Contrato de Alquiler de Temporada de Verano España

El Contrato de Alquiler de Temporada de Verano es, en España, el contrato escrito regulado por Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), art. 3.2, que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.

La LAU 29/1994, modificada sustancialmente por la Ley 4/2013, el Real Decreto-Ley 7/2019 y la Ley 12/2023 de medidas urgentes para el acceso a la vivienda, establece una distinción fundamental entre el arrendamiento de vivienda habitual (regulado por el Título II de la LAU, con duración mínima de cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas conforme al artículo 9 LAU) y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (regulado por el Título III de la LAU). El artículo 3.2 LAU incluye expresamente los contratos de temporada en el Título III, lo que significa que el plazo mínimo obligatorio del artículo 9 LAU y las disposiciones de prórroga tácita del artículo 10 LAU no se aplican. Las partes gozan de amplia libertad contractual conforme al principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil para acordar el plazo, la renta y las condiciones, sujetas únicamente a las disposiciones imperativas del orden público.

El arrendamiento de temporada de verano en España se diferencia de forma esencial del arrendamiento de vivienda de uso turístico conforme al artículo 5.e LAU. El contrato de temporada del artículo 3.2 se aplica cuando la finalidad del arrendatario es la ocupación temporal que no constituye su domicilio habitual — por ejemplo, una familia que arrienda un apartamento en la playa durante dos meses en las vacaciones escolares, o un trabajador que ocupa un piso durante un período de prácticas estivales. Los arrendamientos turísticos, por el contrario, son aquellos comercializados a través de canales turísticos (plataformas como Airbnb o Booking.com) con prestación inmediata de servicios turísticos (limpieza, recepción, conserjería), regulados por la normativa autonómica de turismo — como el Decret 75/2020 en Cataluña, el Decreto 28/2016 en las Islas Baleares o el Decreto 12/2017 en Andalucía — en lugar de por la LAU. El Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales han establecido que el criterio clave es si se prestan servicios propios de la industria hostelera junto con el alojamiento: si únicamente se cede el uso del inmueble por un período fijo de temporada, se aplica la clasificación del artículo 3.2 LAU.

El contrato debe especificar las fechas exactas de inicio y fin (con hora de entrega y devolución de llaves), la renta mensual o total, la fianza (hasta dos mensualidades conforme al artículo 36.1 LAU para contratos de uso distinto del de vivienda), garantías adicionales libremente pactadas conforme al artículo 36.5 LAU, el número máximo de ocupantes y las restricciones sobre mascotas y subarriendo. El arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico competente en el plazo de 30 días desde la firma — en Madrid, en la Agencia de Vivienda Social (AVS); en Cataluña, en INCASOL; en Andalucía, en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de la Junta de Andalucía. El incumplimiento de esta obligación constituye infracción administrativa sancionable por la autoridad autonómica de vivienda. El certificado de eficiencia energética (CEE), obligatorio desde el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, debe ser comunicado al arrendatario antes de la firma del contrato, con indicación de la calificación energética del inmueble, bajo sanción de multa por el organismo autonómico de energía competente. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Arrendamiento de Temporada de Verano España como referencia práctica para arrendadores de inmuebles costeros, rurales o urbanos durante los meses de verano, alineada con los requisitos del artículo 3.2 LAU y la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales sobre la calificación del arrendamiento de temporada.

El Contrato de Arrendamiento de Temporada de Verano en España es necesario siempre que el propietario o gestor de un inmueble lo arriende para un período fijo de verano sin que el arrendatario pretenda establecer su residencia permanente — el criterio definitorio del artículo 3.2 de la LAU 29/1994 es que el arrendamiento sea para un uso temporal distinto de constituir la residencia habitual del arrendatario.

Se necesita un Contrato de Arrendamiento de Temporada de Verano cuando un propietario o inversor español arrienda un apartamento costero, villa o casa rural (casa rural) por la temporada de verano (junio-septiembre) a particulares o familias que buscan una base vacacional y mantienen su residencia habitual en otro lugar. Conforme al Título III de la LAU, ambas partes deben acordar expresamente las fechas exactas de inicio y fin — sin un plazo definido, los tribunales pueden recalificar el contrato como arrendamiento de vivienda con las protecciones mínimas del artículo 9 LAU.

Se necesita un contrato de temporada cuando el inmueble se arrienda durante los meses de verano en un municipio donde la comunidad autónoma no ha regulado la tipología específica de alojamiento turístico aplicable a la propiedad, o cuando el arrendador no desea obtener el número de registro turístico exigido por la normativa autonómica — como el Decret 75/2020 en Cataluña, el Decreto 28/2016 en las Islas Baleares o el Decreto 12/2017 en Andalucía. El contrato de temporada del artículo 3.2 LAU proporciona un marco jurídico sólido sin la carga administrativa de la habilitación turística ante la Consejería de Turismo autonómica.

El contrato es necesario cuando los estatutos o el reglamento de régimen interior de una comunidad de propietarios (Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, LPH) prohíben los arrendamientos con registro turístico pero permiten los contratos de temporada — distinción reconocida por el Tribunal Supremo (STS Sala Civil) y las Audiencias Provinciales en jurisprudencia sobre restricciones a la actividad de arrendamiento en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Se necesita un Contrato de Arrendamiento de Temporada de Verano cuando el arrendador desea recuperar el inmueble exactamente al vencimiento del plazo acordado sin otorgar al arrendatario derechos adicionales de preaviso — la ausencia de prórroga tácita en el Título III de la LAU significa que el arrendamiento se extingue automáticamente en la fecha pactada, sin necesidad de denuncia o notificación previa, salvo que las partes suscriban expresamente un nuevo contrato. Si el arrendatario permanece en la posesión tras la fecha de vencimiento, el arrendador puede interponer de inmediato un juicio de desahucio por expiración del plazo ante el Juzgado de Primera Instancia conforme al artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El contrato es también necesario cuando un estudiante universitario o trabajador temporal ocupa el inmueble durante los meses de verano por una finalidad distinta al turismo — por ejemplo, prácticas de verano o estancia de investigación —, ya que el artículo 3.2 LAU cubre cualquier ocupación temporal fuera de la residencia habitual, no solo las vacaciones. Las obligaciones fiscales del arrendador incluyen la declaración de los ingresos del arrendamiento en el IRPF (Ley 35/2006) como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22 de la LIRPF, con posible retención a cuenta si el arrendatario es empresa o profesional. Los litigios derivados del contrato de temporada se ventilan ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del inmueble conforme a la LEC, con posible recurso ante la Audiencia Provincial.

Un Contrato de Arrendamiento de Temporada de Verano España válido conforme al Artículo 3.2 LAU debe contener los siguientes elementos esenciales para ser jurídicamente eficaz y evitar su recalificación como arrendamiento de vivienda habitual por los tribunales españoles.

Identificación de las Partes: Nombre legal completo, DNI/NIE/pasaporte y domicilio del arrendador y de todos los arrendatarios que ocuparán el inmueble. Cuando el arrendador sea persona jurídica, deben incluirse el NIF y el nombre del representante autorizado. Deben referenciarse los datos registrales del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Descripción del Inmueble: Identificación precisa del inmueble — dirección completa, municipio, comunidad autónoma, referencia catastral (obtenible en la Sede Electrónica del Catastro), superficie en metros cuadrados, número de habitaciones y relación del mobiliario y electrodomésticos incluidos. La calificación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obligatorio desde el Real Decreto 235/2013, debe comunicarse al arrendatario antes de la firma.

Cláusula de Finalidad Temporal: Declaración expresa de que el arrendamiento tiene por objeto un uso temporal distinto del de vivienda habitual — concretamente el disfrute vacacional de temporada de verano —, con referencia al Artículo 3.2 LAU y descripción de la naturaleza estacional de la ocupación. Esta cláusula es el elemento más importante para confirmar que el contrato se clasifica como arrendamiento de temporada y no de vivienda.

Plazo Fijo — Fechas Exactas: Fechas exactas de inicio y fin (fecha y hora de entrega y devolución de llaves). El plazo fijo debe ser inequívoco — los tribunales han recalificado contratos con términos vagos como «el período de verano» como arrendamientos indefinidos de vivienda. Conforme al Título III LAU, el contrato se extingue automáticamente en la fecha acordada.

Renta y Condiciones de Pago: La renta acordada por mes o por toda la temporada, la fecha de vencimiento del pago, el método de pago aceptado (transferencia bancaria a IBAN del arrendador es el estándar) y cualquier penalización por retraso. La renta en un contrato de temporada puede acordarse libremente — no se aplican las limitaciones de actualización del Artículo 18 LAU propias de los arrendamientos de vivienda.

Fianza: Conforme al Artículo 36.1 LAU, la fianza máxima para contratos de uso distinto del de vivienda es de dos mensualidades. El arrendador debe depositar la fianza en el organismo autonómico competente en el plazo de 30 días — en Madrid, en la Agencia de Vivienda Social (AVS); en Cataluña, en INCASOL; en Andalucía, en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de la Junta.

Garantías Adicionales: Cualquier garantía adicional acordada — depósito adicional, aval bancario emitido por entidad de crédito o póliza de caución — libremente permitidas conforme al Artículo 36.5 LAU para contratos de uso distinto del de vivienda.

Límites de Ocupación y Uso Permitido: Número máximo de ocupantes permitidos, prohibición de subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador conforme al Artículo 32 LAU (aplicable supletoriamente), restricciones sobre mascotas y la obligación de usar el inmueble exclusivamente para el uso vacacional temporal acordado.

Suministros: Qué suministros (agua, electricidad, gas, internet) están incluidos en la renta y cuáles corren a cargo del arrendatario. En los arrendamientos de verano es habitual incluir los suministros en una renta fija o acordar un límite de consumo.

Inventario e Informe de Estado: Inventario detallado del mobiliario, electrodomésticos y su estado al inicio del contrato, firmado por ambas partes. Los tribunales españoles mantienen de forma constante que sin inventario firmado el arrendador no puede reclamar el coste de los daños del contenido con cargo a la fianza.

Ley Aplicable: Referencia al Título III LAU 29/1994 y al Código Civil como derecho supletorio, y la jurisdicción de los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble. Forms-legal.com recomienda que todos los contratos de temporada sean firmados por ambas partes antes de que el arrendatario tome posesión. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.