Modello F23 — Pagamento Imposta di Registro e Tributi

Il Modello F23 — Pagamento Imposta di Registro e Tributi in Italia è l'atto disciplinato da D.P.R. 131/1986 (T.U. imposta di registro); D.Lgs. 241/1997; Provvedimento AdE approvazione modello F23.

L'imposta di registro, che costituisce il tributo più frequentemente versato mediante Modello F23, è un'imposta sugli atti giuridici in senso lato disciplinata dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). L'art. 1 TUR stabilisce che l'imposta si applica agli atti indicati nella Tariffa allegata al decreto, e che la registrazione produce gli effetti previsti dalla legge e costituisce prova della data degli atti. La Tariffa parte prima del TUR elenca gli atti soggetti a registrazione in termine fisso (30 giorni): atti traslativi di immobili, contratti di locazione, verbali di assemblea, atti societari, atti giudiziari. La Tariffa parte seconda elenca gli atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso. L'art. 69 TUR disciplina le sanzioni per omessa, tardiva o infedele registrazione: sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta, riducibile con il ravvedimento operoso ex art. 13 D.Lgs. 472/1997. La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n. 15063/2002, ha chiarito che l'obbligo di registrazione è solidale tra tutte le parti dell'atto, con diritto di regresso di chi paga verso le altre parti. La corretta compilazione del Modello F23 è quindi essenziale per la piena validità fiscale e probatoria degli atti registrati presso l'Agenzia delle Entrate.

Il Modello F23 si distingue strutturalmente dal Modello F24 per l'assenza del meccanismo di compensazione: il versamento F23 non consente di portare in detrazione crediti d'imposta maturati in altri ambiti, il che lo rende uno strumento di puro pagamento e non di gestione della posizione fiscale complessiva. La ratio di questa differenza strutturale risiede nella natura dei tributi che transitano per F23: l'imposta di registro, le sanzioni, le tasse di concessione governativa sono tributi collegati a specifici atti o procedimenti, la cui imputazione deve essere certa e immediata senza possibilità di compensazioni che potrebbero ritardare o complicare il perfezionamento della registrazione. L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 36/E/2007 con le istruzioni operative aggiornate per la compilazione del Modello F23, comprendente l'elenco completo dei codici tributo, la definizione dei tipi di versamento, e le regole di competenza territoriale degli uffici. Sul piano pratico, il Modello F23 deve essere compilato in duplice copia: una conservata dalla banca o dall'ufficio postale che effettua l'incasso, e una (con timbro di pagamento) consegnata al contribuente come quietanza, da allegare all'atto da registrare o da conservare ai fini probatori per la durata del termine di decadenza degli accertamenti tributari (5 anni ex art. 76 D.P.R. 131/1986). La dematerializzazione progressiva del Modello F23, avviata con la Legge di Bilancio 2020 e il Piano Italia Digitale 2026, prevede che entro il 2027 tutti i tributi oggi versati con F23 siano migrati a F24 o a portali telematici dedicati della Pubblica Amministrazione.

Il Modello F23 in Italia è necessario in specifiche situazioni di pagamento di tributi non unificabili con F24. Il caso più frequente è il pagamento dell'imposta di registro per la registrazione cartacea di contratti (compravendita, locazione, affitto d'azienda, procure, atti giudiziari) presso gli Uffici delle Entrate, ai sensi del D.P.R. 131/1986. Va presentato nei seguenti casi concreti: registrazione di contratti di locazione abitativa o commerciale in modalità cartacea (non tramite il sistema RLI telematico); pagamento dell'imposta di registro su atti soggetti a registrazione in termine fisso (entro 30 giorni dall'atto — art. 13 D.P.R. 131/1986); pagamento di sanzioni e interessi su tributi specifici non versabili tramite F24; pagamento di tasse di concessione governativa per pratiche amministrative cartacee; pagamento di diritti catastali e ipotecari per operazioni non gestibili online; pagamento di somme richieste dall'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate in esito a liquidazioni o controlli. Con la progressiva digitalizzazione della Pubblica Amministrazione italiana (CAD — D.Lgs. 82/2005), i casi in cui il Modello F23 è indispensabile si sono ridotti, ma restano ancora operativi per categorie specifiche di tributi.

Un ambito in cui il Modello F23 rimane particolarmente rilevante è quello degli atti giudiziari: la registrazione delle sentenze, dei decreti ingiuntivi, dei verbali di conciliazione e degli atti del procedimento civile avviene mediante Modello F23, con codice tributo specifico determinato dall'ufficio giudiziario. L'art. 8 della Tariffa parte prima del TUR prevede aliquote variabili per gli atti giudiziari in base alla natura dell'atto e all'importo della controversia. Il D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642 (imposta di bollo) e il D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Testo Unico Spese di Giustizia) regolano gli oneri connessi alla registrazione giudiziaria, spesso liquidati tramite Modello F23. La Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, con ordinanza n. 8312/2020, ha confermato la legittimità del sistema di pagamento tramite Modello F23 per la registrazione degli atti giudiziari, respingendo l'eccezione di incostituzionalità sollevata da alcune parti. Il termine per il versamento dell'imposta di registro sugli atti giudiziari è di 30 giorni dalla data del provvedimento, salvo diverso termine stabilito dall'ufficio di cancelleria. Il mancato o tardivo pagamento attiva il procedimento di riscossione coattiva tramite Agenzia delle Entrate-Riscossione, con aggravio di interessi e sanzioni.

Situazioni pratiche specifiche in cui il Modello F23 è ancora il canale obbligatorio nel 2024-2025: (1) Registrazione di procure notarili e atti di delega in modalità cartacea — la procura notarile con valore patrimoniale indeterminato è soggetta all'imposta di registro in misura fissa (€ 200) ex Tariffa parte prima, art. 11 D.P.R. 131/1986, pagata con F23 codice tributo 107; (2) Atti di accertamento e liquidazione emessi dall'Agenzia delle Entrate — i provvedimenti di liquidazione dell'imposta di registro su atti non autoliquidati (es. atti in cui la base imponibile dichiarata è stata rettificata) prevedono il pagamento tramite F23 con il codice tributo indicato nell'avviso di accertamento; (3) Tasse di concessione governativa per attività regolate da autorizzazioni ministeriali (es. commercio ambulante, somministrazione di alcolici) che non transitano ancora per il Sistema PagoPA; (4) Sanzioni irrogate dalle sedi territoriali dell'Agenzia delle Entrate nell'ambito di procedimenti tributari non telematizzati; (5) Pagamenti richiesti dalla cancelleria dei Tribunali per la registrazione di decreti ingiuntivi, sentenze e atti giudiziali. Per tutte queste fattispecie, il contribuente deve verificare sul sito agenziaentrate.gov.it o contattando il call center AdE (800.90.96.96) se il pagamento specifico richieda il Modello F23 o se sia già disponibile l'alternativa telematica; l'utilizzo dello strumento sbagliato (F23 anziché F24 o viceversa) può determinare la mancata imputazione del pagamento con conseguente avvio di procedimento di riscossione coattiva.

Il Modello F23 in Italia è strutturato in sezioni che devono essere compilate con precisione per garantire la corretta imputazione del pagamento. Sezione 1 — Dati del versante: nome/denominazione, codice fiscale, domicilio fiscale, eventuale codice di procedura. Sezione 2 — Dati dell'ufficio: codice dell'ufficio dell'Agenzia delle Entrate destinatario del versamento (reperibile sul sito AdE); questo dato è fondamentale perché il pagamento deve essere imputato all'ufficio che gestisce l'atto o il tributo. Sezione 3 — Tipo di versamento: indicare se si tratta di 'RP' (registrazione o prima annualità), 'RA' (annualità successive), 'RV' (ravvedimento) o altre causali previste dalle istruzioni. Sezione 4 — Anno di riferimento: anno a cui si riferisce il versamento (per le locazioni è l'anno della prima registrazione o dell'annualità successiva). Sezione 5 — Codice tributo: elemento critico — deve corrispondere esattamente al tributo pagato (es. 109 per locazioni, 107 per atti in misura fissa, 752 per sanzioni per omessa registrazione). Sezione 6 — Importo: il pagamento avviene senza separazione tra imposta, sanzioni e interessi nello stesso rigo, ognuno con il proprio codice tributo. Sul sito forms-legal.com il modulo guidato assiste nella compilazione di ciascuna sezione con istruzioni specifiche per ogni codice tributo. Sezione 7 — Dati del contratto o dell'atto: numero di repertorio, data dell'atto (per i contratti di locazione: numero di registrazione, data di decorrenza).

Un aspetto tecnico spesso sottovalutato è la distinzione tra il campo 'Anno di riferimento' e il campo 'Anno di imposta': per i contratti di locazione, l'anno di riferimento nel Modello F23 è l'anno di decorrenza del contratto (o dell'annualità), mentre per le sanzioni è l'anno in cui si è verificata la violazione. La corretta indicazione di questo campo è verificata dall'Agenzia delle Entrate in fase di controllo: la Corte di Cassazione tributaria (Cass. civ. Sez. V, n. 7617/2016) ha confermato che l'errata indicazione dell'anno di riferimento nel Modello F23 non determina automaticamente la nullità del versamento se l'imposta risulta comunque identificabile attraverso gli altri elementi del modello; tuttavia, l'Ufficio può chiedere chiarimenti e la mancata risposta può portare all'avvio di una procedura di accertamento. Il campo 'Tipo ufficio' (colonna AG del modello) deve essere compilato con il codice identificativo dell'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente: per gli atti immobiliari, il codice dell'ufficio provinciale della Pubblicità Immobiliare; per le locazioni, il codice dell'ufficio di competenza per la provincia dell'immobile locato. Sul portale agenziaentrate.gov.it alla sezione 'Contatti e assistenza' è disponibile la mappa degli uffici con i relativi codici identificativi, aggiornata al 2024.

Per compilare il Modello F23 in Italia in modo corretto, seguire questa sequenza. Primo: scaricare il modello aggiornato dal sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) nella sezione 'Modelli e istruzioni'. Secondo: compilare i dati del versante (contribuente o sostituto d'imposta che effettua il pagamento): nome/cognome o denominazione, codice fiscale, domicilio fiscale. Terzo: identificare l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate destinatario e il relativo codice ufficio — per i contratti di locazione è l'ufficio della provincia in cui è situato l'immobile. Quarto: selezionare il tipo di versamento tra le opzioni previste (RP, RA, RV ecc.) secondo la causale del pagamento. Quinto: indicare l'anno di riferimento (anno del contratto o dell'annualità). Sesto: compilare il codice tributo consultando l'elenco pubblicato dall'Agenzia delle Entrate — è il campo più critico. Settimo: indicare l'importo da versare per ogni codice tributo separatamente (imposta, sanzioni, interessi hanno codici tributo distinti). Ottavo: portare il modello compilato presso uno sportello bancario o postale per il pagamento, oppure utilizzare il canale telematico se disponibile per il tributo in questione. Nono: conservare la quietanza come prova del versamento, da allegare all'atto da registrare o da esibire su richiesta dell'Ufficio.

Procedura campo per campo per il caso tipico — registrazione di un contratto di locazione in modalità cartacea: (1) In 'Denominazione/Cognome nome': inserire il cognome e nome del locatore o del conduttore che effettua il versamento per conto di entrambe le parti (il pagamento è solidale ex art. 57 TUR). (2) In 'Codice fiscale del versante': codice fiscale del soggetto indicato al punto precedente. (3) In 'Codice ufficio': il codice dell'Ufficio delle Entrate della provincia in cui si trova l'immobile locato; reperibile nell'elenco uffici sul sito agenziaentrate.gov.it. (4) In 'Tipo di versamento': RP per la prima registrazione; RA per le annualità successive. (5) In 'Anno di riferimento': anno di decorrenza del contratto (non l'anno del versamento). (6) In 'Codice tributo': 109 per l'imposta di registro sulla prima annualità del contratto di locazione (o 115 per le annualità successive). (7) In 'Importo': l'imposta di registro calcolata come 2% del canone annuo (o l'importo minimo di euro 67 se la cifra risultante fosse inferiore). (8) Presentare il modello compilato alla banca o all'ufficio postale con il contratto di locazione da registrare, non oltre il 30° giorno dalla data di stipula del contratto. (9) Con la quietanza e i tre originali del contratto (o le copie necessarie), recarsi all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente per la registrazione; dal 2014 è preferibile usare il sistema RLI telematico con pagamento tramite F24 codici 1500-1503.

Il Modello F23 in Italia è disciplinato da un quadro normativo che regola sia il modello sia i tributi che vi transitano. Il D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell'Imposta di Registro) è la norma principale per i versamenti dell'imposta di registro: l'art. 13 fissa il termine ordinario di 30 giorni per la registrazione degli atti; l'art. 69 prevede sanzioni dal 120% al 240% per l'omessa o tardiva registrazione. Il D.Lgs. 241/1997 regola il sistema dei versamenti unificati e stabilisce quali tributi confluiscono nell'F24 e quali restano nell'F23. La L. 689/1981 regola le sanzioni amministrative, rilevante per i pagamenti di sanzioni tributarie con Modello F23. Il D.Lgs. 472/1997 (art. 13) disciplina il ravvedimento operoso: il contribuente che ha omesso o tardato il pagamento può regolarizzare spontaneamente applicando sanzioni ridotte (1/10 del minimo se entro 30 giorni, 1/9 del minimo entro 90 giorni, 1/8 del minimo entro 1 anno, 1/7 entro 2 anni, 1/6 oltre 2 anni, 1/5 dopo il verbale di constatazione). Il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate che approva il modello F23 è aggiornato periodicamente e pubblicato sul sito istituzionale. L'imposta ipotecaria e catastale per operazioni immobiliari è regolata dal D.Lgs. 347/1990.

Norm aggiuntive rilevanti per la corretta gestione del Modello F23: l'art. 57 D.P.R. 131/1986 stabilisce la solidarietà di tutti i soggetti che hanno sottoscritto un atto soggetto a registrazione nell'obbligazione tributaria di pagamento dell'imposta di registro; l'Agenzia delle Entrate può quindi procedere alla riscossione nei confronti di chiunque tra le parti, con diritto di regresso di chi paga verso le altre. L'art. 77 D.P.R. 131/1986 disciplina il diritto al rimborso dell'imposta di registro: il termine di decadenza per la presentazione dell'istanza di rimborso è di tre anni dalla data del pagamento o, se posteriore, da quando è sorto il diritto alla restituzione. La Corte di Cassazione, Sez. V civile, con sentenza n. 20680/2018, ha stabilito che il diritto al rimborso dell'imposta di registro erroneamente versata con Modello F23 a un ufficio incompetente per territorio sorge dalla data del pagamento errato e non da quella della domanda di correzione, con la conseguenza che il termine triennale decorre dalla data del versamento. Per i contratti di locazione registrati con Modello F23, l'art. 17, comma 1, L. 431/1998 stabilisce che la nullità del contratto derivante dalla mancata registrazione entro 30 giorni (ex art. 1, comma 346, L. 311/2004) è relativa e può essere fatta valere solo dal conduttore, non dal locatore.

I contribuenti italiani commettono errori ricorrenti nella compilazione del Modello F23. La corretta gestione del Modello F23 è particolarmente rilevante perché il sistema informatico dell'Agenzia delle Entrate non esegue su di esso i medesimi controlli automatici previsti per il Modello F24: gli errori nei codici tributo o negli importi nel Modello F23 non vengono intercettati automaticamente al momento del versamento e possono emergere solo in fase di controllo ex post (accertamento formale o sostanziale) con aggravio di sanzioni. Primo errore — Codice tributo errato: indicare un codice tributo sbagliato è l'errore più frequente e più grave, perché il pagamento viene imputato a un tributo diverso da quello dovuto, generando sia un debito non estinto sia un credito da rimborsare; è necessario verificare il codice tributo sull'elenco aggiornato dell'Agenzia delle Entrate prima di compilare il modello; la correzione richiede la presentazione di un'istanza in carta libera all'ufficio competente. Secondo errore — Codice ufficio omesso o sbagliato: omettere o sbagliare il codice dell'ufficio dell'Agenzia delle Entrate destinatario — il pagamento viene incassato ma non imputato all'ufficio che gestisce l'atto, con conseguente richiesta di regolarizzazione da parte dell'Ufficio e rischio di avvio di procedimento sanzionatorio per tardiva registrazione. Terzo errore — Anno di riferimento errato: non indicare l'anno di riferimento corretto — per i contratti di locazione è l'anno della prima registrazione (o dell'annualità successiva), non l'anno del pagamento. Quarto errore — Versamento tramite F23 di tributo già migrato a F24: versare con il Modello F23 un tributo che è già stato migrato al Modello F24 (es. imposta di registro per locazioni registrate telematicamente tramite RLI, che transitano su F24 con codici 1500-1503) — il pagamento potrebbe non essere acquisito correttamente e potrebbe essere necessario effettuare un nuovo versamento con F24 prima di chiedere il rimborso dell'F23. Quinto errore — Mancata conservazione della quietanza: non conservare la quietanza del pagamento — elemento indispensabile per la registrazione dell'atto e come prova in caso di contestazioni future; la quietanza deve essere conservata per almeno 5 anni (termine di decadenza per gli accertamenti ex art. 76 D.P.R. 131/1986). Sesto errore — Pagamento senza separazione delle causali: quando si devono versare sia l'imposta di registro sia una sanzione sia gli interessi, ciascuna voce deve essere indicata su un rigo separato con il proprio codice tributo; indicare tutto su un unico rigo con un unico codice tributo impedisce all'Agenzia delle Entrate di imputare correttamente le singole componenti. Settimo errore — Omissione del tipo di versamento: non compilare il campo 'Tipo di versamento' (RP, RA, RV) impedisce all'Agenzia delle Entrate di identificare se si tratta di una prima registrazione, di un'annualità successiva o di un ravvedimento operoso, con conseguente apertura di procedimento di verifica. Ottavo errore — Calcolo errato dell'imposta di registro: per i contratti di locazione l'imposta del 2% si calcola sul canone annuo (non su quello mensile o trimestrale), con un minimo di euro 67 per anno ex art. 5 della Tariffa allegata al TUR; un calcolo errato determina versamento insufficiente sanzionabile.