Solicitud de Certificado de Hipotecas y Gravámenes Chile

La Solicitud de Certificado de Hipotecas y Gravámenes en Chile es la petición, regida por los artículos 446 a 518 del Código Orgánico de Tribunales y el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, mediante la cual el interesado requiere al Conservador el documento que detalla las hipotecas, prohibiciones y gravámenes que afectan a un inmueble.

El sistema registral chileno regula las cargas reales sobre inmuebles a través de tres registros separados que lleva el Conservador de Bienes Raíces conforme al Artículo 453 del Código Orgánico de Tribunales (COT): el Registro de Propiedad, el Registro de Hipotecas y Gravámenes, y el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. El Certificado de Hipotecas y Gravámenes certifica el estado de los dos últimos registros para un inmueble específico, permitiendo conocer con precisión si el predio está gravado con hipotecas, servidumbres, usufructos u otras cargas reales que limiten su libre disposición.

La hipoteca es el derecho real regulado por los Artículos 2407 a 2434 del Código Civil que grava un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin necesidad de despojar al propietario de la posesión del bien. El Artículo 2410 del Código Civil establece que la hipoteca debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador para tener efectos respecto de terceros. La inscripción hipotecaria indica el monto garantizado, la obligación caucionada, el acreedor hipotecario (generalmente un banco o institución financiera supervisada por la Comisión para el Mercado Financiero — CMF), el deudor, y la fecha de inscripción.

El Artículo 820 del Código Civil define la servidumbre como el gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. Las servidumbres activas y pasivas se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes conforme al Artículo 698 del Código Civil y al Reglamento del Conservador. El usufructo, regulado por los Artículos 764 a 810 del Código Civil, también debe inscribirse para tener efectos respecto de terceros conforme al Artículo 767.

El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar incluye las medidas cautelares de prohibición de celebrar actos y contratos dictadas por los Juzgados de Letras en procedimientos civiles y laborales, las prohibiciones convencionales pactadas entre privados (Artículo 53 No. 3 del Reglamento del Conservador), y las interdicciones de administrar bienes del fallido decretadas en procedimientos concursales de liquidación bajo la Ley 20.720 sobre Reorganización y Liquidación de Empresas y Personas.

El Conservador de Bienes Raíces emite el Certificado de Hipotecas y Gravámenes indicando si el inmueble está libre de hipotecas, servidumbres, prohibiciones e interdicciones, o detallando cada carga inscrita con sus datos registrales completos: foja, número, año del registro, tipo de gravamen, acreedor o beneficiario, monto en el caso de hipotecas, y fecha de inscripción. Un certificado que acredita que el inmueble está libre de cargas recibe el nombre popular de «certificado de hipotecas y gravámenes con resultado negativo».

En Chile, la mayoría de los bancos e instituciones financieras exigen el Certificado de Hipotecas y Gravámenes con una antigüedad no mayor a 30 días para el otorgamiento de mutuos hipotecarios, refaccionarios o de crédito con garantía real, conforme a las instrucciones de la CMF. Los Notarios Públicos también lo exigen para autorizar escrituras de compraventa, hipoteca, alzamiento de hipoteca y otras operaciones inmobiliarias.

La Solicitud de Certificado de Hipotecas y Gravámenes Chile se requiere en toda operación que involucre un bien inmueble y en la que sea necesario verificar que el predio está libre de cargas reales o conocer las cargas existentes para planificar la transacción.

Compraventas de inmuebles: El comprador, su abogado o el banco financiador exige el Certificado de Hipotecas y Gravámenes para verificar que el vendedor puede transferir el inmueble libre de cargas, o para identificar hipotecas que deben alzarse antes del cierre de la operación. El Artículo 1490 del Código Civil establece que el comprador que adquiere sin conocimiento de la condición resolutoria o carga que afecta al bien queda protegido si esta no era visible o conocible, pero en la práctica el estudio de títulos que exige el banco incluye siempre el certificado actualizado.

Otorgamiento de mutuos hipotecarios: Los bancos supervisados por la CMF, las empresas de securitización, las cooperativas de ahorro y crédito y las cajas de compensación que otorgan préstamos con garantía hipotecaria exigen el Certificado de Hipotecas y Gravámenes actualizado como parte del estudio de títulos previo al desembolso. El banco debe verificar que la hipoteca que va a constituir a su favor tendrá el grado preferente correspondiente, o que las hipotecas anteriores que subsistan no afectan la suficiencia de la garantía.

Alzamiento de hipotecas: Cuando se paga completamente un mutuo hipotecario, el banco acreedor suscribe la escritura de alzamiento de hipoteca ante un Notario Público. Para otorgar el alzamiento, el banco y el Notario verifican los datos de la hipoteca a alzar mediante el Certificado de Hipotecas y Gravámenes actualizado, confirmando el número de inscripción hipotecaria que debe cancelarse en el Registro del Conservador.

Procedimientos sucesorios: Los herederos que tramitan la posesión efectiva de bienes inmobiliarios del causante requieren el Certificado de Hipotecas y Gravámenes para conocer las deudas garantizadas con hipoteca que afectan los inmuebles heredados, ya que conforme al Artículo 1097 del Código Civil los herederos responden de las deudas hereditarias a prorrata de sus cuotas. El SII exige el certificado en la declaración de herencia para determinar las deudas que reducen el patrimonio neto heredado.

Procedimientos judiciales de ejecución: En los juicios ejecutivos con embargo de bienes raíces ante los Juzgados de Letras (Artículos 449–462 del Código de Procedimiento Civil), el acreedor ejecutante debe notificar a los acreedores hipotecarios que figuren en el Certificado de Hipotecas y Gravámenes del inmueble embargado, conforme al Artículo 492 del mismo código, para que puedan ejercer sus derechos de prelación en el remate.

Estudios de títulos previos a inversiones: Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) regulados por la CMF bajo la Ley 18.815, las sociedades administradoras de fondos de inversión y los family offices que adquieren o financian activos inmobiliarios exigen estudios de títulos completos que incluyen el Certificado de Hipotecas y Gravámenes de los últimos diez años para detectar cargas extinguidas que podrían haber dejado inscripciones obsoletas que afecten la cadena de títulos.

Una Solicitud de Certificado de Hipotecas y Gravámenes Chile bien formulada debe contener los elementos que permitan al Conservador de Bienes Raíces identificar con exactitud el inmueble y emitir un certificado completo y preciso.

Identificación del solicitante: Nombre completo, RUT o cédula de identidad, domicilio y datos de contacto del solicitante. En caso de representación, indicar la razón social de la empresa representada, su RUT, y el título o poder que acredita la representación. Conforme al principio de publicidad registral del COT Art. 452, el Registro de Hipotecas y Gravámenes es público y cualquier persona puede solicitar el certificado sin necesidad de acreditar ser propietaria del inmueble.

Identificación del inmueble: El inmueble debe identificarse con precisión mediante rol de avalúo del SII — número único que identifica el predio en la base de datos del Servicio de Impuestos Internos y del Conservador —, nombre del propietario inscrito en el Registro de Propiedad, o datos de la inscripción de dominio (foja, número y año). La dirección del inmueble (calle, número, departamento si corresponde, comuna y región) complementa la identificación. En predios rurales o agrícolas, se debe indicar el nombre del predio y la subdelegación o distrito.

Registros que comprende el certificado: El Certificado de Hipotecas y Gravámenes habitualmente comprende tanto el Registro de Hipotecas y Gravámenes como el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Sin embargo, algunos Conservadores emiten certificados separados para cada registro. Se recomienda solicitar el certificado que abarque ambos registros para obtener una visión completa de las cargas que afectan el inmueble. El solicitante puede especificar si requiere el certificado desde el año de la inscripción de dominio actual o desde una fecha anterior (para estudios de títulos que revisan períodos históricos de diez o más años).

Período de la consulta: Para estudios de títulos bancarios y notariales, habitualmente se solicita el certificado por el período completo desde la inscripción de dominio más antigua de la cadena de títulos. La CMF recomienda en sus instrucciones a los bancos que el estudio de títulos cubra al menos diez años hacia atrás. El Conservador puede emitir el certificado especificando un rango de fechas o desde el origen de los registros del inmueble.

Detalle de cargas certificadas: El certificado debe indicar para cada hipoteca inscrita: número de la inscripción hipotecaria (foja, número, año), fecha de inscripción, monto garantizado en pesos o UF, nombre del acreedor hipotecario, nombre del deudor hipotecario, obligación caucionada y plazo. Para servidumbres: tipo de servidumbre (tránsito, acueducto, luz, vista u otras), predio dominante y sirviente, y datos registrales. Para prohibiciones e interdicciones: tipo de prohibición, causa (judicial, convencional, legal), tribunal o parte que la impuso, y datos registrales.

Pago de derechos arancelarios: El Certificado de Hipotecas y Gravámenes devenga derechos arancelarios fijados por el Ministerio de Justicia, generalmente similares o ligeramente superiores a los del Certificado de Dominio Vigente. En 2025, el costo varía entre CLP 4.000 y CLP 8.000 según el Conservador y la extensión del período consultado.

Formas-legal.com pone a disposición este modelo de solicitud para facilitar la gestión ante el Conservador de Bienes Raíces. Se recomienda solicitar simultáneamente el Certificado de Dominio Vigente y el Certificado de Hipotecas y Gravámenes para contar con una visión completa del estado registral del inmueble, especialmente en operaciones de compraventa, hipoteca o estudios de títulos. Los usuarios de forms-legal.com pueden descargar este documento de forma gratuita en formato PDF o DOCX, completar los campos del formulario guiado y obtener un documento listo para firma.