Contrato de Arrendamiento de Habitación España
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN
Room Rental Agreement — Shared Dwelling
Governed by Código Civil Articles 1542–1581 and Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU)
1. PARTIES
LANDLORD / SUBARRENDADOR (ARRENDADOR DE HABITACIÓN):
Name: [Landlord Name]
DNI / NIE: [Landlord DNI]
Address: [Landlord Address]
Arrangement: [Landlord Type]
ROOM TENANT (ARRENDATARIO DE HABITACIÓN):
Name: [Tenant Name]
DNI / NIE / Passport: [Tenant DNI]
Occupation / Status: [Tenant Occupation]
Habitual Residence: [Tenant Habitual Residence]
2. LEGAL FRAMEWORK
This contract is governed primarily by Código Civil Articles 1542 to 1581 (arrendamiento de cosas) with the will of the parties prevailing, and subsidiarily by Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) where applicable. The letting of a private room within a shared property does not constitute a residential tenancy (arrendamiento de vivienda) under LAU Title II (Article 2.1 LAU), which requires the letting of a complete habitable building as the tenant's habitual residence. The mandatory minimum terms, tacit renewal provisions, and deposit limits of LAU Title II therefore do not apply.
3. ROOM AND PROPERTY DESCRIPTION
Property Address: [Property Address]
Private Room Allocated to Tenant: [Room Designation]
Furnishing: [Room Furnishing]
Shared Areas (Zonas Comunes): [Shared Areas]
Total Occupants: [Total Occupants]
A signed inventory (inventario) of the room's furniture and condition shall be attached to this contract as Annex 1 and forms an integral part of it.
4. RENTAL TERM, RENT, AND DEPOSIT
Start Date: [Start Date]
Rental Term: [Lease Term]. Either party may terminate the agreement by giving [Notice Period] in writing.
Monthly Rent (Renta Mensual): [Monthly Rent], payable on the 1st of each month by bank transfer to the Landlord's account (IBAN to be provided by Landlord).
Utilities: [Utilities].
Security Deposit (Depósito / Fianza): [Deposit], paid at the time of signing. The deposit shall be returned within 30 days of the end of the rental period, after inspection of the room and deduction of any amounts due for damage beyond ordinary wear and tear or unpaid rent.
5. HOUSE RULES (NORMAS DE CONVIVENCIA)
Overnight Guests: [Guest Policy].
Smoking: [Smoking Policy].
Pets: [Pet Policy].
Quiet Hours (Horario de Descanso): [Quiet Hours], in compliance with applicable municipal ordenanzas on noise and vibration.
Shared Area Maintenance: The Tenant shall maintain the private room and any shared areas used in a clean and orderly condition. Shared areas shall be kept tidy at all times. The Tenant is responsible for disposing of waste in accordance with the municipality's waste collection rules.
6. TENANT'S OBLIGATIONS
The Tenant shall: (a) pay the monthly rent on the agreed date; (b) use the room only as private residential accommodation; (c) comply with the house rules set out in Clause 5; (d) not sublet or assign the room to any third party without the Landlord's prior written consent; (e) not make alterations to the room or the property without the Landlord's prior written approval; (f) notify the Landlord promptly of any damage or malfunction requiring repair; (g) return the room in the same condition as received at the start of the rental, subject to ordinary wear and tear, on the termination date.
7. RIGHT TO PRIVACY AND HOME INVIOLABILITY
The Tenant's private room is protected by the right to home inviolability (inviolabilidad del domicilio) under Article 18.2 of the Constitución Española 1978 and the principle of peaceful enjoyment under Código Civil Article 1554. The Landlord shall not enter the Tenant's private room without the Tenant's consent, except in genuine emergencies. The Landlord may access shared areas freely.
8. DATA PROTECTION
The Landlord processes the Tenant's personal data for the performance of this contract under Article 6.1(b) of Regulation (EU) 2016/679 (GDPR) and Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD). The Tenant has the right to access, rectify, erase, and object to the processing of their data through the Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) at aepd.es.
9. GOVERNING LAW AND JURISDICTION
This contract is governed by the Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889) Articles 1542–1581 and, subsidiarily, by Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Disputes shall be resolved before the Juzgado de Primera Instancia of the jurisdiction where the property is located.
SIGNATURES
Signed in [Contract City], on [Contract Date].
LANDLORD (ARRENDADOR):
[Landlord Name]
Signature: _________________________ Date: _________________________
ROOM TENANT (ARRENDATARIO DE HABITACIÓN):
[Tenant Name]
Signature: _________________________ Date: _________________________
Landlord (Arrendador)
________________
Signature
Room Tenant (Arrendatario de Habitación)
________________
Signature
Qué es Contrato de Arrendamiento de Habitación España
El Contrato de Arrendamiento de Habitación es, en España, el contrato escrito regulado por Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), art. 2; Código Civil arts. 1542–1581, que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil. Recoge la renta, fianza, duración, obligaciones de mantenimiento y plazos de preaviso entre arrendador y arrendatario.
Desde el punto de vista jurídico, el arrendamiento de habitación en España ocupa una posición singular. El Artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) define el arrendamiento de vivienda como el alquiler de un edificio habitable en su totalidad para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El arrendamiento de una habitación no recae sobre el edificio en su totalidad, sino sobre una parte del mismo compartida con el propietario u otros inquilinos. El Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales han declarado de forma reiterada que el arrendamiento de habitación queda fuera del ámbito de aplicación del Título II LAU (arrendamiento de vivienda) y se rige principalmente por los artículos 1542 a 1581 del Código Civil (CC) sobre arrendamiento de cosas, reconociendo a las partes plena libertad para fijar la renta, el plazo, el preaviso y las normas de convivencia.
La presente libertad de pactos tiene consecuencias prácticas relevantes: no se aplican el plazo mínimo obligatorio de cinco años del Artículo 9 LAU, la prórroga tácita del Artículo 10 LAU, la limitación de la fianza a una mensualidad del Artículo 36.1 LAU ni los límites de actualización de renta del Artículo 18 LAU. Las partes pactan libremente sus propias condiciones dentro del marco del Código Civil.
No obstante, la calificación jurídica puede presentar mayor complejidad cuando el arrendador no reside en la vivienda y arrienda varias habitaciones a personas sin vínculo entre sí, o cuando presta servicios adicionales —limpieza, desayuno, lavandería—. En este último caso, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8.ª, Sentencia de 14 de febrero de 2019) ha calificado el contrato como hospedaje bajo el Artículo 1783 CC, con obligaciones distintas al arrendamiento ordinario. La AEAT, por su parte, puede recalificar la actividad como actividad económica de arrendamiento de inmuebles (epígrafe 861 IAE) cuando el propietario dispone de más de ocho habitaciones arrendadas de forma habitual.
El mercado del piso compartido en España es muy significativo. En Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga, la demanda de habitaciones en pisos compartidos supera sistemáticamente la oferta disponible. Las plataformas Idealista, Fotocasa y Badi publican miles de anuncios de habitaciones. Las rentas mensuales medias en zonas céntricas de Madrid y Barcelona oscilan entre los 500 y los 1.200 euros según la ubicación, superficie de la habitación y servicios incluidos.
Formas-legal.com pone a disposición este modelo de Contrato de Arrendamiento de Habitación España tanto para propietarios que arriendan habitaciones en su vivienda habitual como para arrendatarios principales que subarriendan habitaciones con el consentimiento de su arrendador conforme al Artículo 8.2 LAU. El contrato debe adaptarse a la normativa de la comunidad autónoma correspondiente —Cataluña, Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana u otras— y a las ordenanzas municipales aplicables sobre convivencia y ruidos.
Cuándo necesitas Contrato de Arrendamiento de Habitación España
El Contrato de Arrendamiento de Habitación España resulta necesario en múltiples situaciones del mercado inmobiliario compartido en España, siendo recomendable formalizarlo siempre por escrito para proteger los derechos de ambas partes.
El contrato es imprescindible cuando un propietario arrienda una o varias habitaciones de su vivienda habitual a terceros mientras continúa ocupando el inmueble. Esta modalidad genera rendimientos del capital inmobiliario sujetos al IRPF (Artículo 22 Ley 35/2006), aunque sin derecho a la reducción del 60% del Artículo 23.2 LIRPF, que solo se aplica al arrendamiento de vivienda completa como residencia habitual del arrendatario.
El contrato también es necesario cuando el arrendatario principal (arrendatario principal) subarrienda una habitación de su piso arrendado a un tercero (subarrendatario de habitación). Este subarrendamiento parcial requiere el consentimiento escrito previo del arrendador conforme al Artículo 8.2 LAU 29/1994. El subarrendamiento sin dicho consentimiento constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento principal según el Artículo 27.2.c LAU, con posibilidad de desahucio tanto del arrendatario principal como del subarrendatario.
Se precisa cuando una universidad, escuela de negocios o empresa arrienda habitaciones en un piso compartido a estudiantes o trabajadores desplazados durante períodos formativos o de prácticas. El contrato documenta el alojamiento, fija las normas de convivencia, establece el plazo vinculado al curso académico o la beca y delimita las responsabilidades en caso de daños.
El contrato es necesario en los pisos destinados al coliving —modalidad en auge en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia—, donde la empresa operadora arrienda habitaciones individuales con servicios comunes (espacios de coworking, zonas sociales, limpieza de zonas comunes). La correcta calificación del contrato —arrendamiento de habitación bajo CC o arrendamiento de vivienda bajo LAU— resulta determinante para fijar las condiciones de acceso y salida.
Por último, el contrato de habitación resulta adecuado en situaciones de alojamiento temporal superior a 30 días que no constituyen uso turístico (Artículo 5.e LAU), como acogida de familiares en situación de necesidad, movilidad laboral temporal o estudio de idiomas. La diferencia entre el arrendamiento de temporada (Artículo 3.2 LAU) y el arrendamiento de habitación bajo CC depende de si se alquila la vivienda completa o solo una parte de ella. El contrato escrito evita litigios sobre esta distinción ante el Juzgado de Primera Instancia y permite presentar la documentación ante la Agencia Tributaria (AEAT) para el correcto cumplimiento fiscal.
Qué incluir en tu Contrato de Arrendamiento de Habitación España
Un Contrato de Arrendamiento de Habitación España válido y ejecutable conforme al Código Civil y la LAU debe contener los siguientes elementos esenciales para proteger los intereses de ambas partes y prevenir conflictos en el piso compartido.
Cláusula de calificación jurídica: Indicación expresa de que el contrato se rige por los artículos 1542 a 1581 del Código Civil (arrendamiento de cosas) y no por el Título II LAU 29/1994 (arrendamiento de vivienda), dado que el objeto del contrato es una habitación dentro de un piso compartido y no una vivienda completa. Si se trata de un subarrendamiento de habitación, la cláusula debe referenciar el Artículo 8.2 LAU, el consentimiento escrito del arrendador principal y el importe máximo de la renta del subarriendo, que no podrá exceder la renta del arrendamiento principal.
Identificación de las partes: Nombre completo, DNI/NIE o pasaporte, domicilio a efectos de notificaciones y datos de contacto del arrendador o subarrendador y del arrendatario de la habitación. Es conveniente indicar la condición del arrendatario (estudiante, trabajador, particular) a efectos de context.
Descripción de la habitación y del inventario: Identificación precisa de la habitación arrendada —número o denominación, planta, superficie aproximada— y descripción detallada del mobiliario y equipamiento incluido (cama, colchón, armario, escritorio, silla, iluminación). El inventario firmado por ambas partes en el momento de la entrega de llaves es la prueba fundamental para resolver controversias sobre la devolución de la fianza al término del contrato.
Zonas comunes y distribución de uso: Definición de las zonas comunes a las que el arrendatario tiene acceso —cocina, cuarto de baño, salón, lavadero, terraza— y, en su caso, de las zonas de uso exclusivo del arrendador u otros inquilinos. Si la distribución de los baños entre varios inquilinos genera controversias habituales, debe establecerse un turno o asignación específica.
Renta mensual y forma de pago: Importe de la renta mensual en euros, fecha de pago (habitualmente el primer día del mes), número de cuenta bancaria (IBAN) para la transferencia y tratamiento de los recibos. Debe especificarse si los suministros (electricidad, agua, gas, internet) están incluidos en la renta o se cobran adicionalmente mediante reparto proporcional, con indicación del método de cálculo y del límite máximo de consumo por inquilino.
Fianza: Importe de la fianza acordada y condiciones de devolución. Para habitaciones, la práctica habitual es fijar la fianza en una mensualidad de renta. El plazo de devolución —generalmente 15 a 30 días desde la entrega de llaves— y los supuestos de deducción (daños superiores al desgaste normal, rentas pendientes, llaves no devueltas) deben constar expresamente. El arrendador debe valorar si, por aplicación de la normativa autonómica correspondiente, resulta obligatoria la constitución del depósito de la fianza ante el organismo autonómico competente.
Normas de convivencia (Normativa de uso): Régimen de convivencia del piso compartido: horario de silencio conforme a las ordenanzas municipales de convivencia (habitualmente de 22:00 a 8:00 horas); política de visitas y huéspedes nocturnos; prohibición de fumar en el interior de la vivienda (Ley 42/2010 de Medidas Sanitarias frente al Tabaquismo); normas de uso y limpieza de la cocina y el baño; calendario de limpieza de zonas comunes; política sobre mascotas; y normas sobre el uso del aparcamiento o trastero si los hubiera. Formas-legal.com recomienda adjuntar las normas de convivencia como anexo firmado al contrato para reforzar su eficacia jurídica.
Preaviso de extinción: Plazo de preaviso requerido para que cualquiera de las partes pueda dar por terminado el contrato —habitualmente 15 días para contratos mensuales y 30 días para contratos de larga duración—. Procedimiento para comunicar el preaviso: correo electrónico con acuse de lectura o, para mayor seguridad probatoria, burofax con certificación de texto y acuse de recibo ante el Juzgado de Primera Instancia.
Cláusula de protección de datos: Cláusula de protección de datos personales conforme al Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), indicando la finalidad del tratamiento (gestión de la relación arrendaticia), el responsable del tratamiento y los derechos del arrendatario (acceso, rectificación, supresión, portabilidad y oposición). La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.
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Forms Legal. (2026). Contrato de Arrendamiento de Habitación España (España) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/espana/real-estate/leases/contrato-arrendamiento-habitacion-espana
"Contrato de Arrendamiento de Habitación España (España)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/espana/real-estate/leases/contrato-arrendamiento-habitacion-espana.
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Preguntas Frecuentes
Con carácter general, no. El arrendamiento de habitación en España no queda sujeto al régimen de arrendamiento de vivienda del Título II LAU 29/1994, puesto que el artículo 2.1 LAU define el arrendamiento de vivienda como el alquiler de un edificio habitable en su totalidad para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El arrendamiento de una habitación recae sobre una parte del inmueble, no sobre su totalidad —el arrendatario comparte la vivienda con el arrendador u otros inquilinos—. El Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales han clasificado de forma reiterada el arrendamiento de habitación aislado como contrato de arrendamiento de cosas sujeto a los artículos 1542 a 1581 del Código Civil, reconociendo a las partes libertad contractual para fijar el plazo, la renta, el preaviso y la renovación. En consecuencia, no se aplican el plazo mínimo de cinco años del artículo 9 LAU, la prórroga tácita del artículo 10 LAU, los límites de actualización de renta del artículo 18 LAU ni el depósito obligatorio de una mensualidad del artículo 36.1 LAU. Si el arrendador presta servicios de tipo hotelero (limpieza, desayuno, recepción), el contrato puede calificarse como hospedaje bajo el artículo 1783 CC, con obligaciones distintas. Si se trata de un subarrendamiento de habitación por parte del arrendatario principal, el artículo 8.2 LAU exige el consentimiento escrito previo del arrendador y la renta del subarriendo no puede superar la renta del arrendamiento principal.
No. El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) exige que el arrendatario principal (arrendatario principal) obtenga el consentimiento escrito previo del arrendador para poder subarrendar una parte de la vivienda arrendada —es decir, ceder el uso de habitaciones individuales a terceros—. El subarrendamiento sin dicho consentimiento constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento principal conforme al artículo 27.2.c LAU, lo que faculta al arrendador a resolver el arrendamiento y a ejercitar la acción de desahucio tanto contra el arrendatario principal como contra el subarrendatario de la habitación. Además, la renta que perciba el arrendatario principal del subarrendatario no puede exceder, en proporción a la parte subarrendada, la renta que el arrendatario principal abona al arrendador conforme al artículo 8.2 LAU. En la práctica, numerosas situaciones de pisos compartidos en España carecen de consentimiento formal del propietario, lo que genera un riesgo legal significativo para el arrendatario principal. La mejor práctica consiste en solicitar el consentimiento escrito del arrendador en el momento de la firma del contrato de arrendamiento o posteriormente, y documentar el subarrendamiento de habitación mediante un contrato formal que haga referencia expresa al citado consentimiento.
Sí. Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de habitaciones en la vivienda habitual del arrendador tributan como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22 de la Ley 35/2006 del IRPF. El arrendador puede deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos en la proporción que corresponda a la superficie arrendada respecto del total del inmueble: intereses de hipoteca, IBI, cuota de comunidad, seguros, suministros y amortización del inmueble. Sin embargo, la reducción del 60% del rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 LIRPF para arrendamientos de vivienda no resulta aplicable al arrendamiento de habitaciones, ya que dicha reducción exige que el arrendamiento recaiga sobre la totalidad del inmueble como vivienda habitual del arrendatario. En algunas comunidades autónomas existen deducciones autonómicas en el IRPF por arrendamiento a jóvenes o a determinados colectivos. Los ingresos deben declararse en la Declaración de la Renta anual (Modelo 100) mediante el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. La AEAT ha precisado reiteradamente que los rendimientos derivados del arrendamiento de habitaciones deben declararse aunque sean de pequeña cuantía y no existe exención automática. Los arrendadores con dudas sobre la tributación de su situación específica deben consultar a un asesor fiscal colegiado.
Dado que el arrendamiento de habitación en España se rige principalmente por los artículos 1542 a 1581 del Código Civil y no por las disposiciones imperativas del Título II LAU, el plazo de preaviso es una cuestión de libre pacto entre las partes —no existe un mínimo legal para los contratos de arrendamiento de habitación—. La práctica más habitual en el mercado español de pisos compartidos es el preaviso de 15 días para contratos mensuales, mientras que 30 días es el estándar para acuerdos de mayor duración. En los contratos de plazo fijo, el contrato se extingue automáticamente al vencimiento del plazo pactado sin necesidad de preaviso. Si el contrato no establece plazo de preaviso, el artículo 1581 CC actúa como norma supletoria: un mes de preaviso para los arrendamientos mensuales y una semana para los semanales. El preaviso debe comunicarse por escrito —correo electrónico con acuse de recibo o, para mayor seguridad probatoria, burofax con certificación de texto y acuse de recibo—, que constituye prueba fehaciente de la fecha y el contenido de la comunicación ante el Juzgado de Primera Instancia en caso de controversia. En la práctica, el arrendador debe dar un preaviso suficiente para que el inquilino pueda buscar alojamiento alternativo, y el inquilino debe preaviso suficiente para que el arrendador pueda encontrar un sustituto.
No. La habitación privada del inquilino en un piso compartido está protegida por el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio reconocido en el artículo 18.2 de la Constitución Española de 1978 y por el derecho del arrendatario al pacífico disfrute del bien arrendado conforme al artículo 1554 del Código Civil. El arrendador no puede acceder a la habitación sin el consentimiento del inquilino, salvo en situaciones de emergencia real —incendio, fuga de agua con riesgo para otros inquilinos— en las que el acceso inmediato sea necesario para evitar daños graves. El acceso no consentido por parte del arrendador vulnera el derecho constitucional a la inviolabilidad del domicilio del arrendatario y puede constituir el delito de allanamiento de morada tipificado en el artículo 202 del Código Penal, con pena de prisión de seis meses a dos años. El contrato de arrendamiento de habitación puede incluir una cláusula que permita al arrendador inspeccionar la habitación con preaviso —habitualmente 24 a 48 horas— por motivos de mantenimiento legítimos, pero no está permitida la entrada rutinaria sin notificación previa. El arrendador puede acceder libremente a las zonas comunes (cocina, cuarto de baño, salón) y a las partes del inmueble que no forman parte del uso exclusivo del arrendatario.
El arrendador que arrienda habitaciones en un piso compartido tiene las obligaciones establecidas en el artículo 1554 del Código Civil: (1) entregar el espacio arrendado en condiciones adecuadas para el uso pactado; (2) mantener el inmueble en condiciones de uso durante toda la vigencia del contrato; y (3) garantizar el pacífico disfrute del espacio arrendado al arrendatario. En lo que respecta a las zonas comunes, estas obligaciones se extienden al mantenimiento en buen estado de los electrodomésticos de la cocina, la fontanería, la calefacción y las instalaciones eléctricas —reparaciones que van más allá de la obligación del inquilino de realizar las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (artículo 21 LAU, aplicado por analogía)—. El contrato de habitación debe delimitar claramente las responsabilidades de mantenimiento: las reparaciones estructurales y la sustitución de grandes electrodomésticos corresponden al arrendador; el mantenimiento menor de desgaste ordinario (cambio de bombillas, limpieza básica) corresponde al arrendatario. El inmueble debe cumplir los requisitos de habitabilidad establecidos por la normativa autonómica de vivienda aplicable —por ejemplo, Decreto 55/2009 de Cataluña o Decreto 158/1997 de la Comunidad de Madrid sobre estándares mínimos de habitabilidad—, incluyendo superficie mínima de habitación, ventilación natural e instalaciones sanitarias. El sobreocupamiento —arrendar más habitaciones de las permitidas por la cédula de habitabilidad del inmueble— puede dar lugar a sanciones administrativas por parte de los servicios de inspección municipal de vivienda.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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