Intimazione di Sfratto per Finita Locazione

L'Intimazione di Sfratto per Finita Locazione in Italia è l'atto disciplinato da Codice di Procedura Civile, artt. 657–664; Legge 27 luglio 1978, n. 392. Indica canone, deposito, durata, obblighi di manutenzione e termini di preavviso tra locatore e conduttore.

L'intimazione di sfratto per finita locazione si distingue da altri atti processuali affini. La licenza per finita locazione (art. 657, primo comma, c.p.c.) è la comunicazione che il locatore notifica durante la vigenza del contratto, per produrre effetto disdetta alla scadenza; l'intimazione, invece, presuppone che la scadenza sia già maturata. Lo sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) è fondato sull'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, non sulla scadenza del contratto. Presupposto necessario dell'intimazione per finita locazione è dunque che: il contratto di locazione sia regolarmente cessato alla scadenza contrattuale (per effetto di valida disdetta comunicata nei termini e nelle forme di legge, senza rinnovo tacito ex art. 1597 c.c.); il conduttore non abbia spontaneamente provveduto al rilascio entro la data di cessazione del contratto. La competenza territoriale appartiene al Tribunale nella cui circoscrizione si trova l'immobile (art. 661 c.p.c.), in composizione monocratica per le controversie locatizie.

Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione (Cass. Sez. III, n. 12543/2021; Cass. SS.UU., n. 9040/2011), il procedimento di convalida ha carattere sommario: il giudice verifica la regolarità della notificazione, la scadenza del contratto e la mancanza di opposizione fondata del conduttore, senza entrare nel merito di questioni contrattuali complesse che appartengono al giudizio ordinario. In assenza di opposizione all'udienza fissata, il giudice emette ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., che è immediatamente esecutiva e costituisce titolo per l'esecuzione forzata del rilascio. Il modello di forms-legal.com è strutturato per consentire al locatore — con l'assistenza del proprio difensore — di raccogliere e organizzare tutti gli elementi necessari prima di affidare l'atto all'avvocato per la sua formalizzazione e notificazione.

L'Intimazione di Sfratto per Finita Locazione in Italia è necessaria in tutti i casi in cui il contratto di locazione sia regolarmente cessato alla scadenza contrattuale e il conduttore abbia omesso di rilasciare spontaneamente l'immobile, rendendo necessario il ricorso alla tutela giudiziaria.

La prima situazione tipica è la scadenza della locazione abitativa 4+4 dopo il secondo quadriennio: al termine del secondo quadriennio di un contratto abitativo ai sensi dell'art. 2, comma 1, L. 9 dicembre 1998, n. 431, il locatore che abbia regolarmente comunicato disdetta con preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza (art. 3 L. 431/1998 per il diniego alla prima scadenza; art. 3, comma 6, L. 431/1998 per la seconda scadenza) può procedere con l'intimazione se il conduttore non lascia l'immobile alla data concordata.

La seconda situazione riguarda la locazione commerciale 6+6: alla scadenza del secondo sessennio di un contratto di locazione a uso diverso dall'abitazione ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull'equo canone), il locatore che abbia comunicato il diniego di rinnovo con preavviso di dodici o diciotto mesi (art. 29 L. 392/1978) può notificare l'intimazione se il conduttore non rilascia i locali commerciali alla data stabilita.

La terza situazione concerne i contratti di locazione transitoria scaduti: i contratti di locazione transitoria (art. 5, comma 1, L. 431/1998) e quelli per studenti universitari hanno una durata massima di diciotto mesi o quattro anni, rispettivamente. Alla scadenza, se il conduttore non rilascia l'immobile, il locatore può procedere con l'intimazione senza dover rispettare un termine di preavviso diverso da quello contrattualmente convenuto.

La quarta situazione riguarda il caso in cui il locatore abbia già comunicato la licenza per finita locazione durante la vigenza del contratto (con contestuale citazione per la convalida ex art. 657, comma 1, c.p.c.), ma il conduttore abbia ugualmente omesso il rilascio alla data indicata. In questo caso il locatore può procedere direttamente all'esecuzione forzata sulla base dell'ordinanza di convalida già ottenuta, oppure può notificare nuova intimazione di sfratto se non aveva precedentemente chiesto la convalida. Il ricorso all'intimazione è appropriato anche quando il locatore desidera accelerare il recupero dell'immobile rispetto ai tempi del processo ordinario, beneficiando della sommarietà del procedimento di convalida di sfratto.

L'Intimazione di Sfratto per Finita Locazione in Italia deve contenere, a pena di irregolarità procedurale e possibile nullità dell'atto, gli elementi essenziali tassativamente richiesti dagli artt. 657 e 660 c.p.c. e dalla normativa locatizia. forms-legal.com struttura il modello per raccogliere sistematicamente tutte le informazioni necessarie prima che il difensore formalizzi l'atto.

Primo elemento essenziale — identificazione delle parti: nome, cognome (o ragione sociale), codice fiscale e residenza (o sede legale) del locatore intimante e del conduttore intimato. Per i locatori persone giuridiche occorre indicare anche il numero REA della Camera di Commercio e il nome del legale rappresentante. Se il locatore è comproprietario dell'immobile, devono comparire nell'atto tutti i comproprietari che hanno interesse al rilascio. Per i conduttori con nucleo familiare nell'immobile, verificare se vi siano altri soggetti con diritto di occupazione autonomo.

Secondo elemento essenziale — descrizione dell'immobile: indirizzo completo con via, numero civico, scala, piano, interno, CAP e Comune; dati catastali del Catasto Fabbricati (foglio, particella, subalterno, categoria catastale e rendita); pertinenze ricomprese nel contratto di locazione (cantina, solaio, box, posto auto, giardino). L'identificazione deve corrispondere esattamente a quella riportata nel contratto di locazione registrato.

Terzo elemento essenziale — estremi del contratto: data di stipula del contratto di locazione, numero e data di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate (ricavabili dalla ricevuta di registrazione o dal modello F24), tipo di locazione (abitativa 4+4, concordato 3+2, transitoria, commerciale 6+6), e la scadenza contrattuale che fonda la richiesta di rilascio. Allegare al fascicolo del difensore copia del contratto registrato e della disdetta comunicata nei termini.

Quarto elemento essenziale — intimazione espressa al rilascio: formula categorica e inequivoca con cui si intima al conduttore di rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro la data indicata (generalmente la data di udienza fissata dal giudice, o una data anteriore concordata nel contratto). Il testo dell'intimazione deve essere conforme alla formula dell'art. 657 c.p.c.

Quinto elemento — citazione per la convalida: indicazione dell'udienza davanti alla sezione locazioni del Tribunale competente per territorio. La data dell'udienza è fissata dal Tribunale contestualmente all'assegnazione del ruolo; il difensore deve verificare i tempi ordinari della sezione locazioni del Tribunale competente. L'atto deve indicare il numero di ruolo e la sezione assegnataria.

Sesto elemento — difensore e domicilio: ai sensi degli artt. 82 e 163 c.p.c., l'atto deve indicare il nome, il cognome, il numero di iscrizione all'Ordine degli Avvocati e il recapito PEC del difensore che rappresenta il locatore, con elezione di domicilio presso lo studio del difensore ai fini delle notificazioni processuali.

Settimo elemento — contributo unificato: il deposito dell'atto in Tribunale deve essere accompagnato dal pagamento del contributo unificato determinato ai sensi dell'art. 13 D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, calcolato sul valore della causa (generalmente pari al canone annuo moltiplicato per il numero di mensilità della durata residua stimata del ritardo nel rilascio).

Per compilare correttamente il modello di Intimazione di Sfratto per Finita Locazione in Italia disponibile su forms-legal.com, seguire questa procedura operativa. Il modello è concepito per raccogliere le informazioni che il locatore dovrà poi fornire al proprio difensore per la redazione dell'atto processuale formale.

Passo 1 — Identificare le parti: inserire nome completo e codice fiscale del locatore intimante. Se il locatore è una persona giuridica (società, cooperativa, ente), indicare ragione sociale, partita IVA, sede legale, numero REA Camera di Commercio e nome del legale rappresentante con gli estremi del documento che ne attesta i poteri. Per il conduttore intimato inserire nome, cognome, codice fiscale e indirizzo attuale dell'immobile occupato.

Passo 2 — Descrivere l'immobile: riportare con precisione l'indirizzo completo dell'immobile (via, numero civico, piano, interno, Comune, Provincia) e i dati catastali leggibili dalla visura ipotecaria o dalla scheda catastale del Catasto Fabbricati. Includere tutte le pertinenze che fanno parte della locazione e che dovranno essere restituite.

Passo 3 — Indicare gli estremi del contratto: inserire la data di stipula del contratto di locazione, la data di registrazione e il numero di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. La data di registrazione è reperibile sulla ricevuta del modello F24 o sull'attestazione dell'Agenzia delle Entrate. Indicare la data di scadenza del contratto che giustifica la procedura.

Passo 4 — Verificare la disdetta: prima di procedere con l'intimazione, verificare che la disdetta (diniego di rinnovo) sia stata comunicata al conduttore nella forma scritta prevista dalla legge (raccomandata A/R o PEC) e nel rispetto dei termini di preavviso: sei mesi per le locazioni abitative (art. 3 L. 431/1998), dodici mesi per le locazioni commerciali con oltre nove anni di contratto (art. 29 L. 392/1978), diciotto mesi per i contratti commerciali alberghieri. Raccogliere la prova della ricezione della disdetta da parte del conduttore (ricevuta di ritorno della raccomandata o ricevuta PEC di consegna).

Passo 5 — Formulare l'intimazione: nel campo apposito del modello indicare la data entro cui si intima al conduttore di rilasciare l'immobile. L'intimazione deve avere contenuto categorico: «intima al conduttore di rilasciare l'immobile sito in [indirizzo], libero da persone e cose, entro e non oltre il [data], e lo cita a comparire all'udienza del [data] avanti alla sezione locazioni del Tribunale di [sede]».

Passo 6 — Indicare il difensore: inserire nome, cognome, numero di iscrizione all'Ordine degli Avvocati, indirizzo PEC e recapito telefonico del legale incaricato. La sua presenza in udienza è obbligatoria: il locatore non può comparire personalmente in giudizio davanti al Tribunale senza il patrocinio di un avvocato (artt. 82 e 83 c.p.c.).

Passo 7 — Pagare il contributo unificato: il difensore calcolerà l'importo del contributo unificato da versare (artt. 13-14 D.P.R. 115/2002) in base al valore della controversia, che per le cause di sfratto è determinato ai sensi dell'art. 14 c.p.c. Sul totale pagato, alla ricevuta del versamento (modello F23 o F24 con codice tributo 1016) si ricava la documentazione da allegare al deposito in Tribunale.

Passo 8 — Notificare: l'atto definitivo, redatto e firmato dal difensore, deve essere notificato al conduttore a cura dell'ufficiale giudiziario dell'UNEP (Ufficio Notifiche Esecuzioni e Protesti) del Tribunale competente, oppure a mezzo PEC dal difensore abilitato ai sensi della L. 21 gennaio 1994, n. 53. Conservare la ricevuta di notificazione per il deposito nel fascicolo di causa.

L'Intimazione di Sfratto per Finita Locazione in Italia è soggetta ai seguenti requisiti formali e sostanziali inderogabili, la cui inosservanza può determinare la nullità dell'atto o l'infondatezza della domanda.

Requisito 1 — Previa e valida disdetta: presupposto indispensabile per la fondatezza dell'intimazione è che il locatore abbia correttamente comunicato al conduttore il diniego di rinnovo del contratto (disdetta) nella forma scritta prevista dalla legge e nel rispetto del termine di preavviso minimo. Per le locazioni abitative 4+4 ex art. 2, comma 1, L. 431/1998: la disdetta alla prima scadenza (art. 3 L. 431/1998) deve essere inviata almeno sei mesi prima e indicare uno dei motivi tassativi elencati dalla legge; la disdetta alla seconda scadenza può essere inviata liberamente. Per le locazioni commerciali ex L. 392/1978: il diniego di rinnovo (art. 29 L. 392/1978) deve essere comunicato con preavviso di almeno dodici mesi (diciotto mesi per alberghi e attività alberghiere) e indicare le motivazioni previste dall'art. 29. La disdetta deve essere inviata a mezzo raccomandata A/R o PEC: l'invio tramite email ordinaria o SMS non produce effetti giuridici.

Requisito 2 — Assenza di rinnovo tacito: occorre verificare che il contratto non si sia rinnovato tacitamente per effetto dell'art. 1597 c.c. (mancanza di disdetta tempestiva) o per proroga di legge (es. le proroghe disposte durante e dopo l'emergenza Covid-19 dai D.L. 18/2020 e ss.). Se il contratto si è rinnovato tacitamente, l'intimazione è infondata e il giudice la rigetta.

Requisito 3 — Forma scritta e notificazione giudiziaria: l'atto deve essere redatto per iscritto e notificato nelle forme previste dall'art. 660 c.p.c.: a mezzo ufficiale giudiziario dell'UNEP oppure, se il difensore è abilitato, a mezzo PEC ai sensi della L. 53/1994. Non è ammessa la notificazione a mezzo raccomandata A/R per gli atti giudiziali.

Requisito 4 — Patrocinio legale: ai sensi degli artt. 82 e 83 c.p.c., nei giudizi davanti al Tribunale la rappresentanza tecnica di un avvocato iscritto all'albo è obbligatoria. L'intimazione deve indicare il nome del difensore e la sua elezione di domicilio. Il locatore non può comparire personalmente all'udienza di convalida senza l'avvocato.

Requisito 5 — Pagamento del contributo unificato: il deposito dell'atto in cancelleria deve essere accompagnato dal pagamento del contributo unificato ex art. 13 D.P.R. 115/2002. Il mancato pagamento o il pagamento in misura insufficiente impedisce l'iscrizione al ruolo e l'assegnazione dell'udienza.

Requisito 6 — Mediazione obbligatoria: ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, le controversie in materia di locazione sono soggette a mediazione civile obbligatoria come condizione di procedibilità. Tuttavia, per il procedimento speciale di convalida di sfratto la giurisprudenza (Cass. n. 27433/2020; Cass. n. 9580/2018) ha chiarito che la condizione di procedibilità della mediazione si applica solo se e quando, in caso di opposizione del conduttore, il giudice dispone il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. trasformando il procedimento in processo ordinario. Prima di tale momento, la condizione di procedibilità non è richiesta.

I principali errori commessi dai locatori — e talvolta dai loro difensori — nella procedura di Intimazione di Sfratto per Finita Locazione in Italia sono i seguenti, con le relative conseguenze giuridiche.

Errore 1 — Disdetta comunicata tardivamente o in forma invalida: la disdetta deve pervenire al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza del contratto abitativo 4+4 (dodici o diciotto mesi per i contratti commerciali), inviata obbligatoriamente a mezzo raccomandata A/R o PEC. Un'email ordinaria, un messaggio WhatsApp o una comunicazione verbale non producono effetti giuridici. La disdetta tardiva non ferma il rinnovo tacito del contratto ex art. 1597 c.c.: il contratto si rinnova e l'intimazione di sfratto risulta infondata.

Errore 2 — Confondere lo sfratto per finita locazione con quello per morosità: i due procedimenti hanno fondamenti normativi diversi (art. 657 c.p.c. per la finita locazione; art. 658 c.p.c. per la morosità), presupposti diversi e conseguenze diverse. Se il conduttore è moroso nel pagamento dei canoni ma il contratto non è ancora scaduto, lo strumento corretto è lo sfratto per morosità, non l'intimazione per finita locazione. Un'intimazione fondata sul presupposto sbagliato viene respinta dal giudice in udienza.

Errore 3 — Omettere i dati catastali nel testo dell'atto: sebbene l'omissione dei dati catastali non determini automaticamente la nullità dell'atto ex art. 156 c.p.c. (nullità solo se il vizio impedisce il raggiungimento dello scopo dell'atto), la mancanza di foglio, particella e subalterno può generare eccezioni processuali del conduttore sull'identità dell'immobile e rallentare la procedura di convalida.

Errore 4 — Non pagare il contributo unificato o pagarlo in misura errata: il mancato pagamento del contributo unificato (art. 13 D.P.R. 115/2002) impedisce l'iscrizione al ruolo della causa. Il difensore deve calcolare correttamente il valore della causa (canone annuo × durata residua stimata dell'occupazione abusiva) per determinare il contributo dovuto. Gli errori di calcolo costringono a integrare il pagamento con eventuale sanzione amministrativa per pagamento tardivo.

Errore 5 — Non inserire le pertinenze oggetto di rilascio: se nel contratto di locazione erano ricomprese pertinenze (box auto, cantina, posto moto, giardino, deposito), queste devono essere espressamente menzionate nell'atto di intimazione tra i beni di cui si chiede il rilascio. Le pertinenze non menzionate non rientrano nel titolo esecutivo emesso all'esito della convalida e richiedono un'ulteriore azione giudiziaria.

Errore 6 — Presentarsi in udienza senza difensore: i giudizi davanti al Tribunale richiedono obbligatoriamente il patrocinio legale. Il locatore che compare personalmente all'udienza di convalida senza il proprio avvocato non può compiere atti processuali: la comparsa senza difensore è come la mancata comparsa.

Errore 7 — Non considerare il diritto del conduttore al termine di grazia: l'art. 6 L. 431/1998 e l'art. 56 L. 392/1978 consentono al giudice di accordare al conduttore un termine di grazia per il rilascio (fino a sei mesi per le locazioni abitative; valutazione discrezionale per le commerciali). Il locatore deve essere informato di questa possibilità per pianificare correttamente i propri tempi.

Errore 8 — Notificare l'atto tramite raccomandata postale anziché tramite l'ufficiale giudiziario o PEC del difensore: la notificazione degli atti giudiziali tramite raccomandata postale ordinaria non è ammessa (art. 660 c.p.c.). Solo la notificazione a mezzo ufficiale giudiziario (UNEP) o, per i difensori abilitati, tramite PEC ai sensi della L. 53/1994 è valida per gli atti processuali.

Errore 9 — Non richiedere l'indennità di occupazione durante il contenzioso: durante il periodo intercorrente tra la scadenza del contratto di locazione e l'effettivo rilascio dell'immobile (che può durare mesi, soprattutto se il conduttore si oppone), il locatore ha diritto all'indennità di occupazione abusiva ex art. 1591 c.c., pari almeno al canone contrattuale. Il locatore che non formula espressamente questa domanda nell'intimazione o in un atto successivo rischia di perdere il credito per il periodo di occupazione abusiva, o di doverlo recuperare con separata azione monitoria.

Errore 10 — Sottovalutare il termine di grazia e non pianificare l'esecuzione forzata: il locatore che ottiene l'ordinanza di convalida deve essere pronto ad attivare la procedura esecutiva del rilascio ex art. 608 c.p.c. non appena il termine di grazia (eventualmente accordato al conduttore fino a sei mesi) scade senza rilascio spontaneo. La procedura esecutiva richiede la notifica del precetto di rilascio e la richiesta di intervento all'UNEP: i tempi di fissazione della data di esecuzione variano da Tribunale a Tribunale. Non pianificare per tempo questa fase può comportare un ritardo aggiuntivo nel recupero dell'immobile.