Declaración del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) México

El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) — llamado también Impuesto sobre Traslación de Dominio en algunos estados — es un impuesto estatal de traslación inmobiliaria que grava al adquirente (comprador, donatario o heredero) de un bien raíz ubicado en México. El impuesto se causa con el acto de adquisición — la conclusión de una compraventa, donación, herencia u otra transmisión de derechos reales sobre inmuebles — y lo paga la parte adquirente antes de que el Notario Público pueda protocolizar y registrar la escritura de transmisión ante el Registro Público de la Propiedad. El Notario Público, actuando como retenedor y pagador del impuesto, calcula el ISAI, recibe el pago del comprador y lo entera ante la autoridad fiscal estatal. Las tasas varían por estado, oscilando típicamente entre el 2% y el 4.5% de la base gravable (el mayor entre el precio de transacción, el valor catastral o el avalúo comercial). El ISAI es independiente y adicional al ISR sobre la ganancia en enajenación de inmuebles que el vendedor pudiera adeudar al SAT.

La base gravable del ISAI se calcula utilizando el mayor de tres valores conforme a la mayoría de los Códigos Fiscales estatales: el precio pactado en la escritura pública; el valor catastral asignado al inmueble por la Tesorería Municipal en el aviso de valuación catastral más reciente (predial); y el valor comercial determinado por un avalúo certificado elaborado por un Perito Valuador inscrito ante el estado o la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). El Notario Público es responsable de verificar los tres valores y usar el mayor como base del ISAI. En la práctica, los precios de transacción en mercados urbanos de rápida apreciación con frecuencia superan los valores catastrales, particularmente en zonas con registros catastrales desactualizados, convirtiendo el precio de transacción en la base relevante. En estados o municipios con sistemas catastrales modernos (catastro actualizado), los valores catastrales pueden aproximarse o superar los precios declarados, y el Notario debe aplicar diligencia para no subestimar la base gravable, lo que podría exponer al comprador y al Notario a procedimientos de ajuste por parte de la autoridad fiscal estatal.

Sí. La mayoría de los estados mexicanos prevén exenciones parciales o totales del ISAI, o tasas reducidas, para compradores de primera vivienda que adquieren un inmueble como casa habitación principal, sujeto a las condiciones especificadas en el Código Fiscal o la Ley de Hacienda de cada estado. Las condiciones más comunes son: el inmueble debe ser residencial (no comercial ni de uso mixto); el precio de transacción o el avalúo debe ser inferior a un umbral máximo (frecuentemente expresado en múltiplos del valor diario de la UMA o en una cantidad fija en pesos actualizada anualmente); el comprador no debe ser propietario de ningún otro bien raíz en México; el comprador debe registrar el inmueble como su domicilio particular ante el catastro municipal dentro de un plazo determinado; y el comprador no debe haber recibido antes una exención de ISAI por primera vivienda para otro inmueble. Además de las exenciones estatales, los programas del INFONAVIT, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el FOVISSSTE para créditos de vivienda subsidiados pueden incluir componentes adicionales de subsidio del ISAI. Los compradores deben confirmar los umbrales y condiciones de exención aplicables con el Notario Público antes de firmar el contrato de compraventa, ya que los montos se actualizan anualmente.

El Notario Público en México actúa como retenedor y pagador de facto del ISAI en la práctica totalidad de las operaciones notariales inmobiliarias. Al presentarse una compraventa para protocolización, el Notario: calcula el ISAI mediante el método de determinación de la base por los tres valores exigido por el Código Fiscal del Estado aplicable; informa al comprador del monto del ISAI a pagar; recibe el pago del ISAI del comprador; entera el ISAI ante la autoridad fiscal estatal (Tesorería Estatal o Secretaría de Finanzas) a través de la cuenta notarial de pagos o directamente en las ventanillas de la tesorería estatal; obtiene el comprobante oficial de pago del ISAI; y adjunta el comprobante a la escritura notarial antes de presentarla al RPP para su inscripción. El Notario asume responsabilidad legal por el cálculo correcto y el entero oportuno del ISAI conforme a la Ley del Notariado y el Código Fiscal del Estado aplicables — los errores en el cálculo exponen al Notario a sanciones administrativas, responsabilidad personal por el impuesto no enterado y posibles procedimientos disciplinarios ante la autoridad notarial estatal.

El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) y el ISR (Impuesto sobre la Renta) en enajenaciones de inmuebles son dos impuestos distintos aplicables a la misma operación inmobiliaria pero a cargo de partes diferentes. El ISAI es un impuesto estatal de traslación pagado por el comprador (adquirente), calculado sobre el valor de adquisición del inmueble — grava el acto de adquirir el bien raíz. El ISR sobre la ganancia en enajenación de bienes inmuebles es un impuesto federal sobre la renta a cargo del vendedor (enajenante) conforme a los artículos 119 a 128 de la LISR, calculado sobre la ganancia de capital — la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado con los factores del INPC. El Notario retiene y entera el ISR provisional en nombre del vendedor al momento de la protocolización, calculado al 25% del precio total de la transacción o a una cantidad menor aplicando las deducciones de costo conforme al artículo 121 de la LISR. El vendedor puede obtener un cálculo definitivo del impuesto de un Contador Público certificado para reducir la retención provisional. Tanto el ISAI como la retención provisional del ISR son calculados, recaudados y enterados por el Notario de manera simultánea al otorgamiento de la escritura.

El Registro Público de la Propiedad (RPP) en cada estado de México exige el comprobante de pago del ISAI como requisito previo obligatorio para admitir e inscribir una escritura de traslación de dominio. Una escritura no inscrita — aunque esté válidamente protocolizada — no otorga plena protección legal al comprador frente a acreedores o compradores posteriores, porque la función de publicidad del RPP no se ha activado. El comprador no inscrito queda expuesto al riesgo de una segunda enajenación fraudulenta del mismo inmueble a un tercero que pague el ISAI y se inscriba primero — conforme al principio de prioridad registral, el adquirente inscrito prevalece sobre el no inscrito independientemente del orden cronológico. En la práctica, todos los prestamistas hipotecarios (bancos hipotecarios, INFONAVIT, FOVISSSTE) exigen el comprobante de inscripción en el RPP como condición de disposición del crédito, de modo que el no pago del ISAI también bloquea el financiamiento hipotecario. El pago tardío del ISAI después del plazo legal (típicamente dentro de los 30 a 90 días siguientes a la fecha de transmisión, según el estado) genera recargos y actualización conforme al Código Fiscal del Estado aplicable.

Las reestructuras corporativas que implican la transmisión de bienes inmuebles de una persona moral a otra — fusiones, escisiones, aportaciones de inmuebles al capital social y transmisiones de activos entre subsidiarias de un mismo grupo empresarial — pueden generar ISAI dependiendo de la estructura y las disposiciones del Código Fiscal del Estado aplicable. La mayoría de los estados trata las aportaciones de inmuebles al capital social como adquisiciones gravables para la entidad receptora, sujetas al ISAI a tasas ordinarias sobre el valor del avalúo, independientemente de que se entregue o no efectivo. Las fusiones en que una empresa absorbe a otra — y en el proceso adquiere inmuebles registrados a nombre de la entidad absorbida — también se tratan generalmente como adquisiciones sujetas al ISAI. Sin embargo, algunos estados prevén exenciones del ISAI para reestructuras intragrupo en las que se acredita continuidad corporativa y propiedad común, y donde la reestructura obedece a razones de negocio legítimas y no a evasión fiscal. Los abogados corporativos y asesores fiscales que realizan due diligence inmobiliario deben analizar la exposición al ISAI específica del estado como parte de la planeación de la transacción, ya que los costos del ISAI en portafolios comerciales de gran tamaño pueden ser componentes materiales de la economía global de la operación.

El avalúo es una de las tres bases potenciales del ISAI y con frecuencia es el valor determinante en operaciones donde el precio de transacción o el valor catastral se ubica por debajo del mercado. Conforme a la mayoría de los Códigos Fiscales estatales, el Notario Público debe obtener un avalúo elaborado por un Perito Valuador inscrito ante una autoridad reconocida por el estado — típicamente la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), una Unidad de Valuación autorizada inscrita en el registro estatal, o el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) para inmuebles en los que intervienen entidades federales. El avalúo debe ser vigente — la mayoría de los estados exige que no tenga más de 6 a 12 meses de antigüedad. Cuando el valor del avalúo supera tanto el precio de transacción como el valor catastral, el Notario debe usar el valor del avalúo como base del ISAI, incrementando potencialmente el costo fiscal del comprador. Los compradores de inmuebles subvaluados — mediante ventas en dificultades, remates judiciales o transmisiones entre familiares — son especialmente vulnerables a los ajustes del ISAI basados en el avalúo. El Notario no puede legalmente usar un valor inferior para reducir el ISAI sin documentación que respalde ese valor como la base más alta aplicable conforme a la prueba de los tres valores del estado.