lease-back immobiliare: il proprietario vende e poi riacquista il proprio immobile mediante rent to buy, liberando liquidità. Il contratto non si utilizza quando è necessario il passaggio immediato della proprietà (ad esempio per l'iscrizione della residenza ai fini delle agevolazioni prima casa entro 18 mesi, computabili dall'atto definitivo e non dalla stipula del rent to buy).

Dati di mercato e contesto economico del rent to buy in Italia: a partire dall'introduzione dell'art. 23 D.L. 133/2014, il Consiglio Nazionale del Notariato ha registrato un aumento progressivo della stipula di contratti rent to buy, concentrato nelle regioni con il mercato immobiliare più dinamico (Lombardia, Lazio, Veneto, Emilia-Romagna). Il contratto è particolarmente adatto per immobili di valore compreso tra euro 150.000 e euro 500.000, dove la difficoltà di accesso al credito ipotecario da parte di acquirenti giovani o con reddito irregolare crea una domanda inevasa che il rent to buy può soddisfare. Per i venditori, il rent to buy offre un canone periodico solitamente superiore del 30-50% rispetto al canone di libero mercato dello stesso immobile, a fronte del vincolo a vendere al prezzo pattuito al termine del periodo di godimento. Non è indicato il ricorso al rent to buy nei seguenti casi: immobili gravati da ipoteche che non possono essere cancellate prima della stipula (il conduttore-acquirente rischierebbe di non poter acquistare al rogito); venditori in difficoltà finanziaria con rischio di procedure concorsuali imminenti (pur con le tutele dell'art. 23, comma 7, D.L. 133/2014, il rischio residuo esiste); acquirenti che necessitano dell'intestazione formale dell'immobile per ragioni fiscali o burocratiche urgenti (es. per accedere a contributi pubblici condizionati alla proprietà dell'immobile). La Banca d'Italia ha segnalato nel Rapporto sulla stabilità finanziaria 2023 che il rent to buy può costituire un rischio per i conduttori-acquirenti in caso di ribasso del mercato immobiliare, quando il prezzo pattuito al momento della stipula diventa superiore al valore di mercato al rogito definitivo.

Il Contratto di Rent to Buy in Italia deve includere i seguenti elementi essenziali ex art. 23 D.L. 133/2014. Identificazione delle parti: concedente-venditore (nome, cognome, codice fiscale, residenza, PEC) e conduttore-acquirente (stesse informazioni). Identificazione dell'immobile: indirizzo, Comune, dati catastali (Catasto Fabbricati: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita), planimetria, conformità urbanistica ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e catastale ex art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985. Prezzo di vendita definitivo: importo complessivo convenuto per il futuro rogito, espresso in euro, con eventuale previsione di aggiornamento. Canoni periodici: importo di ciascun canone, periodicità (mensile), data di inizio e modalità di pagamento (bonifico tracciato). Quota di imputazione al prezzo: la quota di ciascun canone destinata a ridurre il prezzo di vendita (espressa come importo fisso o percentuale del canone) e la quota destinata al corrispettivo del godimento. Durata del godimento: termine massimo entro il quale deve avvenire il rogito definitivo (non superiore a 10 anni ai fini dell'effetto prenotativo della trascrizione). Obbligo o facoltà di acquisto: indicare se il trasferimento è obbligatorio per entrambe le parti o opzionale per il conduttore-acquirente. Conseguenze del mancato acquisto o del mancato pagamento dei canoni: clausola risolutiva espressa e regime delle somme imputate. Attestato di Prestazione Energetica (APE) allegato o menzionto ex D.Lgs. 192/2005. Il modello aggiornato con tutte le clausole previste dall'art. 23 D.L. 133/2014 è disponibile su forms-legal.com.

Elementi economici e finanziari fondamentali del rent to buy: la struttura dei pagamenti deve prevedere una ripartizione chiara tra quota-godimento (assimilata a canone di locazione, soggetta alle imposte ordinarie sulla locazione) e quota-imputazione (accontata sul prezzo, irrilevante ai fini IVA e imposte di registro nella fase di godimento). Un esempio pratico per un immobile da €280.000: canone mensile €1.400 di cui €800 quota-godimento e €600 quota-imputazione; in 48 mesi il concedente incassa €67.200 (di cui €38.400 come canone di godimento e €28.800 imputati al prezzo); il saldo al rogito finale sarà €280.000 − €28.800 = €251.200. Il prezzo di acquisto finale deve essere determinato o determinabile al momento della stipula del contratto, secondo i requisiti di determinabilità ex art. 1346 c.c.; la Cassazione (Cass. civ. Sez. II, n. 4372/2020) ha chiarito che l'indicizzazione del prezzo a un indice oggettivo (ISTAT FOI) è compatibile con il requisito di determinabilità. Le clausole di salvaguardia che il concedente deve negoziare: clausola antispeculativa (divieto di sublocazione o subconcessione senza consenso durante il periodo di godimento); clausola di mantenimento dell'immobile in buono stato (spese ordinarie a carico del conduttore ex art. 1576 c.c. per analogia); clausola di risoluzione automatica in caso di mancato pagamento di 3 o più rate (per analogia con la locazione, ex art. 5 L. 392/1978, sebbene non direttamente applicabile al rent to buy). Il conduttore deve negoziare: clausola di condizione sospensiva del rogito finale al buon esito del mutuo bancario; clausola di restituzione della quota-imputazione in caso di mancato esercizio del diritto d'acquisto (con eventuale trattenimento di una penale); diritto di prelazione in caso di vendita a terzi durante il periodo di godimento.

Per compilare correttamente il Contratto di Rent to Buy in Italia seguire le indicazioni che seguono. Sezione parti: inserire i dati anagrafici completi del concedente e del conduttore-acquirente con codice fiscale, data e luogo di nascita, residenza e PEC; per le persone giuridiche, denominazione, sede, partita IVA, REA, Camera di Commercio e legale rappresentante. Sezione immobile: riportare fedelmente i dati catastali dalla visura aggiornata del Catasto Fabbricati (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita); indicare il piano, la superficie commerciale, i confini, le pertinenze; dichiarare gli estremi del titolo abilitativo edilizio e la conformità catastale ex art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985. Sezione prezzo e canoni: indicare il prezzo di vendita definitivo concordato in euro; stabilire l'importo mensile del canone totale; suddividere il canone in quota godimento (corrispettivo della detenzione, tassata come reddito fondiario) e quota imputazione al prezzo (che riduce il saldo dovuto al rogito); calcolare l'ammontare totale imputato al termine del periodo di godimento. Sezione termini: fissare la data di decorrenza del godimento, la durata del periodo, la data del rogito definitivo; prevedere una penale per l'inadempimento del conduttore all'obbligo di acquisto. Recarsi dal notaio per la redazione in atto pubblico o scrittura privata autenticata e per la trascrizione immediata nei Registri Immobiliari.

Calcolo esemplificativo della struttura finanziaria del rent to buy: supponiamo un immobile con prezzo convenuto di euro 250.000 e una durata del godimento di 5 anni. Canone mensile totale: euro 1.200; quota godimento: euro 700 (corrispettivo della locazione, tassato come reddito fondiario); quota imputazione al prezzo: euro 500 (acconto prezzo, non tassato nella fase di godimento). Totale imputato in 5 anni (60 mesi): 500 x 60 = euro 30.000. Saldo dovuto al rogito definitivo: euro 250.000 - euro 30.000 = euro 220.000. Imposta di registro al rogito (prima casa 2% su prezzo intero euro 250.000): euro 5.000; meno imposte di registro già versate nella fase di godimento (2% x euro 700 x 12 mesi x 5 anni = euro 840): saldo di registro al rogito = euro 4.160 circa. Questo calcolo mostra che il rent to buy consente al conduttore-acquirente di ridurre il saldo da pagare al rogito di euro 30.000 rispetto a un'operazione tradizionale con preliminare-rogito, con un esborso mensile di euro 1.200 contro una locazione di mercato di euro 700 dello stesso immobile; la differenza di euro 500 al mese rappresenta un risparmio mensile che si accumula a titolo di acconto prezzo. Nella sezione 'Clausole aggiuntive' del modello su forms-legal.com è possibile inserire le clausole facoltative raccomandate dalla prassi notarile: clausola di aggiornamento del canone all'indice ISTAT FOI; clausola di revisione del prezzo in caso di significativa variazione dei valori OMI; clausola di prelazione per il conduttore in caso di cessione del contratto da parte del concedente a terzi; clausola di rimborso delle migliorie apportate dal conduttore in caso di mancato rogito.

Il Contratto di Rent to Buy in Italia è soggetto ai seguenti obblighi legali ex art. 23 D.L. 133/2014. Forma: atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata per la trascrizione. Trascrizione obbligatoria: nei Registri Immobiliari ex art. 2645-bis c.c. a cura del notaio entro 30 giorni dalla stipula; effetto prenotativo per un massimo di 10 anni. Menzioni urbanistiche: dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo ex art. 46 D.P.R. 380/2001. Conformità catastale ex art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985. Registrazione: presso l'Agenzia delle Entrate (D.P.R. 131/1986); fase godimento: imposta di registro 2% del canone annuo; rogito definitivo: imposta di registro 2% o 9% (prima casa o altri) sul prezzo residuo, scomputando le imposte già versate. APE obbligatorio ex D.Lgs. 192/2005. Tutela in procedure concorsuali: art. 23, comma 7, D.L. 133/2014 garantisce continuazione del contratto anche in caso di fallimento del concedente.

Approfondimento normativo sul regime fiscale bifasico del rent to buy: (a) Fase di godimento — l'Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, ha chiarito che i canoni periodici del rent to buy si scompongono in due quote con diverso trattamento fiscale: la quota di godimento (corrispettivo per l'utilizzo dell'immobile) è tassata come reddito fondiario in capo al concedente (IRPEF o IRES, con applicazione dell'imposta di registro del 2% sul canone annuale come per le locazioni); la quota imputata al prezzo (acconto prezzo) è esente da imposta di registro nella fase di godimento e viene tassata come parte del prezzo al rogito definitivo. (b) Fase di trasferimento — al rogito definitivo, l'imposta di registro si calcola sull'intero prezzo convenuto originariamente, deducendo però le imposte di registro già versate sulle quote di imputazione al prezzo nelle annualità precedenti (per evitare la doppia imposizione); il saldo effettivamente dovuto al rogito è quindi pari all'imposta sull'intero prezzo meno le imposte già versate. (c) Cedolare secca — il concedente persona fisica può optare per la cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011, aliquota 21% o 10% per immobili abitativi a canone concordato) sulla quota di godimento del canone; in questo caso non è dovuta l'imposta di registro sulle annualità di godimento e l'aggiornamento ISTAT del canone è bloccato. (d) Plusvalenza del concedente-venditore — ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la plusvalenza da cessione di immobili posseduti da meno di 5 anni è imponibile IRPEF; ai fini del rent to buy, la plusvalenza si calcola al momento del rogito definitivo (non alla stipula del contratto di godimento), con il prezzo convenuto originariamente come base di calcolo del corrispettivo, e il costo storico di acquisto come base deducibile.

Nel Contratto di Rent to Buy in Italia si verificano i seguenti errori frequenti. Primo errore — Mancata trascrizione immediata: non trascrivere il contratto immediatamente dopo la stipula espone il conduttore-acquirente al rischio di perdere la propria posizione se il concedente iscrive un'ipoteca, vende a un terzo o subisce un pignoramento prima della trascrizione; la trascrizione deve avvenire entro il giorno stesso del rogito notarile o, al più, entro pochi giorni per evitare finestre di rischio. Secondo errore — Quote di imputazione non chiare o non distinte: indicare in modo impreciso la quota del canone destinata al prezzo o alla quota di godimento può creare controversie fiscali con l'Agenzia delle Entrate; in base alla Circolare n. 4/E del 2015, la parte del canone imputata al prezzo non è soggetta ad imposta di registro nella fase di godimento (viene tassata come caparra o acconto al rogito), mentre la parte di godimento è tassata come canone di locazione; una distinzione contrattuale netta è indispensabile. Terzo errore — Periodo di godimento superiore a 10 anni: superare i 10 anni di durata contrattuale riduce la protezione della trascrizione ex art. 2645-bis c.c. per il periodo eccedente; il conduttore-acquirente che abbia sottoscritto un contratto di 15 anni è protetto dalla trascrizione solo per i primi 10. Quarto errore — Assenza di clausola risolutiva espressa per morosità: senza una clausola che preveda esplicitamente la risoluzione per mancato pagamento dei canoni (art. 1456 c.c.) con indicazione del numero di rate insolute che determinano la risoluzione, il concedente deve agire in giudizio con procedimento ordinario per la risoluzione ex art. 1453 c.c., senza la possibilità di utilizzo della convalida di sfratto; i tempi del giudizio ordinario possono superare i 2-3 anni. Quinto errore — Omessa verifica delle ipoteche e dei pesi sull'immobile prima della stipula: se sull'immobile gravano ipoteche già iscritte al momento del rent to buy, la trascrizione successiva del contratto non cancella tali ipoteche preesistenti; il conduttore-acquirente rischia di acquistare al rogito definitivo un immobile ancora gravato da ipoteche o pignoramenti; la Cassazione (Cass. civ. Sez. III, n. 8411/2022) ha confermato che in caso di escussione ipotecaria il conduttore-acquirente non può opporsi al creditore ipotecario che abbia trascritto anteriormente. Sesto errore — Mancata previsione di una condizione sospensiva del rogito condizionata all'erogazione del mutuo: se il conduttore-acquirente intende finanziare il saldo con un mutuo bancario, è necessario inserire nel contratto una condizione sospensiva che subordini l'obbligo di rogito all'erogazione del finanziamento entro il termine stabilito; in assenza di tale clausola, la mancata erogazione del mutuo non esonera il conduttore dall'obbligo di acquisto, con conseguente inadempimento e perdita delle quote di canone già imputate al prezzo. Settimo errore — Assenza di clausole sulle manutenzioni straordinarie: l'art. 23 D.L. 133/2014 non regola esplicitamente la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria durante la fase di godimento; se il contratto non disciplina questo aspetto, si applicano per analogia le norme sulla locazione (artt. 1575 e 1576 c.c. — manutenzione ordinaria a carico del conduttore, straordinaria a carico del locatore); in alternativa, le parti possono pattuire che tutte le manutenzioni siano a carico del conduttore-acquirente, in considerazione del fatto che quest'ultimo è l'acquirente finale e ha interesse alla conservazione del bene. Ottavo errore — Non prevedere un meccanismo di aggiornamento del prezzo di vendita: se il contratto di rent to buy ha una durata di 5-10 anni, il prezzo di vendita fissato al momento della stipula potrebbe non riflettere i valori di mercato al momento del rogito; le parti possono pattuire un meccanismo di indicizzazione del prezzo (es. all'indice ISTAT FOI) o mantenere il prezzo fisso come vantaggio competitivo per l'acquirente; l'assenza di qualsiasi clausola di aggiornamento può generare controversie.