Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia — Ley 388 de 1997
SOLICITUD DE LICENCIA DE SUBDIVISION DE PREDIO
Ley 388 de 1997 — Decreto 1469 de 2010 (Decreto 1077 de 2015, Titulo 6)
[Application City], [Application Date]
Senor(a)
[Authority Name]
Ciudad
Asunto: Solicitud de Licencia de Subdivision
Predio: Matricula Inmobiliaria No. [Property Matricula]
Yo, [Applicant Name], identificado/a con cedula de ciudadania / NIT No. [Applicant CC], domiciliado/a en [Applicant Address], telefono [Applicant Phone], correo electronico [Applicant Email], en calidad de propietario/a del inmueble identificado con matricula inmobiliaria No. [Property Matricula], me permito solicitar a su despacho la expedicion de la LICENCIA DE SUBDIVISION del predio descrito a continuacion, de conformidad con el Articulo 99 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1469 de 2010.
1. DESCRIPCION DEL PREDIO MADRE
Ubicacion: [Property Address].
Matricula inmobiliaria: [Property Matricula] (ORIP).
Numero catastral: [Property Catastral] (IGAC).
Area total: [Property Total Area].
Clasificacion del suelo segun POT: [Property Zone].
Uso actual del predio: [Property Current Use].
2. DESCRIPCION DE LA SUBDIVISION PROPUESTA
Solicito la subdivision del predio madre en [Number of Lots] lote(s) resultante(s), segun la siguiente descripcion:
[Lot 1 Description].
[Lot 2 Description].
[Lot 3 Description].
El plano topografico detallado, elaborado por [Surveyor Name], con las medidas, areas, linderos y coordenadas georeferenciadas (sistema MAGNA-SIRGAS) de cada lote resultante, se adjunta a la presente solicitud.
3. MOTIVO DE LA SUBDIVISION
El motivo de la presente solicitud de subdivision es: [Subdivision Reason].
4. FUNDAMENTO JURIDICO
La presente solicitud se fundamenta en las siguientes normas:
— Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial), Articulo 99 — Licencias urbanisticas.
— Decreto 1469 de 2010, compilado en el Decreto 1077 de 2015, Titulo 6 — Reglamentacion de licencias de subdivision.
— Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio de [Application City] — Normas urbanisticas aplicables al predio.
— Ley 160 de 1994, Articulo 44 — Unidad Agricola Familiar (para predios rurales, si aplica).
5. DOCUMENTOS ANEXOS
Se adjuntan los siguientes documentos de soporte:
6. Certificado de tradicion y libertad expedido por la ORIP (vigencia no mayor a 30 dias).
7. Certificado o ficha catastral expedido por el IGAC o la autoridad catastral municipal.
8. Copia de la cedula de ciudadania / NIT del solicitante.
9. Plano topografico del predio madre y lotes resultantes, elaborado por topografo matriculado.
10. Certificaciones de disponibilidad de servicios publicos (acueducto, alcantarillado, energia, gas).
11. Formulario unico nacional de solicitud de licencia urbanistica.
12. Poder especial autenticado (si aplica).
Atentamente,
Firma: _________________________
Nombre: [Applicant Name]
C.C. / NIT: [Applicant CC]
Direccion de notificacion: [Applicant Address]
Telefono: [Applicant Phone]
Correo: [Applicant Email]
Applicant / Property Owner (Solicitante/Propietario)
________________
Signature
Qué es Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia — Ley 388 de 1997
La Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia es la petición formal regulada por Ley 388 de 1997 y Decreto 1469 de 2010 con la que el interesado pone en marcha el trámite ante la autoridad colombiana competente.
El marco jurídico de la subdivisión predial en Colombia está establecido por la Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial), que otorga a los municipios la facultad de regular el uso del suelo, el desarrollo urbano y la planificación territorial mediante el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) o el Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT), según el tamaño poblacional. El artículo 99 de la Ley 388 de 1997 establece que la subdivisión de suelo urbano y suburbano requiere una licencia urbanística expedida por la Curaduría Urbana o la autoridad de planeación municipal.
El Decreto 1469 de 2010, compilado en el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda 1077 de 2015 (Título 6), provee el marco reglamentario detallado para las licencias urbanísticas, incluidas las licencias de subdivisión. Conforme al artículo 1 del Decreto 1469 (compilado en el artículo 2.2.6.1.1.1 del Decreto 1077 de 2015), una licencia de subdivisión autoriza la división de uno o más predios sin requerir la construcción de nueva infraestructura de urbanización, diferenciándose así de la urbanización, que implica la construcción de vías, redes de servicios públicos y espacios públicos.
Las Curadurías Urbanas —entidades privadas que ejercen función pública bajo la supervisión de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR)— revisan las solicitudes de subdivisión en ciudades con más de 100.000 habitantes. Los Curadores Urbanos son abogados o arquitectos designados mediante concurso de méritos y autorizados para expedir licencias urbanísticas conforme al artículo 101 de la Ley 388 de 1997 y al Decreto 1469 de 2010. En municipios sin curaduría, la Secretaría de Planeación Municipal ejerce directamente esa función.
La solicitud debe acreditar cumplimiento de las normas urbanísticas del POT municipal: lote mínimo para la zona o sector; frente mínimo; índice de ocupación; índice de construcción; cesiones obligatorias de suelo para espacios públicos, vías o zonas verdes; y retiros frente a vías, ríos y demás elementos estructurantes. Para predios rurales, la subdivisión se rige además por la Ley 160 de 1994 (Ley de Reforma Agraria) y el Decreto 1071 de 2015: el artículo 44 de la Ley 160 prohíbe que los lotes rurales resultantes sean inferiores a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) determinada por la Agencia Nacional de Tierras (ANT) para cada región, restricción diseñada para prevenir el minifundismo y proteger la capacidad productiva agropecuaria. El IGAC calcula y mantiene los parámetros de la UAF con base en la calidad del suelo, el clima, el acceso al agua y la viabilidad económica.
El Concejo Municipal, mediante el POT aprobado conforme a la Ley 388 de 1997, puede establecer requisitos locales adicionales: evaluaciones de impacto ambiental exigidas por la Corporación Autónoma Regional (CAR) para predios en áreas de sensibilidad ambiental, permisos de vertimientos para lotes que requieran nuevas conexiones de alcantarillado, y cumplimiento del Plan de Gestión del Riesgo de Desastres bajo la Ley 1523 de 2012 para predios en zonas clasificadas como amenaza alta por inundación, deslizamiento o actividad sísmica.
Cuándo necesitas Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia — Ley 388 de 1997
La Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia es necesaria cuando el propietario busca dividir un predio registrado en dos o más lotes independientes, cada uno apto para ser titulado, vendido, hipotecado o desarrollado de forma autónoma, conforme a la Ley 388 de 1997 y las normas urbanísticas del POT municipal.
Se requiere la solicitud cuando el propietario planea vender una porción del predio conservando el resto. Bajo el derecho colombiano, un inmueble identificado con una sola matrícula inmobiliaria en la ORIP no puede transferirse parcialmente: el vendedor debe primero obtener la licencia de subdivisión de la Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal conforme al Decreto 1469 de 2010, crear folios de matrícula inmobiliaria independientes para los lotes resultantes, y luego otorgar la escritura pública de compraventa ante un Notario Público para el lote específico que se vende.
La solicitud se necesita cuando los herederos desean partir entre sí el inmueble heredado después de una sucesión ante el Juzgado de Familia o ante Notario Público conforme a la Ley 1934 de 2018. Cuando el acervo hereditario incluye bienes inmuebles y los herederos acuerdan una partición material (división física en lugar de comunidad), cada lote resultante requiere su propia matrícula inmobiliaria, lo que exige la licencia de subdivisión de la autoridad municipal.
El documento se requiere cuando un urbanizador o constructor planea un desarrollo residencial, comercial o mixto en un predio que será dividido en lotes individuales para la venta. Conforme a la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1469 de 2010, la licencia de subdivisión es generalmente el primer paso antes de solicitar licencias de urbanización (desarrollo de infraestructura) y licencias de construcción a la Curaduría Urbana.
Se necesita la solicitud cuando propietarios de predios rurales desean separar porciones para diferentes usos productivos, siempre que los predios resultantes no sean inferiores a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) establecida por la Agencia Nacional de Tierras (ANT) conforme al artículo 44 de la Ley 160 de 1994. La subdivisión rural requiere aprobación de la Secretaría de Planeación Municipal y cumplimiento de las regulaciones ambientales de la Corporación Autónoma Regional (CAR).
La solicitud se requiere cuando proyectos de infraestructura municipal —vías, servicios públicos, equipamientos— exigen adquisición parcial de propiedad privada mediante negociación directa o expropiación conforme a los artículos 58 a 62 de la Ley 388 de 1997. El propietario debe subdividir la porción afectada para facilitar su transferencia al municipio o a la entidad ejecutora.
Se necesita la solicitud cuando copropietarios de un inmueble en comunidad conforme a los artículos 2322 a 2340 del Código Civil desean disolver la comunidad mediante división material, recibiendo cada copropietario un lote independiente proporcional a su cuota parte.
Qué incluir en tu Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia — Ley 388 de 1997
Una Solicitud de Subdivisión de Predio válida en Colombia conforme a la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1469 de 2010 (compilado en el Decreto 1077 de 2015) debe contener los siguientes elementos esenciales para que la Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal procese la licencia de subdivisión.
Identificación del Solicitante: Nombre completo, cédula de ciudadanía (personas naturales) o NIT (personas jurídicas registradas ante la DIAN) y domicilio del propietario o su apoderado (representante autorizado mediante poder especial autenticado ante Notario Público conforme al Decreto 960 de 1970). Cuando el predio tenga varios copropietarios, todos deben firmar la solicitud o autorizar un representante único mediante poder. Conforme al artículo 21 del Decreto 1469 de 2010, solo los titulares de derechos reales principales (propietarios, usufructuarios, comuneros) pueden solicitar licencias urbanísticas.
Identificación del Predio: Número de matrícula inmobiliaria asignado por la ORIP, número catastral o ficha catastral asignado por el IGAC, dirección o ubicación (departamento, municipio, barrio o vereda y dirección exacta) y área total en metros cuadrados o hectáreas. El certificado de tradición y libertad expedido por la ORIP dentro del mes anterior debe acompañar la solicitud para acreditar la propiedad actual y revelar gravámenes, hipotecas o medidas cautelares que afecten el predio.
Plano de Subdivisión Propuesta: Levantamiento topográfico elaborado por un topógrafo o ingeniero catastral matriculado que muestre el predio madre y los lotes resultantes con medidas precisas, áreas, linderos, coordenadas georreferenciadas al sistema MAGNA-SIRGAS del IGAC y vías de acceso propuestas para cada lote resultante. El plano debe estar firmado y sellado por el profesional y cumplir las normas técnicas del IGAC para levantamientos topográficos.
Cumplimiento de Normas Urbanísticas del POT: Demostración de que cada lote resultante cumple los estándares mínimos del Plan de Ordenamiento Territorial: lote mínimo, frente mínimo, retiros y uso del suelo permitido para la zona o sector. Para predios rurales debe acreditarse el cumplimiento del mínimo de la Unidad Agrícola Familiar (UAF) conforme al artículo 44 de la Ley 160 de 1994; ningún lote rural resultante puede ser inferior a la UAF establecida por la Agencia Nacional de Tierras para el municipio.
Disponibilidad de Servicios Públicos: Certificación de disponibilidad de servicios públicos domiciliarios (agua, alcantarillado, energía eléctrica, gas) para cada lote resultante, expedida por la empresa prestadora correspondiente. Conforme a la Ley 142 de 1994, las empresas de servicios supervisadas por la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios deben certificar la disponibilidad y capacidad de sus redes. Cuando se requieran nuevas conexiones o extensiones de redes, el solicitante debe presentar las condiciones de conexión de la empresa prestadora.
Cumplimiento Ambiental: Cuando el predio se ubique en área de sensibilidad ambiental —cerca de humedales, rondas hídricas, zonas de reserva forestal o zonas de riesgo—, el solicitante debe obtener los permisos ambientales correspondientes de la Corporación Autónoma Regional (CAR) con jurisdicción o de la Autoridad Nacional de Licencias Ambientales (ANLA) para proyectos de importancia nacional.
Cesiones Obligatorias: Cuando el POT exija cesiones de suelo para espacios públicos, vías o zonas verdes como condición de la subdivisión en determinadas zonas, la solicitud debe identificar las áreas a ceder e incluirlas en el plano topográfico. Conforme al artículo 37 de la Ley 388 de 1997, los municipios pueden exigir cesiones de hasta un porcentaje del área total objeto de subdivisión, según las normas urbanísticas del POT.
forms-legal.com ofrece este modelo de Solicitud de Subdivisión de Predio para Colombia como punto de partida práctico para iniciar el trámite de la licencia de subdivisión. Toda solicitud debe ser revisada por un abogado especialista en derecho urbanístico y sustentada técnicamente por un topógrafo matriculado para garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas específicas del POT municipal y de los requisitos técnicos de la Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal.
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Forms Legal. (2026). Solicitud de Subdivisión de Predio en Colombia — Ley 388 de 1997 (Colombia) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/colombia/real-estate/property/solicitud-subdivision-predio-colombia
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Conforme al Decreto 1469 de 2010 (compilado en el Decreto 1077 de 2015) y la Ley 388 de 1997, la subdivisión y la urbanización son categorías distintas de licencia urbanística con requisitos y alcances diferentes. La licencia de subdivisión autoriza la división de uno o más predios existentes en lotes separados sin requerir la construcción de nueva infraestructura pública: los lotes resultantes utilizan las vías, redes de servicios públicos y espacios públicos existentes. La licencia de urbanización, en cambio, autoriza la adecuación del suelo mediante la construcción de nueva infraestructura: vías, redes de servicios públicos, espacios públicos y zonas verdes, transformando suelo sin desarrollar en lotes urbanizados aptos para la construcción. La Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal evalúa cada solicitud frente a las normas urbanísticas del POT. La subdivisión es el proceso más sencillo: generalmente requiere plano topográfico, certificado de tradición y libertad y prueba de cumplimiento de los lotes mínimos. La urbanización exige planos de ingeniería detallados, estudios ambientales, evaluaciones de impacto de tráfico y cumplimiento de cesiones obligatorias de infraestructura pública. Conforme al artículo 1 del Decreto 1469, la subdivisión no genera obligación de cesión salvo que el POT lo exija específicamente para la zona. La urbanización siempre activa cesiones obligatorias conforme al artículo 37 de la Ley 388 de 1997. Ambas licencias son expedidas por la Curaduría Urbana en municipios con ese sistema, o por la Secretaría de Planeación Municipal en municipios más pequeños.
El lote mínimo para la subdivisión de predios en Colombia varía por municipio y está determinado por las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) o el Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT) de cada municipio conforme a la Ley 388 de 1997. Cada POT clasifica el territorio municipal en zonas o sectores con regulaciones específicas: lote mínimo, frente mínimo, índice de ocupación y uso del suelo permitido. Las zonas residenciales urbanas en ciudades principales como Bogotá (regulada por el POT adoptado mediante el Decreto Distrital 555 de 2021), Medellín, Cali y Barranquilla establecen típicamente lotes mínimos que oscilan entre 35 y 200 metros cuadrados según la clasificación de densidad (alta, media o baja). Para predios rurales, el artículo 44 de la Ley 160 de 1994 establece una restricción nacional adicional: ningún lote rural resultante puede ser inferior a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) calculada por la Agencia Nacional de Tierras (ANT) y el IGAC para cada municipio con base en la calidad del suelo, el clima, la disponibilidad de agua y la viabilidad agrícola. Las UAF varían ampliamente: desde aproximadamente 3 hectáreas en zonas irrigadas productivas del Valle del Cauca hasta más de 1.000 hectáreas en territorios remotos de la Amazonia o la Orinoquía. La Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal verifica el cumplimiento tanto del lote mínimo del POT como de la restricción de la UAF antes de expedir la licencia de subdivisión.
La licencia de subdivisión es expedida por la Curaduría Urbana en municipios que han adoptado el sistema de curadurías conforme al artículo 101 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1469 de 2010, principalmente municipios con más de 100.000 habitantes. En municipios sin curaduría, la Secretaría de Planeación Municipal ejerce directamente esa función. Los Curadores Urbanos son profesionales privados (abogados o arquitectos) que ejercen función pública, designados mediante concurso de méritos y supervisados por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Conforme al artículo 24 del Decreto 1469 de 2010 (compilado en el artículo 2.2.6.1.2.3.1 del Decreto 1077 de 2015), la Curaduría Urbana cuenta con 45 días hábiles desde la radicación de la solicitud completa para expedir o negar la licencia de subdivisión. Cuando la solicitud requiere consulta con otras entidades —la CAR en asuntos ambientales, el Consejo Consultivo de Ordenamiento o las empresas de servicios públicos—, puede ser necesario tiempo adicional. Las solicitudes incompletas generan un requerimiento formal de documentación que suspende el término de los 45 días hasta que el solicitante aporte la información faltante. La licencia de subdivisión tiene una vigencia de 24 meses desde la ejecutoria de la decisión, plazo durante el cual el solicitante debe completar los trámites técnicos y jurídicos para registrar los lotes resultantes en la ORIP. Conforme al artículo 25 del Decreto 1469, la licencia puede prorrogarse una vez por 12 meses adicionales. Las partes interesadas pueden impugnar una decisión desfavorable mediante recurso de reposición ante la misma Curaduría o recurso de apelación ante la Secretaría de Planeación Municipal.
Una solicitud completa de subdivisión de predio en Colombia conforme al Decreto 1469 de 2010 (compilado en el Título 6 del Decreto 1077 de 2015) debe ir acompañada de la siguiente documentación para que la Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal la acepte y tramite. El certificado de tradición y libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) dentro de los 30 días anteriores, que acredite la propiedad actual y revele gravámenes, hipotecas, embargos o medidas cautelares sobre el predio. Copia del documento de identidad del propietario —cédula de ciudadanía para personas naturales o Certificado de Existencia y Representación Legal de la Cámara de Comercio para personas jurídicas— y, en su caso, el poder especial autenticado ante Notario Público que autoriza a un representante a actuar. El plano topográfico elaborado por topógrafo o ingeniero catastral matriculado, que muestre el predio madre y los lotes resultantes propuestos con medidas precisas, áreas, linderos, coordenadas en el sistema MAGNA-SIRGAS y vías de acceso. El certificado catastral o ficha catastral expedido por el IGAC que identifique el número de identificación catastral del predio y el área registrada vigente. Certificaciones de disponibilidad de servicios públicos (agua, alcantarillado, energía eléctrica, gas) expedidas por las empresas prestadoras, que confirmen la capacidad para atender cada lote resultante. Cuando lo exija el POT, el concepto ambiental emitido por la Corporación Autónoma Regional (CAR) con jurisdicción. El formulario único nacional establecido por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio para licencias urbanísticas.
Como regla general, los predios rurales en Colombia no pueden subdividirse en parcelas inferiores a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) establecida por la Agencia Nacional de Tierras (ANT) y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) para cada municipio, conforme al artículo 44 de la Ley 160 de 1994 y el Decreto 1071 de 2015 (Decreto Único del Sector Agropecuario). La UAF se define como la extensión de tierra suficiente para que una familia campesina obtenga ingresos adecuados para su subsistencia y progreso económico, calculada con base en la calidad del suelo, el clima, la disponibilidad de agua, la topografía y las condiciones agrícolas regionales. Las UAF varían significativamente en Colombia: desde tan solo 3 a 5 hectáreas en zonas irrigadas altamente productivas del Valle del Cauca, Quindío o la Sabana de Bogotá, hasta 50 a 100 hectáreas en regiones secas o semiáridas, y más de 1.000 hectáreas en áreas remotas de la Amazonia, la Orinoquía o el Chocó. El artículo 44 de la Ley 160 de 1994 prohíbe la fragmentación de predios adjudicados originalmente como baldíos por el extinto INCORA/INCODER (hoy ANT) en parcelas inferiores a la UAF; las infracciones hacen nula de pleno derecho la subdivisión y cualquier transferencia posterior. Sin embargo, la Corte Constitucional en la Sentencia C-644 de 2012 y jurisprudencia posterior aclaró que la restricción de la UAF se aplica principalmente a predios adjudicados originalmente como baldíos, no necesariamente a toda la propiedad rural privada. Los predios rurales privados adquiridos mediante compraventa o sucesión pueden subdividirse por debajo de la UAF con aprobación de la Secretaría de Planeación Municipal, siempre que la subdivisión no contravenga las normas de uso del suelo del EOT o PBOT.
Después de que la Curaduría Urbana o la Secretaría de Planeación Municipal otorgue la licencia de subdivisión conforme al Decreto 1469 de 2010 y la Ley 388 de 1997, el propietario debe completar varios trámites jurídicos y administrativos para formalizar la división y crear predios independientes. El primer paso es la protocolización de la licencia mediante escritura pública ante un Notario Público conforme al Estatuto del Notariado (Decreto 960 de 1970). La escritura pública de subdivisión identifica el predio madre, su matrícula inmobiliaria en la ORIP, el número y fecha de la licencia, y describe cada lote resultante con su área, linderos y uso previsto. La escritura pública se presenta a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) para su inscripción conforme al Estatuto de Registro (Ley 1579 de 2012). La ORIP cancela el folio de matrícula inmobiliaria original del predio madre y abre nuevos folios de matrícula inmobiliaria para cada lote resultante, asignando a cada uno un número de matrícula independiente. Simultáneamente, el propietario debe notificar al IGAC para actualizar el sistema catastral, que asigna nuevas fichas catastrales y avalúos catastrales a cada lote resultante. La actualización es esencial para la liquidación del impuesto predial por parte de la Alcaldía Municipal. El proceso post-licencia completo tarda típicamente entre 60 y 90 días, según los tiempos de trámite en la Notaría, la ORIP y el IGAC. La licencia de subdivisión tiene vigencia de 24 meses conforme al artículo 25 del Decreto 1469; todos los trámites deben completarse dentro de ese plazo o el propietario debe solicitar una prórroga de hasta 12 meses adicionales.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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