Contrato de Arrendamiento de Temporada Vacacional España

El Contrato de Arrendamiento de Temporada Vacacional es, en España, el contrato escrito regulado por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994), que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.

La LAU clasifica los arrendamientos en tres categorías: arrendamientos de vivienda habitual (Título II), arrendamientos para uso distinto del de vivienda (Título III — que incluye los arrendamientos de temporada) y arrendamientos de local de negocio. Los arrendamientos de temporada se encuadran en el Título III, artículos 29 a 35 LAU, lo que significa que se rigen fundamentalmente por el acuerdo de las partes, con aplicación obligatoria únicamente de las disposiciones no renunciables de los artículos 4.1 (requisitos formales), 19 (mejoras) y 36 (fianza). El Tribunal Supremo, en sus sentencias de 21 de noviembre de 2006 y 14 de enero de 2014, ha establecido que el carácter temporal debe ser genuino y reflejarse en la finalidad del arrendamiento — un arrendamiento calificado como temporal pero utilizado como vivienda habitual puede ser reclasificado por los tribunales como arrendamiento de vivienda habitual protegido.

Las 17 Comunidades Autónomas de España regulan independientemente los apartamentos turísticos (viviendas de uso turístico). En Cataluña se rigen por el Decret 75/2020; en Madrid, por el Decreto 79/2014; en Andalucía, por el Decreto 28/2016; y en las Islas Baleares, por la Llei 6/2017. Los propietarios que arrienden sus inmuebles como apartamentos turísticos deben obtener una licencia turística o número de registro del organismo regional competente antes de anunciarse en plataformas de reservas. Operar sin registro expone a los arrendadores a sanciones administrativas de entre €1.000 y €400.000 según la comunidad autónoma.

La AEAT grava los rendimientos del arrendamiento de temporada conforme al IRPF (Ley 35/2006). Los ingresos por arrendamiento se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el Modelo 100, con gastos deducibles que incluyen intereses hipotecarios, gastos de comunidad, seguros, reparaciones y amortización. A diferencia de los arrendamientos de vivienda habitual, los arrendamientos de temporada y turísticos no se benefician de la reducción del 60% conforme al Artículo 23.2 Ley 35/2006.

El Contrato de Arrendamiento de Temporada Vacacional en España es necesario siempre que un propietario arriende un inmueble amueblado por un período temporal definido que no constituya la vivienda habitual del arrendatario — por ejemplo, arrendamientos vacacionales de verano en la Costa Brava o las Islas Baleares, alojamiento para el curso académico de estudiantes universitarios en Madrid o Barcelona, o alojamiento corporativo de corto plazo para empleados en desplazamientos laborales temporales.

Se necesita el contrato cuando el propietario desea documentar la renta acordada, la duración, el depósito y las normas de la casa para un arrendamiento temporal — incluso si el inmueble también es utilizado por el propietario en otras épocas del año. El contrato escrito protege a ambas partes y constituye prueba de los términos acordados ante el Juzgado de Primera Instancia en caso de impago o daños en el inmueble.

El contrato de arrendamiento de temporada es necesario cuando el inmueble vacacional en España no ha sido registrado como vivienda de uso turístico (VUT) conforme a la normativa autonómica de turismo — en tal caso, el inmueble puede seguir siendo arrendado de forma estacional conforme al Artículo 3.2 LAU sin registro turístico, siempre que no se ofrezcan servicios turísticos comerciales y el mismo arrendatario ocupe el inmueble durante toda la duración.

El contrato es también necesario cuando una empresa en España arrienda un inmueble para alojar a sus empleados temporalmente — en misiones de proyecto, períodos de formación o traslados interempresariales — siendo la finalidad del arrendamiento el alojamiento relacionado con el empleo y no la vivienda habitual.

El contrato de arrendamiento de temporada es igualmente necesario cuando un inmueble se arrienda amueblado por el curso académico — habitualmente de septiembre a junio — a estudiantes que mantienen su residencia habitual en otro lugar.

El contrato es necesario siempre que el propietario desee imponer normas específicas de la casa — política de no fumadores, restricciones de mascotas, límites de ocupación, horario de silencio — y confirmar que son vinculantes para el arrendatario durante el período estacional.

Un Contrato de Arrendamiento de Temporada Vacacional válido en España conforme al Artículo 3.2 de la LAU 29/1994 debe incluir los siguientes elementos esenciales para ser ejecutable y cumplir los requisitos obligatorios de depósito de la fianza.

Identificación de las partes: Nombre legal completo, DNI/NIE/pasaporte y domicilio tanto del arrendador como del arrendatario. Si el arrendador es persona jurídica, deben incluirse el NIF, los datos del Registro Mercantil y el nombre del representante legal. Debe indicarse el domicilio habitual del arrendatario para distinguir el arrendamiento de temporada del uso como vivienda habitual.

Descripción del inmueble: Dirección completa del inmueble arrendado, incluyendo municipio, referencia catastral del Catastro Inmobiliario, y descripción del inmueble amueblado con el número de habitaciones, cuartos de baño, plazas de garaje y trasteros o instalaciones comunes incluidos. El número de registro turístico debe indicarse en toda publicidad y en el contrato si el inmueble está registrado como VUT.

Plazo y finalidad estacional: Las fechas de inicio y fin del arrendamiento de temporada y la finalidad estacional específica — vacaciones, curso académico, desplazamiento laboral — claramente indicadas para establecer el carácter no habitual del arrendamiento conforme al Artículo 3.2 LAU.

Renta y condiciones de pago: La renta mensual o total del período vacacional acordada, las fechas de pago, los datos de la cuenta bancaria para transferencias y el IVA aplicable (21% si se prestan servicios de tipo hotelero).

Fianza: Conforme al Artículo 36 LAU, la fianza obligatoria para los arrendamientos de temporada clasificados como arrendamiento para uso distinto de vivienda es de dos mensualidades de renta. La fianza debe depositarse ante el organismo autonómico competente en el plazo de 30 días desde la formalización del contrato.

Inventario del inmueble: Un inventario detallado de todos los muebles, electrodomésticos, instalaciones y enseres incluidos en el arrendamiento, con su estado al inicio del arrendamiento, firmado por ambas partes.

Normas de la casa y ocupación: Número máximo de ocupantes, restricciones de ruido (horario de descanso), política de no fumadores y mascotas, obligaciones de eliminación de residuos, normas de piscina y terraza y procedimientos de check-in/check-out.

Resolución anticipada: Condiciones y plazos de preaviso para la resolución anticipada por cualquiera de las partes. Conforme al Título III de la LAU, las partes son libres de acordar las condiciones de resolución — a diferencia del Título II, no existe el derecho legal del arrendatario a resolver anticipadamente sin penalización pasado el primer mes.

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