Richiesta delle Agevolazioni "Prima Casa"

La Richiesta delle Agevolazioni "Prima Casa" in Italia è l'atto disciplinato da Nota II-bis art. 1 Tariffa D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro).

L'agevolazione fiscale si articola diversamente a seconda del regime impositivo del trasferimento. Per gli acquisti soggetti a imposta di registro (compravendita tra privati o da impresa non costruttrice): l'aliquota scende dal nove per cento ordinario al due per cento del valore catastale rivalutato (rendita catastale × 115,5 per le abitazioni), con le imposte ipotecaria e catastale ridotte a cinquanta euro ciascuna anziché proporzionali. Per gli acquisti soggetti a IVA (acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori): l'aliquota IVA scende dal dieci per cento (o ventidue per cento per le abitazioni di lusso) al quattro per cento del prezzo pattuito, con imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. L'imposta di registro non può comunque essere inferiore a mille euro ai sensi dell'art. 10, co. 2, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

Sono ammesse alle agevolazioni prima casa le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/2 (civile), A/3 (economica), A/4 (popolare), A/5 (ultrapopolare), A/6 (rurale), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi). Sono escluse le categorie A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio), indipendentemente dal prezzo di vendita. La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con la sentenza n. 15629 del 2018 ha definitivamente stabilito che la categoria catastale è l'unico parametro rilevante per qualificare un'abitazione come «di lusso» ai fini dell'esclusione dal beneficio, superando i criteri basati sui decreti ministeriali del 2 agosto 1969 che in precedenza generavano incertezza applicativa.

L'Agenzia delle Entrate, attraverso i Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) e il sistema informatico SISTER, verifica la correttezza delle dichiarazioni tramite controlli automatizzati incrociati con la banca dati catastale, il Registro delle Trascrizioni e la banca dati ANPR (Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente). In caso di dichiarazioni mendaci o di mancato rispetto delle condizioni successive all'atto (trasferimento della residenza entro diciotto mesi, mantenimento della proprietà per almeno cinque anni senza riacquisto), l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate territorialmente competente notifica un avviso di liquidazione per il recupero delle imposte ordinarie maggiorate di sanzione del trenta per cento e interessi di mora calcolati dalla data dell'atto.

La dichiarazione per le agevolazioni prima casa in Italia deve essere resa in ogni atto traslativo della proprietà o della nuda proprietà di un'abitazione non di lusso, a titolo oneroso o gratuito, ogni qualvolta l'acquirente intenda beneficiare del regime fiscale ridotto previsto dalla Nota II-bis al D.P.R. 131/1986. Le situazioni concrete in cui la richiesta è necessaria sono le seguenti.

Acquisto diretto da privato: atto di compravendita soggetto a imposta di registro; l'acquirente dichiara i requisiti al notaio rogante, che li inserisce nel rogito e provvede alla liquidazione delle imposte tramite il Modello Unico Informatico (MUI) con versamento telematico all'Agenzia delle Entrate.

Acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori: l'operazione è soggetta a IVA; la dichiarazione viene resa nell'atto notarile e comunicata al venditore per l'emissione della fattura con aliquota agevolata al quattro per cento anziché al dieci per cento ordinario.

Permuta di immobili: ciascuna delle parti può richiedere il beneficio per l'immobile ricevuto in permuta, se ne ricorrono i requisiti soggettivi e oggettivi. Il notaio inserisce la dichiarazione per la parte che richiede l'agevolazione e liquida le imposte separatamente.

Acquisto all'asta giudiziaria: la dichiarazione è resa nell'udienza di aggiudicazione o nel verbale di trasferimento, secondo le indicazioni del giudice dell'esecuzione. La Corte di Cassazione, sez. V civ., con l'ordinanza n. 5611 del 2020, ha confermato l'applicabilità delle agevolazioni prima casa alle vendite forzate, purché sussistano tutti i requisiti della Nota II-bis.

Assegnazione da cooperativa edilizia: la dichiarazione è resa nell'atto di assegnazione predisposto dal notaio o nella procedura ComUnica. I soci assegnatari devono possedere i medesimi requisiti richiesti per gli acquirenti privati.

Acquisto della nuda proprietà: l'agevolazione si applica anche al trasferimento della sola nuda proprietà (artt. 978 ss. c.c.), purché il nudo proprietario non sia titolare di diritti di piena proprietà su altre abitazioni nel Comune dell'immobile.

Non spetta l'agevolazione per: acquisto di terreni non edificabili, acquisto di locali commerciali o uffici, acquisto di abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9), acquisto da parte di società o enti diversi dalle cooperative edilizie che assegnano alloggi ai soci, acquisto di una seconda abitazione quando si è già titolari della prima casa nel medesimo Comune senza aver proceduto alla vendita della stessa.

La Richiesta delle Agevolazioni Prima Casa in Italia deve contenere gli elementi dichiarativi prescritti dalla Nota II-bis al D.P.R. 131/1986, la cui assenza o falsità comporta decadenza dal beneficio e applicazione di sanzioni fiscali.

Dichiarazione sulla categoria catastale: attestazione che l'immobile è classificato, o classificabile, in una delle categorie ammesse (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e non in quelle escluse (A/1, A/8, A/9). Il dato si ricava dalla visura catastale aggiornata ottenuta gratuitamente tramite il portale dei servizi catastali dell'Agenzia delle Entrate accessibile con SPID o CIE, o presso qualsiasi ufficio provinciale.

Dichiarazione di residenza o di attività nel Comune: indicazione che l'immobile si trova nel Comune in cui l'acquirente ha già la residenza anagrafica, oppure dichiarazione dell'impegno a trasferirvi la residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito, oppure attestazione che l'acquirente svolge attività lavorativa nel Comune. Per i cittadini italiani residenti all'estero e iscritti all'AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all'Estero), l'agevolazione spetta anche senza obbligo di trasferimento della residenza, purché acquistino la prima abitazione nel Comune italiano di nascita o di precedente residenza.

Dichiarazione di assenza di altri diritti reali su abitazioni nel Comune: l'acquirente dichiara di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune dove è situato l'immobile da acquistare. Il controllo può essere effettuato richiedendo all'Agenzia delle Entrate la visura soggettiva catastale personale, che elenca tutti i diritti reali intestati al soggetto sul territorio nazionale.

Dichiarazione di non aver già goduto delle agevolazioni prima casa sull'intero territorio nazionale: l'acquirente attesta di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata con il beneficio prima casa, salvo che quell'immobile sia alienato entro un anno dal nuovo acquisto. La dichiarazione è resa ai sensi del D.P.R. 445/2000 e la sua falsità costituisce reato ex art. 76 del medesimo D.P.R.

Codice fiscale dell'acquirente: elemento indispensabile per i controlli automatizzati dell'Agenzia delle Entrate incrociati con la banca dati catastale e il Registro delle Trascrizioni. In assenza del codice fiscale valido l'atto non può essere registrato.

Estremi catastali dell'immobile: foglio, particella e subalterno del fabbricato, come da visura catastale aggiornata, necessari per l'identificazione dell'immobile nei registri immobiliari della Conservatoria.

Indicazione della destinazione d'uso: la dichiarazione deve specificare che l'acquirente intende destinare l'immobile a propria abitazione principale. Anche gli acquisti per uso proprio non residenziale continuativo (es. utilizzo come studio, ufficio o sede di impresa) non danno diritto al beneficio prima casa; l'agevolazione è riservata alla prima abitazione nel senso di abitazione nella quale si trasferisce la residenza anagrafica.

Pertinenze: la Nota II-bis prevede che l'agevolazione si estenda alle pertinenze (categoria C/2 — cantina o soffitta; C/6 — posto auto o garage; C/7 — tettoia) nella misura di una pertinenza per ciascuna delle suddette categorie catastali, purché destinate al servizio dell'abitazione principale e acquistate contestualmente o con atto separato successivo. La pertinenza deve essere indicata nell'atto notarile con riferimento agli estremi catastali propri.

Su forms-legal.com è disponibile il modulo guida da portare compilato al notaio, contenente tutte le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis, le istruzioni su come verificare la categoria catastale tramite il portale SISTER e l'elenco dei documenti da portare al rogito. Il notaio inserisce le dichiarazioni nel corpo dell'atto pubblico e provvede all'invio telematico all'Agenzia delle Entrate tramite il Sistema Telematico Notarile (STN) entro trenta giorni dalla stipula, al versamento delle imposte liquidate e alla trascrizione nei registri immobiliari.

Per predisporre correttamente la Richiesta delle Agevolazioni Prima Casa in Italia, seguire con attenzione i passaggi indicati prima di recarsi dall'appuntamento con il notaio rogante.

Passo 1 — Acquisire la visura catastale aggiornata dell'immobile. La visura si ottiene gratuitamente sul portale dei Servizi Catastali dell'Agenzia delle Entrate (servizi.agenziaentrate.gov.it) con autenticazione tramite SPID, CIE o CNS, oppure presso qualsiasi ufficio provinciale dell'Agenzia. Verificare che la categoria catastale rientri tra A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11; in caso contrario, valutare se presentare prima del rogito una richiesta di variazione catastale tramite DOCFA.

Passo 2 — Verificare lo stato anagrafico di residenza nel Comune. Se la residenza è già registrata nell'ANPR del Comune dell'immobile, nessun adempimento aggiuntivo è necessario. Se la residenza è altrove, predisporre la dichiarazione di impegno al trasferimento entro diciotto mesi, che il notaio inserirà nel rogito. Dopo il rogito, presentare la domanda di cambio di residenza (ex D.P.R. 223/1989 e D.L. 5/2012, art. 5) allo sportello anagrafico del Comune di destinazione o tramite i servizi online del Comune.

Passo 3 — Verificare l'assenza di vincoli ostativi. Consultare le proprie visure catastali storiche sul portale SISTER dell'Agenzia delle Entrate o richiedere un estratto presso l'ufficio provinciale per accertarsi di non essere già titolari, anche per piccole quote, di diritti reali su abitazioni acquistate con agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Anche una quota ereditata non ancora accettata formalmente può rappresentare un elemento di criticità.

Passo 4 — Compilare il modulo guida di forms-legal.com con tutti i dati anagrafici e catastali. Indicare: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale (tessera sanitaria), residenza attuale, PEC o indirizzo e-mail; dati dell'immobile (indirizzo, Comune, foglio/particella/subalterno catastale, superficie, piano, categoria catastale); prezzo di acquisto concordato; dati del venditore; eventuale previsione di mutuo ipotecario.

Passo 5 — Portare al rogito notarile i seguenti documenti: documento di identità valido; codice fiscale (tessera sanitaria); visura catastale aggiornata dell'immobile; estratto di mappa catastale; compromesso o contratto preliminare se già stipulato; documentazione del mutuo (proposta di finanziamento o contratto preliminare di mutuo); eventuale visura storica personale per verificare l'assenza di vincoli ostativi.

Il notaio provvederà a: inserire le dichiarazioni nel rogito; liquidare le imposte tramite Modello Unico Informatico (MUI) con versamento telematico; registrare l'atto all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni; trascrivere e volturare l'immobile presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare entro venti giorni dalla registrazione. Le spese notarili, l'imposta di registro agevolata al due per cento, le imposte ipotecaria e catastale fisse e l'eventuale IVA agevolata al quattro per cento sono poste a carico dell'acquirente.

I requisiti giuridici formali per le agevolazioni prima casa in Italia sono stabiliti dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986, come successivamente modificata e integrata.

Forma giuridica dell'atto: l'atto di trasferimento della proprietà immobiliare deve rivestire la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 n. 1 c.c. e, ai fini della trascrizione nei Registri Immobiliari, deve essere redatto per atto pubblico notarile o per scrittura privata con sottoscrizione autenticata ex art. 2657 c.c. Le agevolazioni si inseriscono obbligatoriamente nel corpo dell'atto traslativo, non in un documento separato.

Registrazione dell'atto: il notaio registra telematicamente l'atto all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula tramite il Sistema Telematico Notarile (STN), con liquidazione e versamento contestuale delle imposte (art. 13 D.P.R. 131/1986).

Decadenza dal beneficio: la Nota II-bis, co. 4, disciplina tre cause di decadenza. Prima: le dichiarazioni rese nell'atto risultano false — il Garante fiscale recupera le imposte ordinarie più sanzione del trenta per cento più interessi. Seconda: l'acquirente non trasferisce la residenza nel Comune entro diciotto mesi dalla stipula — la decadenza opera automaticamente allo scadere del termine. Terza: l'immobile è rivenduto o donato entro cinque anni dall'acquisto senza riacquistarne un altro con le agevolazioni prima casa entro un anno. In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate notifica avviso di liquidazione; il termine di accertamento è tre anni dalla registrazione dell'atto (art. 76 D.P.R. 131/1986).

Imposta di registro minima: l'imposta di registro non può essere inferiore a mille euro ai sensi dell'art. 10, co. 2, D.Lgs. 23/2011, anche quando il due per cento del valore catastale rivalutato risulta inferiore a tale soglia.

Credito d'imposta prima casa: chi vende l'abitazione agevolata e ne riacquista un'altra con le medesime agevolazioni entro un anno ha diritto al credito d'imposta prima casa ex art. 7 L. 448/1998, pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, da utilizzare in compensazione nel Modello F24 (codice tributo 6602) o in riduzione delle imposte IRPEF nella dichiarazione dei redditi successiva.

Gli errori più frequenti nella Richiesta delle Agevolazioni Prima Casa in Italia riguardano sia la fase pre-rogito sia quella successiva all'atto, e possono comportare decadenza dal beneficio con oneri fiscali molto rilevanti.

Errore 1 — Non verificare la categoria catastale prima del rogito. Alcuni immobili recentemente ristrutturati o in corso di accatastamento possono risultare ancora in categoria provvisoria (F/3 — in corso di definizione) o in categoria commerciale. Occorre accertarsi della categoria definitiva prima della firma dell'atto; in caso di categoria non idonea, presentare la variazione catastale con DOCFA prima del rogito. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 19165 del 2021, ha ribadito che la categoria vigente al momento del rogito è quella determinante ai fini del beneficio.

Errore 2 — Dimenticare di trasferire la residenza entro diciotto mesi. L'errore più frequente in assoluto. L'Agenzia delle Entrate incrocia automaticamente i dati anagrafici ANPR con quelli del registro degli atti notarili e notifica l'avviso di liquidazione automaticamente allo scadere dei diciotto mesi se il trasferimento non risulta avvenuto. Il termine non è prorogabile né sospendibile per cause soggettive ordinarie.

Errore 3 — Vendere l'immobile prima dei cinque anni senza riacquistare entro un anno. Molti proprietari ignorano che la vendita infraquinquennale fa scattare la decadenza con sanzione del trenta per cento sull'intera differenza d'imposta rispetto all'ordinaria. Anche le donazioni infraquinquennali sono assimilate alle vendite ai fini della decadenza, salvo specifiche eccezioni chiarite dalla Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n. 8382 del 2021.

Errore 4 — Non dichiarare quote di proprietà su altre abitazioni nel Comune. Anche una piccola quota ereditata su un appartamento nel medesimo Comune della nuova abitazione da acquistare osta al beneficio. Verificare sempre la propria posizione catastale personale tramite visura storica prima di sottoscrivere il rogito.

Errore 5 — Confondere il regime registro con il regime IVA. Chi acquista da un'impresa costruttrice deve verificare con precisione se l'impresa si trova entro i cinque anni dall'ultimazione dei lavori (con applicazione dell'IVA al quattro per cento) o oltre tale termine (con applicazione dell'imposta di registro al due per cento). La confusione tra i due regimi genera errori nella liquidazione delle imposte e può determinare l'emissione di un avviso di accertamento.

Errore 6 — Non richiedere il credito d'imposta prima casa al rogito del riacquisto. Chi ha già venduto un'abitazione prima casa e ne riacquista un'altra entro un anno deve espressamente dichiarare nell'atto di riacquisto di volersi avvalere del credito ex art. 7 L. 448/1998, indicando gli estremi dell'atto precedente. La mancata dichiarazione al momento del rogito non consente di recuperare il credito successivamente.

Errore 7 — Non conservare la documentazione del mutuo prima casa. Le spese per il mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto della prima casa (interessi passivi) sono detraibili dall'IRPEF nella misura del diciannove per cento su un importo massimo di quattromila euro annui ex art. 15 co. 1 lett. b) TUIR. Per beneficiare di questa ulteriore agevolazione fiscale è indispensabile conservare il contratto di mutuo, le quietanze di pagamento degli interessi e la documentazione bancaria, che può essere richiesta dall'Agenzia delle Entrate in sede di controllo della dichiarazione dei redditi.