Aviso de Desahucio — España

El Aviso de Desahucio es, en España, la comunicación formal regulada por Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), art. 27, que informa al destinatario de una circunstancia con relevancia jurídica.

El Artículo 27.1 LAU reconoce el derecho de cualquiera de las partes a resolver el contrato cuando la otra incumpla sus obligaciones. El Artículo 27.2 LAU enumera las causas de resolución a instancia del arrendador: el impago de la renta o de la fianza; el subarrendamiento o la cesión sin consentimiento previo escrito del arrendador (Artículo 8 LAU); la realización de daños al inmueble u obras no autorizadas (Artículo 23 LAU); el ejercicio en el inmueble de actividades molestas, insalubres, peligrosas, ilícitas o contrarias a la convivencia (Artículo 27.2.e LAU); y el abandono de la vivienda habitual y permanente cuando el contrato así lo exija.

El proceso de desahucio en España fue sustancialmente reformado por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que reforzó las protecciones para los inquilinos en situación de vulnerabilidad y estableció la obligación de notificación previa a los Servicios Sociales antes de que pueda culminar el procedimiento. La Ley 12/2023 dispone además que en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las comunidades autónomas los arrendadores deben cumplir requisitos procedimentales adicionales.

El procedimiento de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia se tramita como juicio verbal según el Artículo 250.1.1.º LEC: el arrendador presenta la demanda, el tribunal notifica al arrendatario y éste dispone de diez días para oponerse o consignar (enervación del desahucio). El mecanismo de enervación del Artículo 22.4 LEC permite al arrendatario detener el procedimiento pagando todas las rentas e costas adeudadas, pero sólo puede ejercitarse una vez cada cinco años. El Aviso de Desahucio enviado por burofax con acuse de recibo y certificación del texto a través de Correos — antes de interponer la demanda — es la práctica ampliamente recomendada para demostrar la buena fe del arrendador y crear el registro documental requerido en el procedimiento judicial posterior ante el Juzgado de Primera Instancia.

Desde la perspectiva del ordenamiento jurídico español, este documento debe cumplir con los requisitos formales establecidos en el Código de Comercio (Real Decreto de 22 de agosto de 1885) y la Ley de Sociedades de Capital (Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio). La validez del documento requiere la identificación completa de las partes mediante NIF o CIF, según corresponda a personas físicas o jurídicas. El Registro Mercantil Central y los Registros Mercantiles provinciales constituyen las instituciones encargadas de la inscripción y publicidad de los actos mercantiles en España. La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) establece obligaciones fiscales derivadas de las operaciones documentadas, incluyendo la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. El Tribunal Supremo ha consolidado doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de cláusulas contractuales mercantiles, especialmente en relación con la buena fe contractual recogida en los Artículos 1258 y 1278 del Código Civil. La Dirección General de los Registros y del Notariado emite resoluciones vinculantes sobre la calificación registral de documentos mercantiles. Las Cámaras de Comercio de España ofrecen servicios de mediación y arbitraje para la resolución extrajudicial de controversias empresariales conforme a la Ley 60/2003 de Arbitraje.

El Aviso de Desahucio en España es necesario siempre que un arrendador deba resolver formalmente un contrato de arrendamiento de vivienda o uso distinto al de vivienda al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) y recuperar la posesión del inmueble de un arrendatario incumplidor.

El aviso es imprescindible cuando el arrendatario ha dejado de pagar la renta durante uno o más periodos mensuales según el Artículo 27.2.a LAU — causa más frecuente de desahucio en España, representando más del 70 % de los procedimientos interpuestos según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Se requiere cuando el arrendatario ha subarrendado el inmueble o cedido el contrato a un tercero sin el consentimiento previo y escrito del arrendador, vulnerando los artículos 8.1 y 27.2.b LAU.

El aviso es necesario cuando el arrendatario o personas convivientes han causado daños (desperfectos) que superan el desgaste por uso ordinario, o han realizado obras sin autorización escrita del arrendador, conforme al Artículo 23 LAU.

Se precisa cuando en el inmueble se desarrollan actividades molestas, insalubres, peligrosas, ilícitas o contrarias a la convivencia en virtud del Artículo 27.2.e LAU — conducta que puede afectar también a la comunidad de propietarios bajo el Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960).

También es necesario cuando el plazo inicial del contrato y sus prórrogas obligatorias bajo los artículos 9 y 10 LAU han concluido y el arrendatario se niega a desalojar voluntariamente, debiendo el arrendador iniciar las acciones de desahucio por precario.

Un Aviso de Desahucio formal por burofax es asimismo recomendable antes de cualquier procedimiento judicial de desahucio para acreditar la fecha de la notificación, relevante para el cómputo de rentas adeudadas y plazos procesales bajo la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Inspección de Trabajo y Seguridad Social puede requerir la acreditación de relaciones contractuales conforme al Estatuto de los Trabajadores (Real Decreto Legislativo 2/2015). La Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS) exige documentación acreditativa para el alta, baja y variaciones de datos en el Sistema de la Seguridad Social. El Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) interviene en procedimientos de regulación de empleo que requieren soporte documental específico. Los Juzgados de lo Mercantil, creados por la Ley Orgánica 8/2003, tienen competencia exclusiva sobre materias concursales y de propiedad industrial. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) supervisa prácticas comerciales que pueden afectar a la libre competencia conforme a la Ley 15/2007.

Un Aviso de Desahucio válido en España conforme al Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) debe contener los siguientes elementos esenciales para sustentar el procedimiento judicial posterior ante el Juzgado de Primera Instancia.

Identificación de las Partes: Nombre completo, DNI/NIE/NIF y domicilio del arrendador y del arrendatario. Si el arrendador es persona jurídica (sociedad limitada, sociedad anónima o fondo de inversión — SOCIMI), deben constar el NIF expedido por la Agencia Tributaria y el nombre del representante autorizado. Si el contrato figura a nombre de varios arrendatarios, el aviso debe dirigirse a todos ellos individualmente.

Descripción del Inmueble: Dirección completa del inmueble arrendado (calle, número, piso, puerta, municipio y provincia) junto con la referencia catastral, si se dispone de ella. El tipo de inmueble — vivienda, local de negocio o garaje — determina qué preceptos de la LAU resultan aplicables.

Referencia al Contrato de Arrendamiento: Fecha de celebración del contrato de arrendamiento original, duración pactada, renta mensual actual y cualquier suplemento (gastos de comunidad, aparcamiento). Mención a las prórrogas acaecidas conforme a los artículos 9 o 10 LAU.

Causas de Resolución: Exposición precisa de la causa invocada al amparo del Artículo 27.2 LAU, con indicación de las fechas concretas de impago, importe total de la deuda arrendaticia, descripción de los daños u obras no autorizadas, o descripción de las actividades prohibidas — referenciando las pruebas documentales disponibles (justificantes bancarios, fotografías, comunicaciones de la comunidad de propietarios).

Requerimiento de Desalojo y Plazo: Requerimiento expreso al arrendatario para que desaloje el inmueble y entregue las llaves en la fecha señalada. Aunque la LAU no establece un plazo mínimo preprocesal obligatorio para la mayoría de causas, la práctica forense española recomienda conceder al menos diez o quince días para que el arrendatario pueda subsanar el incumplimiento (enervación) o buscar alojamiento alternativo.

Importes Adeudados: Desglose de las rentas impagadas, cantidades accesorias asumidas contractualmente por el arrendatario y los daños documentados reclamados — base de la acumulación de la reclamación dineraria a la acción de desahucio verbal conforme al Artículo 438.3 LEC.

Medio de Notificación: El Aviso de Desahucio debe enviarse por burofax con acuse de recibo y certificación del texto a través de Correos, creando prueba fehaciente tanto de la entrega como del contenido. Alternativamente puede realizarse mediante acta notarial conforme al Reglamento Notarial para mayor solidez probatoria.

Advertencia de Consecuencias Legales: Declaración al arrendatario de que, de no desalojar en el plazo señalado, el arrendador iniciará el procedimiento judicial de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia, con posible condena en costas al arrendatario conforme al Artículo 394 LEC.

Protección de Datos: Cláusula informativa conforme al Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), informando al arrendatario del tratamiento de sus datos personales en el marco del procedimiento de desahucio y de sus derechos ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).

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