Contrato de Alquiler Temporal Vacacional Colombia

El Contrato de Alquiler Temporal Vacacional Colombia es un contrato regulado por Ley 820 de 2003 y Ley 300 de 1996 (Ley General de Turismo) que vincula a las partes obligándolas a cumplir las prestaciones pactadas conforme a la ley colombiana.

Conforme al Artículo 62 de la Ley 300 de 1996, las viviendas turísticas se clasifican como prestadores de servicios turísticos que deben inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) administrado por la Cámara de Comercio del municipio donde se ubica el inmueble. El Decreto 2590 de 2009 (hoy incorporado al Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio — Decreto 1074 de 2015) regula específicamente la operación de viviendas turísticas, definiéndolas como inmuebles ofrecidos al público para alojamiento temporal de turistas.

El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT) supervisa a los operadores turísticos a través del Viceministerio de Turismo, con potestad sancionatoria que incluye multas de hasta 20 SMLMV y suspensión del RNT para operadores no inscritos o infractores. La Ley 2068 de 2020 fortaleció el control al exigir a plataformas digitales — como Airbnb, Booking.com y Vrbo — verificar el RNT vigente antes de publicar listados de propiedades en Colombia.

La Ley 820 de 2003 rige el marco general de arrendamiento de inmuebles residenciales urbanos en Colombia. Su Artículo 4 clasifica los contratos según el uso, distinguiendo entre vivienda urbana y otras modalidades. Los arriendos vacacionales configuran una categoría especial que combina elementos del arrendamiento residencial con la regulación turística. El Artículo 9 de la Ley 820 establece el contenido obligatorio del contrato de arrendamiento, y el Artículo 15 regula el depósito de garantía.

Las regulaciones municipales agregan requisitos adicionales para los operadores vacacionales. En Bogotá D.C., el Decreto Distrital 560 de 2014 regula el alojamiento turístico. En Cartagena de Indias, la Secretaría de Hacienda Distrital exige el pago de la contribución parafiscal de turismo bajo el Artículo 3 de la Ley 1101 de 2006. En Medellín, la Secretaría de Desarrollo Económico coordina con la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia la verificación del cumplimiento del RNT. En San Andrés y Providencia, la Corporación para el Desarrollo Sostenible del Archipiélago (CORALINA) impone requisitos ambientales adicionales.

Los inmuebles en edificios o conjuntos bajo el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001 deben cumplir el reglamento de propiedad horizontal (PH) del conjunto o edificio. El Artículo 74 de la Ley 675 autoriza a las asambleas de copropietarios a restringir o regular los arriendos temporales mediante modificaciones del reglamento aprobadas por mayoría calificada. Muchas asociaciones de copropietarios colombianas exigen autorización previa del administrador o del consejo de administración para alquileres vacacionales.

Las obligaciones tributarias sobre los ingresos vacacionales incluyen la declaración de renta ante la DIAN bajo el Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), el Impuesto de Industria y Comercio (ICA) ante la Secretaría de Hacienda municipal y la contribución parafiscal de turismo (3,5 por mil sobre ingresos operacionales) de la Ley 1101 de 2006. El Decreto 2235 de 2017 y la Resolución DIAN 000042 de 2020 obligan a los operadores que reciben pagos a través de plataformas digitales a expedir facturas electrónicas.

El Contrato de Alquiler Temporal Vacacional en Colombia se necesita siempre que el propietario o el operador autorizado arriende un inmueble residencial amoblado a huéspedes para estadías turísticas, vacacionales o recreativas bajo el marco regulatorio de la Ley 300 de 1996 (Ley General de Turismo) y la Ley 820 de 2003.

El acuerdo se requiere cuando el propietario de un inmueble en destinos turísticos colombianos — Cartagena de Indias, Santa Marta, San Andrés Islas, Medellín, Bogotá, Villa de Leyva, Barichara, Salento, Leticia o la región del Eje Cafetero — ofrece una casa, apartamento, finca o cabaña en alquiler temporal a turistas nacionales o extranjeros. Conforme al Decreto 2590 de 2009 (consolidado en el Decreto 1074 de 2015), todo inmueble ofrecido al público para alojamiento turístico debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) a través de la Cámara de Comercio.

El contrato formal es necesario cuando se publican propiedades en plataformas digitales de turismo — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Despegar.com o plataformas colombianas como Fincas de Colombia — dado que la Ley 2068 de 2020 exige a las plataformas verificar el RNT vigente y a los operadores mantener acuerdos escritos con los huéspedes que documenten los términos de cada estadía.

El documento también se necesita cuando propietarios de inmuebles en conjuntos residenciales o edificios bajo la Ley 675 de 2001 (Ley de Propiedad Horizontal) desean arrendar sus unidades para estadías cortas. El acuerdo debe referenciar el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal y las restricciones de la asamblea de copropietarios o el consejo de administración sobre actividades de arriendo vacacional.

Los administradores de inmuebles turísticos que operan múltiples unidades vacacionales por cuenta de propietarios necesitan contratos estandarizados para cada reserva. Bajo la Ley 300 de 1996 y el Decreto 2590 de 2009, los administradores que actúan como operadores turísticos deben obtener su propio RNT y mantener registros de todas las transacciones para inspección del Viceministerio de Turismo.

El contrato también se requiere para el cumplimiento tributario. Los ingresos por arrendamiento vacacional constituyen renta gravable bajo el Estatuto Tributario (Decreto 624 de 1989), y la DIAN exige documentar cada transacción para la declaración de renta. La Secretaría de Hacienda municipal requiere declaraciones de ICA (Impuesto de Industria y Comercio) con base en los ingresos de alquiler, y la contribución parafiscal de turismo de la Ley 1101 de 2006 aplica a los operadores turísticos registrados.

El Contrato de Alquiler Temporal Vacacional en Colombia, válido conforme a la Ley 820 de 2003, la Ley 300 de 1996 y el Decreto 2590 de 2009, debe contener los siguientes elementos para ser ejecutable y cumplir la regulación colombiana de turismo y arrendamientos.

Identificación del propietario u operador (arrendador): nombre completo o razón social, cédula de ciudadanía o NIT asignado por la DIAN, domicilio permanente o registrado, número del Registro Nacional de Turismo (RNT) expedido por la Cámara de Comercio e información de contacto. Cuando un tercero administre el inmueble, deben referenciarse el documento de autorización de administración y el RNT propio del operador.

Identificación del huésped (arrendatario): nombre completo, cédula de ciudadanía (colombianos) o número de pasaporte (turistas extranjeros), dirección de residencia permanente, teléfono de contacto y correo electrónico. Para huéspedes extranjeros, el operador debe cumplir las obligaciones de reporte migratorio del Decreto 1067 de 2015, notificando a Migración Colombia el alojamiento del extranjero dentro de las 24 horas del ingreso, a través de la plataforma SIRE de la Unidad Administrativa Especial Migración Colombia.

Descripción del inmueble: dirección completa del inmueble vacacional — ciudad, barrio, nombre del edificio o conjunto residencial, número de unidad y matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La descripción debe incluir el número de habitaciones, baños, áreas comunes, parqueaderos y dotaciones (piscina, terraza, lavandería, equipos de cocina). Para inmuebles en propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), debe referenciarse el coeficiente de copropiedad y el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.

Período de alquiler: fechas y horas exactas de check-in y check-out con el número total de noches. El acuerdo debe precisar que el alquiler es exclusivamente para fines turísticos o recreativos y que no constituye contrato de arrendamiento de vivienda urbana sujeto a las protecciones plenas de la Ley 820 de 2003.

Precio y condiciones de pago: el precio total en pesos colombianos (COP) o, para huéspedes internacionales, el equivalente en USD con la Tasa Representativa del Mercado (TRM) publicada por la Superintendencia Financiera de Colombia. El plan de pagos — anticipo al reservar, saldo al ingreso o pago total anticipado — debe especificarse junto con los métodos de pago aceptados (transferencia bancaria, tarjeta de crédito, plataformas digitales). La DIAN exige factura electrónica por cada transacción conforme a la Resolución 000042 de 2020.

Depósito de garantía: el monto retenido como garantía contra daños al inmueble, costos excesivos de limpieza o pérdida de bienes del inventario. El contrato debe indicar el monto, las condiciones de retención parcial o total, el procedimiento de inspección al check-out y el plazo y método de devolución. El derecho colombiano no limita el monto del depósito para arriendos vacacionales de la misma manera que para arriendos de vivienda bajo el Artículo 15 de la Ley 820.

Inventario del inmueble: inventario detallado de muebles, electrodomésticos, equipos de cocina, ropa de cama y elementos decorativos incluidos con el inmueble, suscrito por ambas partes en el check-in y verificado al check-out. Los daños o faltantes que superen el desgaste natural pueden descontarse del depósito de garantía.

Reglas del inmueble y restricciones: límites de ocupación, políticas de ruido (referenciando el Código Nacional de Policía — Ley 1801 de 2016 — Artículos 33 y 34 sobre convivencia ciudadana), política de mascotas, restricciones de fumado, prohibición de fiestas o eventos y normas de uso de piscina y áreas comunes. Para inmuebles en propiedad horizontal, las reglas deben alinearse con el reglamento de PH y las decisiones de la asamblea de copropietarios.

Política de cancelación: condiciones de cancelación por cualquiera de las partes — plazos de preaviso, porcentajes de reembolso según el momento de cancelación y cláusulas de fuerza mayor. El acuerdo debe referenciar las protecciones de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) disponibles para el huésped como consumidor de servicios turísticos, con la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) como autoridad de protección al consumidor.

Servicios incluidos: especificación de los servicios incluidos en el precio — acueducto y alcantarillado, energía eléctrica, gas natural, internet/WiFi, televisión por cable y cuota de administración (Ley 675 de 2001). Los servicios cobrados por separado deben incluir la metodología de medición y facturación.

Responsabilidad y seguro: responsabilidad del propietario u operador por defectos del inmueble, lesiones personales y pérdida de pertenencias del huésped. Referencia a la póliza de responsabilidad civil que cubra lesiones a huéspedes y reclamaciones de terceros. Las principales aseguradoras colombianas con cobertura para operadores turísticos son Suramericana de Seguros, Allianz Seguros y Liberty Seguros.

Ley aplicable y jurisdicción: declaración de que el contrato se rige por la Ley 820 de 2003, la Ley 300 de 1996, el Decreto 2590 de 2009 y las regulaciones municipales aplicables. Las controversias se someten al Juez Civil Municipal del lugar del inmueble o a conciliación ante centro de conciliación autorizado bajo la Ley 640 de 2001.

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Alquiler Temporal Vacacional en Colombia como punto de partida práctico. Todo contrato debe ser revisado por abogado inmobiliario para verificar el cumplimiento de los requisitos del RNT, el reglamento de propiedad horizontal y las regulaciones turísticas municipales aplicables.