Burofax for Unpaid Rent Spain

El burofax no es estrictamente obligatorio bajo la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) antes de interponer la demanda de desahucio — el arrendador puede presentar la demanda judicial sin requerimiento extrajudicial previo. Sin embargo, enviar el burofax antes de la demanda es ampliamente recomendado por la abogacía española por su efecto sobre el derecho de enervación del arrendatario conforme al artículo 22.4 LEC. Si el arrendador envía un requerimiento formal de pago al menos 30 días antes de interponer la demanda judicial, y el arrendatario no paga en ese plazo, el arrendatario pierde definitivamente el derecho a paralizar el procedimiento de desahucio mediante el pago de las rentas adeudadas en la fase del juicio. Sin el burofax previo, el arrendatario conserva el derecho de enervación hasta el momento del señalamiento del juicio, pudiendo dilatar la recuperación de la posesión por el arrendador durante varios meses adicionales. El burofax demuestra además la buena fe del arrendador en la búsqueda de una solución extrajudicial antes de acudir a los tribunales.

La enervación del desahucio es el mecanismo del arrendatario regulado en el artículo 22.4 LEC que le permite paralizar el procedimiento judicial de desahucio por impago pagando todas las rentas adeudadas y las costas antes de la fecha del señalamiento del lanzamiento. Cuando el arrendatario enerva con éxito, el juzgado dicta un decreto poniendo fin al procedimiento sin imposición de costas, y el contrato de arrendamiento continúa en vigor. Sin embargo, el derecho de enervación está sujeto a dos limitaciones fundamentales: (1) sólo puede ejercitarse una vez cada cinco años — si el mismo arrendatario enervó un procedimiento de desahucio anterior en cualquier inmueble en los cinco años precedentes, no puede volver a enervar; y (2) si el arrendador envió un requerimiento de pago formal al menos 30 días antes de interponer la demanda judicial — habitualmente por burofax — y el arrendatario no pagó en ese plazo, el derecho de enervación queda definitivamente extinguido para ese procedimiento, con independencia de que el pago se ofrezca posteriormente. Las cantidades necesarias para enervar incluyen todas las rentas adeudadas, los intereses y las costas procesales del arrendador (honorarios del abogado y del procurador).

El arrendador puede redactar y enviar personalmente el burofax por impago de renta sin necesidad de contratar a un abogado. El Burofax por Impago de Renta es un documento que cualquier persona física o representante de una sociedad puede enviar a través de Correos presentando el texto en cualquier oficina de Correos o mediante el servicio de burofax en línea de correos.es. No obstante, si el asunto se eleva a procedimiento judicial de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia, la legislación española exige que el arrendador esté representado por un abogado y un procurador — salvo que la cuantía de la reclamación permita la dispensa de representación en procedimientos simplificados. Para la fase previa del burofax, la autorepresentación es legalmente válida, y el certificado del burofax de Correos es igualmente admisible. El requisito crítico es que el texto sea factualmente exacto, incluya todos los elementos obligatorios (desglose de la deuda, plazo de pago, advertencia legal) y se envíe con las opciones de certificación del texto y acuse de recibo seleccionadas en Correos.

Si el arrendatario paga todas las rentas adeudadas y las costas en el plazo indicado en el burofax — antes de que el arrendador interponga la demanda judicial de desahucio — la deuda queda extinguida y desaparece la causa de desahucio del artículo 27.2.a LAU. El arrendador no puede interponer una demanda de desahucio basada en el impago que ha sido subsanado. Sin embargo, el pago de los atrasos pasados no impide al arrendador resolver el arrendamiento por impago futuro — si el arrendatario vuelve a incurrir en atrasos, el arrendador puede enviar un nuevo burofax e iniciar nuevo procedimiento. Si el arrendatario paga sólo parte del importe adeudado — realizando un pago parcial — la deuda no queda íntegramente extinguida, subsiste la causa de desahucio del artículo 27.2.a LAU y el arrendador puede proceder a interponer la demanda de desahucio por el saldo restante, manteniéndose la extinción del derecho de enervación para las cantidades no abonadas.

El burofax y la carta certificada son ambos servicios postales de Correos que acreditan la entrega. La diferencia crítica es la certificación del contenido: la carta certificada acredita únicamente que algo fue entregado en el domicilio del destinatario en una fecha determinada — no certifica qué contenía el documento. El burofax con certificación del texto acredita adicionalmente, mediante certificado oficial de Correos, el contenido exacto del documento enviado — Correos conserva una copia y expide un certificado que refleja literalmente lo que el arrendador comunicó. Esta certificación dual — prueba de entrega más prueba de contenido — es la razón por la que los juzgados aceptan el burofax como plena prueba de notificación en los procedimientos de desahucio, mientras que una carta certificada aislada puede ser impugnada alegando que el contenido es disputado. La alternativa con mayor valor probatorio es la notificación notarial — el notario acude personalmente al domicilio del arrendatario y expide un acta notarial certificando tanto la entrega como el contenido — pero es más costosa que el burofax.